משכנתא לדירה להשקעה

בעשור האחרון מחירי הדירות ממשיכים לעלות, למעט בתקופה מלחמת חרבות ברזל, לכן רבים מהישראלים מתעניינים בהשקעות נדל"ן בכלל, וברכישת דירה להשקעה בפרט. רכישת דירה להשקעה היא אפשרות פופולרית בגלל פוטנציאל התשואה וההכנסה מדמי שכירות חודשיים. כדי לרכוש את הנכס להשקעה ברוב המקרים יש לקחת משכנתא לדירה להשקעה, וזו הלוואה שונה מהמשכנתא הקלאסית שכולם מכירים, בין היתר מבחינת מגבלות ואחוזי המימון. לכן חשוב לתכנן את המשכנתא ויש להתייחס להיבטי המיסוי ולהגדרה של המונח דירה להשקעה – לשם כך, הכנו כתבה בנושא משכנתא לרכישת דירה להשקעה ואנחנו מרחיבים ומסבירים הכול בכתבה זו.

מהי דירה להשקעה?

כדאי לדעת כי ההגדרה מהי דירה להשקעה משתנה בין הגופים השונים, ובאופן כללי בנק ישראל מגדיר את המונח בדרך הבאה: "דירת מגורים שאינה דירה יחידה או דירה חליפית". כלומר ההגדרה של דירה להשקעה לפי בנק ישראל תואמת להגדרת המונח בדיני מיסוי מקרקעין, מאחר שלפי מיסוי מקרקעין דירה להשקעה היא הדירה השנייה והלאה שאדם רוכש, כמובן מעבר לדירתו היחידה.

משקיע הרוכש דירה להשקעה חייב בתשלומי מיסים שונים כמו מס רכישה. בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק, מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירת מגורים יחידה, נכון לשנת 2024, חייב במס רכישה בהתאם למדרגות הבאות:

• על חלק השווי עד לסכום של 6,055,070 ₪ – 8%.
• על חלק השווי מעל 6,055,070 ₪ – 10%.

בנק ישראל הטיל מגבלות שונות על שיעורי המימון שהבנקים רשאים לאשר ללוקחי המשכנתא:

• משכנתא לרכישת דירה יחידה למגורים – 75%.
• משכנתא למשפרי דיור (דירה חליפית) – 70%.
• משכנתא לרכישת דירה להשקעה – 50%.

בתוך כך, חשוב לזכור כי אדם פרטי ששוקל להשקיע בנדל"ן למגורים, מגדיר אחרת מהי דירה להשקעה, מאחר שהוא מתכנן לרכוש את הנכס כדי להשיג תשואה וליהנות מדמי שכירות חודשיים. למעשה, המשקיעים בנדל"ן למגורים מתייחסים להגדרות הבאות:

השקעה בדירה לטובת תשואה שוטפת – רכישת דירה שנייה לצורך השקעה במטרה להשיג תשואה שוטפת. המשקיע מתכנן לכסות את החזרי המשכנתא באמצעות דמי השכירות החודשיים, לעיתים נותרים בכיסו עוד כמה שקלים בגלל הפער, ולאחר סיום תשלומי המשכנתא המשקיע נהנה מהכנסה מניבה חודשית מדמי השכירות, ובנוסף אם המחירים ממשיכים לעלות הוא יכול למכור את הנכס ולממש רווחים נאים.

השקעה בדירה לטובת פליפ – התרגום של המילה פליפ (FLIP) הוא להעיף, ומונח זה מתאר עסקה מהירה במודל אקזיט במטרה לעשות רווח במהירות מההשקעה בנדל"ן ולמכור את הנכס תוך זמן קצר. דוגמה לעסקת פליפ נפוצה היא השקעה בדירה בבניין מגורים העומד לעבור פינוי בינוי או תמ"א, במחיר נמוך יחסית, ומכירת הדירה לאחר סיום פרויקט ההתחדשות העירונית והשבחת הנכס, כמובן במחיר גבוה יותר כדי לגרוף רווחים נאים.

