תפריט
השבוע בשעה טובה הסתיים בהצלחה הטיפול שלנו באחד התיקים המורכבים והמאתגרים שהיו לנו בתקופה האחרונה.
קצת רקע – רכבת ההרים שעברו הלקוחות כללה:
זכיה במחיר למשתכן – וכמעט הפסד של הנכס.
דחיה בבנקים ומתוך כך קנסות פיגורים מהקבלן.
טיפול בביצוע התיק שעות ספורות לפני תפוגת הזכות למימוש כספי הזכאות…
ולבסוף ביצוע המשכנתא הרצויה.
בני הזוג זכו בפרויקט מחיר למשתכן, והזדרזו לחתום על חוזה עם הקבלן. (טעות ראשונה – לא חותמים על חוזה לפני קבלת אישור עקרוני למשכנתא!).
אולם כאשר פנו לבנק לקבלת האישור העקרוני למשכנתא, נתקלו בסירוב של הבנק המלווה את הפרויקט .
הסיבה העיקרית – הייתה הפער בהון העצמי אותו נדרשו לגייס, וכן יחס ההחזר גבולי, והוותק הקצר במקומות העבודה .
ובנוסף, חשוב לדעת שגיוס ההון העצמי על ידי הלוואות הוא מהלך שהבנקים לא רואים בעין יפה.
הפתרון שלנו – בשלב זה הגיעו הלקוחות אלינו –
כאשר הם עומדים מול התחייבות לקבלן מצד אחד, אולם מבלי יכולת לקבל משכנתא מהצד השני.
לוחות הזמנים היו צפופים, ונדרשנו למספר פעולות מהירות על מנת לטפל במצב:
המאמצים הוכיחו את עצמם – והצלחנו לקבל אישורים למשכנתא בסכום המלא הנדרש.
מה חשוב ללמוד מהמקרה:
יש הרבה מוקשים בדרך למשכנתא מוצלחת – התנהלות לא נכונה עלולה לעלות הרבה כסף בקנסות לקבלן, ובעוגמות הנפש.
אם אתם בתהליכי רכישת דירה מקבלן, סיפור המקרה הזה יוכל לעניין אותכם.
סיימנו בהצלחה (מכתב התודה של הלקוחות מצורף) את חלקו הראשון של תהליך הליווי הדו שלבי עם זוג מאזור המרכז.
בני הזוג הגיעו אלינו לאחר שרכשו דירה מקבלן.
כחלק מהעסקה הם נטלו הלוואת בלון בגובה של כמה מאות אלפי שקלים.
הסיפור הפשוט הסתבך מעט כאשר בתחילת התהליך התברר כי לזוג יש קושי בקבלת משכנתא מהבנק המלווה את הפרוייקט.
בנקודה זו היה צורך בגיוס כסף נוסף על מנת להשלים תשלומים לקבלן, ועמדנו בפני שתי אפשרויות.
הראשונה – למחזר את הלוואת הבלון ולעבור לבנק מתחרה.
השניה – לנסות לקבל תוספת קטנה למשכנתא מהבנק המלווה.
לכל אחת מהאפשרויות היו החסרונות שלה.
התחלנו מבדיקת האפשרות לקבלת תוספת למשכנתא.
באמצעות התנהלות נכונה מול הבנק הצליחה ולריה הכלכלנית שלנו אשר ניהלה את התיק לשכנע את הבנק לאשר את התוספת.
בשקלול היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרוית, החלטנו יחד עם בני הזוג כי אפשרות זו תהיה הטובה יותר בשל החסכון של העלויות הגבוהות של מחזור הלוואת הבלון.
בזה הושלם השלב הראשון. אבל אנחנו לא נעצור כאן, ועם סיום הלוואת הבלון בעוד כשנה נצא לסבב משא ומתן חדש מול הבנקים.
כך נוכל להבטיח לבני הזוג משכנתא בתנאים הטובים ביותר.
גם מקרים שנראים על פניו פשוטים, דורשים תשומת לב לפרטים והיכרות עם המגוון הרחב של האפשרויות בכל שלב.
במשכנתא, התמצאות בכל המסלולים והפתרונות שווה מאות אלפי שקלים.
ורד ושמואל, נשואים עם שני ילדים קטנים, רכשו את דירתם הראשונה בקריית השרון, דירת 5 חדרים ב 1,550,000.
