רכישת דירה מקבלן – כל מה שלא סיפרו לכם (ואתם חייבים לדעת!)
למה כולם רצים לקנות דירה מקבלן?
אז החלטתם לקנות דירה מקבלן. מזל טוב! תתכוננו לסבב בלתי נגמר של פגישות, חוזים, נסיעה לאינספור אתרי בנייה ושיחות עם עורך דין שרק הולך ומייקר את העסק. אבל היי, אתם לא לבד. אלפי אנשים מתמודדים עם השאלה – איך עושים את זה נכון?!
האמת היא שלרכישת דירה מקבלן יש יתרונות משמעותיים: הכל חדש מהניילונים, אין היסטוריה של תקלות מוזרות, אפשר לבחור ריצוף, דלתות וקרמיקה ואולי אפילו לקבל שדרוגים על חשבון הקבלן (כן, יש טריקים לזה!). אבל רגע לפני שאתם חותמים על הקו המקווקו, קחו נשימה עמוקה. יש כמה דברים שאתם חייבים לדעת כדי להימנע מהפתעות.
האותיות הקטנות שלא רוצים שתבינו
תקראו לזה איך שתרצו – חוזה רכישה מקבלן זה מערכת משפטית מתוחכמת, שאלמלא הייתם עורכי דין, כנראה שלא הייתם מבינים חצי ממה שכתוב שם. אבל החדשות הטובות הן שעם כמה טיפים חכמים, אפשר לצמצם משמעותית את הסיכונים:
- בדקו את הקבלן – תשכחו מ"לוק יוקרתי", הביטו עמוק לתוך הרקע שלו. האם יש לו המלצות? הוא עומד בזמנים או יש לו נטייה להיעלם?
- הבטחות לחוד ומציאות לחוד: אל תסמכו על הדמיות נוצצות. ביקור באתר בנייה של פרויקטים קודמים זו הדרך הכי טובה להבין מה תקבלו בפועל.
- בדקו את הערבויות – הקבלן חייב לספק לכם ערבויות בנקאיות על הכסף שאתם משלמים. אחרת? לא תראו שקל אם משהו ישתבש.
כמה כסף באמת תשלמו (ולמה זה תמיד יותר?)
כאן מגיע אחד הפרקים הכי מסובכים בקניית דירה מקבלן – העלויות שמתגלות רק בדרך. חשבתם שהמחיר שסגרתם הוא הסכום הסופי? ברור שלא! הנה רק כמה תוספות שיכולות לצוץ על הדרך:
- שדרוגים – כל תיקון קטן מחוץ למפרט המקורי עולה כסף – והרבה.
- מדד תשומות הבנייה – המחיר צמוד למדד ועולה כשאתם לא שמים לב.
- עורכי דין, מתווכים ושירותים נלווים – כל שלב בדרך דורש עוד בעל מקצוע שיגזור קופון.
השאלה הגדולה – איך בוחרים משכנתא שמתאימה לקנייה מקבלן?
משכנתא לקנייה מקבלן שונה ממשכנתא לדירה יד שנייה. למה? כי הדירה עוד לא מוכנה, והבנק לא בדיוק שועט קדימה לשים על זה כסף.
אז מה עושים?
- מכינים מראש אישור עקרוני למשכנתא – אחרת תגלו שהבנק לא מוכן לאשר לכם משכנתא בדיוק כשאתם צריכים.
- שולטים בריבית – גם אם נראה שזו הצעה מעולה, חכו רגע. הריבית יכולה להשתנות והתמהיל הוא המלך.
- בודקים גמישות בהחזרים – במיוחד אם אתם רוכשים דירה שתהיה מוכנה רק בעוד שנתיים.
שאלות קבועות שלא נעים לשאול (אבל טוב ששאלתם!)
מה עושים אם הקבלן מאחר במסירה?
בדקו היטב את החוזה כדי לוודא שאתם זכאים לפיצוי עבור כל עיכוב. החוק מחייב פיצוי, אבל לא מעט קבלנים מנסים להימנע מזה.
כמה חשוב לקחת עורך דין חיצוני ולא את זה של הקבלן?
חובה, חובה, חובה! עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן, לא אתכם. עורך דין פרטי יגן על הזכויות שלכם.
מה ההבדל בין דירה "על הנייר" לבין דירה בפרויקט מתקדם?
על הנייר – המחיר נמוך יותר אבל הסיכון גבוה יותר. ככל שהפרויקט מתקדם, המחיר עולה אבל רוב הבעיות כבר צצות.
איך יודעים שקבלן לא יפשוט רגל באמצע?
בודקים את דירוג הקבלן, האם הוא רשום ברשם הקבלנים והאם יש ערבויות לתשלומים.
מה המדד שיכול להפתיע אותנו?
מדד תשומות הבנייה משתנה כל חודש, ויכול להוסיף עשרות אלפי שקלים לסכום הסופי.
ועוד כמה טיפים חשובים לסיום:
- יש דרך לסגור עם הקבלן שמחיר הדירה לא יהיה צמוד למדד מחירים לצרכן (אחת ההטבות שחשוב להתעקש עליה)!
- בסופו של דבר, גם אם אתם מאוד רוצים לקנות את הדירה הזאת ספציפית בפרויקט חשוב לא לשכוח שגם היזם מאוד רוצה למכור אותה ויהיה מוכן להתגמש איתכם
אז… כן או לא דירה מקבלן?
בסוף, מי שקונה דירה מקבלן צריך לבוא מוכן. אפשר לחסוך כסף וגם לישון טוב בלילה אם עושים את כל הבדיקות הנכונות, לא מתפתים להבטחות נוצצות ופשוט בודקים כל דבר קטן.
אם אתם רוצים לוודא שהמשכנתא שלכם תהיה מותאמת בדיוק לדירה שתקנו ותחסוך לכם כמה שיותר כסף – זה הזמן להתייעץ עם המומחים של פריים משכנתאות. כי כשמדובר בקניית דירה – עדיף להיות חכם לפני ולא להצטער אחרי.
