יש החלטות בחיים שמרגישות כמו לקפוץ למים עמוקים. עמוקים מאוד. קניית דירה ראשונה היא בדיוק אחת כזו. רגע, בום, אתם הופכים מ"שוכרי דירות נצחיים" ל"בעלי נכס לעתיד". ורגע לפני שאתם מתחילים לדמיין את הקפה של הבוקר במרפסת שלכם, עם נוף לחיים שלכם – מגיעה השאלה הגדולה: איך מממנים את כל הטוב הזה? רבים רואים את הון העצמי הדרוש כמכשול בלתי עביר. מיליונים נשמעים כמו סכום שהייתם צריכים לזכות בלוטו כדי לגייס. אבל רגע. מה אם נגלה לכם שיש דרך להגשים את החלום הזה עם מעט יותר מ-10% הון עצמי? כן, אנחנו מדברים על משכנתא של 90 אחוז. לא עוד חלום רחוק, אלא מציאות בהישג יד. בואו נצלול פנימה ונראה איך הופכים את זה לסיפור הצלחה.
האם חלום הדירה הראשונה שלכם קרוב יותר ממה שחשבתם?
אנחנו חיים במדינה שבה מחירי הדיור שואפים לירח. וכולנו שמענו את אותם משפטים: "צריך מיליון שקל הון עצמי", "רק אם ההורים עוזרים", "תתחילו לחסוך עכשיו ותראו דירה בעוד 20 שנה". ובכן, הרשו לנו לנפץ כמה מיתוסים. כי בעוד שקניית דירה היא אכן אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והמשמעותיות ביותר שתעשו, היא ממש לא חייבת להיות בלתי אפשרית. בטח לא לזוגות צעירים או יחידים שחולמים על קורת גג משלהם. אז איך זה עובד? בואו נתחיל מהבסיס.
מהי בעצם משכנתא של 90%? ולמה כולם מדברים עליה?
בואו נדבר במספרים. כשאתם קונים דירה, הבנק לא מממן לכם את כל הסכום. הוא דורש שתשקיעו הון עצמי מסוים. ברוב המקרים, לדירה שנייה או להשקעה, הבנק יבקש לפחות 30%-50% מהשווי. אבל לרוכשי דירה ראשונה, המדינה (באמצעות בנק ישראל) קבעה תנאים מקלים. אתם יכולים לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס. כלומר, אתם צריכים רק 25% הון עצמי. נשמע עדיין הרבה? אוקיי, כאן נכנס הקסם של 90%.
משכנתא של 90% לדירה ראשונה מתאפשרת במקרים ספציפיים, לרוב דרך שילוב של משכנתא רגילה (עד 75% LTV – Loan To Value) ופתרונות מימון משלימים. זה לא "קסם שחור" או "טריק פיננסי מפוקפק". זו אסטרטגיה חכמה שמאפשרת לכם להשתמש בהון העצמי המצומצם שלכם בצורה יעילה במיוחד, ולהיכנס לשוק הנדל"ן הרבה לפני שחשבתם שאפשרי.
שאלות ותשובות מהירות: קצת סדר בבלאגן
-
ש: האם משכנתא של 90% היא "מסוכנת" יותר?
ת: לא בהכרח. היא דורשת תכנון פיננסי קפדני יותר, ומומלץ לבחון את יכולת ההחזר שלכם בצורה מעמיקה. עם זאת, היא מאפשרת כניסה מהירה יותר לשוק הנדל"ן, שרבים רואים בה יתרון עצום.
-
ש: למי מתאימה משכנתא כזו?
ת: בעיקר לרוכשי דירה ראשונה, זוגות צעירים או יחידים, בעלי הכנסה יציבה, שאין להם הון עצמי גדול אך יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים.
"הבנקאים מחייכים? קודם כל, הם בודקים לכם את הנשמה הפיננסית!" – מה הבנק רוצה לראות?
אף בנק לא ישליך עליכם 90% מימון סתם כך. הם רוצים לדעת שאתם, ובכן, אנשים אחראיים. ובעלי יכולת. אז מה הם בודקים? בואו נראה כמה נקודות קריטיות:
- הכנסה יציבה וקבועה: זה אולי הדבר החשוב ביותר. הבנק רוצה לוודא שיש לכם משכורת קבועה, ורצוי שתהיה גבוהה מספיק כדי לעמוד בהחזרים. הם בודקים את ההכנסה נטו שלכם, לא ברוטו, ומשווים אותה לגובה ההחזר החודשי הפוטנציאלי.
