משכנתא לדירה שנייה

ישראלים רבים מעוניינים לרכוש דירה שנייה לצורך השקעה וכמקור להכנסה נוספת. בשוק הנדל"ן המקומי יש למשקיעים חלק מרכזי ומהותי, מאחר שהשקעה בנדל"ן נחשבת לאטרקטיבית למרות שהתשואה כבר פחות משתלמת לעומת העבר. אנשים רבים השקיעו בדירה שנייה ובכך הם הפכו למשקיעי נדל"ן, ובמשך לא מעט שנים הם נהנו מסביבת ריבית נמוכה וכמעט אפסית.

החל באפריל 2022 הוועדה המוניטרית של בנק ישראל החליטה להעלות את הריבית במשק, ומאז הריבית עלתה כבר מספר פעמים. העלאת ריבית הפריים משפיעה ישירות על נוטלי המשכנתאות והיא מייקרת את תשלומי ההחזר החודשיים. לכן, חלק מהמשקיעים יוצאים מהשוק ומפנים את כספם לאפיקי השקעה אחרים, אך יש עדיין ביקוש לא קטן למבקשי משכנתא לדירה שנייה. בתוך כך, כללי המשחק השתנו לכן יותר מאי פעם אין לוותר על ייעוץ משכנתאות ובניית תמהיל ההלוואה על ידי המומחים של פריים משכנתאות.

מקרים שבהם נצטרך משכנתא לדירה שנייה

ישנם שני מצבים עיקריים שבהם עלינו לקחת משכנתא לדירה שנייה:

• רכישת דירת מגורים נוספת לצורך השקעה.
• רכישת דירה גדולה ומרווחת יותר (משפרי דיור).

משפרי דיור הם אנשים בעלי דירת מגורים המעוניינים לשדרג את איכות חייהם ולעבור לגור בדירה גדולה, חדישה ומרווחת יותר. לא פעם אנחנו רוכשים דירת מגורים המתאימה לנו בשלב זה בחיינו, אך לאחר מספר שנים המשפחה מתרחבת, הילדים גדלים וגם אנחנו מחפשים יותר נוחות בחיים, לכן ניתן לקחת משכנתא לרכישת דירה גדולה וטובה יותר ואת הדירה הקיימת אנחנו יכולים להשכיר וליהנות מהכנסה המכסה את ההחזר החודשי, באופן חלקי או מלא. במקרה זה אנחנו יכולים לקחת משכנתא לרכישת הדירה החדשה במימון של עד 70% ולשעבד אותה לטובת הבנק, תוך התחייבות למכור את הדירה הקיימת. אפשרות נוספת היא לקחת משכנתא על הדירה הקיימת כדי לגייס את הכסף הנדרש לרכישת הדירה השנייה, ואז עלינו לשעבד את הדירה הנוכחית, וכדאי לבחון אפשרות של גרירת משכנתא.

אחרים רוצים למנף את כספם וידוע כי השקעה בנדל"ן הינה לרוב כדאית. במקרה זה אנחנו מבקשים משכנתא לרכישת דירה להשקעה, כלומר נוכל לגייס עד 50% מימון בהתאם למגבלות בנק ישראל. ההשקעה בדירה שנייה יכולה להשתלם אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ונוכל להשכיר את הנכס לאורך כל התקופה כדי לעמוד בנטל תשלומי ההלוואה.

חשוב לזכור כי מחירי הדירות בישראל עלו בצורה חדה בעשור האחרון, אך לאחרונה השוק נמצא בהאטה ויש אפילו ניצנים של ירידות מחירים, אך עדיין מוקדם מדי לדבר על שינוי מגמה. בעקבות העלאת הריבית המתמשכת, יוקר המחיה, אי הוודאות הכללית במדינה ומחירי הדירות הגבוהים, משקיעים החלו לצאת מענף הנדל"ן בגלל השחיקה בתשואה והסיכונים הרבים. יחד עם זאת, בהיעדר אפיקי השקעה אחרים, כדאי לשקול השקעה בדירה שנייה, אך אם אנחנו צריכים משכנתא עלינו להיות זהירים מאוד ומומלץ שלא לוותר על ייעוץ מקצועי כדי למזער סיכונים ולקחת משכנתא בתנאים אופטימליים ובהתאמה לתנאי השוק המשתנים.

