החיים, כמו שכולנו יודעים, מלאים בהפתעות. ומה לעשות, לפעמים ההפתעות האלה מגיעות בדמות צורך פיננסי לא צפוי. אולי החלטתם לשפץ את הבית מהיסוד, אולי הילדים גדלו וצריך עוד חדר, או שאולי פשוט גיליתם הזדמנות עסקית של פעם בחיים. ומה עושים כשצריכים מימון משמעותי, כשהנכס שלכם כבר משועבד לבנק עם משכנתא קיימת? פתאום, צץ לו מושג שרוב האנשים לא מכירים, ושעלול להפוך את החיים לפחות פשוטים: "עמלת הסכמה למשכון מדרגה שנייה". נשמע מסובך? אולי אפילו קצת מאיים? ובכן, אתם לא לבד. אבל לפני שאתם נכנסים ללחץ, בואו ניקח נשימה עמוקה. כי המאמר הזה נועד בדיוק בשבילכם. כדי להאיר כל פינה חשוכה, לפצח כל סוד בנקאי, ולספק לכם את כל התשובות, בלי שום צורך לחזור לגוגל. אז תתרווחו, קחו כוס קפה (או תה, אנחנו לא שופטים), ותנו לנו לקחת אתכם למסע מרתק אל תוך נבכי הבירוקרטיה והפיננסים, עם חיוך קל וקריצה צינית. כי לדעת זה כוח, במיוחד כשזה קשור לכסף שלכם.
המשכנתא הכפולה: האם יש 'מחיר' לאישור מיוחד מהבנק? 5 דברים שאתם חייבים לדעת על משכון מדרגה שנייה!
אוקיי, בואו נתחיל מהבסיס. הרי אף אחד לא נולד עם תואר שני בבנקאות ובמשכנתאות, וזה בסדר גמור. אבל כשאתם כבר בעלי נכס, עם משכנתא על הגב, וחושבים על צעד פיננסי נוסף שמערב את אותו הנכס – אתם חייבים להכיר את כללי המשחק. וכן, יש כללים, ובנקים אוהבים אותם, במיוחד כשהם יכולים לגבות עליהם כסף.
הבנק כבר שם? הסיפור עם המשכון הראשון
כשלקחתם משכנתא על הבית, הבנק (הגוף שנתן לכם את הכסף) דאג לרשום לטובתו משכון מדרגה ראשונה על הנכס שלכם. מה זה אומר בפועל? שברגע האמת, אם משהו ישתבש חלילה (ולא, אנחנו ממש לא מקווים לזה), הבנק הוא הראשון בתור לקבל את הכסף ממכירת הנכס. הוא הקו הראשון, החשוב מכל. וזה הגיוני, כי הוא סיכן את הכסף הגדול. בקיצור, הבנק אוהב להיות ראשון, ומוכן לעשות הרבה כדי לשמור על מעמדו.
השחקן החדש: מי צריך משכון נוסף?
עכשיו דמיינו שאתם רוצים לקחת הלוואה נוספת. אולי מחברות מימון חוץ בנקאיות, אולי משכנתא הפוכה, או אפילו להגדיל את המשכנתא הקיימת "לכל מטרה" באותו בנק. הגוף שנותן לכם את הכסף הנוסף (בין אם זה אותו בנק או גוף אחר) ירצה גם הוא "ביטחון". כלומר, הוא ירצה לרשום משכון מדרגה שנייה על אותו נכס שכבר משועבד. במילים אחרות, הוא רוצה להיות השני בתור. נשמע פשוט, נכון? ובכן, כאן הדברים מתחילים להסתבך.
מדוע הבנקים נהיים כל כך בררנים (וגובים על זה כסף)?
דמיינו לרגע שאתם הבנק. אתם החזקתם את המשכון הראשון, זה שהופך אתכם למועדפים במידה ותצטרכו לממש את הנכס. פתאום מגיע מישהו ואומר: "היי, אני רוצה להצטרף לחגיגה ולרשום משכון נוסף על אותו נכס." מה אתם חושבים לעצמכם? "רגע, זה לא פוגע במעמד שלי?"
הסיכון: למה הבנק "לחוץ"?
