כולנו מכירים את הרגע הזה. הרגע שבו אבן יקרה הופכת לנטל. הבית שהיה חלום הופך למוקד של דאגות. אולי הילדים עזבו את הקן, אולי התפנה סכום כסף בלתי צפוי, או שאולי פשוט בא לכם לשנות כיוון בחיים. ומה אם הייתי אומר לכם שיש דרך אלגנטית, כמעט אומנותית, לשחרר את הכסף הכלוא בנכס שלכם, וגם להישאר עם קורת גג מעל הראש? זה נשמע כמו קסם, נכון? כמו איזו מזימה פיננסית סודית שהבנקים לא רוצים שתדעו עליה.
אז זהו, שזו לא מזימה. זו אסטרטגיה פיננסית לגיטימית. היא מורכבת, דורשת ידע, וכן – יש בה כמה טוויסטים עלילתיים. אבל בסוף המאמר הזה, אתם תבינו בדיוק איך הריקוד הזה מתבצע. אתם תדעו מה זה אומר לגרור משכנתא לדירה זולה יותר, ואיך אפשר לצאת מזה עם עודף משמעותי בכיס. וכן, לא תצטרכו לחזור לגוגל. מבטיחים.
להרוויח ממעבר דירה? כן, זה אפשרי! (ולא, זה לא קסם)
אז בואו נתחיל מהבסיס. מהי "גרירת משכנתא"? רבים חושבים שמדובר בתהליך שרלוונטי רק למי שמשדרג את הנכס שלו. מוכר דירת 3 חדרים, קונה דירת 5 חדרים, ופשוט "מעביר" את המשכנתא הישנה לחדשה. ובכן, זו רק מחצית מהסיפור. האמת היא, שניתן לגרור משכנתא גם במקרה ההפוך לגמרי: כשמוכרים נכס יקר יותר ורוכשים נכס זול יותר. ודווקא שם, בצומת הדרכים הזו, מסתתרת ההזדמנות האמיתית ליצירת עודף כספי משמעותי.
תארו לעצמכם מצב: יש לכם דירה יקרה, אולי במרכז העיר, שקניתם לפני שנים. המשכנתא עליה יחסית נמוכה או כבר קרובה לסיום. פתאום בא לכם לעבור לדירה קטנה יותר, אולי בפריפריה, או אפילו באותו עיר, אבל בשכונה שקטה ופחות יקרה. או שאולי אתם פשוט רוצים לפרוש לגמלאות, ואין לכם צורך בנכס גדול ויקר כל כך. כאן נכנסת לתמונה האפשרות של גרירת משכנתא תוך קבלת עודף – מהלך פיננסי חכם שיכול לשחרר לכם הון משמעותי.
הקסם של המתמטיקה: איך העודף הזה בכלל נוצר?
העיקרון פשוט כמו 1+1 (או יותר נכון, נכס א' פחות נכס ב'). יש לכם דירה בשווי X שקלים, ועליה יתרת משכנתא של Y שקלים. אתם מוכרים אותה, וקונים דירה חדשה בשווי Z שקלים, כשהיא כמובן נמוכה מ-X. את יתרת המשכנתא (Y) אתם יכולים "לגרור" לדירה החדשה. ההפרש בין שווי הדירה הנמכרת לבין יתרת המשכנתא, בתוספת שווי הדירה הנרכשת, הוא זה שיוצר את העודף. נשמע מסובך? תנו לי לפשט:
- אתם מוכרים את דירתכם הנוכחית ב-3 מיליון שקלים.
- יתרת המשכנתא שלכם עליה היא מיליון שקלים.
- קניתם דירה חדשה (ומופלאה!) ב-2 מיליון שקלים.
- אתם גוררים את יתרת המשכנתא (מיליון שקלים) לדירה החדשה.
- מה נשאר לכם? מ-3 מיליון (מכירה) קיזזתם מיליון (משכנתא ישנה שגררתם) ועוד 2 מיליון (קניית דירה חדשה). רגע, זה לא מסתדר? זו בדיוק הנקודה!