אפשרויות מימון לרכישת הדירה השנייה

כדי לרכוש דירה שנייה לצרכי השקעה עליכם להיערך נכון מבחינת מימון. אם יש לכם מספיק כסף בצד תוכלו לרכוש את הדירה השנייה מהכסף הנזיל, ללא צורך במשכנתא מהבנק. ברוב המקרים עלינו לקחת משכנתא כדי לרכוש את הדירה השנייה ואנחנו יכולים לקבל הלוואה לדיור מבנקים למשכנתאות ומחברות הביטוח המציעות משכנתא.

יש אפשרות לקבל מימון לרכישת הדירה השנייה גם מחברות למימון חוץ בנקאי, בדרך כלל בתמורה למשכון שני הנכסים, אך הבנקים מציעים תנאים טובים בהרבה, ולרוב אף אדם לא לוקח סיכונים מיותרים ומתחייב להלוואה חוץ בנקאית גדולה כדי לרכוש דירה נוספת.

למעשה, יש שתי אפשרויות לקבלת המימון הנדרש לרכישת דירה שנייה:

• משכון הנכס הקיים בתמורה למשכנתא המיועדת לרכישת דירה שנייה. על פי מגבלות בנק ישראל הבנקים רשאים להציע לכם משכנתא בגובה של עד 50% משווי הנכס, לאחר הערכת שמאי.
• משכון שני הנכסים כדי לקבל 100% מימון לצורך רכישת הדירה השנייה.

מגבלות בנק ישראל הנוגעות למשקיעים

בנק ישראל החליט בסוף שנת 2012 לצנן את שוק המשכנתאות ולהוציא את המשקיעים מהתחום כדי להילחם בעליית המחירים בשוק הנדל"ן המקומי. בנק ישראל הודיע כי הבנקים למשכנתאות יעניקו עד 50% מימון למשקיעים המעוניינים לרכוש דירה שנייה. הלווה חייב למשכן את הדירה שלו כדי לקבל את המשכנתא לרכישת הדירה השנייה, ואת יתרת הסכום עליו להביא מהבית או לגייס בדרכים אחרות, למשל מימון חוץ בנקאי, משכון הנכס של ההורים, הלוואות וכו'.

כדי להבין את הנושא אנו מציגים בפניכם דוגמה מוחשית. נניח ומר ישראלי מחזיק בדירה בשווי של 2 מיליון ₪ וברצונו לרכוש דירה שנייה כנדל"ן מניב. במקרה זה, הבנק ישלח שמאי מטעמו כדי לבחון את שווי הנכס ומר ישראלי יוכל לקבל עד 50% מימון, כלומר עד 1 מיליון ₪. אם מר ישראלי עדיין משלם משכנתא על הדירה בה הוא גר כיום, הוא עדיין יכול לקבל משכנתא לרכישת דירה שנייה, אך במקרה זה הוא יקבל משכנתא קטנה יותר בהתאם לאחוזי המימון הקיימים על הדירה הנוכחית. לכן, אם הדירה של מר ישראלי שווה 2 מיליון ₪ ויש לו משכנתא קיימת בשיעור 30% – הבנק יאשר לו משכנתא לדירה שנייה בשיעור של עד 400,000 ₪, כלומר 20% להשלמת המימון שיכול להגיע עד 50% בהתאם למגבלות בנק ישראל.

מס רכישה על רכישת דירה שנייה

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה, בהתאם לשיעור עליית המדד וכפי שנקבע בסעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

על פי הוראות סעיף 9(ג1ה) לחוק, אדם הרוכש דירת מגורים שנייה, כלומר יש לו יותר מדירת מגורים אחת, יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:

• 8% מס רכישה על חלק השווי של עד 5,872,725 ₪.
• 10% מס רכישה על חלק השווי מעל 5,872,725 ₪.

לדוגמה: נניח ורכשנו דירת מגורים שנייה בסך של 6,000,000 ₪. במקרה זה החישוב יבוצע בדרך הבאה:

• על חלק השווי עד 5,872,725 ₪ שיעור המס יהיה 8%, ועלינו לשלם 469,818 ₪.
• על חלק השווי העולה על 5,872,725 ₪ שיעור המס יהיה 10%, ועלינו לשלם 12,727 ₪.