תנאים לקבלת משכנתא לדירה שנייה

בעקבות המצב בשוק הנדל"ן ולאור עליית מחירי הדירות בעשור האחרון ודמי השכירות שנוסקים מעלה, הוחלט בבנק ישראל לצנן את הפעילות של המשקיעים, לכן יש הגבלה על הבנקים והם רשאים לאשר משכנתא לדירה להשקעה עד 50% משווי הדירה הנוספת. לכן, יש לתכנן את הרכישה ולקבל החלטות פיננסיות שקולות בנוגע למשכנתא לרכישת הנכס להשקעה, ואין לשכוח כי מס הרכישה המוטל על רוכשי דירה שנייה, שלישית והלאה גבוה יותר, לכן יש לבצע בדיקה מקדמית לגבי כדאיות העסקה. מעבר לכך (מגבלת מימון עד 50% והיבטי מס רכישה) אין באמת הבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא לרכישת דירה להשקעה, וכדאי לדעת כי הבנק מחשב את דמי השכירות כהכנסה נוספת, וככל שיש יותר נכסים להשכרה ניתן לשפר את תנאי ההלוואה.

התנאים העיקריים לקבלת משכנתא לדירה שנייה:

• הלוואה לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – עד 50% שיעור מימון. לכן, אם מחיר הדירה להשקעה עומד על 2,000,000 ₪, ניתן לקבל משכנתא לרכישת הנכס עד לשיעור של 1,000,000 ₪ ואת השאר הכסף יש לגייס מהבית. במילים אחרות, יש להשיג הון עצמי בשיעור 50%.
• החזרי משכנתא בגובה של עד 40% מההכנסה הפנויה של הלווים. אם קיימת משכנתא על דירת המגורים הבנק יתייחס לכך בעת חישוב גובה ההכנסה הפנויה וההוצאות החודשיות השוטפות של הלווה.
• קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
• הערכת שמאי.
• בניית תמהיל משכנתא, עדיף בעזרת יועץ משכנתא פרטי.
• רכישת ביטוח משכנתא.

כאמור, אין הבדל משמעותי בין לקיחת משכנתא לרכישת דירת מגורים יחידה לבין משכנתא לדירה להשקעה, ומעבר למגבלות ההון העצמי וההכנסה הפנויה, יש לבנות תמהיל הלוואה הכולל מספר מסלולים. עם זאת, הבנקים נוטים להציע ריביות מעט גבוהות יותר למי שלוקח משכנתא לרכישת דירה להשקעה, לכן יש לתכנן היטב את התמהיל ולערוך סקר שוק יסודי כדי לקבל הצעה למשכנתא בתנאים טובים. כמו כן, אין לשכוח את מס הרכישה שעשוי להיות משמעותי ולהשפיע על כדאיות העסקה.

בעזרת המומחים של פריים משכנתאות ניתן לבנות תמהיל מותאם אישית למשכנתא לדירה להשקעה. המומחים שלנו מנתחים את צורכי המשקיע, מבצעים תכנון פיננסי מותאם אישית, בונים תמהיל משכנתא המורכב ממספר מסלולים בהתאם ליכולת ההחזר ובהתאמה לצורכי הלווה, מצב השוק והסיכונים הקיימים, ולאחר מכרז בין הבנקים וחברות המימון בשוק האשראי החוץ בנקאי, המומחים של פריים משכנתאות מציעים משכנתא בתנאים מועדפים ובהתאמה מלאה ליכולות ולצורכי הלווים. למידע נוסף וללקיחת משכנתא לדירה להשקעה בתנאים מועדפים – צרו איתנו קשר עוד היום!

האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

רכישת דירה להשקעה נחשבת לאחד ממסלולי ההשקעה הפופולריים במדינת ישראל, וזאת לאור עליית המחירים החדה בעשור האחרון. יחד עם זאת, כיום, זו השקעה פחות משתלמת מבחינה כלכלית כיוון שמחירי הדירות אינם צפויים להמשיך לעלות בשיעורים חדים כפי שהיה עד לאחרונה, ובנוסף הריבית כיום גבוהה מאוד והמשק כולו נמצא באי ודאות.

לכן, אם אתם מתכננים לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה להשקעה עליכם לשקול היטב את הרעיון ולבצע בדיקות מקדימות וחישובים כדי לבחון את כדאיות העסקה ולקבל החלטה נכונה וחכמה. יש להתייחס לכדאיות העסקה לרכישה הדירה להשקעה מבחינת עלויות מימון (משכנתא), תנאי ההלוואה, יכולת החזר, סוגיות מיסוי כמו מס רכישה, ובמקרה שבו מתכננים למכור את הנכס ברווח יש להתייחס גם למס שבח.

כאשר משקיע מתכנן לקחת משכנתא לדירה להשקעה עליו לבדוק את המגבלות שבנק ישראל מטיל על משקיעי הנדל"ן, ובנוסף אם יש למשקיע משכנתא קיימת על דירת המגורים שלו, יש לכך השפעה על סכום ואחוזי המימון שהוא יוכל לקבל במשכנתא הנוספת לרכישת הדירה להשקעה. לכן, אין לוותר על ייעוץ משכנתאות ומומלץ לקבל ייעוץ מקצועי כדי לבדוק את כל הזוויות של העסקה ולחשב את תנאי המשכנתא וכדאיות רכישת הדירה הנוספת להשקעה.

מדוע קיימת רגולציה והקשחה על משכנתאות לדירה שנייה?

שוק הנדל"ן נחשב לאופציה פופולרית בקרב המשקיעים, במיוחד במצבים שבהם הבורסה תנודתית והריבית על פיקדונות בבנקים נמוכה ואינה אטרקטיבית. חשוב לזכור כי בעשור האחרון מחירי הדירות זינקו בחדות, וכאשר הריבית הייתה בסביבה נמוכה וכמעט אפסית, היו שפע של הזדמנויות לרכישת דירה במחיר נמוך יחסית, ולאחר שיפוצים והשבחת הנכס המשקיעים בחרו להשכיר את הדירה כדי ליהנות מדמי שכירות שמחזירים את תשלומי המשכנתא או שהם העמידו את הנכס למכירה כדי לגרוף רווח נאה תוך זמן קצר.

בגלל כניסתם של המשקיעים לשוק הנדל"ן, הרגולטור נאלץ להתערב בענף על מנת לבלום את הזינוק במחירי הדירות באמצעות צינון הפעילות של המשקיעים. כאשר המשקיעים פעילים בשוק הנדל"ן יש מגמה של ביקוש גבוה לעומת היצע נמוך, לכן המחירים עולים. אחת מהדרכים לצנן את המשקיעים ולהפוך את העסקה לרכישת דירה להשקעה לפחות כדאית ואטרקטיבית היא באמצעות ההגבלה על הבנקים שמחייבת אותם לאשר אחוזי מימון נמוכים לרכושי דירה להשקעה, עד 50% משווי הנכס, לעומת 75% אחוזי מימון לרוכשי דירת מגורים ראשונה ויחידה.

הרגולטור התערב בשוק מסיבה נוספת כדי להגן על הרוכשים עצמם. לא מעט ישראלים החלו להשקיע בדירות למרות שאין להם הון עצמי גבוה, ביטחונות מתאימים, ניסיון וידע פיננסי בהשקעות, וכדי לשמור עליהם הרגולטור התערב בענף כדי למנוע כניסה של משקיעים העלולים להסתבך כלכלית בעקבות רכישה הדירה להשקעה ללא הון עצמי וביטחונות מספיקים.

בתוך כך, יש עדיין אפשרות לקנות דירה ללא הון עצמי – לחץ על הקישור למאמר הבא כדי ללמוד כיצד ניתן לרכוש דירה להשקעה גם ללא הון עצמי!

