משכנתא מדרגה שנייה מיועדת לכל אדם המעוניין לקבל הלוואה לדיור או לכל מטרה, כנגד נכס קיים, כאשר הנכס כבר משועבד לאחד הבנקים. במילים אחרות ופשוטות, יש באפשרותכם לקחת על הנכס שנמצא בבעלותכם ומשועבד כבר לבנק ממנו לקחתם משכנתא (משכנתא ראשונה), הלוואה נוספת מדרגה שנייה, אך עליכם לדעת כי זו משכנתא מורכבת ולא קל להשיג אישור עבורה מאחר שרוב הגופים הפיננסים, ובמיוחד הבנקים, אינם מוכנים להעניק אותה ללווים בגלל הסיכון המוגבר לכספם, לכן הפתרון נמצא בדרך כלל בשוק האשראי החוץ בנקאי.
יחד עם זאת, משכנתא מדרגה שנייה יכולה לסייע לכם במצבים מורכבים יחסית בתחום המימון, ואם לוקחים הלוואה זו בעזרת יועצי משכנתא מנוסים ניתן לקבל מימון בתנאים נוחים לצרכים שונים כמו רכישת דירה להשקעה, סגירת חובות, היחלצות ממצב כלכלי בעייתי, מורכב וזמני, גיוס הון לגישור על פער תזרימי במשק הבית או בעסק ועוד.
המהות של משכנתא מדרגה שנייה
כאמור, ההגדרה של משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואת משכנתא נוספת לכל מטרה הנלקחת כנגד הנכס המשועבד עבורו קיבלתם משכנתא מדרגה ראשונה, בדרך כלל מאחד מהבנקים למשכנתאות. הלוואה ייעודית זו מאפשרת לכל אדם המעוניין לקחת הלוואה בתנאים נוחים כמו של משכנתא לקבל מימון גדול כנגד שעבוד הנכס שכבר משועבד לטובת הבנק שהעניק את המשכנתא בדרגה ראשונה.
למעשה, אתם מקבלים משכנתא נוספת כנגד הנכס המשועבד כבר בגלל המשכנתא הראשונה, למרות שאתם עדיין משלמים את המשכנתא לבנק. הנכס שלכם משמש כבטוחה לשתי המשכנתאות, ואם אינכם מצליחים לעמוד בתשלומי ההחזר, הגוף הפיננסי שהלווה את המשכנתא השנייה יהיה בעדיפות נמוכה יותר בתהליך פירעון ההלוואה, כלומר הסיכון שלו גבוה יותר מהסיכון של הבנק שאישר את המשכנתא בדרגה ראשונה. זו הסיבה מדוע הבנקים אינם ממהרים לאשר בקשות למשכנתא מדרגה שנייה, למעט במקרים מסוימים.
סעיף 7 ח (א) לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א-1981 קובע כי תאגיד בנקאי יאשר את הבקשה של לווה למתן ההסכמה שלו לשעבוד נוסף של הנכס, כאשר השעבוד הנוסף הוא נחות בדרגתו לטובת נושה אחר. התאגיד הבנקאי לא יכול לסרב לבקשה אלא אם היא בלתי סבירה.
בפועל, הנכס הקיים הנמצא בבעלותכם יכול לסייע לכם לרכוש דירה נוספת לצורך השקעה, לעיתים ללא צורך בגיוס הון עצמי, ובאפשרותכם להחזיר את תשלומי המשכנתא השנייה באמצעות תקבולי השכירות של הנכס שבכוונתכם לרכוש להשקעה. בנוסף, משכנתא מדרגה שנייה מאפשרת לכם לגייס סכום כספי גבוה בתנאי מימון נוחים ואטרקטיביים, לצורך התמודדות עם מצב כלכלי בעייתי וזמני, ולמעשה אתם לוקחים הלוואה לכל מטרה כנגד שעבוד הנכס הקיים.
מסלול ייעודי זה הוא מוצר חדש יחסית בשוק המשכנתאות, ורבים לא מכירים אפשרות זו. עד לאחרונה, אם לקחתם משכנתא בבנק מסוים ורציתם לקבל גם משכנתא לכל מטרה כנגד שעבוד הנכס הקיים המשועבד לטובת הבנק, יכולתם לקבל אישור להלוואה הנוספת אך ורק מהבנק ממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה והנוכחית. לאחרונה השתנו כללי המשחק, וכיום הבנקים וחברות המימון הפועלות בהיתר ממשרד האוצר זיהו צורך קיים אצל הלווים למשכנתא נוספת על הנכס הקיים, וכך נוצר מוצר חדש הנקרא משכנתא לכל מטרה בדרגה שנייה, כאשר באפשרותכם לשעבד את הנכס הקיים לטובת בנק או גוף פיננסי אחר, והרישום שלו בנכס הוא מדרגה שנייה.
