תמהיל משכנתא 900 אלף

שוק הדיור ממשיך להיות רותח גם בשנת 2022, והיקף המשכנתאות מתחילת השנה ממשיך לשבור שיאים בכל פעם מחדש. לאור העלייה הבלתי פוסקת במחירי הדירות, רוב הלווים חייבים לקחת משכנתא בסכום גדול, ורבים מתחייבים למשכנתא של 900 אלף ₪ או יותר.

בשנת 2020 הציבור בארץ לקח משכנתאות בהיקף של 78.1 מיליארד ₪ והמשכנתא הממוצעת הייתה בסכום של כ-780 אלף ₪. בשנת 2021 היקף המשכנתאות שנלקחו על ידי רוכשי הדירות חצה את רף ה-100 מיליארד ₪ וסכום המשכנתא הממוצעת הגיע ליותר מ-900 אלף ₪. לכן, בניית תמהיל משכנתא 900 אלף ₪ הפכה לתרחיש נפוץ בשוק הדיור והמשכנתאות, אך בשנת 2022 חשוב להתייחס לשינויים בריבית ובמדד המחירים לצרכן כדי לבחור נכון את מסלולי ההלוואה, למזער סיכונים ולהתאים את ההחזרים החודשיים ליכולת ההחזר של הלווה.

מה חשוב לדעת לפני לקיחת משכנתא בסכום של 900 אלף ₪?

שוק הנדל"ן ממשיך לרתוח, למרות שמשקיעים רבים יצאו ממנו בגלל העלאת מס הרכישה ומסיבות נוספות. רוב לוקחי המשכנתא כיום הם רוכשי דירות בשוק החופשי, לכן נטילת משכנתא בסכום של 900 אלף מחייבת אותם להיות זהירים מאוד בעת בניית התמהיל, וככל שסכום המשכנתא גבוה יותר כך הלווים מתקשים להשיג ריביות ותנאים טובים יותר.

הסכום הגבוה מחייב את הלווים לקחת משכנתא לתקופה ממושכת יותר, לפחות 25 שנים, ועליהם לגייס גם הון עצמי גבוה יותר לעומת העבר הלא רחוק. כאשר בונים תמהיל משכנתא 900 אלף יש להתייחס לגורמים רבים, לא רק ריבית, וכדאי לנסות ולהקטין את שיעור המימון כדי לנהל מו"מ יעיל ואפקטיבי מול הבנק ועל מנת לשפר תנאים.

חשוב לזכור כי רוכשי דירת מגורים ראשונה יכולים לקבל עד 75% מימון משווי הדירה, משפרי דיור יכולים לקבל עד 70% מימון ומשקיעים יכולים לקבל עד 50% משווי הדירה, בהתאם למגבלות עליהן החליט בנק ישראל. בנוסף, ראוי לציין כי מסלול המשכנתא בריבית פריים היה הכוכב של לוקחי המשכנתאות בשנים האחרונות, מאחר והריבית במשק הייתה כמעט אפסית. בסביבה של ריבית נמוכה מסלול הפריים היה משתלם, אך לאחרונה בנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק ויש לכך השפעה כבירה על כל מי שלוקח או לקח משכנתא.

שנת 2022 החלה עם עלייה בריבית המשכנתא, יש השפעות גלובליות המשפיעות של שוק המשכנתאות כמו המלחמה בין רוסיה לאוקראינה, הריבית בארצות הברית שמטפסת מעלה בהתמדה, מדינות רבות מתמודדות עם האינפלציה הגואה, הבורסות משתוללות, יוקר המחיה ממשיך לעלות ועוד. אלו נתונים המשפיעים על בניית תמהיל משכנתא, ובמציאות של היום אין לקחת סיכונים מיותרים.

