אנחנו עומדים על סף אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיים. רכישת נכס היא לא עניין של מה בכך. היא דורשת תכנון מדוקדק. היא מחייבת הבנה עמוקה של עולם המשכנתאות המורכב. ולפעמים, היא מעלה שאלות מפתיעות. שאלות שבכלל לא חשבתם שתצטרכו לשאול.
אחת מהשאלות האלה, שאולי תגרמו לכם להרים גבה, היא דווקא כזו שקשורה למשהו בלתי נמנע. משהו שכולנו חווים. הזדקנות. אז בואו נדבר בפתיחות, אולי עם קורטוב של הומור עצמי וציניות קלה. עד איזה גיל הבנקים באמת מוכנים לתת לנו את מבוקשנו? האם יש תאריך תפוגה לחלום הדירה? האם אנחנו צריכים לרוץ ולחתום על משכנתא לפני שהיובל מגיע? או אולי לפני שהנכדים כבר מביאים לנו את הטיטולים?
בואו נצלול פנימה. נגלה את כל הסודות. את כל הטיפים. ננפץ מיתוסים. ונבין שגם אם הגיל מתקדם, הדרך לבית משלכם עדיין סלולה. רק צריך לדעת איך לנווט בה. זה לא סוף העולם. זה רק תחילתה של הרפתקה פיננסית. ואנחנו כאן כדי לפצח אותה יחד איתכם.
האם בנקים הם "גילנים"? הקונספירציה נחשפת!
אז בואו נתחיל בשורת המחץ. אין גיל רשמי בחוק שמגביל את קבלת המשכנתא בישראל. בום! הפתעה, נכון? זה אומר שגם אם אתם בני 90, תיאורטית, אתם יכולים לגשת לבנק ולבקש משכנתא. אבל רגע, אל תרוצו לחתום על חוזה מכירה לפני שאתם ממשיכים לקרוא. כי בין התיאוריה למציאות יש פער. פער שגדול יותר מהאחוז הריבית הראשוני על המשכנתא שלכם. הבנקים, כמו כל גוף פיננסי, עובדים בראש ובראשונה על בסיס ניהול סיכונים. הם לא "גילנים" במובן של אפליה לשמה, אלא מנהלי סיכונים מוכשרים (או לפחות מנסים להיות כאלה).
הם רוצים לוודא שהכסף שהם מלווים לכם יחזור אליהם, פלוס ריבית, עד הפרוטה האחרונה. וככל שאנחנו מתבגרים, סטטיסטית, הסיכון שלהם גדל. למה? כי תוחלת החיים היא מוגבלת, וכושר ההשתכרות עלול לרדת עם הגיל. זה לא אישי, זו פשוט מתמטיקה. קרה לכם פעם שהבנק אמר לכם "לא" כשביקשתם משהו? זה לא בגלל שהוא שונא אתכם. זה כנראה בגלל שהוא חשש שתזמינו אליו את משרד עורכי הדין בוקר אחד. אבל אל דאגה, יש פתרונות כמעט לכל מצב. גם לגיל.
הכלל הנסתר: עד גיל 75 או 80? ומה אם אני לא שם?
ברוב הבנקים בישראל, הכלל הלא כתוב מדבר על כך שגיל הלווה המבוגר ביותר, בסיום תקופת ההלוואה, לא יעלה על 75 או 80 שנה. יש בנקים שמרחיבים את זה עד 85. נשמע כמו קלף מיקוח, נכון? אז הנה טריק קטן: אם אתם בני 60 ומעוניינים במשכנתא ל-20 שנה, זה אומר שתסיימו אותה בגיל 80. זה עדיין יכול להיכנס למסגרת של בנקים מסוימים. אבל אם אתם בני 70 ורוצים משכנתא ל-15 שנה, אתם מגיעים לגיל 85 בסיום ההלוואה. במקרה כזה, פחות בנקים יסכימו, והדרישות יהיו מחמירות יותר.
