דמיינו את זה: אתם עומדים מול אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות בחייכם. אולי זו רכישת דירת חלומות, אולי השקעה שאתם בטוחים בה, או אפילו סתם ניסיון נואש להבין איך, לעזאזל, העולם הזה עובד כשמדובר בכסף. אתם שומעים מילים כמו "משכנתא", "ריבית", "צמוד מדד", ופתאום צצים לכם קווים אפורים בשיער. אבל יש מושג אחד, קצת מסתורי, שחוזר על עצמו בחדרים של המומחים, בין הלחישות של אלה שמבינים באמת: "לוח סילוקין בוליט".
רגע, אל תברחו! זה אולי נשמע כמו שם של טיל בליסטי, אבל האמת היא שזה אחד הכלים הפיננסיים המבריקים (והמסוכנים, תלוי איך מסתכלים על זה) בעולם המשכנתאות. אם אתם רוצים להיות אלה שמבינים, אלה שמקבלים החלטות מושכלות, אלה שלא צריכים לחזור לגוגל אחרי חמש דקות כי "עדיין לא הבנתי כלום", אז הגעתם למקום הנכון. תפסו כוס קפה (חזק), בואו נצלול פנימה. אתם עומדים לגלות עולם שלם שיכול לחסוך לכם המון כאבי ראש… או להעניק לכם אותם בנדיבות, אם לא תהיו חכמים מספיק.
למה דווקא עכשיו אתם חייבים להכיר את לוח הסילוקין שישנה לכם את כללי המשחק (או לא)?
בואו נודה באמת. רובנו, כשאנחנו לוקחים משכנתא, אנחנו מתמקדים בעיקר בשני דברים: כמה כסף נקבל וכמה נשלם כל חודש. פשוט, נכון? ובכן, זה כמו לנסוע במכונית חדשה לגמרי בלי להבין מה זה ABS או למה יש חגורת בטיחות. לוח סילוקין הוא ה-GPS של המשכנתא שלכם. הוא מפה, הוא תוכנית פעולה, והוא, במילים פשוטות, הדרך שבה הבנק החליט שתחזירו את הכסף שקיבלתם. יש כמה סוגים, אבל היום אנחנו הולכים להתמקד ב"בוליט". זה לא סתם שם מגניב, זו אסטרטגיה שלמה.
הבוליט: מה זה ולמה כולם מדברים עליו (כשלרוב הם לא)?
תשכחו לרגע מכל מה שאתם יודעים על משכנתאות "רגילות" (שפיצר, קרן שווה וכל החבר'ה האלה). בלוח סילוקין "בוליט" (Bullet), העיקרון פשוט: אתם משלמים רק ריבית לאורך כל התקופה. כן, שמעתם נכון. הקרן, כלומר סכום המשכנתא המקורי שלקחתם? היא נשארת כפי שהיא, ומשולמת בבת אחת, כ"כדור" (Bullet) אחד גדול, בסוף התקופה. זה כמו לשכור דירה ולשלם רק שכר דירה, כשאתם יודעים שביום האחרון תצטרכו לקנות את כל הבניין. נשמע מפחיד? אולי. נשמע מבריק? בהחלט יכול להיות. הנה פירוט קצרצר:
- תשלומי ריבית בלבד: כל חודש, אתם משלמים רק את הריבית על יתרת הקרן של המשכנתא. זה אומר תשלומים חודשיים נמוכים באופן משמעותי יחסית ללוחות סילוקין אחרים.
- הקרן נשארת "קפואה": סכום המשכנתא המקורי לא משתנה לאורך התקופה. הוא לא נשחק בתשלומים, אלא נשאר שלם.
- תשלום חד-פעמי בסוף: בתום תקופת הבוליט, תצטרכו להחזיר את כל סכום הקרן בבת אחת. זהו ה"בוליט" האמיתי – הכדור היחיד, הגדול והמשמעותי הזה.
4 מצבים קלאסיים שבהם בוליט יכול להציל לכם את התקציב (או לסבך אותו קצת)?
