המהלך הלא שגרתי שיכול לפתוח לכם דלת לבית משלכם – ואיך עושים את זה נכון?
לחלום על דירה משלך זה דבר אחד.
להפוך את החלום הזה למציאות?
זה כבר סיפור אחר לגמרי.
זה דורש כסף.
הרבה כסף.
ואם אין מספיק הון עצמי?
או שהבנק לא ממש קופץ משמחה מהנתונים שלכם?
פתאום עולות כל מיני מחשבות.
רעיונות יצירתיים.
ואחד הרעיונות האלה, שעבור רבים נשמע קצת קיצוני בהתחלה, הוא לערב את הדירה של ההורים.
כן כן.
הנכס שהם בנו במשך שנים.
הבית שלהם.
למה לעשות את זה?
איך זה עובד בכלל?
והאם זה משהו ששווה לשקול ברצינות?
במאמר הזה אנחנו הולכים לצלול עמוק.
לפרק את הנושא הזה לגורמים.
להבין את כל הצדדים.
את היתרונות.
את הסיכונים (ואיך למזער אותם).
את התהליך המסובך מול הבנקים והלשכות.
ואת התפקיד הקריטי של ליווי מקצועי.
תתכוננו.
כי אחרי שתקראו, לא תצטרכו לחפש תשובות בשום מקום אחר.
בואו נתחיל.
למה בכלל להכניס את הדירה של אמא ואבא לתמונה? האם זה באמת שווה את זה?
בואו נודה בזה.
קניית דירה ראשונה בישראל היא משימה לא פשוטה.
מחירי הדיור מרקיעי שחקים.
הון עצמי מינימלי הולך וגדל.
והבנקים?
הם זהירים.
מאוד זהירים.
כאן נכנסת האפשרות לערב נכס נוסף.
בדרך כלל הנכס הזה הוא הדירה של ההורים.
למה שהורים יסכימו לעשות דבר כזה?
כי הם רוצים לעזור לילדים שלהם.
לראות אותם מתבססים.
מקימים בית משלהם.
ומבחינה פיננסית? זה יכול להיות קלף מיקוח סופר חזק.
מה הפלוסים הגדולים בהכנסת נכס הורי?
יש כמה יתרונות מרכזיים שיכולים לשנות את כללי המשחק:
-
הגדלת אחוזי המימון: בנק ישראל מגביל בדרך כלל את אחוזי המימון לקניית דירה ראשונה עד 75% משווי הנכס. אבל כשיש נכס נוסף כבטוחה? הבנק מרגיש הרבה יותר נוח. אפשר, במקרים מסוימים, להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר מהדירה הנרכשת בלבד. זה אומר שצריך פחות הון עצמי. פחות כסף "מהבית".
-
שיפור תנאי המשכנתא: בנקים אוהבים בטוחות חזקות. דירה קיימת, נקייה מחובות (או עם משכנתא נמוכה), היא בטוחה מעולה. כשהבנק מרגיש בטוח יותר, הוא לרוב יהיה מוכן להציע תנאי ריבית אטרקטיביים יותר. שיפור קטן בריבית יכול לתרגם לחיסכון משמעותי לאורך חיי המשכנתא. אנחנו מדברים על פוטנציאל לחיסכון, שיכול להצטבר לסכומים נכבדים לאורך שנים, תלוי כמובן בגובה המשכנתא, הריביות ותקופת ההחזר. אסור להתחייב לסכום מדויק, אבל הפוטנציאל קיים.
-
אפשרות לקבלת משכנתא בכלל: לפעמים, בלי הנכס של ההורים כבטוחה נוספת, פשוט אי אפשר לקבל משכנתא בכלל. אולי בגלל גובה ההון העצמי הנמוך מדי, או בגלל יחס החזר ההכנסה הגבוה מדי. הכנסת הנכס ההורי יכולה להיות הפתרון היחיד להגשמת החלום.
-
יותר גמישות בתמהיל המשכנתא: כשאתם "לקוחות טובים יותר" מבחינת הבנק בזכות הבטוחה הנוספת, לפעמים יש יותר גמישות בבניית תמהיל המשכנתא. אפשר אולי לבחור מסלולים שפחות זמינים ללווים סטנדרטיים, או לפרוס את ההחזרים בצורה שנוחה יותר לכם.
בקיצור, זה פותח דלתות.
ומשפר את עמדת המיקוח.
וזה יכול להיות מהלך נכון כלכלית, אם עושים אותו נכון.
אוקיי, נשמע מעניין. אבל איך זה עובד מבחינה טכנית ומשפטית? זה לא סתם לחתום על כמה ניירות?
