בקצרה:
הלוואה כנגד נכס (המוכרת גם כ"משכנתא לכל מטרה") היא הדרך הזולה ביותר לגייס סכומי כסף גדולים בישראל. במקום לקחת הלוואות יקרות מהבנק או מחברות האשראי בריביות דו-ספרתיות, אתם משעבדים את הדירה הקיימת שלכם (גם אם כבר יש עליה משכנתא) ומקבלים כסף מזומן בתנאי משכנתא – פריסה ל-30 שנה וריביות נמוכות משמעותית. הכלי הזה משמש בעיקר לאיחוד הלוואות ("סגירת מינוס"), עזרה לילדים ברכישת דירה או השקעות עסקיות.
מה זה בעצם אומר? להפוך את הקירות למזומנים
במציאות הכלכלית של היום, למשפחות רבות יש נכס נדל"ני ששווה מיליונים, אך בחשבון העובר ושב הן מתמודדות עם תזרים מזומנים לוחץ. הלוואה כנגד נכס היא הגשר שמחבר בין העושר הנדל"ני שלכם לבין הצורך בכסף נזיל.
בניגוד להלוואה רגילה ("הלוואת סולו") שבה הבנק לוקח סיכון גבוה כי אין לו בטוחה ממשית, כאן אתם מעניקים לבנק בטוחה חזקה ויציבה – הבית שלכם. בתמורה לביטחון הזה, הבנק מוכן לתת לכם תנאים של "לקוח VIP": ריביות נמוכות, סכומים גבוהים (לעיתים עד מיליוני שקלים) ופריסת תשלומים ארוכה שתקטין דרמטית את ההחזר החודשי.
למה דווקא עכשיו? היתרונות הנסתרים של משכון הנכס
רבים נרתעים מהמילה "משכון", אך בפועל, התנהלות פיננסית נכונה מחייבת שימוש חכם בנכסים. הנה הסיבות המרכזיות שבגללן הלוואה כנגד נכס הפכה ללהיט פיננסי:
1. פער הריביות (הארביטראז' הפיננסי)
הלוואה מסחרית רגילה בבנק או בחברת כרטיסי האשראי יכולה להגיע לריביות של 8%-12% ואף יותר (פריים + מרווח גבוה). לעומת זאת, הלוואה המגובה בנכס נדל"ני תתומחר בריביות הקרובות יותר לעולמות המשכנתא. בחישוב מצטבר על הלוואה של 500,000 ש"ח, הפער הזה שווה עשרות אלפי שקלים.
2. הקטנת ההחזר החודשי
הלוואה רגילה מוגבלת לרוב ל-5 עד 7 שנים. כשלוקחים סכום גדול, ההחזר החודשי "חונק" את המשפחה. הלוואה כנגד נכס ניתן לפרוס לתקופה של עד 20 או 30 שנה (תלוי בגיל הלווים).
-
לדוגמה: החזר על הלוואה של 300,000 ש"ח ל-5 שנים יהיה כ-6,000 ש"ח בחודש. אותה הלוואה בפריסה ל-20 שנה תדרוש החזר חודשי של כ-2,000 ש"ח בלבד. זהו אוויר לנשימה.
3. סכומים משמעותיים
בעוד שבהלוואה רגילה הבנק יגביל אתכם לרוב לכמה עשרות או מאות אלפי שקלים בודדים, בשעבוד נכס השמיים הם (כמעט) הגבול – עד 50% משווי הנכס בניכוי המשכנתא הקיימת.
מתי זה משתלם? 3 התרחישים הנפוצים ביותר
ב-"פריים משכנתאות" אנו פוגשים יום-יום לקוחות שמגיעים אלינו כדי לבצע את המהלך הזה. אלו המקרים הקלאסיים:
איחוד הלוואות וסגירת המינוס
זהו השימוש הנפוץ ביותר. משק בית שצבר מספר הלוואות קטנות ויקרות (רכב, הלוואה לשיפוץ, הלוואה לטיול, מינוס בבנק) מגיע למצב שההחזר החודשי עומד על 10,000 ש"ח והבנק עוצר את הברז.
הפתרון: לוקחים הלוואה אחת גדולה על הדירה, סוגרים את כל ההלוואות הקטנות והמינוס, ופורסים את הסכום לטווח ארוך. התוצאה: ההחזר החודשי יורד דרמטית (לעיתים ב-50%) והמשפחה חוזרת לאיזון.
עזרה לילדים ברכישת דירה ("הון עצמי")
הילדים התחתנו ורוצים לקנות דירה, אבל חסר להם ההון העצמי הראשוני (25%). להורים אין כסף נזיל, אבל יש להם דירה ששווה 3 מיליון ש"ח ללא משכנתא (או עם משכנתא קטנה). ההורים יכולים לקחת הלוואה על הדירה שלהם, ולהעביר את הכסף לילדים כ"מתנה" שתשמש כהון עצמי.
השקעה עסקית או נדל"נית
יזמים שזקוקים להון לפתיחת עסק או לרכישת נכס להשקעה בחו"ל, משתמשים בדירת המגורים שלהם כמנוף פיננסי זול לגיוס ההון הנדרש.
השוואה: הלוואה רגילה מול הלוואה כנגד נכס
| פרמטר | הלוואה בנקאית רגילה (סולו) | הלוואה כנגד נכס (משכנתא לכל מטרה) |
| בטוחה | אין (רק כושר החזר וערבים) | נכס נדל"ני (דירה/בית) |
| ריבית | גבוהה (סיכון גבוה לבנק) | נמוכה (סיכון נמוך לבנק) |
| תקופת החזר | קצרה (עד 7-5 שנים) | ארוכה (עד 30 שנה) |
| סכום מקסימלי | מוגבל (תלוי בהכנסה) | גבוה (עד 50% משווי הנכס) |
| בירוקרטיה | מהירה וקלה | מורכבת (שמאות, רישום בטאבו) |
המגבלות שחובה להכיר (האותיות הקטנות)
למרות שזה נשמע כמו קסם, בנק ישראל הציב מגבלות רגולטוריות ברורות על הלוואה כנגד נכס:
-
מגבלת המימון (LTV): לא ניתן לשעבד את הנכס מעבר ל-50% משוויו הכולל.
