ברוכים הבאים לעולם המרתק, המורכב, ולעיתים גם המאיים, של המשכנתאות!
אתם עומדים בפני אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייכם.
אולי אתם מתרגשים לקראת הבית החדש.
אולי אתם קצת חוששים מהתהליך.
ואולי אתם פשוט מבולבלים מכל המושגים, הריביות והמסלולים.
תנו לנו להרגיע אתכם: אתם לא לבד.
רובנו חווים את אותן התחושות בדיוק.
המטרה של המאמר הזה היא לא רק לתת לכם מידע.
המטרה היא להפוך אתכם למומחים קטנים.
לשבור את הקסם המסתורי סביב עולם המשכנתאות.
ולהעניק לכם את הכלים והידע.
כדי שתוכלו לבחור את המשכנתא הכי נכונה עבורכם.
זו שתתאים לכם כמו כפפה ליד.
זו שתאפשר לכם לישון בשקט בלילה.
וזו שבסוף הדרך תחסוך לכם לא מעט כאבי ראש, ואולי גם סכומים משמעותיים.
התכוננו לצלול פנימה.
כי אחרי שתסיימו לקרוא, כבר לא תצטרכו לחפש יותר.
כל התשובות, הטיפים והסודות, נמצאים ממש כאן.
המדריך הסודי למשכנתא המושלמת: האם אתם מוכנים לגלות 7 סודות שישנו את חייכם?
למה בכלל אנחנו צריכים משכנתא? ולמה זה לא משהו שמשחקים איתו?
בואו נדבר בכנות.
רובנו לא נולדים עם מיליונים בחשבון.
ובטח שלא מספיק כדי לקנות בית במזומן.
אז מה עושים?
מבקשים עזרה.
ו"עזרה" במקרה הזה מגיעה בדמות משכנתא.
הלוואה ענקית, לטווח ארוך, שנועדה לממן את רכישת הנכס היקר ביותר שסביר להניח שתרכשו בחייכם.
כן, אנחנו יודעים, משכנתא זה כמו המפלצת שמתחת למיטה.
שומעים עליה הרבה, קצת מפחדים ממנה.
אבל האמת היא שהיא רק שם כדי לעזור לכם להגשים חלום.
חלום על בית משלכם.
אבל בדיוק בגלל שהיא כל כך משמעותית, אסור להתייחס אליה בקלות ראש.
זו התחייבות פיננסית ענקית.
היא תשפיע על חייכם, על התקציב שלכם, ועל היכולת שלכם לחסוך ולתכנן את העתיד, במשך עשרות שנים.
אז לפני שקופצים למים העמוקים, בואו נבין איך לגרום למפלצת הזו להיות חיית מחמד ידידותית.
"אבל איך בוחרים?" – השאלה שמעסיקה את כולם (ולא כולם מודים בה)
השלב הראשון והכי חשוב: להכיר את עצמכם (כלכלית)
רגע לפני שאתם מתחילים לדמיין את הספה בסלון החדש או את צבע הקירות בחדר הילדים, עצרו.
קחו נשימה עמוקה.
ובואו נדבר על… כסף.
זה אולי פחות סקסי מהעיצוב הפנימי, אבל זה הבסיס לכל העניין.
אתם חייבים להכיר את היכולות הפיננסיות שלכם.
בלי הנחות, בלי קיצורי דרך.
- הכנסות: כמה כסף נכנס לחשבון שלכם מדי חודש? (נטו, כן? לא ברוטו, אל תתחילו לחיות באשליות).
- הוצאות: כמה כסף יוצא? (שכר דירה, חשבונות, אוכל, בילויים, חוגים לילדים, המינוי לנטפליקס שאתם בקושי רואים – הכל!).
- חסכונות: כמה כסף יש לכם בצד? כמה הון עצמי אתם יכולים להביא? זה אולי הדבר שהכי ישפיע על המשכנתא שלכם.
- כושר החזר: כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם להחזיר כל חודש מבלי לחנוק את עצמכם? קחו בחשבון שגם אחרי המשכנתא תצטרכו לאכול, לבלות, ואולי אפילו לטוס פעם בשנה.
טיפ קטן: תמיד תשאפו להחזיר כמה שפחות, אבל תכינו את עצמכם למקסימום.
תנו למספרים לדבר, הם חברים שלכם, גם אם הם קצת ציניים לפעמים.
