משכנתא לתושבי חוץ

מדינת ישראל הפכה במרוצת השנים ליעד אטרקטיבי למשקיעים, ביניהם תושבי חוץ רבים, כאשר אחד הענפים המרוויחים מכך הוא ענף הנדל"ן. לא מעט תושבי חוץ, בעיקר ממדינות המערב כמו ארצות הברית, קנדה, אנגליה, צרפת וגרמניה, החליטו להשקיע בנדל"ן בישראל, חלקם רוכשים נכסים אטרקטיביים על ידי ההון העצמי והנזיל שברשותם, אך יש גם כאלה הלוקחים משכנתא לתושבי חוץ מבנקים מסחריים מקומיים על מנת להשלים את העסקה.
המניעים של תושבי חוץ לרכוש נכסי נדל"ן באזורים שונים במדינת ישראל נובעים מגורמים שונים כמו סביבת ריבית נמוכה ותנאי מימון אטרקטיביים, פוטנציאל לתשואה טובה בעסקאות נדל"ן בארץ, רכישת נכס למגורים משיקולי ביטחון או תכנון לשוב לישראל עקב גלי האנטישמיות ההולכים וגוברים במדינות רבות מעבר לים ועוד.
יש לציין כי לרוב תושבי החוץ יש זיקה ישירה למדינת ישראל, ורבים מהם מעדיפים להשקיע את כספם בארץ ולא באפיקי השקעה בחו"ל מטעמי ציונות ורצון לסייע למדינה. כמו כן, תושבי חוץ רבים מגיעים לביקורים ארוכים בישראל, בדרך כלל בחודשי הקיץ ובחגים החשובים כמו פסח וראש השנה, והנכס בארץ עומד לרשותם בכל עת ומוזיל את עלויות הביקור. תושבי חוץ מעוניינים לקחת משכנתא ולרכוש דירת מגורים בישראל גם מצורך קיומי מאחר וישראל היא הבית הבטוח ביותר ליהודים.

תושב חוץ – הגדרה

המושג תושב חוץ מוגדר בפקודת מס הכנסה באופן שיורי, ולמעשה מי שאינו נחשב לתושב ישראל הוא תושב חוץ. לכן, יחיד או חברה שאינם עונים על ההגדרה של תושבי ישראל נחשבים לתושבי חוץ לענייני רשויות המס.
בתיקון 168 לפקודת מס הכנסה נקבע כי יחיד ששהה מחוץ למדינת ישראל לפחות 183 ימים בכל שנה, ומי שבשנת המס הנוכחית ובשנת המס הבאה שמרכז חייו לא היה במדינת ישראל ייחשב לתושב חוץ. יחד עם זאת, יחיד יכול להיחשב כתושב ישראל גם אם הוא שוהה בחו"ל, כל עוד שהותו מחוץ לגבולות המדינה הינה זמנית, למשל לצורך עבודה, לימודים או טיול ארוך, וכל עוד מרכז חייו ממשיך להיות בישראל.
בהגדרה של תושבי חוץ מקובל לכלול גם יהודים שאינם גרים בישראל שמקור ההכנסות שלהם בחו"ל. המדינה הוקמה כבית לעם היהודי, לכן יש רצון לסייע ליהודים לרכוש נכסים בישראל ולאפשר להם להעתיק את מרכז חייהם למדינה.