העודף נולד מההפרש בין הסכום שבו מכרתם את הנכס הישן, לבין הסכום שבו קניתם את הנכס החדש, בתוספת המשכנתא "הישנה" שגררתם. למעשה, במצב אידיאלי, הדירה הישנה נמכרה בסכום גבוה בהרבה מיתרת המשכנתא עליה, והדירה החדשה עולה פחות מההון העצמי שהשתחרר לכם במכירה. אתם גוררים את המשכנתא, וההפרש הוא העודף הנקי שנותר לכם ביד.
5 סיבות עמוקות (ומפתיעות!) למה כדאי לגרור משכנתא ולקבל עודף
המהלך הזה הוא לא רק למתמטיקאים מבריקים. הוא יכול לשרת מגוון רחב של מטרות, חלקן אפילו לא ממש קשורות לנדל"ן באופן ישיר. בואו נצלול פנימה:
- להפוך את ה"בית" ל"הון": פתאום, הבית שהיה נכס קפוא הופך לכספומט חוקי לגמרי. אתם משחררים הון משמעותי מבלי למכור את קורת הגג שלכם. הכסף הזה יכול לשמש לכל מטרה.
- לסגור חובות יקרים: אם יש לכם הלוואות יקרות, כרטיסי אשראי עם ריביות מטורפות, או אפילו חובות עסקיים, העודף הזה יכול להיות קרש ההצלה. לסגור חובות בבת אחת ולנשום לרווחה – זה לא יסולא בפז.
- להשקיע ולייצר הון נוסף: במקום שהכסף שלכם יהיה כלוא בקירות, הוא יכול לעבוד עבורכם. השקעה בנדל"ן נוסף (אולי להשכרה?), בבורסה, או בעסק חדש – הדלתות נפתחות.
- לשנות אורח חיים (כי למה לא בעצם?): אולי תמיד חלמתם לעבור לגור בכפר שקט, קרוב לטבע. או שאולי הגיע הזמן לקנות בית עם גינה גדולה ולגדל כלב. העודף הכספי מאפשר לכם לממן את הפערים ולחיות את החלום, בלי להרגיש שאתם "יורדים ברמה".
- לעזור למשפחה (בלי להרגיש פרייארים): רוצים לעזור לילדים ברכישת דירה? לממן לימודים יקרים? העודף הזה יכול להיות "כרית ביטחון" או "מנוף" עבור יקיריכם, בלי לרוקן את החסכונות שצברתם בעמל רב.
המלכודות בדרך: 4 דברים שאף אחד לא יספר לכם (אבל אנחנו לגמרי כן!)
זה נשמע כמו עסקה חלומית, נכון? ובכן, כמו כל חלום, גם לזה יש ניואנסים, מכשולים וקטעים שבהם צריך להיות ערניים. מי שלא מכיר את המלכודות מראש, עלול למצוא את עצמו במצב מביך. ואנחנו כאן כדי למנוע את זה מכם.
1. "ריבית זולה? אולי מחר!" – עמלות, קנסות וכל מה שהבנק לא ימהר לספר לכם
כשאתם גוררים משכנתא, אתם לא פשוט מעבירים תיקייה ממקום למקום. אתם עובדים מול בנק, ולבנק, כמו לכל גוף פיננסי, יש אינטרסים. יכולות להיות כאן כמה הפתעות לא נעימות:
- עמלת פירעון מוקדם (או קנס יציאה): אם המשכנתא שלכם מורכבת ממסלולים בריבית קבועה או קבועה צמודה מדד, וריבית השוק ירדה, הבנק עשוי לדרוש "קנס" על ההפסד העתידי שלו. זה יכול להיות סכום משמעותי, וחשוב לוודא אותו מראש.
- עמלות פתיחת תיק: גם אם אתם "גוררים" את המשכנתא, זהו עדיין תהליך מורכב שמצריך עבודה בנקאית. הבנק עשוי לגבות עמלות פתיחת תיק, שמאית, רישום ועוד.
- שינוי תנאי ריבית: הריבית שקיבלתם לפני 5 או 10 שנים לא בהכרח תהיה הריבית שתקבלו היום. גם אם אתם "גוררים" את המשכנתא, ייתכן והבנק יבחן מחדש את תנאי הריבית, או שידרוש מכם להתאים את המסלולים לנהלים העדכניים.
- עלויות נלוות: עורך דין לליווי העסקה, מתווך (אם יש), שמאי מקרקעין – כל אלה עשויים לייצר הוצאות לא מבוטלות שיש לקחת בחשבון בתכנון הפיננסי הכולל.
