מסלול פיתוי משכנתא הוא מצב שבו לוקחים בהלוואה לרכישת הדירה סכום גבוה יותר מאשר תוכנן, ומיד לאחר קבלת המשכנתא, או בתוך תקופת זמן קצרה, פורעים את המסלול היקר, וכך למעשה נשארים עם סכום ההלוואה המתוכנן ונהנים ממשכנתא זולה יותר.
יועצי המשכנתא משתמשים במסלול הפיתוי כדי למקסם את הרווחיות ולהוזיל את המשכנתא, כאשר ללווה יש אפשרות לפרוע חלק מההלוואה בתוך תקופת זמן מינימלית לאחר קבלת המשכנתא. חשוב לציין כי אין חוק או תקנה המונעים את השימוש במסלול פיתוי משכנתא, זהו טריק שהומצא על ידי יועצי משכנתא מנוסים, והבנקים מכירים את הטכניקה וכל עוד היא מותרת במסגרת הרגולציה הקיימת, הבנקים לא מערימים קשיים בנושא זה. עם זאת, חשוב לזכור כי מסלול הפיתוי לא מתאים לכל הלווים וחשוב לקבל ייעוץ מקצועי על מנת לבנות נכון את תמהיל המשכנתא.
דוגמה למסלול פיתוי משכנתא
נניח ומר ישראלי זקוק למשכנתא בסכום של מיליון ₪, אך בעזרת יועץ המשכנתא שלו הוא בוחר לקחת הלוואה גדולה יותר בסכום של 1.5 מיליון ₪. מר ישראלי יודע כי הוא מסוגל לפרוע 500,000 ₪ לאחר קבלת המשכנתא, לכן בפועל הוא נשאר עם הסכום המתוכנן, כלומר משכנתא בסכום של מיליון₪.
במצב זה, מר ישראלי קיבל משכנתא עם ריביות נמוכות יותר ומיד לאחר קבלת ההלוואה, הוא פורע את המסלול או המסלולים היקרים ונשאר עם משכנתא בסכום המתוכנן המבוססת על מסלולים יותר יציבים ופחות תנודתיים, בריביות נמוכות יותר.
מה היתרונות של מסלול פיתוי משכנתא?
לווים המשתמשים באפשרות של מסלול פיתוי משכנתא זוכים ליתרונות כגון:
- משכנתא עם ריביות זולות יותר לאחר סילוק המסלול היקר.
- משכנתא יציבה ופחות תנודתית וחשופה לשינויי ריבית ומדד.
- נשארים עם מסלולים פחות מסוכנים לאורך זמן.
- אפשר להגדיל את מסלול המשכנתא בריבית פריים.
- ניתן לקצר את תקופת ההלוואה.
בניית תמהיל משכנתא עם מסלול פיתוי משכנתא נועדה בראש ובראשונה להגדיל את פוטנציאל החיסכון. זו טכניקה יעילה ומוכחת להוזלת ריביות משכנתא ולהפחתת סיכונים. כל עוד לא מגדילים את הסכום המבוקש כך שהבנק יתייחס לסכום הגבוה יותר כעליית מדרגה מבחינת אחוזי המימון, הבנק יציע ריביות נוחות יותר והרווח כולו של הלווה.
כדי להבין איך בונים תמהיל משכנתא עם מסלול פיתוי אנו מציגים בפניכם דוגמה מוחשית:
נניח ומשפחת ישראלי מעוניינת לרכוש דירת מגורים בשווי של 1.95 מיליון ₪. המשפחה תכננה לקחת משכנתא בסך 1.05 מיליון ₪, המשקפת מימון בשיעור של 54%. לאחר בדיקות, ייעוץ ומו"מ מול הבנקים, האופציה הטובה ביותר למשפחת ישראלי היא משכנתא הכוללת שני מסלולים לפי החלוקה הבאה:
- מסלול פריים, בסכום של 350,000 ₪, 33% מסך ההלוואה, בריבית של 1% לתקופה של 25 שנים.
- מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד, בסכום של 700,000 ₪, 67% מסך ההלוואה, בריבית של 3%, לתקופה של 18 שנים.
לפי תמהיל זה, המשפחה צריכה לעמוד בהחזר חודשי בגובה של כ-5,520 ₪.