כדאי לדעת כי עד לפני מספר שנים ועל רקע גלי האנטישמיות באירופה, הייתה תנועה ערה של תושבי חוץ שרכשו דירות ובתים ברחבי המדינה, במטרה להבטיח נכס שיעמוד לרשותם בעת הצורך. בשנים האחרונות יש פחות ביקוש לנכסי נדל"ן על ידי תושבי חוץ, אך תקופת הקורונה הביאה לחידוש הביקוש לנכסים על ידי תושבי חוץ, וכפועל יוצא מכך גבר גם העניין שלהם בתנאים ובאפשרות לקחת משכנתא ייעודית לתושבי חוץ.
על פי נתוני משרד האוצר יש ירידה עקבית בביקוש לרכישת נכסים על ידי תושבי חוץ, כאשר השיא היה בין השנים 2005 ל-2006. בשנים אלה, למעלה מ-5,000 דירות נרכשו על ידי תושבי חוץ, כלומר נפח של כ-6% מכלל העסקאות שבוצעו בשוק הנדל"ן. כתוצאה מהמשבר העולמי בשנת 2008 תושבי חוץ מארצות הברית נעלמו כמעט לגמרי משוק הנדל"ן בישראל, ורוב הרכישות בשנים הבאות נעשו על ידי תושבי חוץ ממדינות מערב אירופה, ובמקביל החלה מגמה של רכישת נכסי יוקרה, בעיקר בסמוך לחוף הים בתל אביב, הרצליה ונתניה, ובשכונות המערבות והיוקרתיות בירושלים.
משבר הקורונה והתגברות מקרי האנטישמיות חידשו את רכישת הדירות על ידי תושבי חוץ, בעיקר על ידי יהודים וישראלים לשעבר המתגוררים בארצות הברית.
לכן, נשאלת השאלה האם יש אפשרות לקחת משכנתא לתושבי חוץ והאם הבנקים מאפשרים זאת ובאילו תנאים. במדריך זה יועצי המשכנתא המנוסים של פריים מרחיבים על תופעת רכישת הנכסים על ידי תושבי חוץ ומציגים את התנאים של משכנתא לתושבי חוץ. בנוסף, המדריך כולל טיפים חשובים ומידע על פתרונות מימון אפשריים המתאימים לתושבי חוץ המתכננים לקחת משכנתא בבנק ישראלי כדי לרכוש דירה להשקעה או למגורים.

מה התנאים לקבלת משכנתא לתושבי חוץ?

בניגוד למה שרבים חושבים, תושבי חוץ המבקשים לקחת משכנתא בבנק בישראל לא רוכשים רק נכסי יוקרה בערי המרכז, ובדגש על תל אביב. תושבי חוץ רוכשים נכסי נדל"ן גם בערים כמו ירושלים, קיסריה, רעננה, חיפה, אשדוד, נתניה, ונהריה. חלק מתושבי החוץ מגיעים עם הון עצמי גבוה בהשוואה להון העצמי שיש לישראלי הממוצע, לכן לאחר קבלת אישור למשכנתא הם מעדיפים לרכוש נכסים יוקרתיים, זו אחת הסיבות לעליית מחירי הנדל"ן בארץ ולפריחה בשוק של נכסי היוקרה.
עם זאת, תושבי חוץ לרוב אינם מכירים את הדקויות והביורוקרטיה המתישה של הבנקים בישראל, הם גרים במדינות בהן שיטות המיסוי ושוק הנדל"ן שונים לגמרי ממה שנהוג בארץ, לכן מומלץ לתושבי חוץ להיעזר ביועצי משכנתא מנוסים ואמינים, ואנחנו בפריים משכנתא מתמחים בנושא ומציעים שירות מקצועי ויעיל.
חשוב לזכור כי בתהליך לקיחת משכנתא מהבנק יש להציג נתוני היסטוריית אשראי ויכולות פיננסיות. תושב חוץ נדרש להוכיח לבנק יכולת החזר גבוהה, לכן יש מסמכים וטפסים ייעודיים שיש למלא ולהגיש לבנק ממנו בוחרים לקחת את המשכנתא המתאימה לתושבי חוץ. הבנקים חייבים לקחת מקדם סיכון גבוה יותר מאחר ואין באפשרותם לעקל הכנסות של תושבי חוץ, ולמעשה הביטחון שלהם נובע משעבוד הנכס לטובת הבנק המלווה.

שיעור המימון במשכנתאות לתושבי חוץ

באופן כללי, אין הבדל משמעותי בין משכנתא רגילה הניתנת לתושב ישראל לבין משכנתא לתושבי חוץ. ההבדל המרכזי הוא מדיניות הבנקים שמאפשרת לתושבי חוץ לקבל משכנתא עד לשיעור של 50% משווי הנכס. אם תושב החוץ הוא אזרח ישראלי שגר בחו"ל והוא מחזיק בתעודת זהות ישראלית ואין ברשותו נכסים אחרים בארץ – במצב זה חלק מהבנקים מאפשרים משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר מ-50%.

אילו מסלולי משכנתא מתאימים לתושבי חוץ?