במשכנתא מדרגה ראשונה הבנק מאשר לכם את ההלוואה כנגד שעבוד הנכס שאתם רוכשים, והנכס כמובן נקי משעבוד, לכן הבנק המלווה רושם את המשכנתא הראשונה על הנכס שאתם רוכשים, וכך הוא מעגן את זכותו להיות הנושה הראשון לקבלת החוב אם לא תצליחו להחזיר את תשלומי המשכנתא. במשכנתא מדרגה שנייה קיים כבר שעבוד על הנכס לכן השעבוד הנוסף הוא מדרגה שנייה. אם מגיעים למצב של מימוש הנכס הבנק שהעניק לכם את המשכנתא מדרגה ראשונה יקבל ראשון את כספו, והגוף המלווה השני יוכל לקבל את כספו רק לאחר פירעון החוב לבנק המלווה הראשון.
מתי כדאי לקחת משכנתא מדרגה שנייה?
הסיבות העיקריות בגינן כדאי לשקול לקחת משכנתא מדרגה שנייה הן:
סירוב למחזור משכנתא – אם הבנק מסרב לבקשתכם למחזר את המשכנתא הקיימת כדאי לשקול לקיחת משכנתא מדרגה שנייה. זהו מסלול עוקף מחזור משכנתא ובעזרת המשכנתא מדרגה שנייה ניתן לפרוע את המשכנתא הראשונה, כל עוד ניתן לקבל סכום גבוה מיתרת ההחזרים, וניתן להשתמש ביתרת הסכום לכל מטרה.
כיסוי חובות – המשכנתא מדרגה שנייה יכולה לשמש ככלי יעיל לכיסוי חובות ולסגירת הלוואות פותחות ויקרות, לצורך יציאה לדרך כלכלית חדשה וטובה יותר.
שיפוץ הנכס – המשכנתא הנוספת יכולה לשמש אתכם לצורך שיפוצים מקיפים בדירה או בבית, מאחר שזו הלוואה בתנאים מועדפים ובריבית נמוכה יחסית, כמו במשכנתא.
רכישת דירה להשקעה – משקיעים המעוניינים לרכוש דירה נוספת ולהשכיר אותה יכולים לקחת משכנתא מדרגה שנייה כדי לגייס את ההון המלא או החלקי לרכישת הדירה להשקעה.
השקעות – כאשר זקוקים למימון בתנאים נוחים כדאי לשקול משכנתא בדרגה שנייה, בין היתר לצורך הקמת עסק, השקעות בעסק קיים, השקעות בנדל"ן או בשוק ההון ועוד.
למשכנתא מדרגה שנייה יש יתרונות וחסרונות שחייבים להכיר מראש, לכן אין לוותר על ייעוץ מקצועי. למידע נוסף ולייעוץ מול המומחים של פריים משכנתאות צרו איתנו קשר עוד היום באמצעות הטלפון, המייל או האתר.
מי מציע משכנתא מדרגה שנייה?
משכנתא מדרגה שנייה ניתן לקחת מרוב הבנקים וכן מחברות המימון בשוק האשראי החוץ בנקאי. ראוי להדגיש כי עבור הבנקים מדובר בהלוואה בדרגת סיכון גבוהה, ולאורך שנים הם סירבו לאשר ולתת משכנתא או הלוואה מדרגה שנייה בגלל הסיכון לכספם, אלא אם הבנק השתכנע כי כספו מובטח גם לאחר מימוש הנכס והחזר המשכנתא מדרגה ראשונה במלואה.
למעשה, בנק ירושלים היה אחד מהבנקים הראשונים שהחליט לנצל את תנאי השוק הקיימים, ומאחר שמשקי בית רבים בישראל חווים קשיים כלכליים בגלל פגיעה בהכנסות, הבנק בחר לקרוץ לציבור המשקיעים לאחר שהוא זיהה את המצב הייחודי שנוצר בשוק הנדל"ן המקומי שבו רבים רוצים להשקיע בנכס נדל"ן נוסף. ישראלים רבים מעוניינים להשקיע בדירות מגורים, ובשנים האחרונות השקעות נדל"ן הפכו לאפיק מבוקש ופופולרי, לכן המוצר החדש של הלוואה מדרגה שנייה על הנכס הקיים זוכה לעניין ולביקוש רב גם מצד המשקיעים.