הבנק הראשון רואה ברישום משכון מדרגה שנייה סוג של "הפחתת סיכון", גם אם הוא עדיין נשאר ראשון בתור. למה? כי רישום משכון נוסף על הנכס הופך את תהליך מימוש הנכס (במקרה של אי-עמידה בתשלומים) למורכב יותר. במקום להתמודד רק עם עצמו ועם הלווה, הוא צריך להתמודד גם עם נושה נוסף. זה יכול להאריך את התהליך, לסבך אותו משפטית, ואולי אף להוריד את התמורה במכירה (כי יש יותר גורמים שצריך לרצות). הבנק לא אוהב "הפתעות", והוא רואה בכך פוטנציאל להפתעה לא נעימה. ומה בנק עושה כשהוא רואה "סיכון" או "הפתעה"? הוא מגלגל את זה עליכם, כמובן.
האינטרס: למה הבנק רוצה "שכר טרחה"?
אז מה עושה הבנק? הוא דורש "שכר טרחה" על "הסכמתו" לרישום המשכון השני. וזוהי "עמלת ההסכמה למשכון מדרגה שנייה". זה לא תשלום על עבודה פיזית מורכבת במיוחד, אלא יותר "פיצוי" על הטורח, על ה"סיכון" המוגבר (שבעיניו קיים) ועל זה שאתם מבקשים ממנו "טובה" – לאפשר למישהו אחר להצטרף ל"חגיגת" השעבוד על הנכס שלו. תחשבו על זה כעל "דמי כניסה" למסיבה שכבר מתרחשת. ואתם יודעים, מסיבות עם בנקים תמיד עולות כסף.
האם ידעתם? למרות שהבנק הראשון נשאר עם הבכורה, רישום משכון שני מחייב אותו מבחינה פרוצדורלית לאפשר זאת, כל עוד הוא לא נפגע מכך באופן מהותי. אבל "לא להיפגע מהותית" זו הגדרה גמישה, שבנקאים יודעים לנצל היטב.
"העמלה המוזרה": כמה היא עולה ואיך היא נראית?
אז כמה בדיוק עולה התענוג הזה של "הסכמה"? ובכן, כאן אין תשובה אחידה, וזה החלק המעצבן. הבנקים השונים נוהגים באופן שונה, וגם התנאים שלכם והיסטוריית האשראי משחקים תפקיד.
עלויות וטווחים: ממה זה מורכב?
- שכר טרחת עו"ד של הבנק: ברוב המקרים, הסכמה כזו מצריכה טיפול משפטי קצרצר של עורכי הדין של הבנק. והבנק, כמה נוח, מגלגל את העלות הזו ללקוח. מדובר בסכומים שיכולים לנוע בין מאות בודדות של שקלים ועד לכמה אלפי שקלים.
- עמלה בנקאית: לעיתים קרובות, בנוסף לשכר הטרחה המשפטי, הבנק גובה גם עמלה "אדמיניסטרטיבית" או "טיפולית" משלו. שוב, סכומים שיכולים לנוע.
- אחוזי מימון: בחלק מהמקרים, העמלה יכולה להיות מחושבת כאחוז מסוים מסכום ההלוואה הנוספת. זה פחות שכיח בהקשר של "עמלת הסכמה למשכון מדרגה שנייה" נטו, אך חשוב להיות ערניים לכל דרישה כזו. חשוב מאוד להדגיש: אנו לא יכולים להבטיח חיסכון ספציפי, אך יועץ מנוסה יוכל לעיתים קרובות להשפיע על גובה העמלות ולצמצם את ההוצאות בטווחים שיכולים להגיע לכמה מאות עד אלפי שקלים, תלוי במקרה ובסכומים.
טיפ קטן: אל תניחו שהעמלה שדורשים מכם היא סוף פסוק. תמיד שווה לברר ולשאול "למה זה עולה ככה?" ו"האם יש גמישות?". לפעמים, עצם השאלה יכולה לחסוך לכם כסף.
"זה חובה?" – מתי אפשר להתחמק?
ברוב המקרים, אם אתם רוצים לרשום משכון מדרגה שנייה, אתם תצטרכו את הסכמת הבנק הראשון, ובהתאם לכך, לשלם את העמלה. אין ממש דרך חוקית "להתחמק" מזה אם אתם זקוקים לאישור. אבל! ישנם מצבים בהם ניתן לנהל את הדברים בצורה חכמה, למשל: אם לוקחים את ההלוואה הנוספת מאותו הבנק ממנו נלקחה המשכנתא הראשונה, לפעמים העמלה נמוכה יותר או משולבת בעלויות אחרות.