כאמור, תושבי חוץ יכולים לקחת משכנתא בבנק ישראלי, בדיוק כמו שאר תושבי המדינה, והם יכולים לבנות תמהיל הלוואה הכולל את מסלולי המשכנתא המוכרים לכל ישראלי. עם זאת, לתושבי חוץ כדאי לשלב בתמהיל המשכנתא מסלולי הלוואה צמודים למט"ח.
תושבי חוץ מקבלים שכר במטבע זר ומנהלים חשבונות עובר ושב בדולר, אירו, ין או מטבע אחר. לכן, מסלול משכנתא במטבע חוץ רלוונטי מאוד עבורם ומבטיח להם סיכון נמוך יותר בגלל ההצמדה למט"ח. הבנקים למשכנתאות בישראל מציעים מסלולי מט"ח לתקופה של עד 20 שנה (ברוב המקרים), בריבית המבוססת על מרווח קבוע מראש מריבית הלייבור. ניתן לבחור במסלולי משכנתא במט"ח כמו דולר ארה"ב, אירו, ליש"ט, דולר קנדי, ין יפני ופרנק שוויצרי.

מס רכישה על תושבי חוץ

מדינת ישראל מטילה מס רכישה על תושבי חוץ הרוכשים נכסים להשקעה ומגורים בארץ, תושבי חוץ אינם זוכים להטבות מדרגות המס כפי שנהוג עם תושבי ישראל. לכן, מס הרכישה המוטל בעסקאות שבוצעו על ידי תושבי חוץ מתחיל מהשקל הראשון ועד לסכום של 5,338,290 ₪ שיעור המס עומד על 8%, ועל חלק השווי מעל ל-5,338,290 ₪ עליהם לשלם מס רכישה בשיעור של 10%.

טפסים נדרשים לקבלת אישור עקרוני למשענת לתושבי חוץ
הבנקים למשכנתאות דורשים מסמכים, טפסים ואישורים שונים בתהליך מתן אישור עקרוני למשכנתא לתושבי חוץ, בהתאם למדיניות שלהם. הטפסים והמסמכים הנדרשים בדרך כלל הם:

• מסמכי זיהוי, ת"ז ישראלית אם יש, דרכון ו/או רישיון נהיגה.
• תלושי שכר אחרונים.
• טופס ריכוז הכנסות שנתיות (תושבי ארה"ב נדרשים לטופס 1040).
• נסח טאבו עדכני של הנכס.
• תדפיס חשבון בנק הכולל פיקדונות ותיק ניירות ערך.
• דו"ח עושר פיננסי הכולל פירוט נכסים.
• דירוג אשראי, דו"ח נתוני אשראי.
• דו"ח רשמי ממס הכנסה.
• הצהרה על דיווח לרשויות המס.
• ייפוי כוח לעורך דין או למייצג מוסמך אחר.
• מסמכים נוספים על פי דרישת הבנק.

אילו בנקים בישראל מציעים משכנתא לתושבי חוץ?

רוב הבנקים המסחריים בישראל מציעים משכנתא לתושבי חוץ, ולרוב יש סניפים מיוחדים המטפלים בבקשות של תושבי החוץ. ראוי לציין כי הבנקים אוהבים לתת משכנתאות לתושבי חוץ מאחר ומדובר בדרך כלל באנשים אמידים. הבנקים המועדפים לרוב על ידי תושבי חוץ הם בנק דיסקונט, הבנק הבינלאומי ובנק ירושלים, אך בעזרת המומחים של פריים ניתן לקחת משכנתא לתושב חוץ מבנקים נוספים.

איך ייעוץ משכנתאות מסייע לתושבי חוץ הזקוקים למשכנתא מבנק בישראל?

חברה מובילה לייעוץ משכנתאות ופיננסים כמו פריים מתמחה בייעוץ לתושבי חוץ ומסייעת להם להתמודד עם נבכי הביורוקרטיה המתישה של הבנקים. בעזרת ייעוץ משכנתאות יעיל ומקצועי בונים תמהיל הלוואה מותאם אישית ליכולת ההחזר ולרצונותיו של תושב החוץ, לאחר מכרז בין הבנקים וניהול מו"מ אפקטיבי לשיפור התנאים והריביות.
יועצי משכנתא מנוסים מתייחסים להיבטים שונים של לקיחת משכנתא לתושבי חוץ, לרבות מס רכישה ועלויות נלוות שאינן מוכרות לתושבי חוץ. לכן, מעבר לבניית תמהיל משכנתא היועצים מסייעים לתושבי חוץ לקבל החלטות שקולות יותר ולהימנע מתרמיות ומהוצאות לא מתוכננות.