תפריט
לאחר שנים רבות בהן סביבת הריבית הייתה נמוכה וכמעט אפסית, החל באפריל 2022 הוועדה המוניטרית של בנק ישראל החלה להעלות את הריבית על מנת להילחם באינפלציה הגבוהה וכדי לצנן את פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן למגורים. נכון למרץ 2023 הריבית עומדת על 4.25% לאחר מספר העלאות של הריבית במהלך השנה הקודמת והנוכחית. כלומר, ריבית הפריים העדכנית נכון להיום עומדת על 5.75%.
ראוי לציין כי שוק המשכנתאות השתנה באופן מהותי בחודשים האחרונים. בעקבות העלאות הריבית, יוקר המחיה, המחירים הגבוהים מאוד של דירות מגורים, האינפלציה הגבוהה ואי הוודאות הכללית במדינה ובעולם, הציבור בישראל לוקח פחות משכנתאות לעומת השנים האחרונות. היקף המשכנתאות בתחילת שנת 2023 צנח לשפל של 3 שנים והבנקים דיווחו על צניחה של עשרות אחוזים בנתוני לקיחת המשכנתאות על ידי משקי הבית בישראל.
העלאת הריבית משפיעה באופן מהותי על הלווים וההחזרים החודשיים התייקרו במאות שקלים. אם עד לאחרונה הלווים התמקדו במסלולי המשכנתא בריבית משתנה, ובהם כמובן כוכב המשכנתאות הלא הוא מסלול הפריים, כעת לוקחים ומשלבים בתמהיל המשכנתא יותר מסלולים בריבית קבועה. יחד עם זאת, מסלול הפריים עדיין פופולרי ומהווה חלק מרכזי בתמהילי המשכנתא מתוך ציפייה כי גם אם תהיה התייקרות נוספת בריבית, בעתיד הריבית תרד וכך גם תשלומי ההחזר החודשיים.
כל הלוואת משכנתא מורכבת ממספר מסלולים המרכיבים יחד את ״תמהיל״ ההלוואה המלא, עבור כל מסלול נקבעת ריבית בגובה שונה.
גובה הריבית נקבע בהתאם ל:
האם תמיד כדאי לבחור במשכנתא עם הריביות הנמוכות ביותר? לא תמיד. עבור כל מסלול נשאף תמיד לקבל את הריביות הנמוכה ביותר, אולם בהשוואה בין המסלולים השונים, כמו שנראה מיד, יש מרכיבים נוספים חשובים לפחות כמו גובה הריביות הכולל.
שני המונחים העיקריים אותם יש להכיר בהקשר זה הם: האם הריבית משתנה או קבועה, והאם הריבית צמודה או לא צמודה.
שינוי או קיבוע של הריביות:
הצמדה למדד המחירים לצרכן:
ככל שהמסלול יציב יותר, גובה הריבית אותה מבקשים הבנקים עולה. בהתאם לכך, הריביות במסלולי הריבית המשתנה זולות יותר מאשר הריביות הקבועות, והריביות במסלולים צמודי המדד זולות יותר מהריביות שאינן צמודות למדד.