-
דוגמה: אם הדירה שווה 2 מיליון ש"ח, ויש עליה כבר משכנתא של 600,000 ש"ח, תוכלו לקבל לכל היותר עוד 400,000 ש"ח (כדי להגיע לסך חוב של מיליון ש"ח, שהם 50%).
-
-
מטרת הכסף: הבנק ידרוש לדעת מה מטרת הכסף ("אסמכתאות"). לא תמיד יאשרו הלוואה כנגד נכס להשקעה בשוק ההון, למשל.
-
יכולת החזר: גם אם יש לכם נכס יקר, הבנק חייב לוודא שיש לכם הכנסות שוטפות (משכורת/עסק) כדי להחזיר את התשלום החודשי.
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
כדי לעזור לכם להבין טוב יותר את הנושא, ריכזנו שאלות שאנחנו נשאלים ב"פריים משכנתאות" מדי יום, בצורה שתעזור לכם לקבל תשובות מהירות.
שאלה: האם אפשר לקחת הלוואה כנגד נכס אם הבנק שלי מסרב?
תשובה: כן. לעיתים הבנק שבו מתנהל החשבון שלכם מסרב בגלל היסטוריית אשראי נקודתית או מדיניות שמרנית. במקרים כאלו, ניתן לפנות לגופים חוץ-בנקאיים (חברות ביטוח, קרנות מימון) המציעים הלוואות כנגד נכס בריביות הוגנות, או לבנקים אחרים שיסכימו לקחת את המשכנתא אליהם ("מחזור משכנתא").
שאלה: האם אני חייב להיות הבעלים היחיד של הדירה?
תשובה: לא בהכרח, אך אם יש שותפים בנכס (למשל בן/בת זוג), חובה לקבל את הסכמתם המלאה והם יצטרכו לחתום כלווים או כערבים משעבדים. לא ניתן לשעבד "חצי דירה" ללא ידיעת הבעלים השני.
שאלה: מה קורה למשכנתא הקיימת שלי?
תשובה: יש שתי אפשרויות. הראשונה היא לקחת "תוספת" באותו בנק (דרגה שנייה נדירה יותר בין בנקים שונים). האפשרות השנייה והנפוצה יותר היא למחזר את כל המשכנתא הקיימת – כלומר, בנק חדש "קונה" את החוב הישן ומוסיף לכם את הסכום החדש שביקשתם להלוואה אחת גדולה ומסודרת.
שאלה: האם יש קנסות יציאה?
תשובה: כמו בכל משכנתא, אם בחרתם במסלולים בריבית קבועה והריבית במשק ירדה ביום הפירעון, ייתכן שתחול עמלת פירעון מוקדם. במסלולי פריים לרוב אין עמלות כאלו. יועץ מקצועי יבנה תמהיל גמיש שיצמצם את החשיפה לקנסות.
תהליך קבלת הכסף: איך זה עובד בפועל?
תהליך לקיחת הלוואה כנגד נכס דומה מאוד לתהליך משכנתא רגילה, אך דורש מיומנות גבוהה יותר בהצגת הדברים לבנק:
-
אפיון פיננסי: בדיקה כמה כסף ניתן לקבל לפי שווי הנכס וההכנסות.
-
הגשת בקשה עקרונית: פנייה לבנקים לאישור הסכום והמטרה.
-
שמאות: שמאי מטעם הבנק מגיע להעריך את שווי הבית העדכני (לפעמים הערך עלה משמעותית מאז שקניתם, מה שמאפשר להגדיל את ההלוואה).
-
בירוקרטיה משפטית: רישום הערת אזהרה, ביטוחי חיים ומבנה.
-
קבלת הכסף: הכסף מועבר לחשבון הבנק שלכם (או ישירות לסגירת ההלוואות הישנות במקרה של איחוד הלוואות).
למה לעשות את זה עם "פריים משכנתאות"?
כשאדם פרטי ניגש לבנק לבקש הלוואה לכל מטרה, הוא נתפס כלקוח בסיכון גבוה יותר מרוכש דירה רגיל, והבנקים נוטים לתמחר זאת בריביות גבוהות ("ריבית לכל מטרה").
כאן נכנס לתמונה הכוח של פריים משכנתאות.
אנחנו יודעים איך "לארוז" את הבקשה שלכם בצורה שהבנק אוהב, ולהגדיר את מטרת ההלוואה באופן שיפחית את הערכת הסיכון של הבנק. בנוסף, כוח המיקוח שלנו כחברה המנהלת תיקים בהיקפי ענק, מאפשר לנו להשיג עבורכם ריביות שקרובות מאוד לריביות של משכנתא לדיור – הישג שכמעט בלתי אפשרי להשיג לבד.
הצוות שלנו, המורכב מכלכלנים ויועצים מנוסים (יוצאי המערכת הבנקאית), ילווה אתכם החל משלב חישוב כדאיות העסקה, דרך בחירת השמאי הנכון ועד למשא ומתן העיקש מול הבנק.
הנכס שלכם יכול לעבוד בשבילכם. אל תתנו לכסף לשכב בקירות.
בואו נבדוק יחד כמה כסף תוכלו לגייס ואיך לחסוך אלפי שקלים בחודש.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