כאמור, ניתן לקחת את המשכנתא מהדרגה השנייה גם מחברות למימון חוץ בנקאי, ומאחר שחלק מהבנקים מעדיפים שלא לאשר הלוואה מדרגה שנייה בגלל רמת הסיכון, חשוב לבדוק את תנאי ההלוואה בחברות האשראי החוץ בנקאי. יחד עם זאת, עליכם להתייחס נכון לרמת הסיכון הגבוהה בעת לקיחת הלוואה מדרגה שנייה, ועליכם לזכור כי הריבית שתקבלו תהיה גבוהה יותר בהשוואה לריבית המקובלת במשכנתא מדרגה ראשונה.
לכן, אם אתם בוחרים לקחת את ההלוואה מדרגה שנייה מחברת אשראי חוץ בנקאי עליכם לוודא כי החברה בעלת היתר ממשרד האוצר ונתונה לפיקוח ולכללי הרגולציה. יש לציין כי הגופים החוץ בנקאיים מאשרים ביתר קלות את הבקשות למשכנתא מדרגה שנייה בהשוואה לבנקים, אך חברות המימון נוטות להסכים להלוואה מדרגה שנייה כיוון שהן לוקחות ריביות גבוהות יותר.
תהליך הגשת בקשה למשכנתא מדרגה שנייה
תהליך לקיחת משכנתא מדרגה שנייה מבוסס על השלבים הבאים:
- פגישת ייעוץ ראשונית – מאחר שזו משכנתא מורכבת יותר אין לוותר על ייעוץ מקצועי של מומחים בתחום המשכנתאות והפיננסים. הייעוץ המקצועי נועד לבחון חלופות שונות, להיערך נכון מבחינה כלכלית לקראת החזרים חודשיים של שתי משכנתאות, ובנוסף הליווי של המומחים מגדיל את הסיכוי לקבלת אישור למשכנתא מדרגה שנייה.
- פתיחת תיק – יש לפתוח תיק משכנתא בדיוק כמו בתהליך לקיחת משכנתא מדרגה ראשונה.
- שמאות וביטוחים – יש לשלם עבור הערכת שמאי ולרכוש ביטוחים, כמו בתהליך לקיחת משכנתא ראשונה.
- בניית תמהיל – בעזרת היועצים המומחים שלנו, יש לבנות תמהיל הלוואה הכולל לרוב מסלולים בריבית משתנה, בעיקר מסלולים המבוססים על ריבית פריים, ואם מקבלים אישור למשכנתא בדרגה שנייה מהבנק יש לבנות תמהיל העומד בדרישות ובכללים של בנק ישראל.
- קבלת אישור הבנק שנתן משכנתא בדרגה ראשונה – זהו שלב קריטי בתהליך לקיחת משכנתא בדרגה ראשונה, מאחר שידוע כי הבנקים אינם ממהרים להסכים לסיכון הגבוה בשל לקיחת המשכנתא הנוספת כנגד שעבוד הנכס. כמו כן, יש לרשום את השעבוד הנוסף כנגד הנכס.
כדי להבין את התהליך של משכנתא מדרגה שנייה אנו מציגים בפניכם דוגמה להמחשת ההליך:
נניח ויש ברשותכם דירה ששוויה 2 מיליון ₪, ונותרה לכם משכנתא עליה שיתרתה 250,000 ₪. אם אתם רוצים לרכוש דירה חדשה לצורכי השקעה ששוויה 1.5 מיליון ₪, אתם יכולים לפנות לבנקים ולחברות האשראי החוץ בנקאי כדי לקבל מימון לרכישת הדירה להשקעה כנגד שעבוד הנכס הקיים. באפשרותכם לרכוש את הדירה להשקעה באמצעות לקיחת הלוואה של 750,000 ₪ (50% מעלות הרכישה) כנגד שעבוד הדירה ו-50% במשכנתא מדרגה שנייה, כלומר הלוואה לכל מטרה, כנגד שעבוד הנכס הקיים, ואת תשלומי ההחזר תוכלו לממן על ידי תקבולי השכירות.
בפועל, עליכם להגיש בקשה לבנק ממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה. עליכם להשיג אישור מהבנק שאתם יכולים להוסיף גוף מימון נוסף כגורם ממשכן על הנכס, כלומר שעבוד מדרגה שנייה. לאחר קבלת האישור עליכם למצוא בנק או חברת אשראי חוץ בנקאית המוכנים להעניק לכם את ההלוואה למרות הרישום כגוף ממשכן שני.
מה כדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא מדרגה שנייה?