אז למה מישהו ירצה לקחת על עצמו אתגר כזה? ובכן, זה כמו שיש לכם גלגל חלופי בבגאז'. לא תמיד תשתמשו בו, אבל כשתצטרכו, הוא יציל לכם את היום. הבוליט הוא כלי, וכל כלי, בידיים הנכונות, יכול להיות פלא. בידיים הלא נכונות… ובכן, אתם מבינים את הרעיון.
1. כשיש לכם כסף גדול בדרך… ב-א-מ-ת בדרך!
זה התרחיש הקלאסי ביותר. אתם יודעים שתקבלו סכום כסף משמעותי בעתיד הקרוב (בין שנה לחמש שנים, לרוב). אולי זו ירושה צפויה (כן, לכולנו יש דודה עשירה באמריקה שאנחנו מקווים שתזכור אותנו), אולי כספים מקופת גמל או קרן השתלמות שנפתחת, אולי בונוס ענק בעבודה, או מכירת נכס אחר שכבר סגורה. במצב כזה, הבוליט הוא כמו חסד אלוהי. אתם משלמים מעט מאוד כל חודש, ובזמן שהכסף הגדול מגיע, אתם פשוט משלמים את הכל בבת אחת. זה מאפשר לכם גמישות פיננסית פנומנלית בטווח הקצר.
2. גשר זמני: כשאתם צריכים אוויר לנשימה עכשיו
לפעמים, החיים זורקים עלינו כדורים (לאו דווקא בוליטים). אולי אתם בתקופה של שינוי תעסוקתי, או מקימים עסק חדש, או שיש לכם הוצאה חד פעמית וגדולה בפתח. אתם יודעים שבעוד תקופה מסוימת המצב הפיננסי ישתפר פלאים, אבל כרגע כל שקל קריטי. הבוליט מאפשר לכם להקטין משמעותית את ההחזר החודשי על המשכנתא, ובכך להקל על עומס התזרים בתקופה קריטית זו. זה כמו לקחת נשימה עמוקה לפני שצוללים למים עמוקים.
3. "אני משקיע!": כשהכסף שלכם עסוק בלייצר עוד כסף
תרחיש נוסף הוא כשאתם מזהים הזדמנות השקעה יוצאת דופן. אתם יכולים להשתמש בכסף שיועד להורדת הקרן של המשכנתא ולהשקיע אותו במקום שיניב לכם תשואה גבוהה יותר מאשר הריבית שתשלמו על הבוליט. נשמע מסובך? זה אכן כך, ודורש ידע פיננסי לא מבוטל וסבלנות של פיל. אבל אם אתם מאמינים שיש לכם אפשרות להרוויח יותר מהכסף הזה במקום אחר, הבוליט משחרר אתכם מהצורך לשלם את הקרן ומאפשר לכם להשתמש בהון הזה כמינוף. פוטנציאל הרווח כאן יכול להיות משמעותי, אך גם הסיכון גבוה יותר.
4. אירועים בלתי צפויים: כי החיים אוהבים להפתיע
לפעמים, תוכניות משתנות. אולי תכננתם למכור נכס, ופתאום העניינים מתעכבים. אולי ציפיתם למשהו שלא הגיע. הבוליט, כחלק קטן וגמיש בתמהיל המשכנתא הכולל שלכם, יכול להוות רשת ביטחון זמנית. הוא נותן לכם עוד כמה חודשים או שנים של "אוויר" לפני שאתם צריכים לשלם את הסכום הגדול. זה לא הפתרון לכל צרה, אבל זו בהחלט אופציה שיכולה להקל על הלחץ בתקופות מעבר.
הצד האפל של הבוליט: למה זה לא הפתרון הקסום של כולם?
כמו כל דבר טוב בחיים, גם לבוליט יש צד פחות זוהר. ואם לא נדבר עליו, אז באמת שלא הבנתם כלום. זו לא תרופת פלא לכל בעיה, ולפעמים היא יכולה להיות מסוכנת כמו הליכה על חבל דק מעל תהום. מישהו צריך לשלם את החשבון בסוף, וזה יהיו אתם.
1. האם אתם באמת מוכנים ל"הלם הסכום הגדול" בסוף?