והנה עוד משהו חשוב. לא מדברים על הגיל של הלווה הצעיר ביותר. לא משנה אם הילד שלכם בן 20 והוא ערב, כל עוד בן הזוג שלכם בן 70, הבנק יתייחס לגיל המבוגר. זה קצת כמו משחק קלפים. תמיד משחקים לפי הקלף הגבוה ביותר, או במקרה הזה – הגיל הגבוה ביותר. זה די הגיוני כשלחושבים על זה, כי לרוב, דווקא הלווה המבוגר הוא זה שנושא בעול הפיננסי הכבד יותר.
- טיפ חשוב: כל בנק והמדיניות שלו. יש בנקים גמישים יותר, ויש כאלה שפחות. זו אחת הסיבות שבגללה אסור ללכת לבנק אחד בלבד. צריך לעשות סקר שוק יסודי, כאילו אתם קונים רכב חדש (רק שזה הרבה יותר יקר).
שאלות ותשובות מהירות: קוראים ותוהים, אנחנו עונים!
שאלה: אם אני בן 70 ורוצה לקחת משכנתא, כמה זמן אוכל לקבל? האם 30 שנה זה מיתוס?
תשובה: 30 שנה בגיל 70 זו בהחלט קצת מיתוס, או לפחות חלום שדורש שינויים דרסטיים בחוקי הפיזיקה של הבנק. אם הבנק מאשר עד גיל 80, המשמעות היא שתוכלו לקבל משכנתא למקסימום 10 שנים. אם הוא מאשר עד 85, אז עד 15 שנה. זה אומר שההחזר החודשי שלכם יהיה גבוה משמעותית. לכן, צריך לבדוק היטב את כושר ההחזר שלכם, ואולי לשקול פתרונות יצירתיים אחרים.
שאלה: האם מצב בריאותי משפיע על קבלת משכנתא בגיל מבוגר?
תשובה: באופן ישיר, הבנק לא ישאל אתכם על מצבכם הבריאותי כשאתם מבקשים משכנתא. אבל! אתם תהיו חייבים לרכוש ביטוח חיים למשכנתא. חברות הביטוח, לעומת הבנקים, כן מתעניינות בבריאות שלכם. אם יש לכם בעיות בריאותיות משמעותיות, עלות ביטוח החיים יכולה להיות גבוהה מאוד, ובמקרים קיצוניים, אפילו קשה יהיה להשיג ביטוח בכלל. זהו רכיב חשוב בתמהיל המשכנתא, והוא עלול לייקר אותה משמעותית.
שאלה: מה ההבדל בין משכנתא הפוכה לבין משכנתא רגילה בהקשר של גיל?
תשובה: הבדל של שמיים וארץ! משכנתא רגילה מיועדת לרוב לרכישת נכס (או מיחזור), ואתם מחזירים אותה לבנק באופן שוטף. משכנתא הפוכה, לעומת זאת, מיועדת לאנשים בגיל מבוגר (לרוב מ-60 או 65 ומעלה, תלוי במלווה) שכבר בבעלותם נכס, והם מעוניינים להשתמש בשווי הנכס כדי לקבל כסף נזיל. במקרה כזה, אתם לא מחזירים תשלומים חודשיים למלווה, אלא הריבית מצטברת על הקרן, והחוב נפרע רק ביום שבו הנכס נמכר (לרוב לאחר פטירת הלווה או מעבר לדיור מוגן). זה פתרון מעולה למקרים מסוימים, אבל הוא לא מתאים לכל אחד.
הפתרון הסודי מס' 1: אהבה, משפחה, וכסף (לא בהכרח בסדר הזה)
אז מה עושים אם אתם בדיוק בגיל ה"בעייתי"? או אם אתם רוצים לקחת משכנתא לתקופה ארוכה יותר? הנה כמה רעיונות שהבנקים פשוט אוהבים לשמוע. כי זה מוריד להם את רמת הסיכון. ורמת הסיכון שלהם היא שורת הרווח שלכם (פחות או יותר).
לשלב לווה צעיר יותר: ה"בייביסיטר" הפיננסי שלכם?
הדרך הנפוצה והאפקטיבית ביותר היא לצרף כלווה נוסף, מישהו צעיר יותר. לרוב אלה יהיו הילדים שלכם. אם אתם בני 70 והילד שלכם בן 40, והוא גם משתכר, אז לצורך חישוב המשכנתא, הבנק יתייחס לגיל הצעיר יותר (של הילד) או לממוצע של הגילאים, מה שיאפשר לכם לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר (כי הילד יגיע לגיל 75-80 רק עוד שנים רבות).