בנק ישראל מפרסם אחת לחודש את נתוני הבנקים למשכנתאות ומציג עדכון של גובה הריביות הממוצעות שהבנקים שיווקו ללווים. הנתונים כוללים חלוקה למסלולים הצמודים למדד ולמסלולים לא צמודים למדד המחירים לצרכן. הטבלאות הבאות משקפות את השינוי בריביות המשכנתא בעשור האחרון:
שינויים בריבית הלא צמודה
| שנה | 1 – 5 שנים | 5 – 10 שנים | 10 – 15 שנים | 15 – 20 שנים | 20 – 25 שנים | 25 – 30 שנים |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 4.11% | 3.67% | 4.24% | 4.77% | 5.01% | 5.18% |
| 2014 | 3.35% | 3.09% | 3.70% | 4.21% | 4.57% | 4.76% |
| 2015 | 2.88% | 2.61% | 3.07% | 3.51% | 3.77% | 3.94% |
| 2016 | 3.56% | 3.27% | 3.69% | 4.11% | 4.34% | 4.51% |
| 2017 | 4.08% | 3.49% | 3.94% | 4.45% | 4.77% | 4.99% |
| 2018 | 4.00% | 3.17% | 3.63% | 4.07% | 4.35% | 4.60% |
| 2019 | 3.82% | 3.12% | 3.49% | 3.87% | 4.17% | 4.36% |
| 2020 | 3.42% | 2.88% | 3.05% | 3.34% | 3.53% | 3.78% |
| 2021 | 3.31% | 2.59% | 2.82% | 3.11% | 3.28% | 3.54% |
| 2022 | 4.08% | 3.50% | 3.63% | 3.86% | 4.08% | 4.28% |
| 2023 | 5.25% | 5.08% | 5.02% | 5.15% | 5.07% | 5.03% |
ממוצע הריבית הלא צמודה נכון לאוקטובר שנת 2023 עומד על 5.43%, לכן בהחלט ניתן לראות כיצד העלאות הריבית משפיעה על הלווים. הטבלה כוללת את המסלולים שאינם צמודים למדד, כולל מסלול פריים, ריבית משתנה לא צמודה, ריבית קבועה לא צמודה, עוגן מק"מ ועוד.
שינויים בריבית הצמודה
| שנה | 1 – 5 שנים | 5 – 10 שנים | 10 – 15 שנים | 15 – 20 שנים | 20 – 25 שנים | 25 – 30 שנים |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2.18% | 1.92% | 2.39% | 2.90% | 3.28% | 3.43% |
| 2014 | 2.05% | 1.56% | 2.30% | 2.79% | 3.02% | 3.18% |
| 2015 | 2.14% | 1.93% | 2.28% | 2.60% | 2.79% | 2.85% |
| 2016 | 3.09% | 2.92% | 3.20% | 3.56% | 3.65% | 3.76% |
| 2017 | 3.56% | 3.16% | 3.50% | 4.01% | 4.14% | 4.15% |
| 2018 | 3.27% | 2.71% | 3.05% | 3.57% | 3.74% | 3.80% |
| 2019 | 2.97% | 2.50% | 2.83% | 3.30% | 3.52% | 3.64% |
| 2020 | 2.73% | 2.73% | 2.53% | 2.77% | 2.98% | 3.23% |
| 2021 | 2.61% | 2.45% | 2.45% | 2.80% | 2.92% | 3.12% |
| 2022 | 2.50% | 1.79% | 2.08% | 2.41% | 2.53% | 2.74% |
| 2023 | 3.85% | 3.69% | 3.43% | 3.94% | 3.91% | 3.56% |
ממוצע הריבית הצמודה נכון לאוקטובר 2023 עומד על 3.77%. הטבלה כוללת את כל המסלולים הצמודים למדד, לרבות מסלול בריבית קבועה צמודה ומסלולי הריבית המשתנה הצמודים למדד המחירים לצרכן, כגון ריבית משתנה אחת לחמש שנים ומסלול המשכנתא בתנאי זכאות.
בעקבות העלאת הריבית על ידי בנק ישראל בתקופה האחרונה, ובפועל החל בחודש אפריל 2022, מומלץ לבנות תמהיל משכנתא בעזרת יועצי משכנתאות מנוסים ויעילים. ההעלאה המתמשכת של הריבית והצפי לייקור נוסף של הריבית במשק הישראלי, וגם בגלל האינפלציה, יוקר המחיה ואי הוודאות הכללית במשק, התנאים בשוק המשכנתאות השתנו ויש לקבל החלטה פיננסית שקולה ואחראית יותר. מסלולי המשכנתא הפופולריים בתמהילי ההלוואות לרכישת דירת מגורים הם:
1. משכנתא בריבית פריים(Prime) :
הריבית מבוססת על ריבית הפריים של בנק ישראל, בתוספת קבועה של 1.5% מעל לריבית שבנק ישראל מפרסם וקובע אחת לחודש. נכון למרץ 2023 ריבית בנק ישראל עומדת על 4.25% לכן גובה ריבית הפריים הוא 5.75%. כדאי לדעת כי מסלול הפריים איננו צמוד למדד המחירים לצרכן, לכן הוא משתנה רק בעקבות שינויים בריבית הפריים שקובע בנק ישראל.
