בנק ישראל פרסם לאחרונה הצהרה בנוגע למהלך דרמטי שמטרתו להכניס שקיפות לשוק המשכנתאות הישראלי, ולהקל על הלווים להשוות בין הצעות הבנקים. הרפורמה המתוכננת תחייב את כל הבנקים להציג שלושה סלי משכנתא (שלושה סוגי מסלול הלוואה) מוגדרים מראש, בנוסף לסל ייחודי אחד לבחירתו של הבנק.
במצב הקיים היום לווים רבים מתקשים להשוות בין הצעות המשכנתא שהם מקבלים, ולהעריך איזו הצעה עדיפה על האחרת. מחקר שערך בנק ישראל זיהה כי אחד הגורמים לכך הוא ריבוי המוצרים בשוק המשכנתא, והעובדה שכל בנק מציג מוצר אחר. תקוות בנק ישראל היא שהרפורמה תעודד את הלווים לקבל הצעות ממספר בנקים ולערוך "מכרז" ריביות בין הבנקים. הגדרת מסלולי החובה תפשט את ההשוואה בין ההצעות השונות ותגביר את התחרות בין הבנקים.
אז מה הן התקנות החדשות?
התקנות החדשות מורכבות ממספר סעיפים, מטרת העל של כולם היא להקל ולעודד את הלווים להשוות בין הצעות הבנקים.
- על כל הבנקים להציג את האישור העקרוני למשכנתא במבנה אחיד. מסמך זה יכלול את: סכום הריבית הכוללת, סך התשלומים שישלמו הלווים, וסכום ההחזר החודשי הצפוי הגבוה ביותר.
- כל הצעה של הבנקים (אישור עקרוני) צריכה להתייחס לשלושה סלי הלוואה אחידים אותם קבע בנק ישראל:
- 100% ריבית קבועה לא צמודה
- מסלול השליש-שליש-שליש: 33.3% בריבית קבועה לא צמודה, 33.3% בריבית צמודה משתנה, ו- 33.3% בריבית הפריים
- 50% בריבית קבועה לא צמודה, ו- 50% בריבית הפריים
3. פרק הזמן לקבלת אישור עקרוני יוגבל ויקבע על ימים ספורים בלבד
4. על הבנקים לאפשר הגשת בקשות להלוואה וקבלת אישורים עקרוניים למשכנתא באופן מקוון
5. על הבנקים להנגיש עבור הלווים ולהציע להם להשתמש במחשבוני סימולצייה לתכנון משכנתא, וכן להציג מידע על כל סוגי ההלוואות ופרטיהן. בנוסף, על הבנקים להציג מידע בנוגע לבחינת הכדאיות בביצוע מחזור משכנתא.
6. בנוסף על שלושת הסלים האחידים, תינתן האפשרות לקבל סל רביעי אשר יהיה מותאם אישית ללקוחת.
יתרונות וחסרונות
יתרונות הרפורמה:
- אחידות במידע לגבי האישור העקרוני – פשוט יותר להבנה, מקל על השוואת הצעות הבנקים השונים ותורם לשקיפות ולתחרות.
- קיצור זמני קבלת האישורים העקרוניים מהבנקים – אפשרות לקבלת אישור עקרוני מהיר.
חסרונות הרפורמה:
- הסלים האחידים עשויים להתאים לחלק מהלקוחות, אולם עבור לווים רבים קרוב לוודאי שהם אינם האפשרות הטובה ביותר. מחיר הוויתור על ההתאמה האישית צפוי להתבטא בקשיים בתזרים לאורך חלק מתקופות ההלוואה.
- לקוחות אשר יבחרו באפשרות התמהיל הייחודי ימצאו את עצמם מתמודדים עם אותן הבעיות הקיימות היום בשוק המשכנתאות – הבדלים בין הצעות הבנקים השונים וקושי להשוות.
- ישנה סכנה כי לקוחות יבצעו את סקר השוק על ידי השוואת הסלים האחידים בין הבנקים, ויניחו כי הבנק הזול ביותר בסלים האחידים הוא גם זה אשר נתן את ההצעה הייחודית (והקשה להשוואה) האטרקטיבית ביותר. זו עשויה להיות טעות אשר עלולה לעלות ללווים ביוקר.
האם עדיין יש צורך ביועצי משכנתאות?
עבור לווים אשר יוכלו להסתפק באחד מהמסלולים האחידים יתכן שבנוסף לקלות ההשוואה וקיצור זמני ההמתנה לבנקים, תאפשר הרפורמה גם להרגיש שליטה מספקת בתהליך על מנת לבצע אותו באופן עצמאי וללא צורך בסיוע והבטחון אשר מעניק בצוע התהליך בליווי ביועץ משכנתא מקצועי.
אולם, עבור הרוב המכריע של הלווים הסלים האחידים אינם האפשרות האידיאלית. תמהיל הלוואה מותאם אישית לצרכי הלווה מאפשר לחסוך בהחזרים החודשיים ובהחזר הכולל על המשכנתא ותומך בצורה טובה יותר בצרכי התזרים האישיים והמשתנים. התאמת התמהיל לצרכי הלווה, השוואת המסלולים הייחודיים של הבנקים, ובצוע מכרז ריביות קשוח על מנת להשיג את התנאים הטובים ביותר – זו בדיוק המומחיות של יועצי המשכנתאות.