זה נשמע כמו פתרון קסם, נכון? ובכן, יש לזה גם צדדים פחות קסומים. כשהילד מצטרף כלווה, הוא הופך להיות שותף מלא לחוב. זה אומר שהוא אחראי על המשכנתא בדיוק כמוכם. אם, חלילה, אתם לא תוכלו לשלם, הנטל יעבור אליו. וזה עלול ליצור מתחים במשפחה. אז לפני שאתם הופכים את הילד ל"בנקאי" האישי שלכם, כדאי לנהל שיחה פתוחה, להבין את ההשלכות, ואולי אפילו להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בתחום. שקיפות היא המפתח. כמו בכל מערכת יחסים, גם פיננסית.
משכנתא לדור ההמשך: האם זה פתרון קסם?
לפעמים, בני זוג בגיל השלישי רוצים לרכוש נכס, אך יודעים שהם לא יצליחו לקבל משכנתא מספקת בגלל הגיל. במקרים כאלה, עולה הרעיון שהילדים יקחו את המשכנתא על שמם, וההורים יעבירו להם את הכסף לתשלום החודשי. זה יכול לעבוד. אבל שוב, יש כאן סיכונים. הנכס יהיה רשום על שם הילדים (בהנחה שהם הלווים), וזה אומר שהם הבעלים החוקיים. מה יקרה אם היחסים מתערערים? מה אם אחד הילדים ירצה למכור את חלקו? זהו פתרון שמחייב אמון מוחלט ותכנון ירושה עתידי מסודר. כמו תמיד, מומלץ להתייעץ עם מומחה. עדיף למנוע כאבי ראש עתידיים, מאשר לטפל בהם בבית משפט.
הפתרון הסודי מס' 2: ביטוח חיים וקצת גמישות בראש
כבר הזכרנו את ביטוח החיים למשכנתא. זהו אחד מהרכיבים החובה בכל משכנתא בישראל. הבנק דורש אותו כדי להבטיח שבמקרה של פטירת הלווה, חברת הביטוח תשלם את יתרת החוב והבנק לא יישאר עם חוב אבוד. ככל שהגיל עולה, כך גם עלות ביטוח החיים עולה. ולמה? שוב, סטטיסטיקה. הסיכון של חברת הביטוח עולה. ולפעמים, אם המצב הבריאותי לא משהו, הביטוח יכול להיות יקר בטירוף, או אפילו לא ניתן להשגה. במקרים כאלה, הבנק עלול לסרב לתת את המשכנתא, לא בגלל הגיל עצמו, אלא בגלל חוסר יכולת להבטיח את פירעון החוב בביטוח.
אז איך מתמודדים עם ביטוח חיים יקר?
זהו אחד מהאתגרים המרכזיים בלקחת משכנתא בגיל מבוגר. מה אפשר לעשות? לפעמים, לקצר את תקופת ההלוואה. ככל שהתקופה קצרה יותר, כך הסיכון של חברת הביטוח קטן יותר, ולכן גם הפרמיה עשויה להיות נמוכה יותר. כמובן, זה אומר שההחזר החודשי יעלה, וצריך לבדוק שזה מתאים לכם. בנוסף, כדאי לבצע סקר שוק יסודי בין חברות ביטוח שונות. המחירים יכולים להשתנות דרמטית. אל תתביישו להתמקח. זה הכסף שלכם.
הפתרון הסודי מס' 3: בטחונות וסוגי הכנסה – מה הבנקים אוהבים?
בנק הוא יצור מפונק. הוא אוהב ביטחון. ככל שתספקו לו יותר ביטחון, כך הוא יהיה מוכן יותר להתגמש. אז מה נותן לבנק ביטחון, מעבר לגיל צעיר וביטוח חיים? בטחונות כמובן! אם יש לכם נכס נוסף שניתן לשעבד, או נכסים פיננסיים משמעותיים (פיקדונות, תיק השקעות), זה יכול לשפר משמעותית את עמדתכם מול הבנק. זה מוכיח שיש לכם "גב" כלכלי חזק, ושגם אם דברים ישתבשו, יש מאיפה לגבות את החוב.