2. לא להתאהב בבית לפני שאתם מתאהבים במספרים!
זה קורה לכולם.
אתם נכנסים לבית, האור נשפך מהחלון הנכון, יש גינה קטנה בדיוק בגודל שרציתם.
ואתם… אבודים.
התאהבתם.
פתאום אתם מוכנים לשלם כל מחיר, לקחת כל סיכון, רק כדי שהבית הזה יהיה שלכם.
עצרו!
זו טעות איומה.
קודם כל, קבעו לעצמכם תקציב מקסימלי לרכישת הדירה.
התקציב הזה צריך לכלול את מחיר הדירה, את ההון העצמי שלכם, ואת גובה המשכנתא שאתם יכולים ורוצים לקחת.
זכרו, יש גם הוצאות נלוות לרכישה: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות, שיפוצים קטנים… כל אלה יכולים להצטבר לסכומים משמעותיים שיפתיעו אתכם לרעה אם לא תהיו מוכנים.
הכירו את הטווח שלכם.
הכירו את הגבולות שלכם.
רק אז, תתחילו לחפש את הבית.
כי אין דבר מתסכל יותר מלמצוא את בית החלומות ולגלות שהוא פשוט לא בהישג יד כלכלית.
3. הבנקים: יצורים מיתולוגיים או שותפים לדרך?
הבנקים הם אלה שיעניקו לכם את המשכנתא.
הם אלה שישמחו לתת לכם כסף (כמובן, עם ריבית).
אבל חשוב לזכור: הם לא שם כדי להיות החברים הכי טובים שלכם.
הם שם כדי לעשות עסקים.
וזה בסדר גמור!
הבנקים מציעים מגוון רחב של תנאים, מסלולים, וריביות.
האם כולם אותו דבר? חד משמעית לא.
האם כולם יציעו לכם את ההצעה הכי טובה בלי שתבקשו? כנראה שלא.
הבנקים השונים יכולים להציע לכם הצעות מאוד שונות.
ולכן, אתם חייבים לגשת למספר בנקים, לפחות 3-4.
לקבל מהם הצעות, להשוות, ולנהל משא ומתן.
כן, כן, משא ומתן. תאמינו או לא, הבנקאים הם גם בני אדם, והם רוצים לסגור עסקה.
הם גמישים יותר ממה שאתם חושבים.
קחו בחשבון שהבנק יבדוק אתכם ביסודיות.
הוא ירצה לדעת כמה אתם מרוויחים, מה ההיסטוריה הפיננסית שלכם, והאם אתם "לקוחות טובים".
ככל שתגיעו מוכנים יותר, עם מסמכים מסודרים ודרישות ברורות, כך תהיה לכם עמדת מיקוח טובה יותר.
שאלות ותשובות מהירות:
ש: האם חייבים הון עצמי?
ת: לרוב כן. הבנק לא מממן 100% ממחיר הנכס. כיום, על פי חוקי בנק ישראל, לרוב ההון העצמי הנדרש עומד על לפחות 25-30% מערך הנכס, ולעיתים יותר, תלוי בסוג הנכס והאם זו דירה ראשונה. ככל שתביאו יותר הון עצמי, כך תזדקקו למשכנתא נמוכה יותר, מה שיכול להשפיע לטובה על הריביות ותנאי ההחזר.
ש: כמה זמן לוקח לקבל משכנתא?
ת: התהליך יכול לארוך בין מספר שבועות לחודשיים-שלושה, ולעיתים אף יותר. זה תלוי במספר גורמים: כמה מהר אתם מגישים את המסמכים, כמה זמן לוקח לבנק לאשר את הבקשה, האם יש צורך בשמאות, והאם יש בעיות משפטיות או בירוקרטיות. מומלץ להתחיל את התהליך מוקדם ככל האפשר.
ש: מה ההבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא הפוכה?
ת: משכנתא רגילה היא הלוואה שניתנת לרוכשי דירה, כאשר ההחזר מתחיל מיד. משכנתא הפוכה מיועדת לבני 60 ומעלה שכבר בבעלותם דירה, ומאפשרת להם לקבל כסף תמורת הנכס, מבלי למכור אותו ומבלי לשלם החזרים חודשיים. ההחזר מתבצע רק כאשר הלווה או הלווים אינם גרים בנכס יותר (לדוגמה, עם פטירתם או מעבר לדיור מוגן).
