משכנתא מדרגה שנייה היא פתרון פיננסי מתקדם המאפשר לבעלי נכסים לקבל הלוואה נוספת (לדיור או לכל מטרה), כנגד הנכס הקיים שלהם, גם אם הוא כבר משועבד לבנק אחר בגין משכנתא ראשונה. במילים פשוטות: אתם משתמשים בנכס שלכם כבטוחה לקבלת הלוואה נוספת, מבלי לפרוע את המשכנתא המקורית.
עם זאת, חשוב לדעת שמדובר במוצר מורכב. רוב הבנקים נמנעים ממתן הלוואות כאלו בשל הסיכון הגבוה, ולכן הפתרון נמצא פעמים רבות בשוק האשראי החוץ בנקאי. למרות המורכבות, משכנתא מדרגה שניה יכולה להוות גלגל הצלה במצבים פיננסיים מאתגרים או מנוף צמיחה משמעותי. בעזרת ליווי של יועץ משכנתאות מנוסה, ניתן להשיג מימון בתנאים נוחים למטרות מגוונות כמו רכישת דירה להשקעה, סגירת חובות מעיקים, היחלצות ממצב כלכלי זמני או גישור על פער תזרימי בעסק.
המהות של משכנתא מדרגה שנייה
המונח משכנתא מדרגה שנייה מתייחס להלוואה נוספת, הנלקחת כנגד נכס שכבר משועבד ב"דרגה ראשונה" לגוף מממן אחר (בדרך כלל הבנק המקורי). המשמעות היא שעל אותו נכס רשומים שני שעבודים: הראשון לטובת הבנק המקורי, והשני לטובת הגוף החדש.
הסיכון לגוף המממן השני הוא גבוה יותר, מכיוון שבמקרה של חדלות פירעון ומימוש הנכס, הוא יקבל את כספו רק לאחר שהבנק הראשון קיבל את מלוא החוב שלו. זו הסיבה שקשה יותר להשיג אישור להלוואה כזו, והריביות עליה לרוב גבוהות יותר. עם זאת, החוק מחייב את הבנק הראשון לאשר רישום שעבוד נוסף, אלא אם יש לו סיבה סבירה לסירוב.
בפועל, כלי זה מאפשר לכם לנצל את עליית הערך של הנכס שלכם ("אקוויטי") כדי לגייס סכומים משמעותיים לכל מטרה, החל משיפוץ ועד להשקעה עסקית, גם אם אין לכם הון עצמי נזיל.
מתי כדאי לשקול משכנתא מדרגה שנייה?
השימוש במוצר זה מומלץ במצבים ספציפיים, בהם היתרונות עולים על העלויות:
-
סירוב למחזור משכנתא: כאשר הבנק מסרב למחזר את המשכנתא הקיימת, משכנתא מדרגה שנייה משמשת כמסלול עוקף לקבלת כספים נוספים.
-
איחוד חובות ("סגירת מינוס"): דרך יעילה לאחד הלוואות קצרות יקרות (אוברדרפט, הלוואות בכרטיסי אשראי) להלוואה אחת ארוכת טווח בריבית נמוכה יותר משמעותית.
-
מינוף לרכישת נכס נוסף: שימוש בנכס הקיים כבטוחה לגיוס הון עצמי לרכישת דירה להשקעה.
-
שיפוץ והרחבה: מימון שיפוץ מקיף בתנאים נוחים יותר מהלוואה רגילה לשיפוץ.
-
צרכים עסקיים: הזרמת הון לעסק או השקעה בהזדמנות עסקית.
מי מציע את ההלוואה?
ניתן לקבל משכנתא מדרגה שנייה הן מהבנקים והן מחברות חוץ בנקאיות (כגון חברות ביטוח וקרנות מימון).
-
הבנקים: לרוב שמרניים מאוד ומאשרים הלוואות כאלו במשורה, בעיקר ללקוחות חזקים מאוד. בנק ירושלים נחשב לחלוץ בתחום זה במערכת הבנקאית.
