אז הגעתם לכאן, כנראה שאתם עומדים בפני אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות והמרגשות ביותר בחייכם: רכישת דירה. או אולי סתם גירוד קל בראש, תוהים אם כל המילים האלו – "משכנתא", "זכאות", "רגילה" – הן בעצם מילים נרדפות למבוך בירוקרטי אינסופי. ובכן, תנשמו עמוק. אתם לא לבד. וכן, יש הבדל, וההבדל הזה יכול להיות המשחק כולו.
המאמר הזה הוא המפה שלכם. הוא המצפן שיוביל אתכם ביער סבוך של מונחים, מספרים, וחוקים, ויוודא שתצאו ממנו לא רק עם ידע, אלא עם תחושה שאתם באמת מבינים איפה הכסף שלכם הולך, ולא פחות חשוב – איך הוא יכול לחזור אליכם, אפילו בכיס האחורי של המכנסיים. אז בואו נצלול פנימה, כי מסע אל בית חלומות מתחיל בהבנה, וקצת (אבל רק קצת) הומור עצמי.
הבנק – החבר הכי טוב שלך? סיפורה של משכנתא "רגילה"
כשמדברים על משכנתא, רוב האנשים ישר חושבים על הבנק. וזה הגיוני. הבנק הוא השחקן המרכזי במגרש, זה שמחזיק את הכסף הגדול. משכנתא "רגילה" היא בדיוק מה שזה נשמע: הלוואה שאתם לוקחים מהבנק, בגיבוי הנכס שאתם רוכשים. זה פשוט, זה נגיש, וזה העולם של הריביות המשתנות, המסלולים האינסופיים, והתחרות הבלתי פוסקת בין הבנקים על הכיס שלכם. זה המגרש של הגדולים, שבו כל אחד מנסה למשוך את השמיכה לכיוון שלו.
אתם מגיעים, מציגים את השווי שלכם (במובן הפיננסי, כן?), והבנק מציע לכם את מרכולתו. יש מסלול ריבית קבועה, צמודה או לא צמודה למדד. יש ריבית משתנה. יש פריים. יש משכנתא לכל מטרה. בקיצור, תפריט עשיר, לפעמים עשיר מדי. והאמת? אם אתם לא מבינים את כל המילים האלה, אתם עלולים לסיים עם מנה שלא ממש מתאימה לכם, ועם כאב בטן כלכלי שיכול להימשך שנים ארוכות. ברוכים הבאים לעולם ה"אקסל" הבלתי נגמר.
שאלה ותשובה 1: האם משכנתא רגילה היא תמיד יקרה יותר? (רמז: לא תמיד, אבל כמעט!)
תשובה: לא בהכרח. משכנתא רגילה ניתנת מתוך מגוון רחב של מסלולים ותנאים, והריביות נקבעות לפי כושר המיקוח שלכם, מצב השוק, ומדיניות הבנק. לפעמים, בתנאי שוק מסוימים או כשאתם "לקוחות מועדפים", תוכלו לקבל תנאים מעולים. אבל באופן כללי, ובלי לגלות סודות מדינה, משכנתא זכאות נוטה להיות זולה יותר, ומיד נבין למה.
האמנם יש ארוחות חינם? (רמז: כמעט!) – ברוכים הבאים למשכנתא לזכאים
אז מה זה בכלל "זכאות"? זה לא פרס נובל, אבל זה בהחלט יכול להרגיש כמו זכייה בלוטו, בטח כשמדובר בכמה עשרות שקלים בחודש שיצטברו לסכומים יפים על פני עשרות שנים. משכנתא לזכאים היא למעשה הלוואה מדינה, שניתנת דרך הבנקים למשכנתאות, אבל בתנאים מועדפים. למה? כי המדינה רוצה לעזור לאוכלוסיות מסוימות – בעיקר זוגות צעירים, משפחות ברוכות ילדים, עולים חדשים, חד הוריות, ועוד כמה קטגוריות – לרכוש דירה. זו הדרך שלה להגיד "אנחנו איתכם!" (או לפחות, חלקית).