הסכום הגדול. ה"בוליט" עצמו. הוא חייב להגיע. אם לקחתם בוליט של 500,000 ש"ח לשלוש שנים, תצטרכו חצי מיליון ש"ח פנויים בתום שלוש השנים האלה. מה קורה אם ה"כסף בדרך" לא הגיע? אם הירושה התעכבה, אם הבונוס בוטל, אם מחירי הדירות ירדו ולא הצלחתם למכור בזמן? אתם עלולים למצוא את עצמכם בלחץ אטומי. ולחץ אטומי פיננסי זה לא משהו שכיף לחוות.
הידעתם? בדרך כלל, אם סכום הבוליט לא משולם בתום התקופה, הבנק יציע לכם לגלגל אותו למשכנתא רגילה (על חשבון יתרת המשכנתא הקיימת או בהגדלה שלה), מה שיכול להקטין את ההחזר החודשי הנוכחי, אך בו זמנית להעלות את התשלום הכולל לאורך זמן. זו לא קטסטרופה, אבל זו גם לא התוכנית המקורית.
2. הריבית: חברתכם הטובה (והיקרה) לטווח ארוך
זוכרים שאמרנו שמשלמים רק ריבית? יופי. זה אומר שאתם משלמים ריבית על כל סכום הקרן, לאורך כל התקופה. בלוח סילוקין שפיצר למשל, הקרן יורדת כל חודש, וכך גם סכום הריבית שאתם משלמים. בבוליט, הריבית נשארת גבוהה יותר לאורך זמן (כיוון שהקרן לא פוחתת), וזה אומר שבסופו של דבר, סך הריביות שתשלמו יהיה גבוה יותר מלוח סילוקין שבו אתם מחזירים קרן באופן שוטף. זו נקודה קריטית שאנשים רבים נוטים לשכוח, או להדחיק. הפוטנציאל לחיסכון בתזרים חודשי הוא אמיתי, אך הוא מגיע עם תג מחיר כולל גבוה יותר לרוב.
אז איך מחליטים? 3 שאלות קריטיות שחייבים לשאול את עצמכם
אם הגעתם עד לכאן, אתם כבר מבינים שהבוליט הוא כלי חזק, אבל לא לכל אחד. קבלת ההחלטה האם לשלב רכיב בוליט במשכנתא שלכם דורשת כנות עם עצמכם ועם המצב הפיננסי שלכם. הנה שלוש שאלות מפתח שכדאי שתענו עליהן ביושר:
- האם מקור הכסף לסילוק הבוליט ודאי באופן כמעט מוחלט? ודאי, לא "אולי", לא "בטח", לא "בתקווה". אנחנו מדברים על דברים כמו כספים בפוליסת חיסכון ידועה, נכס עם קונה ספציפי, ירושה שהוצא צו לגביה. אם זה "רעיון טוב", "אולי אצליח לחסוך", או "אני סומך על המזל", עשו לעצמכם טובה ותתרחקו.
- האם אתם מבינים את המשמעויות של עלות הריבית הכוללת? כלומר, אתם מוכנים לשלם יותר בסך הכל על המשכנתא, וזאת עבור הגמישות וההקלה בתזרים החודשי שאתם מקבלים? האם זו השקעה ששווה לכם את המחיר הנוסף? זו עסקה לכל דבר ועניין.
- האם אתם בעלי משמעת פיננסית ברזל? גם אם הכסף אמור להגיע, האם אתם בטוחים שלא תצטרכו להשתמש בו לדברים אחרים? האם תדעו לעמוד בפיתוי של הוצאות פתאומיות או "הזדמנויות" אחרות? סכום הבוליט צריך להיות קדוש, שמור ומוכן ברגע האמת.
שאלות שאתם בטח מתביישים לשאול (וזאת הסיבה שלא כדאי)?
ש: האם לוח סילוקין בוליט מתאים רק לעשירים?
ת: ממש לא! בוליט מתאים לכל מי שיש לו תוכנית פיננסית ברורה וודאית לסכום כסף גדול שיגיע בעתיד. זה יכול להיות סכום קטן יחסית (כמו 100-200 אלף ש"ח), או גדול. העיקר הוא התכנון והוודאות. זה לא קשור לעושר, אלא לתכנון חכם וניהול סיכונים.