-
גופים חוץ בנקאיים: מציעים גמישות רבה יותר ואחוזי מימון גבוהים יותר (לעיתים עד 85% משווי הנכס בניכוי המשכנתא הראשונה), אך לרוב בריביות גבוהות יותר המשקפות את הסיכון. חשוב מאוד לוודא שהגוף המלווה פועל תחת פיקוח משרד האוצר.
תהליך הגשת הבקשה: צעד אחר צעד
תהליך לקיחת משכנתא מדרגה שנייה מזכיר את המשכנתא הרגילה, אך הוא מורכב יותר מבחינה בירוקרטית ודורש ניהול מדויק מול שני גופים פיננסיים במקביל. הנה פירוט השלבים:
-
ייעוץ אסטרטגי ובדיקת היתכנות: לפני שפונים לגוף המממן, יש לבצע ניתוח עומק של המצב הפיננסי. אנו בודקים את גובה המשכנתא הקיימת, את שווי הנכס המשוער ואת ההכנסות הפנויות שלכם. המטרה היא לוודא שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי הנוסף (של המשכנתא השנייה) מבלי להיכנס לסחרור כלכלי, ולהחליט האם זהו הפתרון הנכון ביותר או שמא עדיף לבצע מיחזור מלא.
-
קבלת אישור עקרוני (Underwriting): בשלב זה אנו פונים לגופים הרלוונטיים (בנקים או חברות חוץ-בנקאיות) לקבלת הצעת מחיר. הגוף המממן בודק את היסטוריית האשראי שלכם (BDI) ואת הנכס, ומנפיק אישור הכולל את גובה הסכום המאושר, הריביות ותנאי ההחזר.
-
שמאות מקרקעין מורחבת: שמאי מטעם הגוף המממן החדש יגיע להעריך את הנכס. שווי הנכס הוא קריטי, שכן סכום ההלוואה המקסימלי נגזר ממנו (בקיזוז יתרת המשכנתא הראשונה).
לדוגמה: אם הבית שווה 2 מיליון ₪ ויש משכנתא קיימת של 800 אלף ₪, והגוף המממן מאשר עד 70% מימון סה"כ – השמאי יאשר כי ניתן לקחת תוספת של עד 600 אלף ₪.
-
קבלת הסכמה מהבנק הראשון (מכתב החרגה/אישור דרגה שנייה): זהו השלב המורכב ביותר. הבנק שנתן את המשכנתא המקורית (דרגה ראשונה) צריך להסכים בכתב לכך שיירשם שעבוד נוסף על הנכס. הבנק עשוי להערים קשיים, שכן שעבוד נוסף עלול לסבך הליכי מימוש במקרה של חדלות פירעון. נדרשת כאן התנהלות מקצועית כדי לשכנע את הבנק לאשר את המהלך.
-
ביצוע, ביטוחים וחתימות: לאחר השגת כל האישורים, חותמים על מסמכי ההלוואה, רוכשים ביטוח חיים ונכס (המכסה גם את ההלוואה החדשה), רושמים הערת אזהרה בטאבו לטובת הגוף החדש, ולבסוף – הכסף מועבר לחשבונכם (או ישירות לכיסוי חובות, בהתאם למטרת ההלוואה).
יתרונות וחסרונות: ניתוח מעמיק
לפני שמקבלים החלטה, חשוב להבין את המאזן בין התועלת למחיר:
יתרונות:
-
מינוף האקוויטי ("הכסף הקבור בקירות"): היתרון הגדול ביותר הוא היכולת לגייס סכומי כסף גדולים (מאות אלפי שקלים ועד מיליונים), שפשוט לא ניתן לגייס בהלוואות רגילות ללא בטחונות. הכסף הזה זמין לכם בזכות עליית ערך הדירה שלכם לאורך השנים.