- היסטוריית אשראי נקייה: אם אתם כאלה ששוכחים לשלם חשבונות, הבנק יהיה חשדן. הם רוצים לראות שאתם עומדים בהתחייבויות שלכם. אם הייתה לכם תקלה בעבר, אל דאגה, לא הכל אבוד. אבל כדאי לטפל בה מראש.
- יחס החזר חודשי: זהו בעצם היחס בין ההחזר החודשי של המשכנתא לבין ההכנסה החודשית הפנויה שלכם. הבנק מגביל את היחס הזה כדי לוודא שתוכלו לחיות בכבוד גם אחרי תשלום המשכנתא. לרוב, היחס המקובל עומד על 30%-40% מההכנסה הפנויה.
- הון עצמי (גם אם זה רק 10%): כן, גם ה-10% האלה קריטיים. הם מראים לבנק שאתם רציניים, ושאתם משקיעים את המיטב שלכם בעסקה.
בקיצור, הבנק רוצה לדעת שאתם מנהלים את הכסף שלכם בחכמה, ושיש לכם מספיק "אוויר לנשימה" גם אחרי התשלום החודשי הגדול הזה. זה לא אישי, זה עסקי.
"רק 10% הון עצמי? איפה הקאץ'?" – עלויות נוספות שחייבים לקחת בחשבון (כי אף אחד לא אוהב הפתעות!)
אז יש לכם 10% משווי הדירה. מצוין! אתם בדרך הנכונה. אבל אל תדמיינו שזה כל הכסף שתצטרכו לשלוף מהכיס. קניית דירה היא אירוע רב עלויות, והמשכנתא היא רק חלק מהפאזל. הנה כמה דברים נוספים שתצטרכו לשלם עליהם:
- שכר טרחת עורך דין: קניית דירה היא עסקה משפטית מורכבת. עורך הדין שלכם יוודא שהכל תקין, יערוך את החוזה ויטפל ברישומים. העלות נעה סביב 0.5%-1.5% משווי הנכס, בתוספת מע"מ.
- דמי תיווך: אם נעזרתם במתווך, תצטרכו לשלם לו. לרוב מדובר ב-2% משווי הנכס, בתוספת מע"מ. (טיפ: אפשר ורצוי לנסות לנהל משא ומתן על הסכום הזה).
- מס רכישה: כאן זה נהיה קצת יותר מורכב. לרוכשי דירה ראשונה יש מדרגות מס מקלות מאוד. עד סכום מסוים (שמתעדכן מדי שנה), אתם פטורים לחלוטין ממס רכישה. מעל הסכום הזה, תשלמו אחוזים מסוימים. שווה לבדוק את המדרגות העדכניות!
- שמאי מקרקעין: הבנק שולח שמאי מטעמו כדי להעריך את שווי הנכס. אתם משלמים עליו (כמה מאות שקלים עד אלפיים, תלוי במורכבות).
- פתיחת תיק משכנתא: עמלה שהבנק גובה עבור הטיפול בבקשת המשכנתא שלכם.
- ביטוח משכנתא: כולל ביטוח חיים (למקרה של מוות, כדי שלא תורישו לבנק חוב) וביטוח מבנה (למקרה של נזק לדירה עצמה). אלו עלויות חודשיות חשובות.
אז, "10% הון עצמי" הוא רק חלק מהמשוואה. חשוב מאוד שתהיה לכם "כרית ביטחון" נוספת לכסות את כל ההוצאות הנלוות האלה. תכנון מוקפד הוא שם המשחק!
שאלות ותשובות מהירות: קצת סדר בבלאגן
-
ש: האם אפשר לממן את העלויות הנלוות במשכנתא?
ת: באופן כללי, לא. המשכנתא מיועדת למימון שווי הנכס עצמו. את העלויות הנלוות תצטרכו לממן מההון העצמי שלכם או ממקורות אחרים. הבנקים לא אוהבים לממן "אוויר".
-
ש: כמה אחוזים משווי הנכס צריך להקצות לעלויות נלוות?
ת: מומלץ להקצות כ-5%-10% נוספים משווי הנכס, בנוסף ל-10% ההון העצמי, כדי לכסות את כל העלויות האלה בראש שקט.
המרוץ לדירה: צעד אחר צעד בדרך ל-90% משכנתא (בלי להסתבך!)