ממש לא.
זה תהליך רציני.
ומשפטי.
ומורכב.
וכולל כמה שלבים מרכזיים.
המונח שצריך להכיר כאן הוא "משכון".
כשאתם ממשכנים דירה של ההורים (או כל נכס אחר שאינו הנכס הנרכש), אתם למעשה מעניקים לבנק בטוחה נוספת.
הבנק רושם שעבוד על הנכס הזה.
בפועל, זה אומר שאם חלילה לא תעמדו בהחזרי המשכנתא, הבנק יוכל לממש את הבטוחה הזו.
כלומר, גם את הדירה של ההורים.
זו הסיבה שזה צעד דרמטי.
וצריך להבין את ההשלכות שלו עד הסוף.
מה כולל התהליך בפועל?
זה לא קורה בלחיצת כפתור.
או בחתימה אחת.
יש פה בירוקרטיה לא קטנה:
-
אישור הבנק: לא כל בנק מוכן לקבל נכס הורי כבטוחה נוספת, ולא בכל תנאי. צריך לבדוק מול הבנקים השונים מה המדיניות שלהם. זה משתנה מבנק לבנק ואפילו מסניף לסניף.
-
שמאות: בדרך כלל הבנק ידרוש שמאות גם על הנכס הנרכש וגם על הנכס המוצע כבטוחה (הדירה של ההורים). השמאי מעריך את שווי הנכסים כדי שהבנק ידע בדיוק על איזה נכסים הוא רושם שעבוד ובאיזה שווי.
-
בדיקות משפטיות: עורך דין צריך לבדוק את הנסח טאבו של הדירה ההורית. לוודא שאין עליה עיקולים, שעבודים קודמים, הערות אזהרה בעייתיות או כל בעיה משפטית אחרת שעלולה להפריע לבנק לממש את הנכס אם יצטרך.
-
רישום משכון: זה השלב הטכני שבו הבנק רושם רשמית שעבוד על הדירה של ההורים. הרישום הזה נעשה בדרך כלל אצל רשם המשכונות או בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), תלוי בסוג הרישום הנדרש על ידי הבנק.
-
ביטוח נכסים: הבנק ידרוש ביטוח מבנה גם על הדירה הנרכשת וגם על הדירה הממושכנת.
-
חתימות: הלווים (הילדים) והוריהם (בעלי הנכס הממושכן) יצטרכו לחתום על מסמכים רבים בבנק וייתכן שגם אצל עורך דין. חשוב לוודא שכולם מבינים בדיוק על מה הם חותמים ומה ההשלכות.
זה מסע בירוקרטי.
ומשפטי.
שדורש דיוק.
וסבלנות.
וכן, גם קצת הבנה איפה להשיג את הטפסים הנכונים ובאיזה סדר לעשות את הדברים.
הצד השני של המטבע: אילו סיכונים קיימים? ואיך הם יכולים להשפיע על כל המשפחה?
כל יתרון גדול מגיע עם אחריות.
וסיכונים.
במקרה של משכון דירת הורים, הסיכונים הם משמעותיים.
ולא רק לילדים הלווים.
אלא בעיקר להורים.
בעלי הנכס.
בואו נדבר על זה בפתיחות (אבל תמיד בחיוך, כן?).
איזה סכנות אורבות בדרך? (ורגע, איך מונעים אותן?)
הסיכון העיקרי והבולט ביותר הוא תרחיש של אי עמידה בתשלומים.
אם הילדים הלווים מפסיקים לשלם את המשכנתא מכל סיבה שהיא (פיטורין, מחלה, קשיים עסקיים – החיים מפתיעים לפעמים), הבנק לא יתמהמה.
הוא יתחיל לפעול לגביית החוב.
והבטוחה שלו? זה שני הנכסים.
גם הדירה הנרכשת.
וגם הדירה של ההורים.
זה אומר, תיאורטית כמובן, שהבנק יכול לפעול למכירת שתי הדירות כדי לכסות את החוב.
עבור ההורים, זה יכול להיות הרסני.
לאבד את הבית שלהם, בגיל מבוגר יותר, רק בגלל משכנתא של הילדים.
זה תרחיש קיצון.
אבל הוא אפשרי.
וצריך להיות מודעים אליו.
סיכונים נוספים:
-
הגבלות על הנכס ההורי: כל עוד המשכנתא רשומה גם על הדירה של ההורים, קיימות עליה הגבלות. ההורים לא יכולים למכור אותה בקלות, למשכן אותה שוב (אפילו חלקית) לצורך צרכיהם, או לעשות בה שינויים משמעותיים ללא אישור הבנק. זה יכול להשפיע על התכנון הפיננסי העתידי שלהם.