השדים הקטנים בפרטים הקטנים: מה באמת צריך לבדוק בדרך למשכנתא חכמה?
ריביות: איך הן עובדות, ואיך לגרום להן לעבוד בשבילכם (ולא להיפך)?
אוקיי, הגענו ללב העניין.
הריביות.
המילה המפחידה ביותר בעולם המשכנתאות.
אבל האמת היא שהן לא כל כך מסובכות.
יש בעיקר שני סוגי ריביות שאתם צריכים להכיר:
- ריבית קבועה (לא צמודה/צמודה): השם אומר הכל. הריבית נקבעת מראש ואינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. זה נותן לכם וודאות מקסימלית. אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו כל חודש, ולא משנה מה קורה בשוק. זה טוב למי שרוצה שקט נפשי. ריבית קבועה יכולה להיות צמודה למדד המחירים לצרכן (ואז הקרן עולה) או לא צמודה (ואז הקרן קבועה לחלוטין).
- ריבית משתנה (פריים/משתנה כל 5 שנים/אחר): הריבית הזו משתנה בהתאם לתנאי השוק. מסלול הפריים, לדוגמה, צמוד לריבית בנק ישראל בתוספת מרווח מסוים (לרוב 1.5%). כשיש שינויים בריבית בנק ישראל, גם התשלום החודשי שלכם משתנה. זה יכול להיות נפלא כשהריביות יורדות (ההחזר יורד!), אבל קצת פחות כיף כשהן עולות (ההחזר עולה!). יש גם מסלולים משתנים המתעדכנים כל תקופה קבועה, למשל כל 5 שנים.
השילוב הנכון של המסלולים השונים הוא הסוד הגדול.
אין משכנתא "טובה" או "רעה" באופן מוחלט.
יש משכנתא שמתאימה לכם, לצרכים שלכם, לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ולתחזיות שלכם (האם אתם חושבים שהריביות יעלו או ירדו?).
לרוב, כדאי לשלב בין מסלולים שונים כדי לפזר סיכונים.
זה קצת כמו להרכיב נבחרת כדורגל – צריך שחקנים הגנה, התקפה וקישור.
4. המסלולים השונים: לא עוד מבוך, אלא דרך סלולה
אז דיברנו על ריביות, אבל הריביות האלה משובצות בתוך "מסלולים".
יש מספר מסלולים עיקריים שאתם תתקלו בהם:
- מסלול פריים (P-): ריבית משתנה הצמודה לריבית בנק ישראל פחות מרווח (לרוב, פריים מינוס 0.5% או יותר). זהו המסלול הפופולרי ביותר, ומהווה עד שליש מסך המשכנתא. למה? כי הוא גמיש יחסית, ופעמים רבות מציע ריביות אטרקטיביות בהתחלה.
- מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ): הריבית והקרן קבועות לכל אורך התקופה. שקט נפשי מובטח. אתם יודעים כמה תשלמו. תמיד.
- מסלול ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ): הריבית קבועה, אבל הקרן מוצמדת למדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה, הקרן עולה, וההחזר החודשי עולה. זה יכול להיות מסוכן בתקופות אינפלציה.
- מסלול ריבית משתנה (צמוד/לא צמוד): הריבית מתעדכנת כל תקופה מסוימת (למשל, כל שנה, שנתיים, חמש שנים) בהתאם למדד כלשהו (לרוב עוגן או מדד ריביות). גם כאן, יש צמודות למדד או לא צמודות.
- מסלול מט"ח: משכנתא בדולרים או אירו. למי שאין הכנסות במט"ח, זהו מסלול מסוכן במיוחד בגלל שינויים בשערי החליפין. פחות רלוונטי לרוב האנשים.
החכמה היא לבנות תמהיל משכנתא שמשלב בין המסלולים האלה.
למשל, ⅓ פריים, ⅓ קל"צ, ⅓ משתנה כל 5 שנים.
המטרה היא לייצר סוג של "איזון" בין סיכון לביטחון.
בין פוטנציאל לחיסכון לטווח ארוך (אם הריביות יורדות) לבין וודאות ויציבות (אם הריביות עולות).
5. יועץ משכנתאות: למה הוא לא מותרות, אלא הכרח?
אתם יכולים לנסות לבנות את תמהיל המשכנתא שלכם לבד.
אתם יכולים לרוץ בין הבנקים, להשוות הצעות, ולנסות להבין את כל הניואנסים.
