ברוכים הבאים למסע אל נבכי עולם המשכנתאות. עולם מורכב, מלא חלומות גדולים וקצת בירוקרטיה. אם אתם פה, כנראה שאתם חושבים רחוק. אולי אתם חולמים על נכס נוסף, או מתכננים להשקיע בעתיד שלכם. ואז עולה השאלה הגדולה: האם הבנק, היצור הקשוח והממוספר הזה, בכלל מתעניין בהכנסות שעדיין לא קיימות? האם הוא מוכן להמר על העתיד שלכם, ובעצם, על עתידו שלו? התשובה, כמו בחיים, לא שחורה ולבנה. אבל אל דאגה. כאן נצלול עמוק, נחשוף את הקלפים ונבין בדיוק מה הבנקים רוצים לראות. בלי סיבוכים מיותרים, עם קצת חיוך ובעיקר המון ידע שיעזור לכם לקבל החלטות חכמות באמת. אז שבו נוח, כי אנחנו מתחילים.
הסוד שמאחורי המשכנתא: האם בנקים מסתכלים על כסף שעדיין לא הגיע?
הבנק והכדור בדולח: האם הוא רואה את שכר הדירה העתידי שלכם?
בואו נהיה כנים לרגע. בנקים הם לא מוסדות פילנתרופיים, וגם לא נביאים. הם מוסדות פיננסיים. מטרתם העיקרית היא לנהל סיכונים. וסיכון, כידוע, זה משהו שהם ממש, אבל ממש, לא אוהבים. בטח לא כשמדובר בכספים שלהם, שזה בעצם, הכספים שלכם ושל שאר הציבור. אז כשאתם מגיעים לבנק ואומרים "תקשיבו, אני קונה דירה להשקעה. עוד חודשיים היא תושכר ותכניס לי X שקלים כל חודש", או "אני רוכש נכס חדש, וכבר יש לי דייר שמחכה להיכנס", אתם בעצם מבקשים מהם להאמין לכם. וזה, ידידיי, זה כבר אתגר לא קטן. איך גורמים להם לא רק להאמין, אלא גם לשקף את האמונה הזו בתנאי המשכנתא? זו השאלה ששוברת את הרשת, והיום אנחנו עונים עליה.
האגוז הקשה לפיצוח: הכנסה עתידית מול הכנסה קיימת
במערכת הבנקאית, "הכנסה" היא מילה עם המון משמעות. היא הבסיס לכל חישוב, לכל הערכה, לכל אישור. אבל יש הכנסה ויש הכנסה. הכנסה מבוססת, קבועה, שזורמת לחשבון הבנק שלכם כבר שנים – היא מלכת היופי של הבנק. משכורת קבועה, שכר דירה מנכס קיים שכבר משולם באופן סדיר. זו הכנסה שהבנק יכול לסמוך עליה. הוא רואה אותה בדפי הבנק, הוא מבין שהיא שם. אבל הכנסה עתידית? זו כבר סוגיה אחרת. זה כמו להזמין עוגה מבלי לדעת אם יהיו לכם את המרכיבים. הבנקים, באופן טבעי, מעדיפים את העוגה המוגמרת. הם לא אוהבים אי ודאות, ומי יכול להאשים אותם?
אבל אל ייאוש. יש דרכים לגרום להם להסתכל על הכדור בדולח שלכם, ולפעמים אפילו להאמין למה שהם רואים בו. זה דורש תכנון, אסטרטגיה, ולפעמים, קצת קסם. או במקרה שלנו, ידע מקצועי מקיף.
שאלות ותשובות מהירות למתקדמים (וגם למתחילים):
- האם בנקים בכלל לוקחים בחשבון הכנסות משכר דירה?
בהחלט! הכנסות משכר דירה קיימות נחשבות להכנסה לכל דבר ועניין, ולרוב נכללות בחישוב היכולת הפיננסית שלכם. השאלה היא רק איך הבנק מעריך אותן ואיזה אחוז הוא לוקח בחשבון.
- מה לגבי הכנסה משכר דירה *עתידי*?
זו הנקודה העדינה. בנקים פחות אוהבים "הבטחות". הם יעדיפו לראות הוכחות קונקרטיות לכך שההכנסה אכן תתממש. ככל שההוכחות חזקות יותר, כך גדל הסיכוי שהם יתחשבו בה.
- האם חוזה שכירות חתום יכול לעזור?