התנאים כאן הם לרוב נוחים יותר. הריבית קבועה, נמוכה, ופחות מושפעת מתנודות השוק. הסכום שניתן לקחת בזכאות מוגבל, והוא נקבע לפי קריטריונים נוקשים של משרד הבינוי והשיכון. אתם לא יכולים פשוט לקום בבוקר ולהחליט שאתם זכאים; צריך לבדוק את זה לעומק. זה כמו לעבור "מבחן קבלה" למסלול VIP, ורק מי שעומד בדרישות עובר. וזה משתלם. מאוד.
שאלה ותשובה 2: מי בכלל זכאי למשכנתא כזו? האם אני צריך להיות אלוף אולימפי?
תשובה: לא צריך מדליית זהב, אבל כן צריך לעמוד בכמה קריטריונים שהמדינה קובעת. לרוב מדובר בזוגות נשואים (או כאלו שבדרך), נשואים פלוס ילדים, עולים חדשים, משפחות חד הוריות ועוד. יש ניקוד מסוים שנקבע לפי ותק נישואין, מספר ילדים, ותק בארץ ועוד. זה כמו פאזל, ורק כשהחתיכות מתחברות – אתם זכאים. שווה לבדוק!
7 קירות של הבדל: הפיצוח הגדול
אז עכשיו, אחרי שהבנו שיש לנו פה שני אחים (או אולי בני דודים רחוקים) בעולם המשכנתאות, בואו נפרק את ההבדלים לעומק, כדי שיהיו לכם כל הכלים לקבל החלטה מושכלת. בטח שלא תשאירו את זה לגוגל אחר כך!
1. מאיפה הכסף מגיע בכלל? הבנק מול המדינה (ועוד קצת בנק)
- משכנתא רגילה: כסף טהור מהבנק. הבנק הוא המממן הבלעדי של הסכום שאתם לוקחים במסלול הזה. הוא זה שלוקח את הסיכון, והוא זה שקובע את התנאים. זה עולם של היצע וביקוש, מיקוח ודינמיות.
- משכנתא לזכאים: כאן נכנסת לתמונה המדינה. חלק מהכסף מגיע מהמדינה (או בערבות המדינה), דרך הבנקים למשכנתאות. זה אומר שהבנק משמש כצינור, אבל הכללים והתנאים הבסיסיים נקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון. בגלל המעורבות הממשלתית, התנאים נוטים להיות מועדפים, אבל עם יותר רגולציה ובירוקרטיה.
2. למי מותר להיכנס? קריטריונים של כולם מול קריטריונים של "הנבחרים"
- משכנתא רגילה: כמעט כל אחד יכול לבקש. הקריטריונים המרכזיים הם יכולת החזר (כלומר, כמה כסף נכנס לכם לחשבון כל חודש), היסטוריית אשראי נקייה (אין BDI שלילי, תודה לאל), ויחס הלוואה-שווי נכס (LTV) סביר. אם אתם עומדים בזה – ברוכים הבאים.
- משכנתא לזכאים: פה זה כבר סיפור אחר. יש מערכת ניקוד מורכבת שבודקת אתכם על פי פרמטרים כמו מספר שנות נישואין, מספר ילדים, ותק בארץ, שירות צבאי/לאומי, אזור מגורים ועוד. כל פרמטר מעניק נקודות, וציון מסוים מזכה אתכם בסכום מסוים של הלוואת זכאות. זה לא פתוח לכולם, וזה דורש בדיקה מקדמית של הזכאות.
3. כמה זה עולה לנו בסוף החודש? ריביות ותשלומים (הבנק רוצה ריבית, המדינה רוצה לעזור!)
- משכנתא רגילה: הריביות כאן הן ריביות שוק. הן נקבעות במשא ומתן עם הבנק, ומושפעות ממדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים, ריבית בנק ישראל, ועוד אינסוף פרמטרים שגורמים לנו להרגיש חכמים פחות. יש מגוון עצום של מסלולים (פריים, קבועה לא צמודה, משתנה כל 5 שנים, ועוד), וכל אחד מהם מציע סיכון/סיכוי שונה.
- משכנתא לזכאים: זה החלק שבו המדינה נותנת יד. הריבית על הלוואת זכאות נמוכה באופן משמעותי מריביות השוק, ולרוב היא קבועה ולא צמודה למדד (או צמודה בשיעור נמוך מאוד). זה אומר יציבות, ראש שקט, ופוטנציאל לחיסכון משמעותי לאורך שנים. הסכום שהמדינה מציעה בריבית הזו מוגבל, ולכן לרוב תצטרכו לשלב אותו עם משכנתא רגילה.