-
מתח משפחתי: כסף ויחסים בתוך המשפחה? שילוב נפיץ. המעורבות הכלכלית העמוקה הזו יכולה ליצור מתחים. אם הילדים נקלעים לקשיים, הלחץ על ההורים גובר. אם ההורים מרגישים שהם לקחו סיכון גדול מדי, זה יכול לפגוע ביחסים. חשוב לקיים שיחה פתוחה וכנה לפני שיוצאים לדרך.
-
השפעה על עתיד ההורים: אם ההורים מתכננים אולי למכור את הדירה בעתיד כדי לממן טיפולים רפואיים, מעבר לדיור מוגן, או עזרה לנכדים אחרים – שעבוד הנכס במשכנתא של הילדים יכול לסבך ואף למנוע את התוכניות הללו.
אז מה עושים כדי למזער את הסיכונים האלה?
אי אפשר למנוע 100% מהסיכון.
אבל אפשר בהחלט לצמצם אותו בצורה משמעותית.
-
תכנון פיננסי קפדני: לבנות תוכנית החזרים ריאלית. לוודא שיש כרית ביטחון כלכלית למקרה של קשיים זמניים. לחשוב מה קורה אם אחד המפרנסים מאבד את מקום העבודה.
-
הגבלת סכום השעבוד על הנכס ההורי: במקרים מסוימים, ניתן לסכם עם הבנק שהשעבוד על הדירה ההורית יוגבל רק לחלק מסוים מסכום המשכנתא הכולל. זה מוריד מעט מהסיכון המקסימלי שההורים לוקחים על עצמם.
-
בניית תמהיל חכם: תמהיל משכנתא נכון, שמותאם ליכולות ההחזר של הילדים וכולל מסלולים יציבים בחלקם, יכול להקטין את הסיכון הקשור לעליית ריבית.
-
ביטוח חיים וביטוח אובדן כושר עבודה: אלו ביטוחים שגם ככה נדרשים לרוב במשכנתא, אבל כשמדובר במעורבות הורים, חשיבותם עולה עוד יותר. הם מבטיחים שגם במקרה של מוות או אי-יכולת להשתכר של הלווים, המשכנתא תכוסה ולא תיפול כנטל על ההורים.
-
שיחה פתוחה וליווי מקצועי: אולי הכי חשוב. לדבר על הכל בפתיחות בתוך המשפחה. להבין את הציפיות והחששות. ולקבל ליווי מקצועי מיועץ משכנתאות אובייקטיבי שמכיר את התהליך, את הבנקים, ואת כל הניואנסים המשפטיים והפיננסיים. מישהו שיכול לעזור לבנות את העסקה בצורה הכי בטוחה ומאוזנת שאפשר לשני הצדדים.
הסוד הקטן של הבנקים: מה חשוב להם לדעת? ואיך מתנהלים מולם נכון?
הבנקים, כמו שהזכרנו, זהירים.
מאוד זהירים.
כשמדובר במשכנתא שבה מעורב נכס של צד שלישי (ההורים), הם בודקים את העסקה בזכוכית מגדלת.
מה מעניין אותם במיוחד?
-
חוזק פיננסי של הלווים העיקריים (הילדים): למרות שיש בטוחה נוספת, הבנק עדיין בוחן בראש ובראונה את יכולת ההחזר של אלה שלוקחים בפועל את המשכנתא. יחס החזר ההכנסה, היסטוריית אשראי, יציבות תעסוקתית – כל אלו עדיין קריטיים.
-
שווי הנכסים: הן הדירה הנרכשת והן הדירה הממושכנת. הבנק רוצה לדעת ששווי הבטוחות מספיק גבוה ביחס לגובה ההלוואה.
-
מצב משפטי של הנכס הממושכן: ללא בעיות משפטיות (עיקולים, שעבודים קודמים, בעיות רישום וכו'). הבנק רוצה נכס "נקי" שקל יהיה לממש אם יצטרך.
-
הסכמה מלאה והבנה של ההורים: הבנק רוצה לוודא שההורים מבינים לחלוטין את המשמעות של חתימתם. הם לא רוצים תביעות עתידיות בטענה שהם לא הבינו על מה חתמו. לעיתים ידרוש הבנק שההורים יקבלו ייעוץ משפטי עצמאי.
-
מטרת המשכנתא: האם היא לרכישת דירה ראשונה? השקעה? חשוב שהבנק יבין את הקונטקסט.
איך מתנהלים מולם נכון?