מתי הבנק בכלל ידרוש את זה מכם? 7 מצבים ששווה להכיר!
אז מתי אתם צפויים לפגוש את "עמלת ההסכמה" בדרך אל העתיד הפיננסי שלכם? הנה כמה תרחישים נפוצים, ואחרים קצת פחות, שחשוב להכיר:
- הרחבת משכנתא קיימת (הלוואה לכל מטרה): אם אתם רוצים להגדיל את המשכנתא הקיימת שלכם בבנק (למשל, כדי לממן שיפוץ או רכישת רכב), הבנק עשוי לדרוש את העמלה הזו, למרות שזה אותו בנק. זה קורה בעיקר אם מדובר בשינוי מהותי בתנאי ההלוואה הקיימת או בהוספת ביטחונות.
- משכנתא הפוכה – הסיפור המורכב: משכנתא הפוכה היא הלוואה שמיועדת לבני הגיל השלישי, והיא ניתנת כנגד שיעבוד הנכס. במרבית המקרים, אם קיימת כבר משכנתא רגילה (למשל, שטרם נפרעה במלואה) על הנכס, הגוף המלווה את המשכנתא ההפוכה ירצה משכון מדרגה ראשונה. אם זה לא מתאפשר, יצטרכו משכון מדרגה שנייה, ואז הבנק הראשון ייכנס לתמונה עם עמלת ההסכמה. סיבוך על סיבוק.
- הלוואות חוץ בנקאיות עם שעבוד נכס: יותר ויותר אנשים פונים לחברות מימון חוץ בנקאיות לקבלת הלוואות גדולות, כנגד שעבוד נכס. במקרים כאלה, חברת המימון תדרוש לרשום משכון מדרגה שנייה (או ראשונה, אם הנכס פנוי). וכאן, הבנק הממשכן הראשון, בהחלט ידרוש את העמלה.
- העברת בעלות/הורשת נכס (במקרים חריגים): במקרים מסוימים של העברת בעלות או הורשת נכס עם משכנתא קיימת, כאשר נדרש רישום משכון חדש או שינוי ביטחונות, יכולה לעלות דרישה לעמלה, אם כי זה פחות שכיח ל"עמלת הסכמה" במובנה הקלאסית.
- איחוד הלוואות: אם אתם מאחדים מספר הלוואות קיימות להלוואה גדולה אחת המגובה במשכון על הנכס, וגוף המימון החדש הוא לא הבנק המקורי, צפו לדרישה לעמלת הסכמה.
- שינוי תנאים מהותיים במשכנתא: לעיתים, גם שינויים משמעותיים בתנאי המשכנתא הקיימת, שכוללים גורם מימון נוסף או שינוי מהותי במבנה הביטחונות, עלולים להוביל לדרישה לעמלה זו.
- הלוואות פרטיות מגובות נכס: אם אתם לוקחים הלוואה מאדם פרטי או גוף שאינו בנק או חברת מימון מוכרת, והם דורשים לרשום משכון על הנכס כביטחון, הבנק המקורי עדיין יהיה הגורם שיצטרך להסכים, ולרוב הוא לא יעשה זאת בחינם.
קיימת אפשרות למשא ומתן? איך מגלחים שומנים?
אחד הסודות הכי שמורים בעולם הבנקאות הוא ש… הכל (כמעט) נתון למשא ומתן. גם עמלות. וגם "עמלת הסכמה למשכון מדרגה שנייה", אם כי במידה מוגבלת.
האם זה בכלל "מחיר קשיח"?
חד וחלק – לא תמיד. אמנם יש טבלאות עמלות פנימיות ונהלים בבנקים, אבל הכלל הגדול הוא ש"אפשר לנסות". בנק, כמו כל עסק, רוצה לשמור על לקוחותיו, ובמקרים מסוימים הוא יהיה מוכן לגלות גמישות, במיוחד אם אתם לקוחות ותיקים, טובים, או מביאים לו עסקאות נוספות. קחו בחשבון שהבנק כבר עשה עליכם "קופה" עם המשכנתא הראשונה, והוא לא רוצה לאבד אתכם לטובת מתחרה (גם אם מדובר על הלוואה קטנה יותר).