אבל למה לכם?
לרוב האנשים, משכנתא היא עסקה של פעם בחיים (או פעמיים-שלוש במקרה הטוב).
לכן, אין לנו את הידע, הניסיון, או הקשרים שיש ליועץ משכנתאות מקצועי.
יועץ משכנתאות הוא איש מקצוע.
הוא מכיר את כל המסלולים, את כל הבנקים, ואת כל ה"טריקים" הקטנים שיכולים לחסוך לכם אלפי ואף עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה.
הוא יודע איזה בנק נוטה להיות תחרותי יותר במסלולים מסוימים.
הוא יודע איך לנהל משא ומתן.
הוא יודע איך לבנות תמהיל שמתאים בדיוק לכם.
יועץ טוב הוא לא הוצאה, הוא השקעה.
הוא ישווה עבורכם בין ההצעות השונות, ייבנה את התמהיל האופטימלי, וילווה אתכם לאורך כל התהליך.
הוא יחסוך לכם זמן יקר, כאבי ראש רבים, ופוטנציאל לטעויות יקרות.
תחשבו עליו כעל מגן ראש שלכם בעולם מורכב.
שאלות ותשובות מהירות:
ש: האם אפשר למחזר משכנתא?
ת: בהחלט! מחזור משכנתא הוא תהליך שבו לוקחים משכנתא חדשה כדי לסגור את הישנה, לרוב בתנאים טובים יותר (ריביות נמוכות יותר, שינוי מסלולים, קיצור או הארכת תקופה). זה מומלץ לבדוק כאשר יש שינויים משמעותיים בשוק הריביות או במצבכם הכלכלי.
ש: מהו מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע עליי?
ת: מדד המחירים לצרכן מודד את השינוי הממוצע במחירי סל מוצרים ושירותים שהאוכלוסייה צורכת. אם לקחתם משכנתא צמודה למדד (ק"צ או משתנה צמודה), עלייה במדד תגרום לעליית הקרן של ההלוואה שלכם, ובהתאם, גם לתשלום החודשי. זו הסיבה שמסלולים צמודי מדד נחשבים למסוכנים יותר בתקופות אינפלציה.
ש: האם כדאי לקחת משכנתא ל-30 שנה או פחות?
ת: זה תלוי ביכולת ההחזר שלכם וברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. תקופה ארוכה יותר פירושה תשלום חודשי נמוך יותר, אך גם סך ריביות גבוה יותר שתשלמו לאורך חיי המשכנתא. תקופה קצרה יותר פירושה תשלום חודשי גבוה יותר, אך חיסכון משמעותי בריביות הכוללות. מומלץ למצוא את האיזון הנכון בין היכולת שלכם לעמוד בהחזרים לבין הרצון לחסוך בריביות.
האם אתם מוכנים למשחק הגדול? 3 כללי זהב שישנו את כללי המשחק
6. המשא ומתן: כן, מותר לכם לבקש יותר (ואפילו כדאי!)
כמו שאמרנו, הבנקים הם לא חברים.
הם גופים עסקיים.
וזה אומר שיש להם אינטרס לתת לכם משכנתא.
וגם אתם – יש לכם אינטרס לקבל את התנאים הכי טובים שאפשר.
אז למה לא לנהל משא ומתן?
אל תתביישו!
קחו את ההצעות מבנק א', ב' ו-ג'.
השוו אותן.
וחזרו לבנק שאתם הכי רוצים לעבוד איתו (או שהציע את ההצעה הכי קרובה למה שאתם רוצים).
תגידו להם: "תשמעו, בבנק המתחרה הציעו לי ריבית טובה יותר במסלול הזה."
"האם אתם יכולים לשפר את ההצעה?"
הסבירות היא שכן!
הם לא רוצים לאבד לקוחות, בטח לא כשמדובר בעסקה גדולה כמו משכנתא.
כל אחוזון שתחסכו בריבית, במיוחד במסלולים הגדולים יותר, יכול להצטבר לסכומים אדירים לאורך השנים.
הכוח בידיים שלכם, תשתמשו בו בתבונה.
7. גמישות: כי החיים זה לא תוכנית כבקשתכם (אבל המשכנתא יכולה להיות)
חיים משתנים.
קריירה משתנה.
הרכב המשפחה משתנה.
המצב הכלכלי משתנה.
והמשכנתא שלכם צריכה להיות גמישה מספיק כדי להתאים לשינויים האלה.