הערה חשובה – במדריך זה אנו מציגים בפניכם מספר תמהילי משכנתא בסכום של 900 אלף ₪. כל תמהילי המשכנתא המוצגים במדריך נועדו לצורכי עיון ולמידה, אלו תמהילי משכנתא כלליים שיכולים להתאים לחלק מהלווים, אך עליכם לזכור כי תמהיל המשכנתא חייב להיות מותאם אישית. לכן, אין לוותר על ייעוץ משכנתאות וחשוב לבנות את תמהיל ההלוואה בהתאם ליכולת ההחזר שלכם, ההכנסה הפנויה, מצב משפחתי ומגוון רחב של פרמטרים נוספים. את התמהיל יש לבנות רק לאחר תכנון פיננסי, לכן אנחנו מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ בפריים משכנתאות ואנו נסייע לכם לבנות את תמהיל המשכנתא המתאים והנכון ביותר עבורכם!

תמהיל משכנתא ל-30 שנים, שליש צמוד, להחזרים של 5,700-3,600 ₪

בתמהיל בסיס זה ההחזרים החודשיים ההתחלתיים זולים יותר, בתחילת הדרך משלמים החזר התחלתי של כ-3,500 ₪, אך ככל שעובר הזמן ההחזר החודשי גבוה יותר ועשוי להגיע גם ל-6,000 ₪, בעקבות השינויים והעלייה במדד המחירים לצרכן.

זהו תמהיל בסיסי ברמת סיכון סבירה, אך חשוב לזכור כי סכום ההחזר יחסית נמוך עבור משכנתא בסכום של 900 אלף ₪, לכן יש להתחייב לתקופה ארוכה של 30-25 שנים. בתמהיל זה 2/3 מהמשכנתא הוא בריבית משתנה ושליש מההלוואה צמודה למדד.

מסלול הפריים ממשיך לככב בשוק המשכנתאות, הוא עדיין אטרקטיבי לרוב הלווים, ובנק ישראל ביטל את מגבלת השליש, לכן ניתן לקחת עד שני שליש במסלול פריים. יחד עם זאת, ככל שלוקחים אחוז גבוה יותר במסלול פריים מסך ההלוואה, הבנקים מעלים את הריבית. באופן כללי, כדאי לקחת מסלול פריים עד לשיעור של 50% מסכום המשכנתא.

יש לציין כי הפריים מבוסס על ריבית משתנה, ובתקופה האחרונה הריבית במשק עולה, וככל שהיא מתייקרת כך גם סכום ההחזר החודשי עולה והסיכון גובר.

למסלול הפריים יש יתרונות רבים לכן כדאי להוסיף אותו לתמהיל משכנתא 900 אלף. היתרונות של מסלול הפריים הם:

• המסלול אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.
• אפשר לפרוע מסלול פריים ללא קנסות ועמלת פירעון גבוהה.
• קל למחזר את המסלול.
• הריבית עדיין אטרקטיבית בהשוואה למסלולי משכנתא אחרים.

החסרונות העיקריים של מסלול פריים הם:

• הריבית החלה לעלות, ולפי בנק ישראל היא צפויה להמשיך לעלות בשנה הקרובה.
• לאחר הסרת מגבלת השליש על מסלול הפריים, הבנקים למשכנתאות הגדילו את המרווח מהפריים.

מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה) מככב בתמהילי המשכנתא בשנים האחרונות, היתרון שלו הוא הריבית הקבועה והמסלול אינו צמוד למדד. מסלול קל"צ מפחית את הסיכון לנוטלי המשכנתאות וכדאי לבחור בו מהסיבות הבאות:

• ההחזר החודשי קבוע לכל אורך חיי המשכנתא כיוון שהוא לא מושפע משינויים בריבית ובמדד.
• סיכון נמוך והחזר חודשי ידוע הנשאר יציב כל תקופת ההלוואה.

החסרונות של מסלול קל"צ הם:

• ריבית גבוהה בהשוואה למסלולים אחרים.
• אם רוצים לפרוע או למחזר את המשכנתא יש עמלת פירעון יקרה.

מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים הוא מסלול גמיש יחסית והריבית שלו עדיין משתלמת ואטרקטיבית ללוקחי המשכנתא. כיום הריבית עדיין נמוכה לכן יש יתרונות להוספת המסלול לתמהיל המשכנתא שלכם. עם זאת, המדד התחיל לעלות בתקופה האחרונה ויש להתייחס לכך בהתאם.

