מחזור משכנתא

תהליך מיחזור משכנתא מאפשר לכם לשנות את ההחזרים החודשיים ולהתאימם לצרכים הפיננסיים וליכולת ההחזר החודשית שלכם בהווה ובעתיד. לאחר פרעון המשכנתא הקיימת בונים תמהיל משכנתא חדש, בוחרים מסלולים אטרקטיביים ומותאמים אישית ומשפרים את תנאי ההלוואה וכך אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך.

אגב, ניתן למחזר את המשכנתא שנלקחה מבנק מסוים גם בבנק אחר, לא חייבים לבחור בבנק ממנו לקחתם את ההלוואה, לכן אין לוותר על מכרז בין הבנקים, עדיף בעזרת יועץ משכנתאות, כדי להשוות תנאים ולקבל החלטה פיננסית שקולה ומשתלמת.

מתי מבצעים מיחזור משכנתא ולמי זה מתאים

מיחזור משכנתא מבצעים רק לאחר בדיקת כדאיות, המומחים טוענים שכדאי לבדוק את כדאיות הפעולה מידי שנה בגלל השינויים המשמעותיים בכלכלה, בריביות ובחיים האישיים. מעבר לבדיקה השנתית, מומלץ לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא במצבים הבאים:
שינוי משמעותי בריבית – בנק ישראל מעדכן את הריבית במשק אחת לתקופה, ומעבר לכך יש שינויים משמעותיים בריבית המשכנתא. חשוב להיות עם האצבע על הדופק כדי לבדוק האם חלו שינויים משמעותיים בריבית, במיוחד אם לקחתם את ההלוואה לפני מספר שנים כאשר הריבית במשק הייתה גבוהה. כל שינוי, ולו המזערי ביותר, בשיעור הריבית עשוי לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בהחזר המשכנתא.
שיפור בהכנסות המשפחתיות – ההכנסה המשפחתית משתנה כל הזמן, יתכן ולקחתם משכנתא לפני מספר שנים עם החזר חודשי ממוצע בגובה של 4,000 ₪, אך בגלל שיפור בהכנסות שלכם, למשל תפקיד בכיר עם שכר גבוה בכמה אלפי שקלים, אתם יכולים כיום לעמוד גם בהחזרי חודשי בגובה של 5,000 ₪. מצב זה מאפשר לכם למחזר את המשכנתא הקיימת ולקצר את תקופת ההחזרים של המשכנתא החדשה, וכך אתם חוסכים הרבה מאוד כסף. בנוסף, יתכן מצב הפוך בו ההכנסה המשפחתית קטנה, לעיתים עקב פיטורים מהעבודה או בגלל הוצאות גבוהות יותר עקב הולדת תינוק, ואז כדאי למחזר את המשכנתא כדי לפרוס את ההלוואה החדשה לתקופה ארוכה עם החזר חודשי נמוך יותר לעומת ההחזר כיום
שינוי משפטי – המחוקק הישראלי ובנק ישראל קובעים מידי פעם תקנות וחוקים חדשים הנוגעים לשוק המשכנתאות, השינוי המשפטי יכול להיות לטובתכם ובמצב זה כדאי לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא כדי לשפר תנאים.
קבלת סכום גדול – אם הצלחתם לחסוך סכום גבוה או במקרה שקיבלתם ירושה, כספי זכייה בהגרלה או שתוכנית חיסכון עומדת להשתחרר, כדאי לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא, ולעיתים אפשר לפרוע רק מסלול אחד במשכנתא הקיימת בנקודת יציאה ללא עמלות וקנסות גבוהים.