סך הכול עלינו לשלם מס רכישה בגובה 482,545 ₪ (לפי החישוב של 469,818 + 12,727), נכון לרכישת דירה שנייה בין 16/1/22 ועד 15/1/23. בשנת 2022 היינו נאלצים לשלם סכום גבוה יותר, כ-489,500 ₪.

אגב, בינואר 2023 עודכנו מדרגות מס הרכישה בהתאם לשיעור עליית המדד והוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). המדרגות העדכניות ברכישת דירת מגורים יחידה החל מיום 16/1/23 ועד 15/1/24 לחיוב במס רכישה:

• ללא תשלום מס – על חלק השווי עד לסכום של 1,919,155 ₪.
• 3.5% – על חלק השווי מעל 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪.
• 5% – על חלק השווי מעל 2,276,360 ₪ ועד 5,872,725 ₪.
• 8% – על חלק השווי מעל 5,872,725 ₪ ועד 10,575,755 ₪.
• 10% – על חלק השווי מעל 10,676,755 ₪.

מגבלות בנק ישראל

כאמור, בנק ישראל החליט לצנן את המשקיעים בשוק הנדל"ן המקומי, לכן שיעור המימון שניתן לקבל במסגרת משכנתא לדירה שנייה הוא עד 50% משווי הנכס, לאחר הערכת שמאי. מעבר למגבלה זו, יש מגבלות נוספות שבנק ישראל הטיל על לוקחי המשכנתאות לדירה ראשונה ושנייה.

משכנתא "רגילה" מהבנק

אפשר לקחת משכנתא "רגילה" מאחד הבנקים כדי לממן את רכישת הדירה השנייה. אם יש לכם כבר משכנתא על הדירה בה אתם גרים, הבנק יקשיח עמדות בגלל הסיכון הגבוה יותר לכספו, אם אין לכם משכנתא על הדירה הנוכחית מצבכם טוב יותר.

משכנתא לדירה שנייה היא בדיוק כמו משכנתא רגילה, יש לבנות תמהיל הכולל כמה מסלולים בהתאם ליכולת ההחזר שלכם, ויש למשכן את הדירה החדשה לטובת הבנק. יש לציין כי עליכם להביא מהבית 50% הון עצמי כדי לרכוש את הדירה השנייה, ויש משקיעים הבוחרים לקחת הלוואות משלימות מחברות כרטיסי האשראי ומחברות מימון נוספות כדי לממן את העסקה, אך הסיכון גבוה ויש לשקול היטב את כדאיות הרכישה של הדירה השנייה.

גם אם לקחתם בעבר משכנתא מהבנק אין לוותר על ייעוץ משכנתאות כדי לרכוש את הדירה השנייה באמצעות משכנתא מהבנק. יש מקרים בהם היועץ המנוסה יכול להשיג לכם מימון גבוה מ-50% מהבנק, אך כל מקרה לגופו.

משכנתא לדירה שנייה למטרת השקעה

כפי שציינו בתחילת הכתבה, רבים מהישראלים מעוניינים לרכוש דירה שנייה מעבר לדירת המגורים בה הם מתגוררים, וזאת לצורכי השקעה. את הדירה להשקעה ניתן להשכיר כדי לקבל דמי שכירות המאפשרים להחזיר את תשלומי המשכנתא, ועד לאחרונה ההשקעה הייתה משתלמת עקב עליית המחירים הבלתי פוסקת. לכן, יש משקיעים שרכשו דירה שנייה כדי למנף את כספם ומתוך ציפייה למכור את הנכס בעתיד במחיר גבוה משמעותית ממחיר הקנייה.

כמו כן, בין המשקיעים ניתן למצוא ישראלים החושבים על עתידם והם קונים דירה שנייה כדי להגדיל את ההכנסה, ובמיוחד כדי ליהנות מהכנסה נוספת לאחר הפרישה מעבודה על רקע הבנתם כי קצבת הפנסיה החודשית לא תאפשר להם לשמור על רמת החיים.