התהליך יכול להישמע כמו משימה בלתי אפשרית, אבל עם הדרכה נכונה, הוא הופך לסדרת צעדים הגיוניים. אנחנו כאן כדי להפוך את זה לפשוט:
-
בדיקת זכאות והכנה פיננסית:
לפני שאתם בכלל מתחילים לחפש דירות, בואו נבדוק מה אתם שווים (פיננסית, כמובן!). עברו על דוחות הבנק שלכם, בדקו את ההכנסות וההוצאות, נקו חובות מיותרים (אם יש). זה הזמן להתחיל לבנות תיק פיננסי מרשים. הבנק אוהב סדר.
-
קבלת אישור עקרוני:
זהו הצעד הראשון והקריטי. אתם ניגשים לבנק (או ליועץ משכנתאות שיעשה זאת בשבילכם) עם כל הנתונים הפיננסיים שלכם, ומקבלים אישור עקרוני לסכום המשכנתא שתוכלו לקבל. זהו כוח מיקוח אדיר! אתם יודעים בדיוק כמה אתם יכולים להוציא על דירה.
-
מציאת הדירה המושלמת:
עכשיו, כשיש לכם את האישור העקרוני ביד, אתם יכולים לצאת לציד בראש שקט. אתם יודעים את מסגרת התקציב שלכם. אל תתפתו לדירות "מחוץ לתקציב", כי זה רק יגרום לכם כאב לב.
-
ניהול משא ומתן וחתימה על חוזה:
מצאתם את הדירה? מזל טוב! עכשיו עורך הדין שלכם נכנס לתמונה. הוא ינהל את המשא ומתן, יבדוק את כל הפרטים המשפטיים של הנכס, וידאג שהחוזה מגן עליכם מכל כיוון. אל תחסכו בייעוץ משפטי!
-
הגשת בקשה סופית וקבלת המשכנתא:
עם החוזה ביד, חוזרים לבנק להשלמת תהליך המשכנתא. ייתכן שידרשו מכם מסמכים נוספים. זה השלב שבו תקבלו את ההצעה הסופית למשכנתא, הכוללת את הריביות והתנאים. זה הזמן לבחון אותה לעומק ולהבין כל פרט.
-
סגירת העסקה ורישום הדירה:
השלב המרגש ביותר! הכסף עובר, הדירה נרשמת על שמכם בטאבו. מזל טוב, יש לכם בית!
כל שלב בתהליך דורש תשומת לב, ידע, ובעיקר – ליווי מקצועי. לזכור את זה יחסוך לכם המון כאבי ראש, זמן וכסף.
האם הלוואת "בלון" זה הפתרון ל-90%?
רבים שומעים על "הלוואות בלון" או "גישור" כדרך להשלים את ההון העצמי החסר. חשוב להבין שזו אופציה שיכולה להיות פתרון מצוין במקרים מסוימים, אך היא טומנת בחובה גם סיכונים. הלוואת בלון היא למעשה הלוואה שבה אתם משלמים רק את הריבית במהלך תקופה מסוימת, ואת הקרן כולה (או חלקה הגדול) בסוף התקופה. היא יכולה לשמש כגשר אם אתם מצפים לקבל סכום כסף גדול בעתיד (למשל, מכירת נכס קיים, קרן השתלמות שנפדית). אבל חשוב להיזהר! אם הכסף לא יגיע בזמן, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה פיננסית חמורה. לכן, יש לבחון אופציה זו אך ורק בליווי יועץ מקצועי שיעריך את הסיכונים והסיכויים.
שאלות ותשובות מהירות: קצת סדר בבלאגן
-
ש: כמה כסף אפשר "לחסוך" עם 90% משכנתא?
ת: השאלה היא לא כמה כסף "חסכתם", אלא כמה הון עצמי נדרשתם להביא. במקום 25% הון עצמי (שהם המינימום ברוב המקרים לדירה ראשונה), אתם מביאים רק 10%. זה מאפשר לכם להיכנס לשוק הנדל"ן עם סכום התחלתי נמוך משמעותית. לדוגמה, בדירה בשווי 2 מיליון ש"ח, זה ההבדל בין 500,000 ש"ח ל-200,000 ש"ח בהון עצמי, לפני עלויות נלוות כמובן. זה פער שיכול להיות קריטי.
-
ש: האם ריבית על 90% משכנתא תמיד גבוהה יותר?
ת: בדרך כלל, כן. ככל שאחוז המימון (LTV) גבוה יותר, הבנק רואה בכם סיכון גבוה יותר, ולכן הוא עשוי לגבות ריבית מעט גבוהה יותר. עם זאת, יועץ משכנתאות טוב ידע למצוא עבורכם את התמהיל והמסלולים המשתלמים ביותר, גם באחוזי מימון גבוהים.