איך בודקים אם מיחזור המשכנתא משתלם או לא

לאחר שהבנתם את כדאיות תהליך מיחזור המשכנתא הגיע הזמן להבין כיצד עושים זאת בפועל. בשלב הראשון עליכם לדרוש מהבנק דו"ח יתרות עדכני (נקרא גם דו"ח סילוק יתרות) של תשלומי המשכנתא. דו"ח יתרות כולל פירוט של המסלולים שבחרתם בהלוואה הקיימת, תקופת ההחזר שנותרה בכל מסלול, ריביות ומידע נוסף. לכל מסלול משכנתא יש מאפיינים ייחודיים ועליכם להתייחס לעמלת הפרעון המוקדם, לקנס שיש לשלם אם ממחזרים את המשכנתא ופרטים חשובים נוספים.
כדאי לדעת כי רוב הבנקים למשכנתאות מאפשרים ללווים להפיק דוח יתרות משכנתא באופן עצמאי באמצעות אתר האינטרנט של הבנק. חלק מהבנקים מציעים שירות זה רק ללווים שיש להם חשבון עו"ש בבנק, לכן יש לפנות באופן אישי לסניף כדי לקבל את הדו"ח.
כדאי לעיין בדו"ח כדי להסיק מסקנות לגבי כדאיות מיחזור המשכנתא. יחד עם זאת, לרוב האנשים אין את הידע הפיננסי הנחוץ כדי לקבל החלטה חשובה כמו מיחזור הלוואת המשכנתא, לכן כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות של הבנק, ואין לוותר על ייעוץ פרטי מחברה המתמחה בייעוץ משכנתאות. כדאי לדעת כי רוב יועצי המשכנתא הפרטיים מציעים בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא ללא כל עלות או התחייבות מצדכם וכדאי לכם לנצל את השירות. אפשרות נוספת היא להיעזר במחשבון משכנתא כדי לבדוק האם המיחזור משתלם עבורכם.

מדוע המומחים ממליצים לבצע מיחזור למשכנתא הקיימת

המומחים למשכנתאות ימליצו לכם למחזר את הלוואת המשכנתא הקיימת כאשר חל שינוי משמעותי בשוק המשכנתאות ובשיעור הריבית במשק או כאשר חל שינוי משמעותי במצבכם הפיננסי – לטובה או לרעה. אם הריבית במשק פחתה בצורה דרסטית ובמצבים שבהם ההכנסה שלכם גדלה באופן משמעותי, יש סיכוי גבוה לכדאיות מיחזור המשכנתא. גם במצבים בהם קיבלתם ירושה או שחיסכון גדול נפתח כדאי לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא

ריביות ומסלולים מומלצים במיחזור משכנתא

במיחזור משכנתא לרוב נבנה תמהיל חדש עם מסלולים שונים. בעזרת יועץ משכנתאות תוכלו לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי עם מסלולים הנחשבים לאטרקטיביים וזולים כמו מסלול פריים שנחשב לכוכב המשכנתאות בסביבה של ריבית נמוכה כמו היום, במסלול זה הייתה הגבלה עד שליש מסך המשכנתא, אך עם ההנחיות החדשות ניתן יהיה לבחור בו עד ל-66% מסך ההלוואה. גם מסלול קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה) נחשב למשתלם בשנים האחרונות בגלל ההחזר הקבוע גם אם הריבית במשק עולה, וכדאי לבחור גם במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד בגלל הריבית האטרקטיבית, נקודת היציאה והקנס הנמוך.
הריביות בכל מסלול משתנות בהתאם למדיניות הבנק, תקופת ההחזר, יכולת ההחזר שלכם ופרמטרים נוספים. באופן כללי, אם בניתם תמהיל למשכנתא חדשה לתקופה של עד 10 שנים, הריבית במסלול פריים תהיה 1.5%-0.8%, 3%-2% במסלול קל"צ וריבית בשיעור 2.75%-2% במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד.

