אז אתם חולמים על בית משלכם, נכון?
התמונה ברורה לכם בראש: כוס קפה במרפסת, ריח של בית חדש, אולי גינה קטנה לילדים או פינת קריאה שקטה.
זהו רגע מרגש, אולי אחת ההחלטות הגדולות והמשמעותיות ביותר שתעשו בחיים.
אבל רגע לפני שאתם מתחילים לדמיין את הרהיטים, יש "פיל" קטן בחדר שצריך לדבר עליו: ההון העצמי.
כן, אותו סכום כסף שצריך להביא מהבית, לפני שבכלל מתחילים לדבר עם הבנקים.
נשמע מורכב?
מפחיד?
לאחר שתסיימו לקרוא את המאמר הזה, לא רק שתבינו בדיוק כמה הון עצמי נדרש, אלא גם תרגישו מצוידים בכל הידע, הטיפים וה"סודות" שאף אחד אחר לא יגלה לכם.
תתחילו את המסע שלכם לרכישת נכס בביטחון מלא, בחיוך ובשקט נפשי.
מוכנים?
בואו נצלול פנימה!
ההון העצמי למשכנתא: הסודות שכל רוכש נכס חייב להכיר?
כולם מדברים על משכנתא, על ריביות, על החזרים חודשיים, אבל מה עם הכסף שלכם? זה שאתם מביאים מראש?
ההון העצמי, או כפי שהוא מכונה לפעמים, "המקדמה", הוא למעשה הסכום הראשוני שאתם משלמים מכיסכם בעת רכישת נכס.
הבנק, אותו גוף אדיב שמוכן להלוות לכם את רוב הסכום, רואה בהון העצמי שלכם סוג של הוכחת רצינות.
זהו בעצם קו ההגנה הראשון של הבנק, סוג של עוגן ביטחון שמראה שיש לכם חלק משמעותי בהשקעה.
ככל שתשקיעו יותר כסף משלכם, כך הסיכון של הבנק יורד, וזה, רבותיי, פותח דלתות לעולם שלם של תנאים משופרים וריביות אטרקטיביות יותר.
תחשבו על זה רגע: אם אתם שמים סכום יפה משלכם, זה מראה שאתם "בפנים" באמת, ולא רק מנסים את מזלכם.
מה בנק רואה כ"הון עצמי"? ולמה זה חשוב לנו?
אז מה נחשב הון עצמי בעיני הבנק?
באופן כללי, מדובר במזומן שיש לכם, בכספים שצברתם בחיסכון, בפיקדונות, בקרנות השתלמות נזילות, או אפילו בסיוע של בני משפחה.
הדגש הוא על כסף "נזיל" – כזה שניתן להשתמש בו באופן מיידי, ללא עיכובים או בירוקרטיה מיותרת.
החשיבות של ההון העצמי אינה רק בקבלת המשכנתא עצמה, אלא גם בשיקוף היכולת הפיננסית שלכם ובביטחון שהבנק חש כלפיכם.
זו בעצם תעודת הביטוח שלכם מולו.
אבל אל דאגה, זה לא אמור להיות מסע מפחיד או מתסכל.
עם קצת תכנון נכון והכוונה מדויקת, אפשר להתמודד עם זה בהצלחה.
כמה באמת צריך? המספרים שמדברים אליכם בבנקים!
אז הגענו לשאלת מיליון הדולר (או מיליון השקלים, במקרה שלנו): כמה הון עצמי צריך בפועל?
התשובה, כמו ברוב הדברים בחיים, היא "תלוי".
היא תלויה בכמה גורמים עיקריים, שהראשון והחשוב שבהם הוא מטרת הרכישה.
הבנק המרכזי בישראל, בנק ישראל, הוא זה שקובע את הכללים המנחים, והבנקים המסחריים פועלים לפיהם (לפחות במינימום).
בואו נראה איך זה עובד:
1. דירת מגורים יחידה ("דירה ראשונה"): ההזדמנות הגדולה (עם קאץ' קטן).
אם זו הדירה הראשונה שלכם, או שאין בבעלותכם דירה אחרת, אתם נחשבים "זכאים" לתנאים טובים יותר.
הבנק רשאי להעניק לכם משכנתא בשיעור של עד 75% משווי הנכס.
מה זה אומר?