בהחלט! חוזה שכירות חתום ומחייב הוא אחד הכלים החזקים ביותר להראות לבנק שהכנסת השכירות העתידית אינה רק בגדר משאלה. הוא מהווה אסמכתא משמעותית.
3 דברים שהבנקים רוצים לראות (ועוד 1 שהם פחות אוהבים לראות)
הבנקים פועלים לפי מתודולוגיות ברורות, גם אם לנו הן נראות לעיתים כמו מדע טילים. כדי להבין אם הכנסה עתידית מנכס להשקעה תיכנס למשוואה, צריך קודם כל להבין מה הם רואים כ"הכנסה" ומה הם רוצים לדעת עליכם. זה כמו להתכונן לדייט: אתה רוצה להראות את הצד הטוב ביותר שלך, ושהצד השני ירגיש בטוח איתך. רק שבמקרה הזה, הצד השני הוא בנק, והוא דורש קצת יותר מפרחים.
1. מקור הכנסה יציב: הפנסיה שתבוא?
הבנקים בודקים את היציבות שלכם. לאורך זמן. הם רוצים לראות שגם אם הדירה להשכרה תעמוד ריקה חודש-חודשיים (כי, בואו, זה קורה), עדיין תהיה לכם יכולת להחזיר את המשכנתא. לכן, הם יסתכלו במיקרוסקופ על ההכנסות הקבועות שלכם:
- משכורות קבועות: תלושי שכר של שכיר, עם ותק ויציבות תעסוקתית.
- הכנסות מעסק: לעצמאים, הבנק יבקש לראות דוחות רווח והפסד, שומות מס, ומאזנים למספר שנים אחורה. הוא רוצה לראות יציבות וצמיחה, לא רק קפיצות חד פעמיות.
- הכנסות משכר דירה קיים: אם כבר יש לכם נכסים מושכרים, והשכר דירה נכנס לחשבון בנק באופן סדיר, זו נקודת זכות אדירה. זו הוכחה חיה ליכולת שלכם לנהל נכסים ולהפיק מהם רווח. הבנק יראה בכך אבן יסוד איתנה.
בנוסף, יבדקו גם היסטוריית אשראי נקייה, התנהלות בנקאית תקינה, וכמובן – יחס החזר מול הכנסה. כל אלה בונים את הפרופיל הפיננסי שלכם, ומשפיעים על האמון שהבנק ייתן לכם.
2. הון עצמי: ככל שיש יותר, ככה הבנק רגוע יותר
זו לא רק קלישאה. הון עצמי משמעותי מפחית את הסיכון של הבנק. ככל שאתם מביאים יותר כסף מהבית, כך סכום המשכנתא שאתם לוקחים קטן יותר. זה אומר גם החזר חודשי נמוך יותר וגם יחס מימון (LTV) נמוך יותר. במצב כזה, גם אם הבנק יהיה פחות נלהב להתחשב במלוא הכנסת השכירות העתידית, עצם העובדה שאתם בעצמכם "השקעתם" יותר, כבר נותנת לו שקט נפשי. זה מראה על רצינות, על יכולת כלכלית, ועל מחויבות שלכם לעסקה.
3. הנכס עצמו: האם הוא באמת שווה את זה?
הבנק לא רק בודק אתכם. הוא בודק את הנכס. האם הוא אטרקטיבי להשכרה? האם הוא נמצא באזור מבוקש? האם השכירות המוערכת על ידו היא ריאלית? שמאי מטעמו יעריך את שווי הנכס, ולעיתים גם את פוטנציאל ההשכרה שלו. נכס באזור חלש עם פוטנציאל השכרה נמוך יתקבל בחשדנות רבה יותר, גם אם לכם יש תוכניות מדהימות עבורו.
הדבר שהבנק פחות אוהב: אי ודאות!
וזה מביא אותנו לנקודה הפחות נעימה, אבל חשובה להבנה. הבנק לא אוהב סיפורים. הוא אוהב עובדות, מספרים, ובעיקר – ודאות. לכן, ככל שההכנסה העתידית שאתם מציגים לו תלויה ביותר מדי "אם" ו"אולי", כך הסיכוי שהוא יתחשב בה יורד. זה טבעי, אבל זו גם הנקודה שבה אנחנו נכנסים לתמונה כדי להפוך את ה"אולי" ל"בטח".