הכנסה יציבה מול משתנה: האם כסף קל ירוויח לכם משכנתא?
הבנקים מעדיפים הכנסה יציבה וקבועה. הכנסה משכר עבודה (שכיר) או מפנסיה היא האהובה עליהם ביותר. היא צפויה, היא יציבה, והיא פחות חשופה לתנודות השוק. אם אתם עצמאים, או שהכנסתכם מבוססת על רווחים משתנים, הבנק יבקש לראות דוחות כספיים של כמה שנים אחורה כדי להבין את רמת היציבות של ההכנסה שלכם. והאמת, זה הגיוני. אף אחד לא רוצה לקחת סיכון על מישהו ש"היום יש לו, מחר אין לו" (אפילו אם זה לא לגמרי נכון).
- הידעתם? הכנסה משכר דירה יכולה גם היא להיחשב כהכנסה לצורך חישוב כושר החזר, אך לרוב רק חלק ממנה (כ-70-80% מההכנסה ברוטו).
משכנתא הפוכה: כש"הפוך על הפוך" הופך לפתרון מבריק!
כבר הזכרנו אותה בקצרה, אבל בואו ניכנס לעובי הקורה. משכנתא הפוכה היא לא סתם עוד מוצר בנקאי. זו פילוסופיה שלמה. היא מיועדת לאותם אנשים מבוגרים, לרוב מעל גיל 60 או 65, שיש להם נכס בבעלותם, אבל הם צריכים כסף נזיל. אולי לטיפולים רפואיים, אולי לעזרה לילדים, אולי סתם כדי לחיות בכבוד וברווחה בגיל הפרישה. והכי חשוב: לא צריך להחזיר תשלומים חודשיים!
איך זה עובד? אתם מקבלים סכום כסף (לרוב באחוז מסוים משווי הנכס), והריבית מצטברת על הקרן. החוב נפרע רק במועד מאוחר יותר, כשהנכס נמכר. זה יכול לקרות כשעוברים לדיור מוגן, או, במקרה הפחות נעים, לאחר פטירת הלווה. במקרה כזה, היורשים יכולים לבחור האם לפרוע את החוב ולשמור את הנכס, או למכור את הנכס ולפרוע ממנו את החוב. זהו פתרון מהפכני, שמאפשר לאוכלוסייה מבוגרת ליהנות מההון שצברה בנדל"ן, בלי למכור את הבית ובלי להתחייב להחזרים חודשיים שעלולים להכביד.
האם משכנתא הפוכה מתאימה לכל אחד? 3 נקודות למחשבה
- עלות: משכנתא הפוכה היא לרוב יקרה יותר ממשכנתא רגילה מבחינת ריבית. הסיבה? הבנק לוקח סיכון גבוה יותר, כי הוא לא מקבל החזרים שוטפים. וגם, הוא מבין שאתם "לקוחות שבויים" במידה מסוימת.
- היקף המימון: אתם לא תקבלו 100% משווי הנכס. לרוב מדובר על 20%-50% משווי הנכס, בהתאם לגיל הלווה (ככל שהגיל גבוה יותר, כך אחוז המימון יכול להיות גבוה יותר) וסוג הנכס.
- השפעה על ירושה: חשוב לזכור שמשכנתא הפוכה מקטינה את הירושה העתידית לילדים. הנכס יועבר ליורשים כשהוא ממונף, ויצטרכו לפרוע את החוב. לכן, שקיפות ושיחה פתוחה עם המשפחה הם חיוניים.
למה לא לנסות לפצח את זה לבד? 7 סיבות טובות לייעוץ משכנתאות!