שאתם צריכים להביא הון עצמי בשיעור של 25% לפחות מערך הדירה.
אם הדירה עולה 2 מיליון ש"ח, תצטרכו להציג 500,000 ש"ח הון עצמי.
נשמע הגיוני? רוב האנשים מכירים את הכלל הזה, אבל יש פה עומק שחשוב להבין.
2. דירה חלופית (משפרי דיור): לשחק עם הכללים (בזהירות!).
אם אתם מוכרים דירה קיימת ורוכשים במקומה דירה אחרת, אתם נחשבים "משפרי דיור".
במקרה כזה, הבנק יכול להעניק לכם משכנתא בשיעור של עד 70% משווי הנכס החדש.
משמע, תצטרכו להשלים הון עצמי של 30% לפחות.
אבל שימו לב: יש פה משחק של טיימינג! לעיתים רבות, הכסף ממכירת הדירה הקודמת לא זמין מיידית לרכישת החדשה.
כאן נכנסת לתמונה התייעצות מקצועית, שתעזור לכם לתכנן את הרצף הנכון ולא להיקלע למצוקה.
3. דירה להשקעה או דירה שנייה ומעלה: לשבור את תקרת הזכוכית?
קניתם כבר דירה אחת, ועכשיו אתם רוצים לקנות עוד אחת? אולי להשקעה, אולי לילדים?
כאן הכללים נהיים קצת יותר "מחמירים".
הבנק יכול להעניק לכם משכנתא בשיעור של עד 50% בלבד משווי הנכס.
זה אומר שאתם צריכים להביא הון עצמי של 50% לפחות.
כן, חצי מהסכום! זה דורש משאבים לא מבוטלים, תכנון קפדני וראייה ארוכת טווח.
4. משכנתא לכל מטרה, בניה עצמית, או הרחבת דירה קיימת: הפתעות מחכות בפינה.
לא כל משכנתא היא לרכישת דירה "סטנדרטית".
אם אתם בונים בית מאפס, מרחיבים דירה קיימת, או לוקחים משכנתא לכל מטרה (למשל, לכיסוי חובות אחרים), הכללים יכולים להשתנות.
במקרים אלה, ההון העצמי הנדרש יכול לנוע בין 30% ל-70% ואף יותר, תלוי באופי העסקה ובמדיניות הבנק.
זה דורש בדיקה מעמיקה ומותאמת אישית לכל מקרה.
יותר הון, פחות כאב ראש: 3 יתרונות ששווים זהב!
אז הבנו כמה צריך, אבל מה אם יש לכם יותר? האם כדאי להשקיע יותר מהמינימום הנדרש?
התשובה היא חד משמעית: כן!
הנה שלוש סיבות מצוינות:
1. ריביות טובות יותר וחיסכון פוטנציאלי: הכסף שלכם עובד בשבילכם.
כשאתם מביאים הון עצמי גבוה יותר, אתם למעשה מפחיתים את הסיכון של הבנק.
בנק שמזהה סיכון נמוך יותר, מוכן לתת לכם תנאים טובים יותר.
התוצאה? ריביות נמוכות יותר!
לכאורה זה נראה כמו "רק כמה עשיריות אחוז", אבל לאורך תקופה של 20-30 שנה, הפרשים קטנים בריבית יכולים להצטבר לסכומי כסף משמעותיים בהחזר הכולל.
אמנם לא ניתן להתחייב על סכום מדויק, אך ניתן לומר בהחלט כי המשמעות היא פוטנציאל לחיסכון משמעותי בהוצאות הריבית לאורך חיי המשכנתא, וזה בהחלט משהו ששווה לשאוף אליו.
2. החזרים חודשיים נוחים יותר: שקט נפשי בכל חודש.
פחות כסף לווה מהבנק = פחות כסף להחזיר כל חודש.
זהו כלל ברזל פשוט.
החזר חודשי נמוך יותר מקנה לכם גמישות פיננסית, מאפשר לכם לנשום לרווחה, ומשאיר יותר כסף פנוי לכל ה"הפתעות" של החיים (או סתם לחופשה טובה).
זהו מרכיב קריטי בשמירה על איכות חיים וביטחון כלכלי.
3. גמישות והזדמנויות: כוח המיקוח שלכם מול הבנק.