שאלות ותשובות מהירות למתקדמים (וגם למתחילים):
- האם יש הבדל בין בנקים שונים ביחס להכנסות שכירות עתידיות?
בהחלט! לכל בנק יש מדיניות ורמת גמישות שונה. יש בנקים שיכולים להיות קצת יותר פתוחים, ויש כאלה שיצמדו לנוהל היבש. זו בדיוק הסיבה שחשוב לעבוד עם יועץ משכנתאות שמכיר את המערכת ויודע לאן כדאי לפנות.
- מה אם אין לי חוזה שכירות חתום עדיין?
זה מקשה, אבל לא אומר שזה בלתי אפשרי. במקרים מסוימים, ובליווי נכון, ניתן להציג הערכות שומה של שמאי לגבי פוטנציאל השכירות של הנכס, יחד עם הסברים מפורטים על התוכניות שלכם.
- האם בנקים מחשבים את כל הכנסת השכירות?
לרוב לא. גם כשהם מתחשבים בהכנסות שכירות קיימות, הם בדרך כלל ייקחו בחשבון אחוז מסוים מהן (למשל, 70%-80%), וזאת כדי לייצר מרווח ביטחון למקרה של איחורים בתשלום או תקופות ללא שוכרים.
ההבטחה שבשכר דירה עתידי: איך משכנעים את הבנק שזה אכן יקרה?
אוקיי, הבנו שהבנק אוהב ודאות. אז איך מייצרים לו את הוודאות הזו כשהעתיד, מטבעו, הוא הרי לא ודאי? זו אמנות. אמנות של הצגה, של מספרים, ושל בניית אמון. הרי אתם רואים את התמונה המלאה, אתם יודעים שהנכס יושכר. המטרה היא לגרום לבנק לראות את זה גם.
הגישה הפרקטית של הבנקים: 3 רמות של אמון (ומה אתם יכולים לעשות)
הבנקים לא אומרים "כן" או "לא" באופן מוחלט. יש להם מדרגות. מדרגות של סיכון, ומדרגות של נכונות להתחשב בהכנסות עתידיות. בואו נפרט את ה"מדרגות" הללו, ואיך אתם יכולים לטפס עליהן:
-
רמה 1: "חלומות בהקיץ? תביא הוכחות!" – הגישה הבסיסית ביותר.
ברמה זו, הבנק כמעט ולא יתחשב בהכנסה עתידית מתוכננת ללא אסמכתאות מוצקות. אם אתם רק "חושבים" שהדירה תושכר, או "מקווים" למצוא דייר, הבנק יקבל את זה בסוג של חיוך מנומס, וימשיך לחשב את יכולת ההחזר שלכם על בסיס ההכנסות הקיימות והמוכחות בלבד. זו הרמה שרוב האנשים נתקלים בה אם הם לא מגיעים מוכנים. זה לא אומר שהם "רעים", זה פשוט אומר שאתם לא מדברים את השפה שלהם.
מה לעשות: כדי להימנע מליפול לרמה הזו, אתם צריכים להביא כמה שיותר הוכחות כתובות. לא רק הבטחות בעל פה.
-
רמה 2: "אוקיי, יש מצב, אבל בוא נראה" – קצת יותר פתוח.
כאן אתם כבר מתחילים לדבר במונחים שהבנק מבין. אם יש לכם כבר חוזה שכירות חתום לנכס שטרם אוכלס, או אפילו הסכם עקרונות עם שוכר פוטנציאלי, הבנק יתחיל לגלות עניין. הוא עדיין לא "יקפוץ" על ההכנסה הזו כעל הכנסה וודאית של 100%, אבל הוא בהחלט יכול לקחת אחוז מסוים ממנה בחשבון (לדוגמה, 50%-70% מהשכירות הצפויה), כפקטור חיובי בבחינת הבקשה. זה כבר שיפור משמעותי.
מה לעשות: תדאגו שחוזה השכירות יהיה מפורט, חתום, ובעל תוקף משפטי. עדיף שיהיה עם תאריך תחילת שכירות קרוב למועד קבלת המשכנתא. אל תשכחו לצרף את כל הנספחים הרלוונטיים, כולל צילום ת.ז. של השוכר.
-
רמה 3: "טוב, שכנעתם אותנו, בערך" – במקרים ספציפיים ועם ליווי נכון.
