מס רכישה למשפרי דיור – איך לא לתת למדינה לשחק לכם בארנק?אז אתם משפרי דיור – מזל טוב! אבל רגע…
עבדתם קשה, חסכתם, אולי אפילו קטעתם יחסי חברות עם כמה קבלנים לאורך הדרך – והנה, סוף סוף הגיע הרגע לשדרג את הנכס. אבל חכו שנייה, לפני שאתם רצים לארוז את הקרטונים ולקרוע דבק מסקינג – יש נושא בוער שצריך לדבר עליו: מס רכישה.
מה זה בעצם מס רכישה למשפרי דיור?למה המדינה חושבת שזה רעיון טוב לקחת מכם עוד כמה עשרות אלפי שקלים (או מאות, תלוי בגודל החלום שלכם)? ובעיקר, איך אפשר להקטין את התשלום הזה או לפחות להבין על מה אתם משלמים?
מי מוגדר כמשפר דיור?פשוט מאוד – אם כבר יש לכם דירה רשומה על שמכם ואתם קונים אחת חדשה, אתם נכנסים רשמית לקטגוריית "משפרי דיור". זה אומר שאתם לא רוכשים דירה ראשונה בתולית (ותהיו זכאים להקלות מס), אלא מחליפים את הבית הקיים.
בשלב רכישת הדירה החדשה, העו"ד שמלווה את העסקה מגיש דיווח לרשות המסים, שבו אתם מצהירים על כך שיש לכם דירה קיימת שאתם מתכוונים למכור. בזכות ההצהרה הזו, רשות המסים מגדירה אתכם כמשפרי דיור, ומאפשרת לכם ליהנות מתנאים מקלים – בתנאי שתעמדו בלוחות הזמנים.
אז כמה מס רכישה אני משלם?כאן זה מתחיל להיות מעניין. יש מדרגות מס רכישה שונות, ואם יש לכם דירה קיימת שלא נמכרה במועד הרלוונטי – המדינה מחשיבה אתכם כבעלי שתי דירות! וזה אומר… מס רכישה גבוה יותר.
אם יש לכם דירה אחת בלבד, המס שתשלמו על הדירה החדשה ייקבע לפי מדרגות מס נמוכות יחסית.אם עדיין לא מכרתם את הדירה הישנה ואתם מחזיקים כרגע שתיים – המס על הדירה החדשה יקפוץ (וזה כאב לב).
אבל הנה החדשות הטובות – רשות המסים דווקא מתחשבת במשפרי דיור.החוק מאפשר לכם תקופת חסד של 18 חודשים למכור את הדירה הקיימת:
- אם רכשתם דירה יד שנייה – עליכם למכור את הדירה הקיימת תוך 18 חודשים מיום הרכישה.
- אם רכשתם דירה מקבלן, שעדיין בבנייה – יש לכם 18 חודשים מהיום שבו תקבלו את המפתח לדירה החדשה כדי למכור את הדירה הישנה.
וזה חשוב: נניח שהדירה החדשה תהיה מוכנה רק בעוד שנתיים – אתם לא חייבים למכור את הדירה הקיימת עכשיו ולהישאר ללא קורת גג. רק לאחר קבלת החזקה (המפתח), מתחילים לספור את 18 החודשים שלכם.
אז איך אפשר להפחית את התשלום בפועל?יש כמה דרכים חכמות לוודא שהמס שלכם יהיה כמה שיותר נמוך:
- למכור את הדירה הישנה בזמן – בתוך תקופת החסד שצוינה.
- לבדוק האם אתם זכאים להקלות – למשל אם אתם עולים חדשים, נכים, או עומדים בתנאים אחרים.
- לבחון אפשרויות תכנוניות – כמו שינוי ייעוד הדירה (במקרים נדירים ומתאימים בלבד).
כמה שאלות שאתם בטוח רוצים לשאול
אז בעצם אם אני קונה בלי למכור – אני משלם יותר?בדיוק. כל עוד ברשותכם שתי דירות – גם אם זמנית – תחויבו במס רכישה גבוה יותר.
ואם אני מוכר את הדירה שלי אחרי שקניתי את החדשה?אם זה נעשה במסגרת 18 החודשים – תוכלו להגיש בקשה להחזר מס רטרואקטיבי.
אני קונה דירה על שם אשתי – זה יעזור?לא ממש. רשות המסים רואה בזוג נשוי יחידה כלכלית אחת, ולכן אין פה קיצור דרך.
מה יקרה אם שכחתי לדווח לרשויות המס?יש להם מספיק כלים לבדוק לבד, והם ממש לא אוהבים הפתעות… עדיף לא לבדוק את זה על חשבונכם.
אפשר לערער על חישובי מס רכישה?כן. אבל מומלץ מאוד להיעזר בייעוץ מקצועי – אחרת הסיכוי שתתקבל הבקשה נמוך מאוד.
סיכום – איך יוצאים עם כמה שיותר כסף בכיס?אם אתם באמצע שדרוג הדיור שלכם, ההמלצה הכי טובה היא לתכנן מראש.אל תחכו לרגע האחרון – בדקו מראש את ההשלכות, תכננו מתי תמכרו את הדירה הישנה, ובמידת הצורך התייעצו עם אנשי מקצוע (כמונו בפריים משכנתאות!).
אם תפעלו נכון – תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים, להפחית את כאב הראש הבירוקרטי וליהנות באמת מהדירה החדשה, בלי התחושה שהמדינה עקצה אתכם שוב.