שאלה ותשובה 3: האם הריבית הנמוכה של הזכאות נשארת נמוכה תמיד? יש פה קאץ' משהו?
תשובה: הריבית של הלוואת הזכאות היא לרוב קבועה וצמודה למדד בשיעור נמוך מאוד, ולכן היא נשארת אטרקטיבית לאורך כל תקופת ההלוואה. הקאץ' הוא לא בריבית עצמה, אלא בסכום המוגבל שניתן לקבל. זה בדרך כלל לא מספיק כדי לכסות את כל עלות הדירה, ולכן חייבים לשלב אותה עם משכנתא רגילה.
4. כמה באמת אפשר לקחת? הסכום המקסימלי (ללא תקרה מול עם תקרה!)
- משכנתא רגילה: הסכום שתקבלו נקבע בעיקר על פי יכולת ההחזר שלכם, ויחס הלוואה-שווי נכס. אם אתם מיליונרים ורוצים לקחת משכנתא על 75% מערך דירה של 10 מיליון ש"ח – הבנק כנראה יאשר, אם אתם עומדים בתנאי ההחזר. אין תקרה אבסולוטית מעבר ליחס המימון המותר בחוק (עד 75% לרכישת דירה ראשונה).
- משכנתא לזכאים: פה יש תקרה. סכום הזכאות נקבע על פי הניקוד שצברתם, והוא יכול לנוע בין עשרות אלפי שקלים לכמה מאות אלפי שקלים, אך לרוב הוא לא יכסה את מלוא עלות הדירה. זה אומר שאם אתם זכאים, אתם כנראה תבנו תמהיל משכנתא שמורכב גם מהלוואת הזכאות וגם ממשכנתא רגילה (שהיא החלק המשלים).
5. גמישות, גמישות, גמישות? פירעון מוקדם ושינויים
- משכנתא רגילה: הרבה יותר גמישה. ניתן לבצע פירעון מוקדם כמעט בכל מסלול (למעט חריגים), ולרוב תשלמו עמלת פירעון מוקדם (עמלה זו משתנה לפי המסלול ותנאי השוק). ניתן למחזר משכנתא, לשנות מסלולים, ודי בקלות יחסית.
- משכנתא לזכאים: פחות גמישה. פירעון מוקדם של הלוואת זכאות לרוב אינו כרוך בעמלות, אבל יש כללים נוקשים יותר לגבי שינויים במסלול או מחזור. זו הלוואה שהמדינה מעורבת בה, ולכן יש עליה פחות "משחקים" של הבנק.
6. הניירת והבירוקרטיה: פשוט מול קצת יותר מסובך
- משכנתא רגילה: הליך סטנדרטי מול הבנק: אישור עקרוני, הגשת מסמכים, הערכת שמאי, חתימה. זה יכול להיות מתיש, אבל זה עניין שגרתי.
- משכנתא לזכאים: יש שלב נוסף. לפני שפונים לבנק, יש צורך להוציא תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון (או דרך הבנקים עצמם). זה אומר עוד מסמכים, עוד בדיקות, ועוד זמן. אבל שוב, הפוטנציאל לחיסכון שווה את זה. הרי מי לא אוהב טפסים? (אף אחד, אבל לפעמים זה הכרחי).
שאלה ותשובה 4: כמה זמן לוקח להוציא תעודת זכאות? זה כמו לחכות בתור לרישיון נהיגה?
תשובה: בדרך כלל, תהליך הוצאת תעודת זכאות יכול לקחת בין ימים בודדים לשבועיים-שלושה, תלוי בעומס ובמסמכים שתגישו. זה לא כמו לחכות בתור לרישיון נהיגה, אבל זה גם לא "קליק". כדאי להתחיל עם זה מוקדם ככל האפשר בתהליך רכישת הדירה.
7. מתי לכל הרוחות לבחור במה? הזדמנויות ואסטרטגיה!