עם מועד איכלוס של כשנתיים וחצי. עד קבלת הדירה בני הזוג תכננו להמשיך להתגורר בשכירות בדירה בנתניה ולשלם שכירות חודשית של כ 4,200 שח.
ורד ושמואל העבירו את כל ההון העצמי שלהם (כ 600,000 שח) בסמוך לחתימת החוזה ותכננו להמתין עם יתרת התשלום עד למועד המעבר לנכס.
בפגישה עם יועץ המימון מצוות פריים נעשה ניתוח יסודי של ההכנסות וההוצאות של בני הזוג בניסיון לבנות להם לוח תשלומים הממצה את היכולת שלהם
ומאפשר להם להקטין ככל האפשר את החשיפה למדד תשומות הבניה. הבדיקה העלתה כי בני הזוג חוסכים בכל חודש כ 1500 שח וכי בעוד שנה בנם הקטן עתיד לעבור מגן פרטי לגן עירייה מסובסד.
שתי עובדות אלה אפשרו ליועץ מפריים לבנות לבני הזוג לוח תשלומים המאשר להם להעביר לקבלן כ 500,000 שח נוספים באופן מיידי וכ- 300,000 שח נוספים כשנה אחר כך.
הכספים נלקחו בגרייס כך שההחזר החודשי בגינם לא חרג מיכולתם של בני הזוג והחשיפה שלהם למדד תשומות הבניה הצטמצם באופן משמעותי.
בכך נחסכו לורד ושמואל כ 56,000 שח במהלך השנתיים וחצי הללו.
אורית ודורון הם זוג בגילאי ה40, אשר מכרו בעבר נכס והגיעו אל צוות פריים לקראת רכישת דירה חדשה למגורים.
בני הזוג עבדו בהייטק ומעבר למשכורות הקבועות הם קיבלו בונוסים שנתיים והיו להם שתי קרנות השתלמות שעתידות היו להיפתח בעוד כשלוש שנים.
לאור כך הם צפו כי בחמש השנים הקרובות הם ירצו לסלק כ 200 אלף שח מהמשכנתא שלהם.
לאחר בחינת כלל האפשרויות הומלץ לבני הזוג על ידי צוות היועצים של פריים לקחת חלק מן המשכנתא בגרייס לשלוש שנים
אשר במהלכן הם ישלמו רק את מרכיב הריבית על החלק הזה בהלוואה ובעוד כשלוש שנים יוכלו לסלקו ללא קנסות או עמלות.
פעולה זו צמצמה את ההחזר החודשי ואיפרה לבני הזוג לפרוס את יתרת ההלוואה לתקופה קצרה יותר ובריביות נמוכות יותר
ובכך גם צימצמה את החשיפה שלהם לקנסות יציאה וגם מיקסמה את ההון העתידי כדי להוזיל את עלות ההלוואה הכוללת.
מיכל וליאור הן בנות זוג אשר בבעלותן דירה קטנה בשווי של כ 1.2M שח אשר ברצונן למכור ולרכוש דירה גדולה יותר מקבלן.
הן נדרשו לחתום על החוזה כדי לשריין את הדירה מהקבלן אך עדיין לא הצליחו למכור את דירתן ועל כן היו זקוקות להלוואת גישור לתקופה בה הן למעשה מחזיקות בשני הנכסים.
הקושי העיקרי בעסקאות מן הסוג הזה הוא חוסר הוודאות לגבי לוח הזמנים ומחיר המכירה וגם תכנון ההתנהלות התזרימית בתקופת העסקאות,
בייחוד בשלב הביניים בו צריך לשלם את הלוואת הגישור וגם את הלוואת המשכנתא על הנכס החדש.
במקרה של מיכל וליאור צוות יועצי המשכנתאות והפיננסים של פריים ביצע ניתוח פיננסי מעמיק ובנה להן תוכנית מימון מקיפה המאפשרת להן לרכוש את הדירה החדשה ללא תלות בלוח הזמנים של המכירה.
לירון ועידו התחתנו לפני כשנתיים והחליטו לרכוש דירה בכפר סבא, היה להם כ 30% משווי הנכס כהון עצמי .
אך הקושי העיקרי בקבלת המשכנתא היה בהכנסות של בני הזוג:
לירון יצאה לחופשת לידה לפני מספר חודשים ועדיין לא שבה לעבודתה כמדריכת כושר גופני.