נתונים שכדאי לבדוק לפני התחלת תהליך מיחזור משכנתא

במקרים מסוימים כדאי למחזר משכנתא, אך זו החלטה פיננסית מחייבת הדורשת בדיקות מעמיקות וקפדניות תוך התייחסות לנתונים שונים כמו ריביות, עמלת פרעון מוקדם, עמלות נוספות וקנסות. עליכם להתייחס גם לתקופת המשכנתא מאחר ואם ההלוואה עומדת להסתיים תוך 6-4 שנים לא בטוח שכדאי למחזר את ההלוואה, אך אם יש לכם עוד 15 שנים או יותר לשלם את התשלומים החודשיים, בהחלט כדאי לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא.
בדרך כלל מתייחסים בעיקר לריבית, אך אין לשכוח בבדיקת הכדאיות את בחירת המסלולים החדשה והמותאמת אישית לכל אחד, קנס ההיוון שעשוי להגיע לסכום גבוה מאוד. כמו כן, עליכם לזכור כי בשנים האחרונות הריבית במשק נמוכה לכן אם לקחתם משכנתא בתקופה האחרונה מיחזור ההלוואה עשוי שלא להשתלם עבורכם.
כאשר אתם בודקים את פוטנציאל כדאיות מיחזור המשכנתא עליכם להתייחס לכל הנתונים הבאים:

• מסלולים במשכנתא הקיימת לעומת מסלולים במשכנתא החדשה.
• יתרה לתשלום.
• תקופת ההחזרים שעדיין נותרה לעומת תקופת ההלוואה החדשה.
• ריביות בכל המסלולים.
• הצמדה למדד במסלולים הרלוונטיים.
• גובה ההחזר החודשי.
• סה"כ עלות המשכנתא שיש להחזיר לבנק, יש להשוות את סך העלות של המשכנתא הקיימת בהשוואה לעלות ההלוואה החדשה כולל קנסות, עמלות, פתיחת תיק, שמאי והוצאות נוספות כאשר ממחזרים משכנתא, וגם עלויות בביטוח המשכנתא אם והיה שינוי במצבכם הבריאותי.

דוגמאות להמחשת מצבים שבהם כדאי או לא כדאי למחזר משכנתא

כדי להמחיש את כדאיות מיחזור המשכנתא הבאנו דוגמה מספרית. נניח שלקחתם משכנתא בגובה 800,000 ש"ח לפני כ-15 שנים, ונותרה לכם יתרת תשלום של 400,000 ₪ במסלול פריים לתקופה של 12 שנים, לפי לוח סילוקין שפיצר, ובריבית של 3%. אם תעשו מחזור למשכנתא הקיימת תוכלו לחסוך כ-57,000 ₪.
אם יתרת המשכנתא שלכם היא 400,000 ₪ לתקופה של 12 שנים החיסכון הצפוי הוא כ-28,000 ₪, ובמצב זה אין טעם למחזר את ההלוואה בגלל הסיכונים והחיסכון הקטן.

תהליך מחזור משכנתא בפריים משכנתאות?

בעזרת צוות המומחים של חברת פריים לניהול משכנתאות ופיננסים אפשר לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא.

• מחזור משכנתא בפריים משכנתאות מתחיל בבדיקת כדאיות מחזור על ידי מומחה פריים משכנתאות. בדיקת הכדאיות הנה ללא עלות.
• במידה והמומחה שלנו מחליט שישנה כדאיות מחזור, מתקיימת פגישת ניתוח צרכים ותאום ציפיות במטרה לבנות את אסטרטגיית המחזור באופן המיטבי עבור הלקוח
• עכשיו ללקוח יש קצת שיעורי בית, צריך להביא דו"ח יתרות מהבנקים ומסמכים נוספים לפי הצורך.
• הכדור עובר ליועץ משכנתאות המומחה של פריים, הוא בוחן את המסמכים, את הצרכים ובונה תמהיל אופטימלי חדש
• לאחר בניית התמהיל, יוצאים למכרז ריביות ותנאים מול כל הבנקים בישראל. כח המיקוח של פריים משכנתאות הוא מאוד משמעותי בשלב זה, באמצעותו פריים משכנתאות משיגה את הריביות הנמוכות ביותר בשוק עבור הלקוח.
• אחרי המרכז, יועץ המשכנתאות מעדכן את הלקוח ומקבל את אישורו.
• עכשיו נותר לפרוע את המשכנתא הישנה ולחתום על המשכנתא החדשה, כמובן בליווי צמוד של פריים משכנתאות