- משכנתא רגילה: הבחירה הטבעית למי שאינו עומד בתנאי הזכאות, או למי שמעדיף גמישות מקסימלית ותמהיל שמתאים לו אישית, גם אם הריבית ההתחלתית גבוהה יותר. זה העולם של התאמה אישית "כמו חליפה", אבל צריך לשלם עליה בהתאם.
- משכנתא לזכאים: תמיד כדאי לבדוק זכאות! גם אם אתם חושבים שלא, אולי יש איזה קריטריון קטן שפספסתם. אם אתם זכאים, זו כמעט "חובה" לנצל את ההטבה הזו. גם אם מדובר בסכום קטן יחסית, הריבית הנמוכה עשויה להוזיל את עלות המשכנתא הכוללת באלפי שקלים (חשוב לציין: חיסכון פוטנציאלי, לא הבטחה!) על פני כל התקופה. זו מתנה קטנה מהמדינה, ומי אנחנו שנסרב?
שאלה ותשובה 5: אם אני זכאי, האם אני חייב לקחת את הלוואת הזכאות?
תשובה: לא, אתם לא חייבים. הזכאות היא זכות, לא חובה. אבל כמו שהבנתם מהמאמר, מדובר בריבית מאוד אטרקטיבית. ברוב המקרים, זו תהיה טעות לוותר עליה, אלא אם כן יש לכם סיבה ממש ספציפית ויוצאת דופן (למשל, אתם רוצים להימנע מהבירוקרטיה הנוספת בכל מחיר). תמיד כדאי לבחון את היתרונות מול החסרונות עבור המקרה הספציפי שלכם.
כששני העולמות נפגשים: תמהיל המשכנתא המושלם (לכם!)
ברוב המקרים, ה"החלטה" לא תהיה בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לזכאים. לרוב, אתם תמצאו את עצמכם בונים תמהיל משכנתא. כלומר, משלבים כמה מסלולים, וכמובן, משלבים את הזכאות (אם אתם זכאים) עם החלק ה"רגיל" של המשכנתא. זה קצת כמו לבנות בית מלבנים שונות, כשכל לבנה מגיעה ממקור אחר, אבל כולם יחד יוצרים את המבנה היציב והחזק שאתם רוצים.
האתגר האמיתי הוא לבנות תמהיל חכם. כזה שמתאים ליכולות הפיננסיות שלכם, לתוכניות העתידיות שלכם, ולרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. זה לא סתם "לקחת את מה שהבנק מציע". זה לקחת שליטה. זה להבין מה אתם צריכים, ואיך אתם מגיעים לשם במינימום כאב ראש ובמקסימום שקט נפשי. וזה בדיוק איפה שצריך את העזרה הנכונה.
שאלה ותשובה 6: האם יועץ משכנתאות חיצוני יכול לעזור לי עם הזכאות? או שזה רק מול הבנק?
תשובה: בהחלט! יועץ משכנתאות מקצועי הוא המפתח לניצול אופטימלי של הזכאות. הוא ידע לבדוק את זכאותכם עוד לפני שפניתם לבנקים, יסייע לכם להגיש את המסמכים הנכונים, וישלב את הלוואת הזכאות בתוך תמהיל המשכנתא הכולל שלכם בצורה החכמה ביותר. הם רואים את התמונה המלאה, לא רק את חלקי הפאזל.
אז, מה עושים עם כל זה? האם צריך להתגרש מיועץ המשכנתאות שלכם? (לא, אתם לא!)
המסע אל הבית הוא מסע מורכב. הוא מלא בהחלטות, בחששות, ובהמון ניירת. ההבדל בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לזכאים הוא לא רק טכני, הוא כלכלי ופסיכולוגי. לדעת שאתם מנצלים כל הטבה אפשרית, כל שקל של חיסכון פוטנציאלי, נותן שקט נפשי ששווה זהב.
זכרו: ידע הוא כוח, וביטחון הוא שקט נפשי. אל תתנו לג'רגון המקצועי להפחיד אתכם. המטרה היא שתגיעו ליום החתימה על המשכנתא בידיעה מלאה שקיבלתם את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם, ושאתם בדרך לבית החדש שלכם בתחושה של ביטחון ושלווה. כי אחרי הכל, בית זה לא רק קירות ובטון. זה גם ההרגשה שקיבלתם את העסקה הטובה ביותר עבורכם, עם מינימום טעויות, ומקסימום חיוך.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