ואילו עידו החליף את עבודתו כמנהל מסעדה לפני מספר חודשים.
לירון ועידו פנו לשני בנקים למשכנתאות בבקשה לקבל 70% מימון לרכישת הדירה אך שתי הבקשות נדחו.
בני הזוג ידעו שיש ביכולתם לעמוד בהחזר החודשי הצפוי כיוון שהם משלמים שכירות בגובה זהה ולכן הרגישו תסכול רב בתגובת הבנקים למשכנתאות.
כאשר פנו לפריים, צוות היועצים בחן את יכולתם הפיננסית של בני הזוג, מיפה את החוזקות והחולשות שלהם כלווים ובדק את האפשרויות העומדות בפניהן לחיזוק הבקשה שלהם כלווים.
האפשרות שנבחרה הייתה הכנסת אבא של עידו כערב להלוואה, ערב אשר משפר את ההכנסה של הלווים ומאפשר להם לקבל את הסכום הדרוש להשלמת העסקה.
יש לציין כי צוות היועצים של פריים הכין עבור בני הזוג תוכנית מימון ארוכת טווח המאפשרת להם להתנהל באופן אחראי בהתמודדות עם ההחזר החודשי
ואף טיפל בתהליך הוצאתו של אבא של עידו כערב להלוואה כשנתיים לאחר נטילתה וזאת בעקבות הגידול בהכנסות של בני הזוג.
פעמים רבות ניתן להתגבר על קושי נקודתי הנובע מנסיבות שונות כדוגמת חופשת לידה, החלפת מקום עבודה, פיטורין וכדומה.
חשוב מאוד לבחון את כל האפשרויות העומדות בפני הלווים ולבחור בזו המתאימה והאחראית ביותר.
רוית ואסף הם בני זוג, כל אחד מהם גרוש, אשר חיים ביחד כחמש שנים ומנהלים משק בית וחשבון בנק משותף.
רוית החליטה לרכוש נכס אשר יהיה רשום על שמה והייתה זקוקה ל75% מימון במשכנתא.
יש לציין כי לאסף היתה כבר דירה להשקעה בבעלותו.
רוית פנתה לבנק העו"ש שלה בבקשה לקבל משכנתא
ושם נאמר לה כי מכיוון שהיא ואסף ידועים בציבור וקיים נכס על שמו של אסף היא זכאית לקבל עד 50% מימון וזאת בהתאם להנחיית בנק ישראל המתייחסת לבעלים של יותר מנכס אחד.
מבחינתה של רוית לא ניתן היה לבצע את הרכישה עם משכנתא של 50% ולכן היא ביטלה את חתימת החוזה.
בפגישת הייעוץ של רווית עם נציג מבית פריים משכנתאות נבחנו לעומק מאפייני העסקה אל מול הנחיות
בנק ישראל והוחלט לפנות לבנקים נוספים.
יש לציין כי הנחיית בנק ישראל קובעת כי
ניתן לקבל עד 75% מימון עבור נכס ראשון ויחיד
ו50% מימון עבור נכס נוסף אך ההתייחסות לידועים בציבור מחייבת פרשנות של ההנחיות.
פריים משכנתאות הכינה את הבקשה למשכנתא של רווית והעבירה אותה לבנקים נוספים ולאחר יומיים התקבל אישור עקרוני ל75% מימון לרכישת הנכס ורוית חתמה על החוזה וביצעה את העסקה..
מקורו של הפער היה בפרשנות הבנק למשכנתאות של הנחיות בנק ישראל.
הנחיות בנק ישראל מתעדכנות ומשתנות כל הזמן, חלקן ברורות וחד משמעיות וחלקן עמומות ונתונות למספר פרשנויות.
במקרים רבים יהיו פערים בפרשנות בין הבנקים אשר ישפיעו על תהליך הענקת ההלוואה,גובה הריבית, אחוזי המימון ועוד.
במקרה של רוית ואסף, פערי הפרשנות בין הבנקים הייתה מכרעת להצלחתה של הרכישה.
משפחת גרינברג היו זקוקים למשכנתא לרכישת דירתם הראשונה וכלקוחות מתוחכמים הם פנו ל"בנק הבית" שלהם (הבנק שבו מנוהל החשבון שלהם) ואף לשני בנקים נוספים.