יתרונות מסלול משכנתא בריבית פריים:
– למרות הריבית שהתייקרה עדיין מדובר במסלול זול יחסית.
– מסלול זה לא מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן או מעלויות גיוס ההון של הבנקים.
– ללא עמלת פירעון מוקדם. אפשר לפרוע את ההלוואה בכל נקודת זמן ללא קנסות יציאה וללא עמלת היוון.
חסרונות מסלול משכנתא בריבית פריים:
– במצב השוק העדכני כאשר הריבית מתייקרת בהדרגה, ההחזרים החודשיים נתונים לשינויים בהתאם לתנודות בריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל.
– בנק ישראל מחייב כי לפחות שליש מהמשכנתא יילקח בריבית קבועה, לא משנה אם צמודה או לא צמודה למדד המחירים, יש אפשרות לשלב בין המסלולים.
– לפי הוראת בנק ישראל ניתן לקחת עד 66% (שני שליש מהמשכנתא) מתמהיל מסלולי המשכנתא בריבית פריים.
2. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד – קל״צ נקראת גם ריבית (FIX)
הריבית במסלול זה הינה קבועה ולא תלויה במדד, לכן הריבית איננה משתנה כלל לאורך כל תקופת המשכנתא. הריבית הקבועה מתאימה לרוח התקופה ולאי הוודאות הקיימת כיום בגלל המשך ייקור הריבית על ידי בנק ישראל, האינפלציה ועוד.
יתרונות משכנתא בריבית קבוע לא צמודה:
– זהו מסלול יציב המאפשר את הוודאות הגבוהה ביותר בקרב לוקחי המשכנתאות.
– הריבית איננה משתנה, וההחזרים החודשיים נשארים קבועים ואינם תלויים בדבר, גם אם הריבית בשוק מתייקרת.
חסרונות משכנתא בריבית קבועה לא צמודה:
– הריביות במסלול זה גבוהות יחסית לשאר המסלולים.
– ההחזרים החודשיים ההתחלתיים גבוהים ביחס לשאר המסלולים.
– ישנה עמלה על פירעון מוקדם של המשכנתא.
3. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד:
ריבית קבועה שאיננה משתנה כתלות בעלויות גיוס ההון של הבנקים, אולם קרן המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן משתנה כאשר ישנם שינויים במדד. מסלול הריבית הקבועה לא צמודה נעדר כמעט לחלוטין מתמהילי המשכנתא בעשור האחרון אך בעקבות השינויים בשוק המשכנתאות הוא עושה קאמבק והערך העיקרי שלו הוא יציבות מבחינת גובה ההחזרים החודשיים והאפשרות לקבל מהבנק ריבית נמוכה יחסית לעומת מסלולי המשכנתא בריבית המשתנה.
יתרונות משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד:
– מסלול יחסית יציב המאפשר וודאות.
– הריביות נמוכות יותר ממסלול "קבוע לא צמוד" (קל"צ).
– כאשר ריביות המשכנתא נמוכות, ניתן לקבע אותן על רמה נמוכה שלא תעלה בשל שינויים עתידיים בסביבת הריביות.
– אם מדד המחירים ירד גם ההחזרים על המשכנתא ירדו בהתאם.
חסרונות משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד:
– נתונה לשינויים במדד המחירים לצרכן אשר עשוי להוביל לעליה בהחזרים החודשיים לאורך השנים.
– נחשבת הלוואה יקרה לטווח הארוך, בהנחה שמדד המחירים לצרכן יעלה.
– ההחזר החודשי עולה במשך השנים, בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן
– פחות מומלצת כאשר הריביות בעת לקיחת המשכנתא נחשבות גבוהות.
– בעת בקשה לפירעון מוקדם של המשכנתא, תיתכן עמלת היוון.
4, משכנתא בריבית משתנה לא צמודה:
הריביות במסלול זה משתנות כל תקופת זמן קבועה, לדוגמה מסלול בריבית משתנה אחת לחמש שנים. הריבית מושפעת משינויים בעלויות גיוס ההון של הבנקים, ובמסלול זה הריבית אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
יתרונות משכנתא בריבית משתנה לא צמודה:
– הריביות זולות ביחס למסלול הריבית הקבועה לא צמוד, במיוחד אם לוקחים את ההלוואה לתקופה ארוכה.