מה זה אומר?
- פירעון מוקדם: ודאו שאתם יכולים לפרוע חלק מהמשכנתא או את כולה לפני הזמן, במינימום עמלות פירעון מוקדם. זה חשוב אם תקבלו סכום כסף גדול (ירושה, בונוס, מכירת נכס).
- שינוי תמהיל: ודאו שיש לכם אפשרות לשנות את הרכב המסלולים (לדוגמה, להפחית את החלק המשתנה אם אתם חוששים מעליית ריבית) בעתיד, שוב, עם עמלות סבירות.
- הקפאת תשלומים: במקרים מסוימים, ייתכן שתרצו להקפיא את התשלומים למשך תקופה קצרה. בדקו אם הבנק מאפשר זאת ומה התנאים.
אלה דברים שאתם צריכים לבדוק מראש, עוד לפני שאתם חותמים על ההסכם.
הגמישות הזו יכולה להיות קריטית בימים סוערים, ולהציל אתכם מהרבה לחץ ודאגות.
זכרו, משכנתא טובה היא משכנתא שיודעת להשתנות יחד איתכם.
שאלות ותשובות מהירות:
ש: מהי עמלת פירעון מוקדם?
ת: זוהי עמלה שהבנק גובה אם אתם מחליטים לסגור את המשכנתא או חלק ממנה לפני תום תקופת ההלוואה. העמלה מחושבת על בסיס הפרש הריביות בין הריבית שלקחתם לבין הריבית הנוכחית בשוק, וכוללת גם עמלה תפעולית. לעיתים קרובות ניתן למזער אותה או להימנע ממנה בתכנון נכון.
ש: האם כדאי לקחת ביטוח משכנתא?
ת: ביטוח משכנתא הוא חובה על פי חוק, ומורכב משני סוגים: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. ביטוח חיים מבטיח שאם חלילה הלווה נפטר, חברת הביטוח תשלם את יתרת המשכנתא לבנק. ביטוח מבנה מכסה נזקים למבנה הדירה (למשל, כתוצאה משריפה או רעידת אדמה). לא מומלץ לוותר על אף אחד מהם.
ש: מה זה לוח סילוקין?
ת: לוח סילוקין הוא טבלה המפרטת את כל התשלומים החודשיים של המשכנתא לאורך תקופת ההלוואה. הוא מציג כמה מכל תשלום מופנה לכיסוי הריבית וכמה לכיסוי קרן ההלוואה. לרוב, בתחילת הדרך רוב התשלום מופנה לריבית, ובהמשך יותר לקרן. יש סוגי לוחות סילוקין שונים, כשהנפוצים הם "שפיצר" (תשלום חודשי קבוע) ו"קרן שווה" (החזר קרן קבוע וריבית יורדת).
לסיכום: משכנתא זה לא עונש, זו הזדמנות (כשעושים את זה נכון!)
אז עכשיו אתם מבינים.
משכנתא היא לא עוד סתם הלוואה.
היא כלי פיננסי עצום.
כלי שיכול להגשים לכם חלום.
אבל כמו כל כלי חזק, צריך לדעת להשתמש בו בחוכמה ובתבונה.
המסע לבחירת המשכנתא המושלמת אולי נשמע מורכב.
אבל עם הידע הנכון, ההכנה המתאימה, והליווי המקצועי הנכון, הוא יכול להיות קל, פשוט ואפילו מהנה.
זכרו את 7 הסודות שגיליתם כאן:
- הכירו את עצמכם כלכלית, לעומק.
- קבעו תקציב לפני שאתם מתאהבים בבית.
- אל תחששו לדבר עם מספר בנקים ולנהל משא ומתן.
- הבינו את עולם הריביות, ובנו תמהיל חכם.
- השתמשו ביועץ משכנתאות – הוא לא מותרות.
- אל תתביישו לבקש יותר – זה משחק, ואתם רוצים לנצח.
- ודאו שהמשכנתא שלכם גמישה מספיק לחיים שמשתנים.
הבית שלכם מחכה לכם.
והדרך אליו, דרך המשכנתא, יכולה להיות סלולה וברורה.
עם התכנון הנכון, אתם לא רק רוכשים נכס.
אתם בונים לעצמכם עתיד פיננסי יציב ובטוח.
שיהיה בהצלחה, ואל תשכחו ליהנות מהדרך!
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