עכשיו, אחרי שהבנו שגיל הוא רק מספר (אבל מספר שהבנקים סופרים אותו בקפדנות), בואו נדבר על המרכיב החשוב ביותר בכל הסיפור הזה: הייעוץ המקצועי. אתם זוכרים שדיברנו על זה שהקמנו את "פריים משכנתאות" ב-2006 כדי לתת כתובת מקצועית ואובייקטיבית? ובכן, זה בדיוק המקום שבו אנחנו נכנסים לתמונה. כי לנסות לנווט בעולם המשכנתאות לבד, ובמיוחד כשמדובר בגילאים מורכבים, זה כמו לנסות לבנות ספינת חלל לבד בגינה. אפשרי? אולי. חכם? פחות. הנה למה:
- הבנת המדיניות המשתנה: כל בנק והמדיניות שלו. יועץ משכנתאות מומחה (כמונו) מכיר את הדרישות המדויקות של כל בנק. הוא יודע איפה כדאי ללחוץ, איפה להתגמש, ואיפה בכלל לא כדאי להתאמץ.
- התאמת פתרונות יצירתיים: לא כל מקרה הוא "קייס" קלאסי. לפעמים צריך לחשוב מחוץ לקופסה. אולי שילוב של לווים? אולי בטחונות חלופיים? יועץ טוב ידע למצוא את הפתרון שהכי מתאים לכם, גם אם הוא לא סטנדרטי.
- אופטימיזציה של תנאים: מעבר לגיל, יש את הריביות, ההצמדות, העמלות. יועץ מקצועי יבנה עבורכם תמהיל משכנתא אופטימלי, שיכול לחסוך לכם סכומים משמעותיים לאורך חיי המשכנתא. אנחנו לא מבטיחים לכם עשרות או מאות אלפי שקלים (זה אסור, אתם זוכרים?), אבל גם חיסכון של כמה אלפים טובים הוא מבורך.
- חיסכון בזמן ובירוקרטיה: זמן שווה כסף. ובמשכנתא, זמן שווה הרבה מאוד כסף ועצבים. יועץ מטפל בכל הבירוקרטיה, בכל הטפסים, ובכל השיחות עם הבנקים. אתם פשוט מגיעים לחתום. נשמע כמו חלום? זה המציאות שלנו.
- הסרת לחץ וחרדה: עסקת משכנתא יכולה להיות מלחיצה. יועץ מקצועי הופך את התהליך לרגוע ושקוף יותר. אתם יודעים בדיוק מה קורה בכל שלב, ואתם לא לבד.
- התמודדות עם סירוב ראשוני: הבנק אמר לכם "לא"? אל תתייאשו. לפעמים זה רק "לא" לדרך שבה ניגשתם. יועץ מנוסה יודע איך להציג את הבקשה בצורה שתגדיל משמעותית את סיכויי האישור.
- ראייה אובייקטיבית: יועץ משכנתאות חיצוני עובד עבורכם, לא עבור הבנק. הוא אובייקטיבי. הוא רואה את התמונה המלאה. הוא לא מנסה למכור לכם את המוצר של בנק ספציפי, אלא את הפתרון הטוב ביותר עבורכם. זה בדיוק מה שהנחה אותנו כשבנינו את "פריים משכנתאות" בשנת 2006. לתת לכם בית בטוח. בטוח במובן הפיננסי כמובן (וגם עם משחק מילים, אנחנו זוכרים).
אז, האם יש גיל שבו הבנקים אומרים "די, מספיק עם השטויות האלה"? התשובה היא לא מוחלטת. ישנם חוקים לא כתובים, מדיניות משתנה, ובעיקר, הרבה מאוד דרכים יצירתיות לגרום לזה לקרות. בין אם אתם בני 30, 50, או 70, חלום הדירה הוא בר השגה. רק צריך לדעת לאן לפנות, ומי יוכל ללוות אתכם בדרך. אל תשאירו את אחת ההחלטות הכלכליות החשובות בחייכם ליד המקרה, או ל"ייעוץ" של הדוד משה בארוחת שישי. זה עולם מורכב, והגיע הזמן שתקבלו את הכלים הכי מקצועיים שיש. אנחנו מאמינים שבאתם לכאן כי אתם מחפשים מענה אמיתי, מקיף, כזה שיוריד לכם את כל סימני השאלה מהראש. אם הצלחנו בכך, אז הכתובת נמצאת בדיוק במקום הנכון. הבית שלכם מחכה.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