-
הכנה מוקדמת: להגיע לבנק מוכנים. עם כל המסמכים הנדרשים (תלושי שכר, דפי עו"ש, נסחי טאבו, הסכם רכישה וכו').
-
שקיפות: להיות כנים לגבי המצב הפיננסי של הילדים ושל ההורים.
-
מו"מ מקצועי: בנקים הם גופים מסחריים. הם רוצים לעשות עסקאות, אבל רוצים אותן בטוחות ורווחיות. יועץ משכנתאות מקצועי יודע איך לדבר את השפה שלהם, להציג את העסקה באור הנכון, ולנהל מו"מ על התנאים (ריביות, עמלות, מבנה המשכנתא).
-
הצגת תמונה מלאה: לוודא שהבנק רואה את כל התמונה הפיננסית והנכסית של שני הצדדים המעורבים.
התנהלות נכונה מול הבנק יכולה לחסוך לכם זמן, בירוקרטיה מיותרת, וגם כסף (פוטנציאלי).
אז מי באמת צריך ליווי מקצועי בתהליך כזה? (רמז: כולם)
למשכן דירה של ההורים זו לא עסקה סטנדרטית.
היא הרבה יותר מורכבת.
רגשית.
משפטית.
ופיננסית.
לנסות לנווט את הספינה הזו לבד?
זה כמו לנסות לבנות שעון שוויצרי עם פטיש ומסמרים.
אפשר?
אולי.
כדאי?
ממש לא.
למה ליווי מקצועי, מיועץ משכנתאות אובייקטיבי, הוא קריטי במקרה הזה?
-
הבנת התמונה המלאה: יועץ מנוסה יודע לנתח את המצב הפיננסי של הילדים ושל ההורים, ולהבין האם המהלך הזה בכלל נכון עבור המשפחה כולה.
-
התאמת המוצר הנכון: יש דרכים שונות למשכן נכס קיים לטובת משכנתא חדשה. יועץ יידע להתאים את המבנה המשפטי והפיננסי הנכון ביותר למצב הספציפי שלכם.
-
מו"מ מול הבנקים: יועץ שעובד עם מגוון בנקים מכיר את המדיניות שלהם, את נקודות התורפה שלהם, ויודע איפה אפשר ללחוץ כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר האפשריים (שוב, בלי הבטחות שווא על עשרות אלפי שקלים, אלא מקסימום אופטימיזציה של המצב הקיים).
-
הקטנת סיכונים: יועץ טוב יסייע לכם להבין את הסיכונים לעומק, ולבנות מנגנונים (כמו הגבלת שעבוד, תמהיל חכם, וביטוחים מתאימים) כדי לצמצם אותם.
-
פישוט התהליך: הבירוקרטיה מול הבנקים, השמאים, ועורכי הדין יכולה להיות מייאשת. יועץ מלווה אתכם צעד אחר צעד, מסביר מה קורה ומתי, וחוסך לכם המון זמן וכאב ראש.
-
אובייקטיביות: יועץ אובייקטיבי (שאינו עובד בבנק ספציפי) מסתכל רק על האינטרסים שלכם. גם של הילדים וגם של ההורים. הוא יכול לגשר על פערים או חששות שעולים בתוך המשפחה ולעזור לקבל החלטה מושכלת.
-
שקט נפשי: הידיעה שיש מישהו מקצועי שמלווה אתכם בתהליך המורכב הזה, שדואג לפרטים הקטנים ומוודא שהכל מתנהל כשורה, שווה המון. במיוחד כשהמעורבות היא כל כך רגישה מבחינה משפחתית.
בסופו של דבר, תשלום ליועץ מקצועי במקרה כזה הוא השקעה.
השקעה שנועדה לוודא שהמהלך הזה, שנעשה מתוך רצון טוב לעזור, לא יהפוך בעתיד לנטל כבד.
וששני הצדדים – הילדים וההורים – ייצאו ממנו בטוחים ככל הניתן.
שאלות שכולם שואלים (ואתם כנראה גם): 7 נקודות למחשבה מהירה
בואו נענה על כמה שאלות נפוצות שעולות כמעט תמיד בנושא הזה:
-
שאלה 1: האם ההורים יכולים למכור את הדירה הממושכנת בעתיד?
תשובה: כן, אבל זה לא פשוט כמו מכירה רגילה. הם יצטרכו את אישור הבנק. חלק מהכסף מהמכירה ישמש לסילוק החוב המגובה בנכס שלהם, ורק היתרה תישאר בידיהם. זה תהליך שמצריך תיאום מול הבנק ועורך דין. -
שאלה 2: האם זה משפיע על היכולת של ההורים לקחת משכנתא בעצמם בעתיד?