פירוט התהליך

הצוות המנוסה משתמש בכלים מתקדמים ובניסיון והידע הרב בתחום המשכנתאות כדי למקסם עבורכם את החיסכון במיחזור ההלוואה על ידי בניית תמהיל אופטימלי ומותאם אישית ליכולת ההחזר ולצרכים הייחודיים שלכם. הצוות דואג לתנאים הטובים ביותר במשכנתא החדשה כדי שתוכלו לחסוך הרבה מאוד כסף.

בשלב הראשון צוות יועצי המשכנתא של פריים מבצע בדיקה יסודית של המשכנתא הקיימת, עליכם לשלוח לחברה דו"ח יתרות עדכני לסילוק המשכנתא, את הדוח ניתן להפיק באתר האינטרנט של הבנק או באמצעות פניה לסניף הבנק ממנו לקחתם משכנתא. לאחר בדיקת המשכנתא הקיימת, הכוללת חישוב עמלות וקנסות לפרעון ההלוואה הקיימת ועמלות לפתיחת תיק ולקיחת משכנתא חדשה, צוות חברת פריים בונה תמהיל למשכנתא החדשה.

לאחר בניית תמהיל חדש צוות פריים מבצע מכרז בין הבנקים השונים למשכנתאות. לאחר ההשוואות ניתן להסיק מסקנות לגבי כדאיות מיחזור המשכנתא, והצוות יעדכן אתכם בנושא ואם תחליטו למחזר את ההלוואה תקבלו ליווי צמוד עד השלמת פרעון המשכנתא הקיימת וחתימה על חוזה הלוואה חדש ואופטימלי עבורכם.

שאלות ותשובות על מחזור משכנתא

מתי כדאי למחזר משכנתא?

כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת כאשר הריבית במשק יורדת בצורה משמעותית. אם לקחתם משכנתא לפני עשור או יותר, מומלץ לבדוק את כדאיות המחזור מאחר וכיום הריבית נמצאת בשפל חסר תקדים ותוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים בתשלומי ההחזר. בנוסף, אם קיבלתם סכום כסף גבוה, לדוגמה ירושה, קרן השתלמות או חיסכון שהשתחררו, זכייה בפרס כספי וכו', כדאי לשקול מחזור של ההלוואה ולפרוע חלק ממנה. גם שינוי ביכולת ההחזר מהווה סיבה למחזור ההלוואה, וניתן לפרוס את המשכנתא מחדש ולהתאים אותה למצב הפיננסי הנוכחי.

מהן הסיבות העיקריות למחזור המשכנתא?

הסיבות העיקריות למחזור משכנתא הן שינוי ביכולת ההחזר החודשי של הלווים, זכייה בפרס כספי גבוה, התרחבות המשפחה והוצאות חודשיות גבוהות יותר לעומת העבר, שחרור של תוכנית חיסכון או קרן השתלמות, שינוי במקום העבודה וקבלת שכר גבוה יותר, ירידה או עלייה בריבית המשק ובריביות הממוצעות של מסלולי המשכנתא השונים.

מה הדבר הראשון שיש לבדוק לפני מחזור המשכנתא?

הדבר הראשון שעליכם לבדוק כדי לקבל החלטה שקולה ועניינית לגבי כדאיות מחזור המשכנתא הוא דו"ח יתרות. ניתן לקבל דו"ח יתרות מהבנק ממנו לקחתם משכנתא, הדו"ח המפורט כולל מידע עדכני על מסלולי ההלוואה הנוכחית, ריביות, החזרים חודשיים, תשלומי ההחזר שנותרו להחזר המשכנתא ועוד. לאחר קבלת דו"ח יתרות מומלץ לפנות ליועצים המנוסים של פריים משכנתאות על מנת להבין ולבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.