טיפים קטנים לחיסכון גדול
- תשאלו: פשוט תשאלו את הפקיד או את מנהל הסניף: "האם יש כאן גמישות? האם ניתן להפחית את העמלה?" עצם השאלה, מנומסת ובעלת ביטחון, כבר מציבה אתכם בעמדת כוח.
- תקשורת עם הבנקאי: אם אתם בקשר טוב עם בנקאי אישי, זה יכול לעזור. הוא מכיר אתכם, את התיק שלכם, ויכול להיות שיהיה לו "כוח" קטן מול המערכת.
- השוואת הצעות (אם רלוונטי): אם מדובר על לקיחת הלוואה נוספת מבנק אחר, ציינו בפני הבנק הנוכחי שקיבלתם הצעה מבנק אחר ושאתם בוחנים אותה. זה יכול לתמרץ אותם להיות תחרותיים יותר.
- הכנה מראש: אל תחכו לרגע האחרון. בררו על העמלה הזו מראש, כחלק מתכנון ההלוואה הכולל. ככל שתהיו מוכנים יותר, כך תהיו בעמדה טובה יותר.
- היוועצות במומחים: וכאן נכנס לתמונה המקצוען האמיתי. יועצי משכנתאות ופיננסים מנוסים מכירים את הנהלים הפנימיים של הבנקים, יודעים איפה ללחוץ, מה לבקש, ואיך לנסח את הדברים כדי להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבורכם. הם יודעים "לגלח שומנים" גם במקומות שאתם לא ידעתם שקיימים. למרות שאיננו יכולים להתחייב על סכומי חיסכון מדויקים, ניסיון מקצועי רחב יכול בהחלט לסייע במיטוב העסקה ובצמצום עלויות עקיפות שונות.
אז איך בכלל מתמודדים עם זה? המפתח להצלחה!
העולם הפיננסי יכול להיות ג'ונגל של ממש. ואתם, כצרכנים, לא תמיד מצוידים בכל הכלים הדרושים כדי לצלוח אותו לבד. זה בדיוק הרגע שבו אתם רוצים שיהיה לכם "שותף" מנוסה, אובייקטיבי ומקצועי.
המומחים לצדכם: למה כדאי להיוועץ?
כאן נכנסים לתמונה חברות כמו "פריים משכנתאות". אנחנו לא רק מלווים אתכם בתהליך לקיחת המשכנתא המקורית, אלא גם בכל צומת פיננסית משמעותית שקשורה לנכס שלכם. כי מה לעשות, הבנקים הם גופים גדולים עם אינטרסים משלהם, ולא תמיד האינטרסים שלהם עולים בקנה אחד עם שלכם. אנחנו, לעומת זאת, עומדים רק לצדכם.
יועץ משכנתאות מקצועי, שמכיר את המערכת מבפנים, יכול:
- לזהות את הצורך: להבין כבר בשלב מוקדם האם אתם עומדים בפני דרישה לעמלת הסכמה, ולכלול אותה בתחשיב הכולל של העסקה.
- לנהל משא ומתן: לדעת איך ועם מי לדבר בבנק כדי למזער את העלות, או לפחות לוודא שהיא הוגנת ולא מנופחת.
- להציע חלופות: אולי יש דרך אחרת להשיג את המימון שאתם צריכים, בלי לערב משכון מדרגה שנייה או עם עלויות נמוכות יותר? יועץ מקצועי יבחן את כל האפשרויות.
- לחסוך זמן וכאב ראש: תהליכים מול בנקים יכולים להיות מייגעים ומתסכלים. יועץ לוקח את רוב הנטל הזה מכם.
- לספק שקט נפשי: הידיעה שיש לצידכם מישהו שמבין עניין ודואג לאינטרסים שלכם – שווה זהב.
לא לנסות לבד: הסכנות שבדרך
לנסות להתמודד לבד עם נושאים פיננסיים מורכבים, במיוחד מול בנקים, זה כמו לנסות לנתח את עצמך לבד בבית. זה אפשרי תיאורטית, אבל הסיכויים לטעויות קריטיות גבוהים מאוד. אתם עלולים לשלם עמלות מיותרות, לפספס הזדמנויות לחיסכון, או אפילו להגיע למצב שהעסקה כולה מסתבכת בגלל חוסר ידע או ניסיון. אל תתפשרו על מקצועיות כשמדובר באחת ההחלטות הפיננסיות החשובות בחייכם.