ש: מה קורה אם אין לי את הכסף בסוף תקופת הבוליט?
ת: זאת שאלת המיליון דולר! ובכן, הבנק לא יבוא לקחת לכם את הדירה מיד. בדרך כלל, אתם תצטרכו לגלגל את סכום הבוליט לתוך יתרת המשכנתא שלכם, או למחזר את המשכנתא כולה כדי לכלול את הסכום הזה. זה אומר שתשלום הקרן יתפרס על פני יתרת שנות המשכנתא, וההחזר החודשי שלכם יעלה משמעותית. לכן, כל כך חשוב להיות בטוחים במקור הכסף.
ש: האם אפשר לקחת רק חלק מהמשכנתא כבוליט?
ת: בהחלט! למעשה, זהו השימוש הנפוץ והמומלץ ביותר בבוליט. בדרך כלל, הבוליט מהווה רק "רכיב" קטן מתוך תמהיל המשכנתא הכולל שלכם. לדוגמה, אם אתם לוקחים משכנתא של מיליון וחצי ש"ח, אולי רק 300-400 אלף ש"ח יהיו במסלול בוליט, והשאר במסלולי שפיצר או קרן שווה רגילים. זה מאפשר לכם ליהנות מהיתרונות של הבוליט (תזרים נמוך בטווח הקצר) תוך פיזור סיכונים על יתרת הסכום.
ש: כמה זמן לרוב לוקחים בוליט?
ת: תקופת הבוליט לרוב קצרה יחסית, בין שנה לחמש שנים. יש מקרים חריגים של תקופות ארוכות יותר, אבל המהות של הבוליט היא לטפל בצורך זמני, עד לקבלת סכום כסף מסוים. ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך אתם צוברים יותר ריבית מבלי להפחית את הקרן.
ש: האם הבנק אוהב לתת הלוואות בוליט?
ת: הבנקים מציעים בוליט כחלק ממגוון המסלולים, כיוון שיש לו ביקוש. עבורם, זו עדיין הכנסה מריבית. עם זאת, הם כמובן בוחנים את היכולת של הלווים להחזיר את הסכום בסוף התקופה, ומאשרים זאת בהתאם למדיניות האשראי שלהם וליכולת ההחזר הפוטנציאלית של הלקוח. בקיצור, זה לא "פרס" שהם מחלקים לכל דורש.
המפתח להצלחה: לא לנסות להיות יועץ המשכנתאות של עצמכם (בחיים!)
אז כמו שאתם מבינים, לוח סילוקין בוליט הוא לא סתם עוד מילה יפה. הוא כלי פיננסי עוצמתי עם פוטנציאל אדיר. הוא יכול להיות חברכם הטוב ביותר ברגעים מסוימים, או אויבכם המר ביותר באחרים. הוא יכול לספק לכם גמישות נדירה בתזרים המזומנים החודשי, ולאפשר לכם לנשום לרווחה בתקופה קריטית. אך הוא גם דורש תכנון קפדני, הבנה מעמיקה של הסיכונים הכרוכים בו, ומשמעת ברזל.
הדבר החשוב ביותר לזכור הוא שהמשכנתא שלכם היא כמו טביעת אצבע – אין שתיים זהות. מה שמתאים לשכן, לחבר או לבן הדוד, לא בהכרח יתאים לכם. תמהיל המשכנתא, ובתוכו האם וכיצד לשלב רכיב בוליט, צריך להיבנות באופן אישי, בהתאם ליכולות הכלכליות שלכם, לתוכניות העתידיות, ולרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. ניסיון לבנות משכנתא מתוך "מידע שמופיע באינטרנט" (גם אם הוא מעולה כמו המאמר הזה, כן?) הוא מתכון בטוח לכאבי ראש, ולעיתים קרובות גם להפסדים כספיים לאורך זמן. בדיוק בשביל זה קיימים מומחים. אל תתפשרו על ייעוץ מקצועי.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