כאשר לוקחים משכנתא כדי לקנות דירה שנייה להשקעה יש להתחשב בגורמים רבים כמו סכום המימון הנדרש, שיעור הריבית, שינויים במדד המחירים לצרכן (משפיע על מסלולי משכנתא צמודים), גובה תשלומי ההחזר החודשיים, תקופת ההלוואה, הוצאות נלוות כמו שכר טרחה לעו"ד, מתווך, שמאי מקרקעין, אגרות ועמלות. כמו כן, יש לשקלל בחישוב תשלומי מס רכישה בגין קניית הדירה השנייה, עלויות התחזוקה השוטפת בדירה, תיקונים בנכס, וכדאי להתייחס לכך שיש תקופות בהן הדירה תעמוד ריקה לכן לא תקבלו שכר דירה עליו בניתם כדי להחזיר את תשלומי המשכנתא.

כפי שאתם שמים לב, יש לנהל נכון ובחוכמה את הסיכונים כאשר מחליטים לקחת משכנתא לדירה שנייה. אם לא מתכננים נכון את המשכנתא לדירה השנייה עלולים להיקלע לקשיים כלכליים חמורים. חשוב לזכור כי גם אם העסקה להשקעה בדירה שנייה נראית כיום כהשקעה מבטיחה ואטרקטיבית, אין אפשרות לנבא את העתיד ולאור השינויים והמגמות בשוק הנדל"ן בהחלט ייתכן כי תתחיל ירידת מחירים שתשנה את כללי המשחק.

לכן, מומלץ גם למשקיעים המנוסים ביותר שלא לקחת סיכונים מיותרים במצב הקיים כיום בשוק המשכנתאות והנדל"ן. העלאת הריבית והאינפלציה הגבוהה, כל אלו ועוד מייקרים את תשלומי החזר ההלוואה, ויש גם האטה כלכלית מסתמנת שאין להתעלם ממנה. על כן, חשוב להתייעץ עם אנשי המקצוע המנוסים, לנהל נכון את הסיכונים, להשוות תנאים והצעות מכמה בנקים, לבחון אפשרויות מימון בשוק האשראי החוץ בנקאי ולבנות תמהיל משכנתא בעזרת יועצי משכנתא מיומנים ומקצועיים.

משכנתא לדירה שנייה לטווח קצר

בשוק הנדל"ן המקומי יש משקיעים הרוכשים דירה שנייה במחיר נמוך יחסית, בדרך כלל דירה מוזנחת, והם משביחים את הנכס ומוכרים את הדירה ברווח. אם אתם בוחרים לבצע עסקאות המכונות עסקת אקזיט אין טען להתחייב למשכנתא לטווח הארוך, מאחר והמטרה שלכם היא לגרוף כמה שיותר רווח בזמן הקצר ביותר.

כדי לרכוש דירה שנייה, להשביח אותה ולמכור אותה מהר, אתם יכולים לקחת משכנתא לדירה שנייה לטווח קצר. יחד עם זאת, עליכם להיות זהירים בהלוואות מסוג זה מאחר שעליכם לעמוד בתשלומי החזר גבוהים מאוד. יש פרק זמן שבו תשלמו החזרים חודשיים גבוהים בגלל הטווח הקצר של המשכנתא, ובתקופה זו כאשר אתם משביחים את הנכס שרכשתם אין לכם הכנסה משכירות, ובנוסף עליכם לנהל סיכונים ולהיערך פיננסית לקראת מצב שבו השוק משתנה, למשל ירידת מחירים, האטה דרמטית במספר עסקאות הנדל"ן בגלל מלחמה, טרור, מיתון, פיטורים ממקום העבודה, מחלה וכו'.

הריבית עשויה להמשיך לעלות ולהתייקר במהלך השנה הקרובה, וגם בבנק ישראל מודים כי הצפי הוא לעליית ריבית נוספת במטרה להילחם באינפלציה החורגת מהיעד. לאחרונה ניתן לראות שינויים בשוק הנדל"ן לכן יש להתייחס בכובד ראש לכדאיות רכישת דירה שנייה באמצעות משכנתא רגילה או לטווח קצר.

הבדלים מרכזיים בין משכנתא לדירה ראשונה לבין משכנתא לדירה שנייה

ישנם מספר הבדלים משמעותיים בין לקיחת משכנתא לרכישת דירת מגורים ראשונה לבין לקיחת משכנתא לדירה שנייה. ההבדלים המרכזיים הינם:

ריביות במסלולי המשכנתא – כאשר לוקחים משכנתא לדירה ראשונה או שנייה בונים תמהיל הלוואה הכולל מספר מסלולים, חלקם בריבית משתנה וחלקם בריבית קבועה, בהתאם למגבלות. הריביות המוצעות ללוקחי משכנתא ראשונה לרוב יהיו נמוכות יותר בהשוואה לשיעור הריבית על משכנתא לדירה שנייה.