זו הרמה שאליה אנחנו שואפים להגיע. כאן הבנק מוכן לקחת בחשבון אחוז גבוה יותר מהכנסת השכירות העתידית, ולעיתים אף כמעט את כולה (שוב, עם הסתייגויות וטווחים מקובלים כמו 70%-80%). זה קורה במקרים שבהם יש לכם פרופיל פיננסי חזק במיוחד, אתם מציגים הוכחות רבות ומשכנעות, ואתם מלווים על ידי גורם מקצועי שמבין איך להציג את התמונה השלמה בצורה אופטימלית.
זה יכול לכלול חוזה שכירות חתום, יחד עם היסטוריית שכירות מוצלחת מנכסים אחרים שבבעלותכם, או אפילו תוכנית עסקית מפורטת להשכרת הנכס, כולל מחקרי שוק על אזור הנכס ודוגמאות לנכסים דומים שהושכרו. ככל שהטיעון שלכם מבוסס יותר, כך גדלים הסיכויים.
מה לעשות: כאן נכנס לתמונה תפקיד היועץ. הוא יודע איך לארוז את כל המידע הזה בחבילה אחת אטרקטיבית, לדבר עם הבנק בשפתו, ולדחוף לתוצאות הטובות ביותר.
שאלות ותשובות מהירות למתקדמים (וגם למתחילים):
- האם רישום הערת אזהרה על חוזה השכירות עוזר?
רישום הערת אזהרה על חוזה שכירות היא פעולה שנדיר לבצע בדירות למגורים, ונועדה בעיקר להבטיח את זכויות השוכר. היא לאו דווקא מסייעת לבנק להאמין יותר בהכנסה עצמה, אלא יותר מראה על רצינות החוזה.
- האם ניתן לקחת משכנתא על נכס שעדיין בבנייה ולהתחשב בשכר דירה עתידי?
זה אתגר גדול עוד יותר. בנקים יהיו זהירים מאוד במקרה כזה, מכיוון שיש אי ודאות לגבי מועד סיום הבנייה וקבלת אישורי אכלוס, וכמובן – מציאת שוכרים. לרוב, הם ידרשו מכם להוכיח יכולת החזר עצמאית מספקת ללא תלות בהכנסה העתידית עד לקבלת מפתח והשכרה בפועל.
- מה אם השכירות המיועדת גבוהה משמעותית משכר הדירה הממוצע באזור?
הבנק יערוך בדיקה משלו. אם השכירות שאתם מציגים נראית לו לא ריאלית ביחס לשוק, הוא עלול להתחשב רק בחלק ממנה, או לדרוש הסברים ואישורים נוספים.
- האם פריים משכנתאות יכולים לעזור לי עם זה?
זו בדיוק המומחיות שלנו. אנחנו יודעים איך להציג את התיק שלכם בצורה הטובה ביותר, למצוא את הבנק שיתאים לצרכים שלכם, ולמקסם את הסיכויים שיכירו בהכנסות השכירות העתידיות שלכם (במסגרת המגבלות והנהלים, כמובן).
5 טיפים סודיים (שכבר לא יהיו סודיים עוד רגע) למקסום הסיכויים שלכם
אז הבנו את התמונה הגדולה. עכשיו בואו נדבר תכל'ס. מה אתם יכולים לעשות כדי לשפר את הסיכויים שלכם שהבנק יראה את האור ויכיר בפוטנציאל ההכנסות שלכם? הנה כמה טיפים ששווים זהב, והם ממש לא סודיים, רק שרוב האנשים פשוט לא יודעים אותם.
1. תוכנית עסקית מפורטת: כשמספרים מדברים חזק יותר
אל תגיעו לבנק עם "רעיון". תגיעו עם תוכנית עסקית. גם אם זה נשמע מפוצץ, זה לא חייב להיות ספר. תכינו מסמך מסודר שמפרט:
- נתוני הנכס, מיקומו ויתרונותיו.
- מחקרי שוק קצרים על מחירי שכירות באזור לנכסים דומים.
- מי קהל היעד לשכירות (סטודנטים? משפחות? יחידים?).
- תחזית הכנסות והוצאות מפורטת (כולל דמי ניהול, ארנונה, חשבונות).
- ניסיון קודם שלכם בניהול נכסים להשכרה (אם יש).
מסמך כזה מראה על רצינות ומקצועיות, ונותן לבנק בסיס נתונים מוצק.