2. פזל לוגיסטי: איך למכור, לקנות ולגרור בלי לאבד את השפיות?
האתגר הגדול ביותר הוא התזמון. מכירת דירה ורכישת דירה חדשה במקביל, יחד עם תהליך גרירת המשכנתא, דורשים קואורדינציה ברמה של מנהל תזמורת. אתם לא רוצים למצוא את עצמכם בלי דירה, או עם שתי דירות ועומס כפול.
- חוזי מכר ורכישה: נדרש תיאום הדוק בין מועדי הפינוי והתשלומים בחוזה המכירה לבין מועדי קבלת החזקה והתשלומים בחוזה הרכישה.
- "הלוואת גישור": לעיתים, כדי לאפשר את המהלך, הבנק עשוי להציע "הלוואת גישור" – הלוואה קצרת טווח שתאפשר לכם לממן את הדירה החדשה עד למכירת הדירה הישנה וקבלת התמורה. חשוב לוודא את עלויות הגישור.
- בירוקרטיה בנקאית: הבנקים לא תמיד זריזים. תהליך אישור גרירת המשכנתא, הערכת שמאי מחודשת ושינוי הביטחונות לוקח זמן. קחו את זה בחשבון בלוחות הזמנים.
3. מה אם השמאי לא מסכים איתכם? בעיית השווי
הבנק, כדי לאשר את גרירת המשכנתא לדירה החדשה, יבקש הערכת שמאי. אם הערכת השמאי תהיה נמוכה מהסכום שאתם משלמים על הדירה החדשה, או אם היא לא תספק כיסוי מספק ליתרת המשכנתא שאתם רוצים לגרור, זה יכול לסבך את העניינים. הבנק יאשר גרירה רק אם ערך הנכס החדש יספק ביטחון מספק עבור יתרת החוב שלכם.
4. והמיסים? ברוכים הבאים למדינת ישראל!
על הרווח ממכירת דירה (ולא, הכסף שהשתחרר לכם הוא לא בהכרח פטור ממס), יש היטלי מס שונים. מס שבח, מס רכישה על הדירה החדשה, היטלי השבחה לרשות המקומית – כל אלה יכולים לנגוס בעודף המיוחל. חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד ויועץ מס הבקיאים בתחום כדי לתכנן את המהלך בצורה שתמזער את חבות המס באופן חוקי.
שאלות ותשובות (שכדאי לכם לשאול – ולקבל עליהן תשובה אמיתית!)
אז עכשיו, כשאתם מומחים במלכודות, בואו נענה על כמה שאלות שוודאי מתרוצצות לכם בראש:
Q1: האם כל אחד יכול לגרור משכנתא?
A1: לא בדיוק. הבנק יבדוק את כושר ההחזר שלכם מחדש, למרות שאתם "גוררים" חוב קיים. שינויים בהכנסות, בהוצאות או בדירוג האשראי שלכם מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית יכולים להשפיע. הבנק רוצה לוודא שאתם יכולים לעמוד בהחזרים, גם אם מדובר באותו סכום חוב, וגם אם מדובר בדירה "זולה" יותר. במילים פשוטות, אם מצבכם הפיננסי הורע משמעותית, ייתכן שתתקלו בקשיים.
Q2: מה קורה אם שווי הדירה החדשה נמוך מדי ביחס למשכנתא?
A2: זו נקודה קריטית. הבנק לא יאפשר לכם לגרור משכנתא של מיליון שקלים על דירה ששוויה 800 אלף שקלים (בדרך כלל, יש דרישה ליחס LTV – Loan To Value מסוים, למשל 70-80%). במקרה כזה, תצטרכו לכסות את ההפרש בהון עצמי, או לקחת משכנתא חדשה חלקית על הדירה החדשה, ולהשלים את היתרה על החוב הישן.
Q3: כמה זמן לוקח התהליך כולו?
A3: אין תשובה אחידה, זה תלוי במספר גורמים. מכירת דירה יכולה לקחת חודשים. רכישת דירה חדשה יכולה גם היא להיות מורכבת. תהליך אישור גרירת המשכנתא בבנק לוקח לרוב בין כמה שבועות לחודשיים, לאחר שהושלמו כל המסמכים וההערכות. עם תיאום נכון, ניתן לסיים הכל תוך 3-6 חודשים בממוצע, אך לעיתים זה יכול להתארך.