-
פריסה ארוכת טווח להקטנת העומס החודשי: בניגוד להלוואה מסחרית רגילה שניתנת ל-5 עד 7 שנים ויוצרת החזר חודשי חונק, משכנתא מדרגה שנייה נפרסת ל-20 או 30 שנה. התוצאה היא החזר חודשי נמוך משמעותית שמאפשר למשק הבית "לנשום".
-
עלות כסף זולה ביחס לאלטרנטיבות: אמנם הריבית יקרה ממשכנתא לדיור, אך היא עדיין נמוכה משמעותית מהריביות על המינוס בבנק, הלוואות בכרטיסי אשראי או הלוואות "סולו" לכל מטרה. הפער יכול להגיע לחיסכון של עשרות אלפי שקלים בריביות.
-
שימור תנאי משכנתא היסטוריים: אם יש לכם משכנתא קיימת בתנאים מצוינים (למשל, ריביות קבועות נמוכות מלפני כמה שנים), חבל למחזר אותה ולאבד את התנאים הללו. משכנתא מדרגה שנייה מאפשרת להשאיר את ההלוואה הטובה כפי שהיא, ולקחת תוספת רק על הסכום החדש.
חסרונות:
-
תמחור סיכון (ריבית גבוהה יותר): הגוף המממן לוקח סיכון גבוה יותר (כי הוא שני בתור לקבלת הכסף במקרה של מכירת הנכס), ולכן הריבית תהיה גבוהה יותר מריבית משכנתא סטנדרטית לדיור (אך כאמור, לרוב נמוכה מהלוואות צרכניות).
-
הוצאות נלוות (Setup Costs): המהלך כרוך בעלויות הקמה – תשלום לשמאי (כ-600-1,500 ₪), אגרות רישום בטאבו וברשם המשכונות, ולעיתים עמלת פתיחת תיק לגוף החוץ-בנקאי. יש לקחת עלויות אלו בחשבון בחישוב הכדאיות.
-
הגדלת המינוף והסיכון על הבית: בסופו של דבר, אתם מגדילים את החוב המובטח בבית המגורים שלכם. במקרה של קושי כלכלי חמור וחוסר יכולת להחזיר את ההלוואה, שני גופים שונים (הבנק הראשון והגוף השני) רשאים לפעול למימוש הנכס. לכן, צעד זה מחייב אחריות ותכנון יכולת החזר קפדנית.
פתרונות ייחודיים: עסקים וגיל הזהב
-
לעסקים: פתרון מצוין לעקיפת מגבלות האשראי בבנק העסקי ("אובליגו"). בעל העסק יכול לשעבד את נכסיו הפרטיים לטובת העסק, מבלי לפגוע במסגרות האשראי העסקיות.
-
לבני הגיל השלישי: קיימים מסלולים ייעודיים (כמו משכנתא הפוכה או הלוואות בלון) המאפשרים קבלת כספים כנגד הנכס גם ללא ביטוח חיים וללא החזר חודשי שוטף, כפתרון להשלמת הכנסה או עזרה לילדים.
למה לבחור בפריים משכנתאות?
פריים ניהול משכנתאות ופיננסים היא החברה המובילה בישראל לייעוץ משכנתאות ופתרונות מימון מורכבים. אנו מתמחים בבניית תמהיל משכנתא מומלץ המותאם אישית לצרכי הלקוח, ומכירים לעומק את כל השחקנים בשוק – בנקים וגופים חוץ בנקאיים כאחד. הצוות המקצועי שלנו ילווה אתכם יד ביד, ישיג עבורכם את האישורים הנדרשים (כולל מהבנק הראשון), וידאג שתקבלו משכנתא מדרגה שנייה בתנאים הטובים והבטוחים ביותר עבורכם.
זקוקים למימון נוסף? אל תקבלו החלטות לבד. צרו איתנו קשר עוד היום לבדיקת זכאות וייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