"אז מה, אני יכול לקום מחר בבוקר ולקחת 90%?" – האתגרים וההזדמנויות
בואו נדבר תכלס. משכנתא של 90% היא כלי עוצמתי, אבל כמו כל כלי חזק, צריך לדעת להשתמש בו נכון. האתגר העיקרי הוא לעמוד בהחזרים החודשיים, שיהיו גבוהים יותר מאשר במשכנתא עם הון עצמי גבוה יותר. זה אומר תקציב הדוק, יכולת עמידה בתשלומים לאורך זמן, ובעיקר – תכנון נכון.
אבל ההזדמנויות? הן ענקיות. אתם יכולים להיות בעלי דירה מוקדם יותר, במקום לבזבז שנים על שנים בשכר דירה שעולה ועולה. אתם יכולים ליהנות מהעלייה הפוטנציאלית בערך הנכס (שאף אחד לא מבטיח, אבל ההיסטוריה מראה מגמה). אתם בונים לעצמכם עתיד, במקום לדחות אותו.
מתי כדאי "ללחוץ על הברקס" ולחשוב שוב?
- אם ההכנסה שלכם לא יציבה: אם אתם עובדים בעבודות מזדמנות, או שההכנסה שלכם משתנה דרמטית מחודש לחודש, משכנתא של 90% עלולה להיות נטל כבד מדי.
- אם יש לכם חובות גדולים: אם אתם כבר במינוס תמידי, או שיש לכם הלוואות רבות, הוספת משכנתא כזו עלולה לדרדר אתכם למצב פיננסי בעייתי. כדאי לנקות את השולחן לפני.
- אם אתם לא בטוחים ביכולת ההחזר לטווח ארוך: חשוב לזכור שמשכנתא היא התחייבות ארוכת טווח. אם אתם חוששים משינויים עתידיים בהכנסה או בהוצאות, שקלו היטב.
פריים משכנתאות: הגשר שלכם אל הבית הראשון
זוכרים את החלום על הקפה במרפסת שלכם? ובכן, הוא בהחלט אפשרי. מאז 2006, אנחנו בפריים משכנתאות מלווים לקוחות בדיוק כמוכם – כאלה שעומדים מול אחת ההחלטות החשובות בחייהם. אנחנו מאמינים שלכל אחד מגיע בית, ושעם הליווי הנכון, כל מכשול נראה פתאום קטן יותר. אנחנו בונים עבורכם "בית" של ביטחון ושירות מקצועי, במטרה להוביל אתכם בבטחה אל המפתח של הדירה שלכם. אל תנסו לעבור את הדרך הזו לבד. מגיע לכם את השירות הטוב ביותר, ואנחנו כאן כדי לספק אותו.
שאלות ותשובות מהירות: קצת סדר בבלאגן
-
ש: האם אפשר לקחת משכנתא של 90% לבנייה עצמית?
ת: עקרונית, כן, אבל התהליך מורכב יותר ומחייב ליווי הדוק. לרוב, הבנק מעדיף לממן נכס קיים, אך עם תכנון נכון וליווי מקצועי, גם בנייה עצמית יכולה להיות אופציה.
-
ש: מה קורה אם אני לא מצליח לעמוד בתשלומים?
ת: זהו תרחיש שאף אחד לא רוצה לחשוב עליו, אך חשוב להיות מודעים. במקרה כזה, הבנק ינסה למצוא פתרונות יחד איתכם (פריסת תשלומים, שינוי מסלולים). אם גם זה לא עוזר, האפשרות האחרונה היא מימוש הנכס. לכן, שוב, תכנון קפדני וליווי צמוד הם קריטיים כדי להימנע ממצבים כאלה.
אז, לסיכום: משכנתא של 90% לדירה ראשונה היא החלטה אסטרטגית. היא מאפשרת לכם לדלג על חלק משמעותי מהמחסום הפיננסי הראשוני, ולהתחיל לבנות את העתיד שלכם כבר היום. היא דורשת אומץ, תכנון, ובעיקר – ליווי מקצועי שידע לנווט אתכם בביטחון בין כל האפשרויות, האתגרים וההזדמנויות. אל תחששו לחלום בגדול. עם הכלים הנכונים והאנשים הנכונים לצידכם, החלום הזה קרוב מתמיד.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