ראוי לציין כי משכנתא מדרגה שנייה היא בפועל הלוואה לכל מטרה, ורבים מהישראלים בוחרים באפשרות זו לצורך כיסוי חובות ואיחוד הלוואות. למשכנתא בדרגה שנייה יש יתרונות וחסרונות ועליכם לזכור כי לאחר נטילת ההלוואה יש לעמוד בתשלומי החזר של שתי המשכנתאות, לכן יש לבצע תכנון פיננסי מקדים ולהיערך כלכלית נכון לקראת התשלומים החודשיים הגבוהים.
רגע לפני שאתם לוקחים משכנתא מדרגה שנייה כנגד הנכס חשוב שתדעו את הדברים הבאים:
- כפי שציינו, משכנתא מדרגה שנייה היא בעצם הלוואה לכל מטרה, לכן הריביות יהיו גבוהות יותר.
- רוב הבנקים אינם ממהרים לאשר הלוואה מדרגה שנייה, וקל יותר לגייס אותה מחברות האשראי החוץ בנקאי.
- המשכנתא מדרגה שנייה מתאימה בין היתר למי שנמצא במצוקה כלכלית זמנית וזקוק למימון אטרקטיבי ולנתיב חילוץ מקשייו.
- בדרך כלל הגוף המלווה מתנה את אישור המשכנתא מדרגה שנייה כך שגובה שתי המשכנתאות לא יעלה על אחוז מסוים משווי הנכס.
- סכום המשכנתא מדרגה שנייה הוא פועל יוצא של שווי הנכס, בכפוף להערכת שמאי.
- הריביות במשכנתאות מדרגה שנייה יקרות יותר בהשוואה לריביות במשכנתא מדרגה ראשונה.
- המשכנתא הנוספת יכולה לסייע לכם להיחלץ מסיטואציה כלכלית מורכבת כמו תיקים בהוצאה לפועל, הסרת עיקול על הנכס, חילוץ הדירה מכונס נכסים ועוד.
- המשכנתא הנוספת מתאימה גם לאנשי עסקים הנמצאים בפער תזרימי זמני וזקוקים למימון בתנאים נוחים ואטרקטיביים.
- אופציה נוחה למשקיעים המעוניינים למנף את הנכס הקיים לצורך רכישת דירה להשקעה.
קריטריונים לזכאות לקבלת משכנתא מדרגה שנייה
- דירוג אשראי – הגופים הפיננסיים מבצעים בדיקת דירוג אשראי על מנת להחליט האם לאשר את הבקשה למשכנתא מדרגה שנייה ובאיזה תנאים. לקיחת ההלוואה הנוספת משפיעה על דירוג האשראי וחשוב לזכור זאת.
- הון עצמי – אם לוקחים את ההלוואה כדי לרכוש נדל"ן מניב יש להציג הון עצמי בדיוק כמו בתהליך לקיחת משכנתא מדרשה ראשונה, ובמקרים מסוימים לקיחת המשכנתא השנייה מחייבת הון עצמי בשיעור של 15% בלבד.
- יכולת החזר – הגופים הפיננסיים ובמיוחד הבנקים מבצעים בדיקת אימות הכנסה ומחשבים את יכולת ההחזר שלכם כדי להחליט האם לאשר את הבקשה למשכנתא הנוספת ולקבוע את תנאי ההלוואה.
תנאים ומסלולים למשכנתא מדרגה שנייה
אם לוקחים משכנתא מדרגה שנייה מהבנק יש לבנות תמהיל הלוואה המורכב ממסלולי משכנתא בהתאם למגבלות עליהם החליט בנק ישראל, לדוגמה חובה לקחת שליש מהמשכנתא במסלול בריבית קבועה.
אם לוקחים את המשכנתא השנייה מגוף חוץ בנקאי, לרוב ניתן לבחור במסלולים בריבית משתנה כמו מסלול צמוד לפריים, מסלול בריבית משתנה כל שלוש שנים (צמוד או לא צמוד למדד) וכו'.
הבנקים מאשרים בקשות למשכנתא מדרגה שנייה עד ל-50% מימון משווי הנכס המשועבד, כאשר הסכום כולל את יתרת המשכנתא הראשונה. בשוק האשראי החוץ בנקאי ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר, עד 85%. הסכום נקבע לפי יכולת ההחזר שלכם ויתרת החוב הקיימת במסגרת המשכנתא מדרגה ראשונה שכבר קיימת.
יתרונות וחסרונות
יתרונות:
- הלוואה גדולה לכל מטרה בתנאים דומים למשכנתא ראשונה.
- פתרון מימון נוח ויעיל לכיסוי חובות, איחוד הלוואות וגיוס הון משמעותי.
- פריסת תשלומי החזר לתקופה ארוכה, כמו במשכנתא רגילה.