מס רכישה – מס רכישה מתעדכן אחת לשנה לכן חשוב לבדוק לפני לקיחת המשכנתא ורכישת הדירה השנייה מהו מס הרכישה העדכני. המיסוי משמעותי ועשוי להשפיע על כדאיות העסקה. נכון לשנת 2023 מס הרכישה, בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק, מיום 16/1/23 ועד 15/1/24 הוא 8% על חלק השווי שעד 5,872,725 ועל חלק השווי העולה על סכום זה שיעור המס הוא 10%.

שיעור המימון – משפרי דיור יכולים לקבל מימון עד 70% לעומת משקיעים הרשאים בהתאם למגבלות בנק ישראל לקבל מהבנקים מימון עד 50% משווי הדירה.

הלוואה על הדירה הקיימת

משכנתא לדירה שנייה לוקחים בדרך כלל מאחד הבנקים למשכנתאות, יחד עם זאת יש אפשרות נוספת וניתן לקבל הלוואה כנגד שעבוד הדירה הקיימת, במסלול חוץ בנקאי. רוב החברות יציעו לכם מימון חוץ בנקאי כנגד שעבוד הנכס הקיים, כל עוד הדירה הקיימת אינה משועבדת לבנק בגלל משכנתא שאתם משלמים.

כדאי לבדוק את עלויות ההלוואה כנגד שעבוד הדירה שנמצאת בבעלותכם המלאה, לעיתים חברות המימון מציעות תנאים נוחים וריביות טובות מאחר וזו הלוואה שלא נחשבת בעיניהם כמסוכנת מדי והנכס מהווה בטוחה.

הלוואות חוץ בנקאיות – האם כדאי?

אם אתם לוקחים משכנתא לדירה שנייה מאחד הבנקים, עדיף לא לקחת סיכונים מיותרים כמו גיוס הון עצמי באמצעות הלוואות חוץ בנקאיות (הלוואה משלימה למשכנתא). ניתן לקבל הלוואה חוץ בנקאית משלימה לצורך גיוס הון עצמי המאפשר לכם לרכוש את הדירה השנייה, מעבר למשכנתא מהבנק, אך הסיכון גבוה ועליכם לבדוק היטב, עדיף בעזרת יועץ מנוסה, האם תוכלו לעמוד בנטל תשלומי ההחזר של המשכנתא וההלוואות.

האם הריביות על משכנתא לדירה שנייה יקרות יותר?

ברוב המקרים כן, הבנקים מציעים לרוכשי דירה שנייה משכנתא עם ריביות מעט גבוהות יותר בהשוואה לריביות המקובלות למשכנתא לדירה ראשונה. לכן, אין לוותר על ייעוץ משכנתאות וכדאי לשקול היטב את כדאיות העסקה.

יתרונות השירות בפריים משכנתאות

אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא לדירה שנייה מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי בפריים ניהול משכנתאות ופיננסים. יועצי המשכנתא של פריים נלחמים למענכם במטרה להשיג עבורכם משכנתא בתנאים הנוחים והמשתלמים ביותר.

בעקבות העלאות הריבית בתקופה האחרונה ועקב תנאי אי הוודאות הכלליים בישראל ובשווקים הגלובליים, יותר מתמיד אתם חייבים לפנות אל יועץ משכנתאות פרטי, ולבטח שלא להסתמך רק על המלצות היועץ בבנק. בעזרת יועצי משכנתאות מקצועיים ויעילים כמונו תוכלו לפזר סיכונים, לקבל החלטות פיננסיות שקולות ומבוססות על נתוני אמת, לתכנן את המשכנתא ולבנות תמהיל מותאם אישית. היועצים שלנו עורכים מכרז בין הבנקים, מנהלים מו"מ מול הבנקים כדי לשפר תנאים והם מחויבים רק כלפיכם ולא לאינטרס של בנק זה או אחר.

יועצי המשכנתא של פריים ילוו אתכם לכל אורך התהליך ויסייעו לכם לקבל החלטות פיננסיות שקולות ואחראיות, בדרך להגשמת החלום ורכישת הדירה השנייה.