2. חוזה שכירות חתום: ה"טאבו" של ההכנסה העתידית
אין כמו חוזה. אם יש לכם אפשרות לחתום על חוזה שכירות עוד לפני קבלת המשכנתא (עם תאריך כניסה עתידי שמתואם למועד קבלת המפתח), עשיתם לעצמכם שירות אדיר. זהו האסמכתא החזקה ביותר שאתם יכולים להציג. ודאו שהחוזה חתום על ידי שני הצדדים, מפורט, וכולל את כל התנאים המסחריים.
3. הוכחות ליכולת ניהול נכסים: לא נולדתם אתמול
אם כבר יש לכם נכסים מושכרים אחרים, הציגו את הנתונים! דפי בנק שמראים קבלת תשלומי שכירות קבועים, העתקי חוזים קודמים – כל אלה יעידו על היכולת שלכם לנהל נכסים ולהפיק מהם הכנסה יציבה. זה בונה אמון ומפחית את החשש של הבנק.
4. הון עצמי: ככל שיש יותר, ככה הבנק רגוע יותר
כבר אמרנו את זה, אבל חשוב לחזור על זה. ככל שתביאו יותר הון עצמי, כך תהפכו להיות לקוחות אטרקטיביים יותר לבנק. זה מצמצם את הסיכון שלו, ומעניק לו יותר גמישות בבחינת שאר הפרמטרים, כולל הכנסות עתידיות. אם אתם רואים שהבנק מתקשה עם הכרה בשכר הדירה העתידי, הגדלת ההון העצמי יכולה להיות קלף מיקוח רב עוצמה.
5. יועץ משכנתאות מומחה: הקלף המנצח שלכם (ובואו נודה, זה אנחנו. בערך.)
הדובדבן שבקצפת. יועץ משכנתאות מומחה שמכיר את המערכת הבנקאית מבפנים, יודע לזהות את הבנקים הפתוחים יותר לנושא, ויודע איך להציג את הנתונים שלכם בצורה אופטימלית, הוא נכס שלא יסולא בפז. הוא ילווה אתכם בכל שלבי התהליך, ינסח את הפניות לבנקים, יציג את התוכניות שלכם באור הטוב ביותר, וינהל משא ומתן על התנאים. זה לא רק חוסך לכם זמן וכאב ראש, זה יכול לעשות את כל ההבדל בין קבלת משכנתא בתנאים מעולים לבין דחייה או קבלת תנאים פחות טובים. תזכרו, משנת 2006, אנחנו ב"פריים משכנתאות" הפכנו לבית עבור אלפי לקוחות. יודעים דבר או שניים על איך לגרום לבנק להקשיב.
הסתייגויות, אותיות קטנות (אבל בפורמט גדול וברור) וכמה מילים לסיכום
המאמר הזה נועד לתת לכם את התמונה המלאה. אבל חשוב לזכור, כל מקרה לגופו. אין "אחד גודל מתאים לכולם" בעולם המשכנתאות. כל בנק, כל סניף, כל פקיד, וכל תיק לקוח – הם עולם ומלואו. לכן, הנתונים והטיפים שהוצגו כאן נועדו לתת לכם כיוון כללי והבנה מעמיקה, אך אינם מהווים הבטחה לתוצאה ספציפית.
הבנק הוא לא פילנתרופ (אבל הוא גם לא נבל)
הבנקים צריכים להגן על האינטרסים שלהם, וזה לגיטימי. אבל הם גם רוצים לשרת אתכם, כי זו העבודה שלהם. המטרה שלנו היא למצוא את נקודת האיזון, שבה גם אתם מקבלים את המשכנתא בתנאים הטובים ביותר, וגם הבנק מרגיש בטוח. עם תכנון נכון, הכנה יסודית וליווי מקצועי, הסיכויים שלכם להצליח גדלים באופן משמעותי.
אז האם הבנק מתחשב בהכנסות שכירות עתידיות? התשובה היא כן, בתנאים מסוימים, ובליווי נכון. אתם לא לבד במסע הזה. אנחנו, ב"פריים משכנתאות", כאן כדי להפוך את האתגר למשימה ברת השגה. כי להפוך חלום למציאות, זו המומחיות שלנו. מאז 2006, אנחנו בונים בתים (ובעצם, עוזרים לכם לבנות את הבתים שלכם) של ביטחון ושירות ללא פשרות. צרו קשר, ובואו נדבר על העתיד שלכם. אנחנו מבטיחים לכם, הוא נראה מזהיר.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