תהליך לקיחת משכנתא לדירה להשקעה

• הגדרת מטרות ההשקעה, למשל עסקת פליפ או הכנסה מדמי שכירות.
• בדיקת הון עצמי וחישוב אחוזי המימון שיש לבקש מהבנק.
• הוצאת אישור עקרוני למשכנתא.
• איתור נכס מתאים וניהול מו"מ לרכישתו הדירה להשקעה. בשלב זה כדאי לבצע הערכת שמאי ובדק בית.
• בניית תמהיל משכנתא בהתאמה אישית.
• מכרז בין הבנקים וניהול מו"מ להשגת משכנתא בתנאים הטובים ביותר.

מקור מימוני ללקיחת משכנתא לדירה להשקעה

ניתן לקחת משכנתא לדירה להשקעה דרך הבנקים המסחריים, חלק מחברות הביטוח או מגופים פיננסיים הפועלים בשוק האשראי החוץ בנקאי. כאשר בוחרים את מקור המימון למשכנתא לדירה להשקעה חשוב לזכור כי הבנקים נתונים לרגולציה והם יכולים לאשר מימון עד 50% לעומת אחוזי המימון הגבוהים יותר שניתן להשיג מחברות המימון החוץ בנקאי, בין 70% – 90%.

בחירת מקור המימון היא קריטית עבור המשקיעים, לכן תמיד כדאי לפנות ליועצי המשכנתא המנוסים של פריים משכנתאות, ואנחנו נסייע לכם לקבל החלטות טובות ומשתלמות באופן אישי.

יתרונות של משכנתא לדירה להשקעה

יכולת מינוף – לקיחת משכנתא מאפשרת למשקיעים לרכוש נכס נוסף ובמקביל הם יכולים להשקיע הון נזיל באפיקים נוספים, וככל שיש יותר נכסים יכולות המינוף של המשקיע עולה.

פריסה ארוכה של תשלומי ההחזר – ניתן לקחת משכנתא לדירה להשקעה עד לתקופה של 30 שנים, כלומר פריסת תשלומים ארוכה ונוחה.

תנאי החזר – משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך המספקת תנאי החזר נוחים ומשתלמים יותר בהשוואה לתנאי הלוואות אחרות.

גמישות – המשקיע יכול לבנות תמהיל הלוואה מותאם אישית עם מסלולים גמישים המאפשרים לו לפרוע את המסלול ללא קנסות ועמלת פירעון גבוהה, או לבצע מיחזור משכנתא בהמשך הדרך בתנאים אטרקטיביים.

בניית תמהיל מתאים למשקיע

חשוב לבנות נכון את תמהיל המשכנתא לרכישת דירה להשקעה, לכן יש להגדיר צרכים ולבחור במסלול משכנתא המותאמים ליכולת ההחזר ולצרכים הייחודיים של המשקיע. המטרה היא לבנות תמהיל משכנתא המבטיח החזרים חודשיים יציבים ופחות תנודתיים, כלומר להפחית סיכונים.

אם המשקיע מעוניין בהחזרים חודשיים נמוכים יש לבנות תמהיל הלוואה לטווח ארוך כך שדמי השכירות יכסו את תשלומי המשכנתא. אם המשקיע מתכנן עסקת פליפ, יש לבנות תמהיל המורכב ממסלולי משכנתא שאין עליהם קנסות בעת יציאה או שעמלת הפירעון תהיה נמוכה.

אנחנו בפריים משכנתאות מתמחים בבניית תמהיל ובחירת מסלולי המשכנתא עבור רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים – לבניית תמהיל משכנתא לרכישת דירה להשקעה עם המומחים של פריים משכנתאות כדי לחסוך עלויות וליהנות מהחזרים אטרקטיביים – צרו איתנו קשר באמצעות הטלפון, המייל או האתר!