- הלוואה גמישה יחסית וניתן להשתמש בכסף למגוון מטרות וצרכים.
- ניתן להשיג ריביות אטרקטיביות, בתנאים דומים יחסית לריביות המקובלות במשכנתא רגילה לרכישת דירת מגורים ראשונה.
חסרונות:
- סיכון כלכלי מוגבר מאחר שיש לעמוד בנטל החזרים חודשיים של שתי משכנתאות.
- אחוזי מימון מוגבלים.
- ריביות גבוהות יותר מהריביות המקובלות במשכנתא רגילה.
- יש לקבל אישור והסכמה מהבנק שהעניק את המשכנתא.
- הבנקים אינם ממהרים לאשר בקשות מסוג זה.
משכנתא מדרגה שנייה לעסקים
כפי שציינו, אפיק מימון זה מתאים לבעלי עסקים המגיעים למיצוי יכולות המימון בבנקים. בעלי עסקים יכולים לקחת משכנתא לכל מטרה מדרגה שנייה מהבנק ולהעמיד את הדירה שבבעלותם כבטוחה. יש לקבל מכתב הסכמה מהבנק לשעבוד הנכס על ידי גוף ממשכן נוסף, ובמקרים מסוימים ניתן לקבל אישור להלוואה בדרגה שנייה עד למימון של 80% משווי הנכס.
זהו ללא ספק פתרון מימון נוח, זמין ואטרקטיבי לעסקים, אך חשוב לקבל ייעוץ מקצועי בגלל הסיכונים הקיימים, וכדי להתמודד נכון עם מדיניות הבנקים וחברות האשראי החוץ בנקאי. הקושי העיקרי הוא לקבל הסכמה מהבנק שלטובתו נרשם שעבוד על הנכס.
משכנתא מדרגה שנייה לאנשים בגיל הפנסיה
יש אפשרות לקבל אישור למשכנתא מדרגה שנייה גם עבור אנשים מעל גיל 60, ובמקרים מסוימים גם למי שחצה את גיל 70, כלומר בגיל הפנסיה. זו עסקה מורכבת יותר בגלל נושא ביטוח החיים לאנשים מעל גיל 60 ולמעשה יש לפטור את הלווה מרכישת הביטוח. במצב זה הבנק או חברת האשראי החוץ בנקאי ידרשו מכם להוכיח יכולת החזר גבוהה. אם הגעתם לגיל 55 באפשרותכם לקחת גם משכנתא הפוכה וכדאי להכיר את היתרונות שלה ולקבל ייעוץ כדי לבחור את ההלוואה המתאימה ביותר עבורכם.
השוואה לאפשרויות מימון אחרות
אין לקחת משכנתא מדרגה שנייה ללא ייעוץ מקצועי מהמומחים מאחר שישנם פתרונות מימון אחרים שעשויים להיות משתלמים יותר עבורכם. במקרים מסוימים עדיף לבחור באפשרות מימון אחרת ולא להתחייב למשכנתא מדרגה שנייה, בין היתר במצבים שבהם כדאי לבצע מיחזור משכנתא או לקחת הלוואות אישיות בתנאים נוחים יותר.
בעזרת המומחים המנוסים של פריים משכנתאות אתם יכולים להשוות את התנאים והיתרונות של משכנתא מדרגה שנייה מול פתרונות פיננסיים אחרים, וכך תקבלו החלטה פיננסית שקולה, חכמה ואחראית יותר, ותפחיתו סיכונים.
למה לבחור בפריים משכנתאות?
פריים ניהול משכנתאות ופיננסים היא חברת הייעוץ המובילה בישראל שמציעה שירות מתקדם הכולל ייעוץ וליווי צמוד ללקוחות פרטיים ועסקיים הזקוקים למשכנתא ולפתרונות מימון נוספים. ליועצים המנוסים שלנו יש ידע רחב, ניסיון רב והכרות מעמיקה עם כל מסלולי וסוגי המשכנתא הקיימים, לרבות משכנתא מדרגה שנייה ומשכנתא הפוכה.
כל לקוח זוכה לייעוץ ולליווי מקצועי צמוד, והמומחים של פריים תופרים חליפת משכנתא מותאמת אישית ליכולת ההחזר ולצרכים הייחודיים שלכם, בתנאים הטובים ביותר ובריבית אטרקטיבית.
אנחנו בפריים משכנתאות מציעים שירות ברמה גבוהה ומסייעים לכם לקבל משכנתא נוחה ובהתאמה אישית מלאה. למידע נוסף התקשרו עכשיו או השאירו פרטים ליצירת קשר כאן באתר!