– ההחזר החודשי ההתחלתי נמוך יחסית.
– אם עלויות גיוס ההון של הבנקים ירדו, נהנה מירידה בריביות ובהחזרים החודשיים.
– יש נקודות יציאה ללא עמלת פירעון כל חמש שנים.
חסרונות משכנתא בריבית משתנה לא צמודה:
– בשל מרכיב הריבית המשתנה אין וודאות לגבי הריבית לאורך כל תקופת המשכנתא.
– הריביות יקרות בהשוואה למסלול הריבית המשתנה הצמודה למדד.
משרד הבינוי והשיכון מעניק סיוע במשכנתא לזכאים. סיוע זה ניתן באמצעות הענקת הלוואות זכאות המאופיינות בתנאים מועדפים של ריבית נמוכה ואפשרות לפירעון מוקדם בכל זמן ללא קנסות.
נכון להיום, הריביות על הלוואות הזכאות עומדות על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד (בהתאם לפרסומי בנק ישראל), ובכל מקרה לא יותר מ 3%.
ניתן לבחור בין תקופות החזר של עד 30 שנה.
כמו כן, זכאים הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומי א׳ ו-ב׳ ייהנו מתוספת משכנתא של 4.5% למשך 20 שנה.
הזכאות להלוואה זו ניתנת לאנשים העונים על הגדרת המדינה ל-״חסרי דירה״, ובהתאם לקריטריונים שקבעה המדינה. באופן כללי ההלוואות ניתנות לזוגות נשואים עם או בלי ילדים, זוגות ידועים בציבור, זוגות שנשמו לנישואין, יחידים מעל גיל 30 (או מעל גיל 21 לממשי סיוע באזורי עדיפות לאומית ששרתו בצבא), משפחות חד-הוריות, ועולים חדשים.
גובה הזכאות מושפע הן מזכאות אישית והן ממיקום הנכס. הגורמים המשפיעים על הזכאות האישית הם: גיל הלווים/לווה, סטטוס משפחתי, שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות, משך השירות (בצבא או שירות לאומי או אזרחי).
יתרונות הלוואת זכאות משכנתא:
הלוואה מסובסדת אשר פעמים רבות תהיה בריבית נמוכה מאשר ניתן לקבל מהבנקים עבור מסלולים מקבילים (חשוב לבדוק שאכן זה המצב בזמן נטילת המשכנתא).
פירעון מוקדם בכל נקודת זמן וללא קנסות.
חסרונות הלוואת זכאות משכנתא:
ההלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן.
לעיתים ניתן לקבל בבנקים תנאים טובים יותר.
על מנת לממש את הזכאות להלוואות מסובסדות אלו יש להוציא תעודת זכאות. הבקשה להנפקת התעודה נעשית בסניפי הבנקים, אולם ההנפקה עצמה נעשית על ידי משרד הבינוי והשיכון ועשויה לקחת בין מספר ימים למספר שבועות.
ככל שסכום נקודות הזכאות להם אתם זכאים גבוה יותר (בהתאם לפרמטרים שנקבעו לכך) תהיו זכאים להלוואה בסכום גבוהה יותר.
מדד המחירים לצרכן מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומפורסם מדי חודש (עבור נתוני החודש הקודם). מטרת מדד זה הינה להעריך את אחוז השינוי שחל במשך תקופת זמן נתונה (לרוב חודש) בהוצאה הדרושה לקניית ״סל קבוע״ של שירותים ומוצרים המייצגים את הרכב ההוצאות של משקי הבית במדינה. סל זה מורכב מ-10 תחומים עיקריים הכוללים: מזון, דיור, הלבשה והנעלה, בריאות, חינוך, תרבות ובידור, תחבורה ותקשורת. בסה״כ מבוסס המדד על מחיריהם של כ-1,300 מוצרים ושירותים.
info@primeinv.co.il
ניתן לציין טלפון או מייל וללחוץ על כפתור "חזרו אליי"
טלפון: 03-9025113
רחוב מצדה 7, בני ברק 5126112
בניין בסר 4, קומה 7
ת.ד. 919