בעזרת יועץ משכנתא מנוסה מחליטים להוסיף מסלול פיתוי לתמהיל המשכנתא על סכום של 120,000 ₪. הבחירה בסכום זה אינה מקרית מאחר והוא לא יעלה את מדרגת אחוזי המימון, פעולה שתגרום לבנק לייקר את הריביות. התמהיל החדש שכולל את מסלול הפיתוי נראה כך:
- מסלול פריים, בסכום של 390,000 ₪, 33% מסך ההלוואה, בריבית של 0.9% לתקופה של 25 שנים.
- מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד, בסכום של 660,000 ₪, 57% מסך ההלוואה, בריבית של 2.7%, לתקופה של 18 שנים.
- מסלול פיתוי משכנתא הריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, בסכום של 120,000 ₪, 10% מסך ההלוואה, בריבית של 2.5%, לתקופה של 30 שנים.
לפי התמהיל החדש ההחזר החודשי יעמוד על כ-5,870 ₪ וכבר עתה ניתן לראות כיצד הוספת מסלול הפיתוי לתמהיל המשכנתא הביאה לירידה משמעותית בריביות של המסלולים האחרים.
לאחר קבלת המשכנתא, משפחת ישראלי פורעת את מסלול הפיתוי, כלומר היא דואגת לסילוק מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ולמעשה המשפחה נותרת עם המשכנתא המקורית שהתאימה לה, אך היא נשארת עם מסלולים זולים יותר בגלל הפחתת הריבית עקב הוספת מסלול הפיתוי. כלומר, המשכנתא שנותרה למשפחת ישראלי היא:
- מסלול פריים, בסכום של 390,000 ₪, 33% סך ההלוואה, בריבית של 0.9% לתקופה של 25 שנים.
- מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד, בסכום של 660,000 ₪, 57% מסך ההלוואה, בריבית של 2.7%, לתקופה של 18 שנים.
ההחזר החודשי לאחר סילוק מסלול הפיתוי הוא כ-5,315 ₪, כ-200 ₪ פחות מההחזר החודשי הצפוי אם המשפחה הייתה בוחרת בתמהיל הראשון שהוצג בפניכם.
בעזרת שילוב מסלול הפיתוי משפחת ישראל מרוויחה פעמיים. מסלול הפיתוי הוזיל את עלות המשכנתא ואפשר למשפחה להגדיל את אחוז ההלוואה במסלול פריים, למרות שכיום בנק ישראל הסיר את מגבלת השליש, לכן זה פחות רלוונטי ללווים. בנוסף, משפחת ישראלי קיבלה משכנתא עם ריביות זולות יותר בהשוואה תמהיל המקורי, היא גם קיצרה את תקופה המשכנתא מ-30 שנים ל-25 שנים ויחס ההחזר השתפר.
למי זה מתאים פיתוי משכנתא?
חשוב להדגיש כי שימוש במסלול פיתוי אינו מתאים לכל הלווים. ניתן להוסיף מסלול פיתוי לתמהיל המשכנתא רק אם הוספת המסלול הנוסף לא משנה את אחוז המימון, אחרת הבנק ייקר את הריביות. בנוסף, שיטה זו עשויה להתאים למי שבוודאות יודע כי באפשרותו לפרוע את מסלול הפיתוי מיד לאחר קבלת המשכנתא או בתוך תקופת זמן מינימלית. לכן, אם ממתינים לשחרור של קרן השתלמות או יודעים בוודאות כי צפויים לקבל סכום כסף משמעותי המאפשר לפרוע את המסלול, כדאי לשקול את הטכניקה.
למה הבנק "מעלים עין"?
הבנקים מכירים את הטכניקה של הוספת מסלול פיתוי לתמהיל המשכנתא. הם מוכנים להעלים עין מהתופעה מאחר והיא לא נוגדת את הרגולציה, ובעיקר מהסיבה שרבים מהלווים שהוסיפו מסלול פיתוי לא פורעים אותו מסיבה זו או אחרת, ולמעשה הבנק מרוויח יותר כסף.
מה הסיכונים בפיתוי משכנתא?
- בחירת מסלול פיתוי עם עמלת פירעון גבוהה.
- בחירה לא נכונה של המסלולים בעת בניית תמהיל המשכנתא.
- שינוי בשיעור המימון המוביל לריביות גבוהות יותר.
- חשיפה גבוהה לשינויים בריבית.
לסיכום
אין לקחת סיכונים מיותרים ולהוסיף לתמהיל המשכנתא מסלול פיתוי ללא ייעוץ, בדיקות מעמיקות ושקלול הסיכונים. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי על מנת לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, ולהחליט האם להשתמש בטכניקת מסלול הפיתוי רק בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה ואמין.