עם הון עצמי גבוה, אתם מגיעים לבנק מעמדת כוח.
אתם לא "זקוקים" לו באותה מידה, מה שמאפשר לכם לנהל משא ומתן אפקטיבי יותר על תנאי המשכנתא, מסלולים, וכל פרט אחר.
הבנקים מתחרים על לקוחות טובים, ואתם, עם ההון העצמי הגבוה שלכם, הופכים ל"לקוחות טובים" במיוחד.
זהו קלף מנצח בכיס שלכם.
שאלות ותשובות שחשוב לדעת: האם הבנק יכול לדרוש יותר?
ש: האם בנק יכול לדרוש יותר מהון עצמי מינימלי?
ת: בהחלט! למרות שבנק ישראל קובע את המינימום, כל בנק יכול להחליט על מדיניות משלו, בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלקוח, היסטוריית האשראי, יכולת ההחזר, והנכס עצמו. אם הבנק מזהה סיכון גבוה יותר, הוא בהחלט יכול לדרוש אחוז הון עצמי גבוה יותר.
ש: מה קורה אם אין לי מספיק הון עצמי? האם זה סוף העולם?
ת: ממש לא סוף העולם, אבל זה דורש יצירתיות ותכנון. ישנן דרכים לגיטימיות לגייס הון עצמי נוסף, כמו סיוע ממשפחה (הלוואה או מתנה), או מכירת נכסים קיימים (כמו רכב יוקרתי, למשל). לעיתים ניתן גם לקחת הלוואה נוספת, חיצונית למשכנתא, אך יש לבדוק היטב את כדאיותה ואת יכולת ההחזר.
ש: האם "משכנתא הפוכה" יכולה לעזור בהון העצמי?
ת: משכנתא הפוכה מיועדת בעיקר לבני הגיל השלישי, ומאפשרת להם לממש חלק משווי הנכס הקיים שלהם מבלי למכור אותו. היא לא רלוונטית כפתרון להון עצמי לרכישת נכס ראשון או שני, אלא כפתרון פיננסי אחר לחלוטין.
ש: מהם "הכספים הנלווים" שצריך לקחת בחשבון מעבר להון העצמי?
ת: זו שאלה מעולה! רבים שוכחים שההון העצמי הוא רק חלק מהסיפור. ישנם כספים נלווים משמעותיים שיכולים להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים, כגון: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שכר שמאי, עלויות רישום בטאבו/מנהל, אגרות והוצאות נוספות. תמיד כדאי להכין "כרית ביטחון" של 10%-15% נוספים מעבר להון העצמי הנדרש עבור הוצאות אלו.
ש: האם יש הבדל בהון העצמי הנדרש בין קניית דירה חדשה מקבלן לבין דירת יד שנייה?
ת: מבחינת בנק ישראל, אין הבדל רשמי באחוז המימון המקסימלי. אחוז ההון העצמי הנדרש נקבע לפי סוג הנכס (דירה יחידה, להשקעה וכו'). יחד עם זאת, יש לזכור שרכישת דירה מקבלן כוללת לעיתים קרובות תשלומים מדורגים, מה שמאפשר "למרוח" את ההון העצמי על פני תקופה ארוכה יותר, בניגוד לרכישת יד שנייה שבה לרוב התשלומים מרוכזים בלוח זמנים קצר יותר. זה לא משנה את אחוז ההון, אבל משנה את תזרים המזומנים הנדרש.
איך לגייס הון עצמי? 5 דרכים יצירתיות ופחות נדושות!
הבנו את ה"למה" וה"כמה", עכשיו בואו נדבר על ה"איך".
לגייס הון עצמי זה לא קסם, אבל עם קצת תושייה ותכנון, אפשר להגיע ליעד.
1. תוכנית חיסכון סופר-מוקפדת: להיות "קמצן" היום, לחיות ברווחה מחר.
אין תחליף לחיסכון שיטתי. קחו דף ועט, ובנו תקציב. צמצמו הוצאות לא חיוניות, ושימו בצד כל שקל שאתם יכולים.
הפכו את החיסכון למשחק – אתגרו את עצמכם לראות כמה אתם מצליחים להפריש כל חודש.
זה אולי לא סקסי, אבל זה הדרך הבטוחה והיציבה ביותר.
2. עזרה מהמשפחה: הסכם ברור, יחסים טובים.