הם קראו ולמדו באנטרנט על מסלולי המשכנתא והגיעו לפגישת ייעוץ בפריים ניהול משכנאות לאחר שהייתה להם הצעה די טובה;
הריביות היו טובות כיוון שהם ניהלו "מכרז" בין שלושת הבנקים
ותמהיל ההלוואה היה מורכב ממספר מסלולים שונים.
עם זאת, במהלך פגישת הייעוץ גילינו שבחירת המסלולים בהלוואה נעשתה על בסיס המלצות של חברים ומשפחה ועל בסיס אינטואיצה ותחושות של בני הזוג וגם הריביות לא היו ריביות אופטימליות.
תהליך הייעוץ המקצועי בפריים מבוסס בראשיתו על ניתוח מעמיק של צרכיהם הפיננסים של בני הזוג ובניית הפתרון המקצועי ותמהיל ההלוואה העונה באופן הטוב ביותר על צרכים אלה.
בהמשך נעשה גם מכרז יסודי ומקיף בין הבנקים השונים עד מיצוי המשא ומתן וקבלת הריביות המינימלאיות.
יש לציין כי במקרה של שחר ומירב "בנק הבית" שלהם לא הצליח להתחרות בהצעה של בנק מתחרה ובעקבות כך בני הזוג העדיפו להחליף את "בנק הבית" ולהנות מתנאים טובים יותר במשכנתא.
בעקבות הייעוץ המקצועי והליווי שבני הזוג קיבלו בפריים ובזכות משא ומתן יסודי וממצה נחסכו להם כ 44,000 ש"ח נוספים מההצעה טובה ביותר שקיבלו כשפנו לבנקים לבד.
אם גם אתם נמצאים בתהליך של בדיקות עם הבנקים למשכנתא חדשה או למיחזור משכנתא קיימת, ומעוניינים לבדוק האם ניתן לחסוך ולקבל תנאים טובים יותר צרו עמנו קשר.
משפחת סלע רכשה את דירתה הראשונה לפני כ- 5 שנים ונטלה משכנתא מהבנק באחוזי מימון גבוהים אשר היתה מבוטחת באמצעות EMI.
בדיקת הכדאיות שערכנו למשפחת סלע העלתה כי ניתן להפחית את שיעור הריבית באופן משמעתי ולחסוך עשרות אלפי שקלים ועל כן תואמה להם פגישת ייעוץ.
בפגישה נעשה ניתוח מעמיק יותר של המשכנתא ונבחנו אפשרויות החיסכון.
בגלל עליית מחירי הנדל"ן בחמשת השנים האחרונות הומלץ למשפחת סלע להזמין שמאי ולקבל הערכת שווי עדכנית לדירה שלהם.
מהלך זה אפשר מחזור של ההלוואה, שיפור הריביות וקיצור התקופה ובנוסף- משפחת סלע קיבלה שיק על סך 17,000 החזר מחברת EMI.
כל מי שרכש דירה במימון גבוה בעשר השנים האחרונות חייב לבדוק את אפשרויות עבור מחזור משכנתא והפחתת אחוזי המימון כדי לקבל תשלום החזר מ EMI.
רוצים להצטרף לקהל לקוחותינו המרוצים וליהנות משירות מקצועי ובעל ניסיון בתחום הפיננסים ? צרו עמנו קשר!
אם אתם מהאנשים שחשוב להם לדעת שהם מקבלים את העסקה הטובה ביותר, אנחנו בדיוק מה שאתם מחפשים.
אנחנו חוקרים לעומק את הצרכים שלכם כדי להתאים לכם את מסלול ההלוואה היעיל ביותר עבורכם.
אנחנו מכירים כל טריק ופרצה בעולם המשכנתאות הישראלי וננצל אותם לטובתכם.
אנחנו נעשה מכרז מחירים בין הבנקים ונרוץ עם העסקה שלכם מסניף לסניף עד שניהיה בטוחים שאי אפשר להשיג ריביות יותר נמוכות.
זה יחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים.
info@primeinv.co.il
ניתן לציין טלפון או מייל וללחוץ על כפתור "חזרו אליי"
טלפון: 03-9025113
רחוב מצדה 7, בני ברק 5126112
בניין בסר 4, קומה 7
ת.ד. 919