תשובה: כן, בהחלט. העובדה שיש שעבוד על הנכס שלהם והם ערבים לחוב המשכנתא של הילדים נלקחת בחשבון על ידי בנקים אחרים כשהם בוחנים בקשה למשכנתא או הלוואה אחרת עבור ההורים. זה מקטין את יכולת ההחזר הפוטנציאלית שלהם ומגביל את האשראי הפנוי עבורם. -
שאלה 3: מה קורה אם הילדים רוצים למכור את הדירה שהם קנו?
תשובה: אם הילדים מוכרים את הדירה שלהם, הכסף מהמכירה הולך קודם כל לסילוק יתרת המשכנתא. אם סכום המכירה מספיק לכסות את כל יתרת החוב, השעבוד על דירת ההורים יוסר. אם לא, חלק מהחוב יישאר והשעבוד על דירת ההורים יישאר גם הוא (או שיידרש הסדר אחר עם הבנק). -
שאלה 4: כמה זמן בדרך כלל לוקח תהליך כזה?
תשובה: זה משתנה מאוד. זה יכול לקחת בין חודש לשלושה חודשים ואף יותר, תלוי במהירות עבודת השמאים, עורכי הדין, הבנק, ורשם המשכונות/טאבו. ליווי מקצועי יכול בהחלט לזרז את התהליך. -
שאלה 5: האם יש הבדל בין משכון דירה בטאבו לדירה בחברה משכנת?
תשובה: כן, יש הבדל ברישום המשכון. דירה רשומה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) מצריכה רישום משכנתא בטאבו. דירה שאינה רשומה עדיין בטאבו אלא בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, מצריכה רישום משכון ברשם המשכונות. התהליך המשפטי שונה מעט, אך העיקרון של מתן בטוחה לבנק נשאר זהה. -
שאלה 6: מה העלות של תהליך משכון דירת הורים?
תשובה: יש מספר עלויות: שמאות על שני הנכסים, שכר טרחה לעורך דין (שמייצג את הבנק, ולעיתים מומלץ שגם ההורים ייקחו ייצוג נפרד), אגרות רישום (ברשם המשכונות או בטאבו), וביטוחים. עלויות אלו יכולות להצטבר לכמה אלפי שקלים לפחות, בהתאם לשווי הנכסים ושווי המשכנתא. -
שאלה 7: האם זה מומלץ לכל משפחה?
תשובה: חד משמעית לא. זה מהלך שדורש שיקול דעת מעמיק, בחינה של כל החלופות, ומצב פיננסי יציב יחסית של הילדים. הוא מתאים למשפחות בהן יש אמון הדדי גבוה, הבנה מלאה של הסיכונים, ויכולת כלכלית (או פוטנציאל כזה) של הילדים לעמוד בהחזרים לאורך זמן. ליווי מקצועי הוא חובה כדי לבחון האם זה המהלך הנכון עבורכם ספציפית.
כמו שאתם רואים, אין כאן "כן" או "לא" מוחלט.
יש הרבה "תלוי".
תלוי בכם.
בהורים.
במצב הפיננסי.
וביכולת לתכנן נכון.
סיכום: האם זה המפתח לבית שלכם, או תיבת פנדורה משפחתית? והתפקיד שלנו בכל הסיפור.
למשכן דירה של ההורים לטובת משכנתא זו לא החלטה של מה בכך.
זו החלטה גדולה.
עם יתרונות משמעותיים.
אבל גם עם סיכונים שאי אפשר להתעלם מהם.
זה פוטנציאל אדיר שיכול לפתוח בפניכם דלתות שעד כה היו סגורות.
לאפשר לכם לקנות את הדירה שאתם רוצים.
בתנאים טובים יותר.
אבל זה דורש תכנון.
שקיפות.
והבנה מעמיקה של התהליך.
והכי חשוב?
ליווי מקצועי.
מישהו שיעזור לכם לנווט במבוך הבירוקרטיה והמורכבות הזו.
מישהו שיסתכל על התמונה כולה – גם על הצרכים שלכם וגם על ההגנה על ההורים.
מישהו אובייקטיבי.
מקצועי.
שמטרתו לדאוג אך ורק לאינטרסים שלכם.
לעשות את העסקה הכי נכונה וטובה שאפשר.
בשביל זה אנחנו כאן.
ללוות אתכם.
לתת לכם את כל הידע.
לענות על כל השאלות (גם אלה שעוד לא חשבתם עליהן).
ולעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבור המשפחה שלכם.
בסופו של יום, הבית שלכם מתחיל בהחלטות הנכונות.
ואנחנו פה כדי לעזור לכם לקבל אותן.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