Q4: האם יש מיסים על העודף שאני מקבל?
A4: בהחלט ייתכן. העודף שנוצר לכם הוא למעשה רווח הון ממכירת נכס. אם הדירה המקורית לא עומדת בתנאי פטור ממס שבח (למשל, דירה יחידה הנמכרת פעם ב-18 חודשים, או תנאים אחרים בחוק), תצטרכו לשלם מס שבח. כמו כן, על הדירה החדשה, גם אם היא זולה יותר, תצטרכו לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המס. תכנון מס מקדים הוא חובה!
Q5: האם כדאי לי לשנות את תנאי המשכנתא הקיימת תוך כדי גרירה?
A5: זו שאלה מצוינת, והתשובה היא: תלוי. אם הריביות בשוק ירדו משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, ייתכן שכדאי "לשבור" את המשכנתא הקיימת ולבנות אותה מחדש בתנאים עדיפים. זה מצריך בדיקה כדאיות מקיפה שתכלול את עלות הפירעון המוקדם (אם יש), ואת התועלת הפוטנציאלית מהריביות החדשות. יועץ משכנתאות מומחה יכול לבצע את הבדיקה הזו עבורכם.
Q6: האם ניתן להשתמש בעודף לכל מטרה?
A6: כן. מרגע שהכסף נכנס לחשבון הבנק שלכם, הוא שלכם, לכל מטרה. בניגוד למשכנתא חדשה שניתנת למטרה ספציפית (לרוב, רכישת נכס), העודף הכספי שנוצר לכם חופשי לשימוש אישי, השקעות, חופשות, עזרה למשפחה או כל דבר אחר שתבחרו. זהו אחד היתרונות הבולטים של המהלך.
Q7: מה תפקידו של יועץ משכנתאות בתהליך מורכב כזה?
A7: תפקיד חיוני. יועץ משכנתאות מומחה הוא זה שמנווט אתכם בתוך המבוך הבירוקרטי והפיננסי. הוא יבחן את הכדאיות הכלכלית של המהלך עבורכם, ינהל משא ומתן עם הבנקים על תנאי הגרירה הטובים ביותר, יחשב את עלויות הפירעון המוקדם (אם יש), ויוודא שתקבלו את העודף המקסימלי האפשרי. במילים פשוטות, הוא חוסך לכם זמן יקר, טעויות יקרות יותר, ולעיתים אף אלפי שקלים בפוטנציאל באמצעות תכנון אופטימלי.
הניסיון מדבר: למה "פריים משכנתאות" זה הבית שלכם בעולם המורכב הזה?
אז כמו שראיתם, גרירת משכנתא לדירה זולה יותר וקבלת עודף היא אסטרטגיה פיננסית עוצמתית. היא מאפשרת לכם לשחרר הון רב, להגשים מטרות חדשות ולשפר את איכות החיים. אבל בדיוק בגלל שהיא כל כך עוצמתית, היא גם מורכבת ודורשת ידע מעמיק, ניסיון פרקטי ויכולת ניווט בים של בירוקרטיה, אותיות קטנות וחשבונות שלא נגמרים.
כאן נכנס לתמונה הניסיון. אצלנו ב"פריים משכנתאות", משנת 2006 אנחנו בונים בית ללקוחותינו. בית שבו הם מרגישים בטוחים. בטוחים שהם מקבלים את הייעוץ המקצועי ביותר, האובייקטיבי ביותר, והמותאם ביותר לצרכים שלהם. אנחנו לא רק מלווים אתכם בתהליך; אנחנו מלווים אתכם בבניית העתיד הפיננסי שלכם.
אנחנו מבינים שלפעמים המחשבה על שינוי פיננסי גדול יכולה להיות מפחידה. אבל כשיש לכם את הצוות הנכון לצדכם, הדרך הופכת לבהירה יותר, פחות מפחידה, ואפילו משתלמת יותר. אנחנו נדאג לכל הפרטים הקטנים, למשא ומתן עם הבנקים, לבדיקת הכדאיות ולהסברים ברורים, כך שתוכלו לקבל החלטות מושכלות בראש שקט. כי בסוף היום, הכסף שלכם ראוי ליחס הכי מקצועי שיש.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