שאלות ותשובות מהירות: כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול!
האם כל בנק גובה עמלה כזו?
ברוב המקרים, כן. בנקים רואים ברישום משכון מדרגה שנייה אירוע שמצריך את מעורבותם ואת הסכמתם, ולכן הם גובים על כך תשלום. עם זאת, גובה העמלה והדרך שבה היא נגבית יכולים להשתנות מבנק לבנק, ולפעמים גם בתוך אותו בנק, תלוי במקרה הספציפי וביחסים שלכם עם הבנק.
מה ההבדל בין משכון מדרגה ראשונה לשנייה?
ההבדל טמון בסדר הקדימות. משכון מדרגה ראשונה נותן לנושה (הבנק) את הזכות הראשונה לקבל חזרה את כספו במקרה של מימוש הנכס. משכון מדרגה שנייה נותן לנושה השני את הזכות לקבל חזרה את כספו, אך רק לאחר שהנושה הראשון קיבל את מלוא חובו. במילים פשוטות: הראשון אוכל קודם.
האם אפשר לקחת משכון מדרגה שנייה מבנק אחר?
בהחלט. למעשה, זהו אחד המצבים הנפוצים שבהם עמלת ההסכמה רלוונטית. אם המשכנתא הראשונה שלכם בבנק א', ואתם רוצים לקחת הלוואה נוספת כנגד הנכס מבנק ב' (או חברת מימון חוץ בנקאית), בנק א' יצטרך לתת את הסכמתו לרישום המשכון השני, ולרוב הוא יגבה על כך עמלה.
האם העמלה קבועה או משתנה?
העמלה משתנה. היא אינה קבועה ונקבעת בהתאם למדיניות הבנק הספציפי, סכום ההלוואה הנוספת (לעיתים), סוג הנכס, ולעיתים אף נתוני הלקוח. לכן, חשוב לבדוק מראש ולקבל הצעות קונקרטיות.
מה קורה אם אני לא מקבל הסכמה מהבנק הראשון?
במקרה כזה, לא תוכלו לרשום את המשכון מדרגה שנייה, ולכן סביר להניח שהגוף המממן את ההלוואה הנוספת לא ייתן לכם את הכסף המבוקש. הסכמת הבנק הראשון היא תנאי הכרחי לרישום משכון נוסף על נכס ששועבד לו כבר. במצב כזה, יש לבחון חלופות מימון אחרות, אולי ללא שעבוד נכס, או ניסיון נוסף מול הבנק הראשון בסיוע יועץ מקצועי.
האם משרד עורכי דין נדרש לתהליך?
מצד הבנק, כן, לרוב עורכי הדין של הבנק מעורבים בהכנת המסמכים המשפטיים ורישום המשכון. מצדכם, מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין שמתמחה במקרקעין ובייעוץ משכנתאות, ובוודאי ביועץ משכנתאות מומחה, כדי לוודא שכל התהליך מתנהל כשורה ושאתם מוגנים מכל בחינה משפטית ופיננסית.
כמה זמן לוקח התהליך?
התהליך עצמו יכול לקחת בין כמה ימים לכמה שבועות, תלוי במהירות התגובה של הבנקים ושל הגורמים המעורבים. בדרך כלל, אם כל המסמכים מוכנים והבקשה מוגשת בצורה מסודרת, התהליך אמור להיות מהיר יחסית, אך תמיד ייתכנו עיכובים בלתי צפויים.
לסיכום, "עמלת הסכמה למשכון מדרגה שנייה" היא לא איזה מיתוס אורב בפינה חשוכה, אלא מציאות פיננסית שחשוב להכיר. היא חלק מעולם המשכנתאות המורכב, ואפשר ואף רצוי להתמודד איתה ביעילות. הידע הוא כוח, וליווי מקצועי הוא המפתח לשקט נפשי ולחיסכון משמעותי, שיכול להגיע לכמה אלפי שקלים במקרים מסוימים, או לפחות לוודא שלא שילמתם יותר מדי. אז אל תפחדו לשאול, אל תהססו להתייעץ, ותמיד תזכרו – הבית שלכם הוא הנכס היקר ביותר שלכם, ושווה לשמור עליו מכל משמר, גם מול הפתעות בנקאיות.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