לרבים, סיוע מהורים או בני משפחה קרובים הוא גלגל הצלה משמעותי.
בין אם זו מתנה (שאין צורך להחזיר) ובין אם זו הלוואה (עם תנאי החזר ברורים, רצוי בכתב), חשוב שכל הפרטים יהיו שקופים ומסוכמים מראש.
הבנק ידרוש לרוב הצהרה על מקור הכסף, אז היו מוכנים לכך.
3. מימוש נכסים קיימים: מה באמת שווה לכם?
יש לכם רכב יוקרתי, או אולי יאכטה קטנה?
אולי יש לכם תיק השקעות שניתן לממש חלק ממנו?
לפעמים, כדי להשיג את המטרה הגדולה, צריך לוותר על משהו קטן יותר.
חשבו היטב מהם הנכסים שיכולים לשרת אתכם כרגע בצורה הטובה ביותר.
4. קרן השתלמות / קופת גמל: הכספים "הכלואים" שמחכים לכם.
קרנות השתלמות וקופות גמל הן דרך מצוינת לצבור הון.
ברגע שהן הופכות לנזילות (בדרך כלל לאחר 6 שנים), הן יכולות לשמש מקור מצוין להון עצמי.
גם אם הן עדיין לא נזילות, במקרים מסוימים ניתן לקחת כנגדן הלוואה בתנאים עדיפים.
בדקו את האפשרויות שלכם!
5. הלוואות גישור / הלוואות בערבות מדינה: כשיש אופק (אבל בזהירות!).
במקרים מסוימים, ובמיוחד למשפרי דיור, ניתן להיעזר בהלוואות גישור שמאפשרות "לגשר" על הפער בין מועד קבלת הכסף ממכירת דירה ישנה לבין מועד התשלום על דירה חדשה.
קיימות גם תוכניות סיוע שונות, כמו הלוואות בערבות מדינה בתנאים מועדפים, אך אלו לרוב מוגבלות לאוכלוסיות מסוימות ועבור סכומים ספציפיים.
יש לבדוק כל אפשרות כזו בזהירות יתרה ולוודא שהיא מתאימה למצבכם.
פריים משכנתאות: המפתח שלכם למסע בטוח?
עד עכשיו, המאמר הזה העניק לכם המון ידע, אבל ידע הוא רק ההתחלה.
בסופו של דבר, אתם עומדים מול אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייכם.
האם אתם רוצים לעבור את זה לבד?
לפרוץ דרך סבך הבירוקרטיה, הריביות והמונחים המשפטיים והפיננסיים המורכבים?
בשנת 2006, בדיוק מתוך ההבנה הזו, קמה "פריים משכנתאות".
המטרה הייתה פשוטה וברורה: להעניק כתובת מקצועית ואובייקטיבית ללקוחות כמוכם.
לאורך השנים, בנינו בית (כן, אנחנו יודעים, משחק מילים, אבל הוא מדויק!) שבו הלקוחות שלנו מרגישים בטוחים.
בטוחים שהם מקבלים את השירות הטוב ביותר בארץ, עם ליווי צמוד, הסברים ברורים, ותכנון אסטרטגי שמטרתו אחת: להשיג עבורכם את תנאי המשכנתא האופטימליים, תוך התחשבות מלאה במצבכם הפיננסי האישי ובתכניותיכם העתידיות.
אנחנו לא רק מתווכים ביניכם לבנק. אנחנו השותפים שלכם למסע.
אנו נשב אתכם, נבחן יחד את כל האפשרויות, נסייע לכם להבין את ה"אותיות הקטנות", ונבנה תמהיל משכנתא שישקף בצורה הטובה ביותר את הצרכים והיכולות שלכם.
נפנה בשמכם לבנקים, ננהל עבורכם משא ומתן קשוח, ונוודא שתקבלו את ההצעה הטובה ביותר שניתן.
היום, אנחנו גאים להיות אחת מהחברות המובילות בשוק, והכי חשוב – גאים בהיותנו ה"בית" המקצועי שנותן לכם את השקט הנפשי שאתם כל כך זקוקים לו.
כי הדרך לבית משלכם לא חייבת להיות מסובכת.
היא יכולה להיות מוארת, ברורה, ובעיקר – בטוחה.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