היתרונות העיקריים של מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים הם:

• הריבית עדיין נמוכה לכן המסלול זול יותר בהשוואה למסלולים אחרים עם ריביות קבועות.
• יש נקודת יציאה אחת לחמש שנים.
• קל לפרוע ולמחזר את המסלול ועמלת הפירעון נמוכה.

החסרונות העיקריים של מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים:

• הקרן צמודה לממד.
• הריבית תשתנה בנקודת היציאה וסביר להניח שהריבית תהיה גבוהה יותר.

תמהיל משכנתא סולידי ל-30 שנים עם החזרים בטווח 4,600-4,100 ₪

תמהיל סולידי יכול להתאים ללא מעט לווים, וכשמו כן הוא, רמת הסיכון בו סבירה מאחר וההחזרים החודשיים לאורך תקופת המשכנתא אינם משתנים יתר על המידה. התמהיל יכול להתאים ללווים שלא אוהבים לקחת סיכונים ומעדיפים החזרים חודשיים פחות או יותר קבועים לאורך חיי ההלוואה.

בתמהיל זה בחרנו שני מסלולים – מסלול פריים ומסלול קל"צ, ובחרנו לקחת סכומים שווים בכל מסלול.

תמהיל משכנתא ל-20 שנים ללווים עם יכולת החזר של 6,600-4,900 ₪

תמהיל זה כולל מסלולים צמודים למדד, לכן הוא נחשב למעט ריסקי. חשוב לשים לב לכך שההחזר החודשי נמוך יותר בתחילת חיי ההלוואה, אך ההצמדה למדד גורמת לכך שההחזר החודשי יעלה לאורך חיי תקופת המשכנתא, וההחזר יכול להגיע לסכום של 6,500 ₪.

ראוי לציין כי התמהיל המוצג למטה יכול להתאים ללוויים שאין להם יכולת החזר גבוהה בתחילת חיי הלוואת המשכנתא, כל עוד הם צופים הכנסה עתידית גבוהה ומשופרת.

החזר חודשי של 6,600-4,900 ₪ מאפשר ליועצי המשכנתא לבנות תמהיל אופטימלי עבור הלווים ולהפחית סיכונים. בתמהיל זה בחרנו את מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד ובמסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים, למרות ששני המסלולים צמודים למדד.

מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד מומלץ בדרך כלל לתקופות החזר קצרות יחסית של עד 20 שנים. היתרון שלו הוא ההחזר החודשי שאינו משתנה בגלל שינויים בריבית, אך ההחזר החודשי צפוי להשתנות בהתאם לשינויים במדד.

תמהיל משכנתא סולידי ל-20 שנים ללווים עם יכולת החזר של 5,700-5,200 ₪

תמהיל סולידי לתקופה של 20 שנים, עם החזר חודשי התחלתי בשיעור של 5,300 ₪. היתרון בתמהיל הסולידי ל-20 שנים הוא חשיפה נמוכה יותר לשינויים במשק, לכן התמהיל בטוח ומתאים ללוויים שלא אוהבים לקחת סיכונים מיותרים.

כיצד פריים משכנתאות יכולים לעזור לכם בבניית תמהיל אופטימלי?

יועצי המשכנתא המנוסים של פריים משכנתאות יסייעו לכם לבנות תמהיל משכנתא 900 אלף מותאם אישית. היועצים המנוסים שלנו מתמחים בבניית תמהילי משכנתא עם החזרים חודשיים המותאמים ליכולת ההחזר ולמצבו הפיננסי של הלווה. מעבר לבניית התמהיל הם עורכים מכרז בין הבנקים כדי להשיג את הריביות והתנאים הטובים ביותר עבורכם, הם מלווים אתכם לכל אורך הדרך ויסייעו לכם גם למחזר את המשכנתא ביום מן הימים.