חוזה חכירה

בעולם הנדל"ן ניתן למצוא הסכמי חכירה המקנים זכויות שונות לחוכר, ולמעשה ההסכם אינו שונה בהרבה מהסכם שכירות רגיל, למעט העובדה שהחכירה נועדה לטווח הארוך ומקנה יותר זכויות. עם קום המדינה, קרקעות רבות נחכרו מקק"ל ומקרנות אחרות על ידי המדינה הצעירה במטרה לאפשר לחקלאים לעבד שדות ולצורך פיתוח יישובים והקמת מושבים, קיבוצים ועיירות פיתוח.

המדינה מינתה את רשות מקרקעי ישראל כגוף האחראי על ניהול קרקעות ואדמות המדינה ולספק זכויות שימוש ליזמים. בשנות ה-90 קרקעות קק"ל הועברו לידי רשות מקרקעי ישראל, ובשנת 2003 הוחלט לאפשר בעלות בקרקע לבעלי נכסים למגורים על קרקע עירונית על מנת שהחוכר יירשם כבעל הנכס.

באופן כללי, חכירה בעולם הנדל"ן היא מעין הסכם שכירות לטווח הארוך, כאשר ההסכם מקנה זכויות שונות לחוכר כמו הזכויות בבעלות על הקרקע. חוזה חכירה יכול להיות בין אדם יחיד לבין גוף או קבוצה, וההסכם מאפשר לחוכר להשתמש במקרקעין לתקופה ארוכה, בדרך כלל מעל 5 שנים בתמורה לדמי חכירה. יש סוגים שונים של חוזי חכירה, ובחוזה מול רשות מקרקעי ישראל ניתנה אפשרות לחכירה של הקרקע לתקופה של 49 שנים, ויש אפשרות לחדש את החוזה למשך 49 שנים נוספות.

אגב, חכירה מהוונת נחשבת לנפוצה ביותר מבין סוגי החכירה, ובהסכם מסוג זה החוכר (אדם פרטי או חברה פרטית) מבקשים לקבל זכויות בקרקע השייכת למדינה, כלומר קרקע בבעלות המחכיר, לתקופה של 5 שנים ומעלה.

מה זה חכירה?

באופן כללי, חכירה היא חוזה בין אדם לבין גוף או קבוצה, והסכם החכירה בין הצדדים מאפשר לאדם לעשות שימוש בנכס לתקופה של 5 שנים ומעלה (ברוב המקרים), בתמורה לדמי חכירה. בהסכם חכירה בעולם הנדל"ן ניתן לקבל בעלות על המקרקעין לתקופת זמן קצובה מראש והזכויות של החוכר בדרך כלל זהות לזכויות של בעלי הנכס.

לכן, יש דמיון בין חוזה החכירה לבין חוזה שכירות, אך יש גם הבדלים משמעותיים מבחינת טווח זמן, אפשרויות השימוש והזכויות במקרקעין.

כיוון שרוב קרקעות המדינה נמצאות בידי רשות מקרקעי ישראל, כלומר הרשות שהחליפה את מינהל מקרקעי ישראל שהוקם ב-1960, רוב האדמות שייכות למדינה וקרקעות הלאום מנוהלות על ידי הרשות.

למה צריך חוזה חכירה?

רשות מקרקעי ישראל מחזיקה ומנהלת את קרקעות המדינה והיא מקבלת תשלום בגין דמי שימוש בקרקע המוחכרת מהרשות. יש סוגים שונים של דמי שימוש בקרקע, למשל דמי חכירה לתקופה של 49 שנה ודמי היוון המשולמים מראש לכל תקופת החכירה, כלומר לתקופה של 49 או 98 שנה.

החוזה מאפשר למדינה לשמור את קרקעות הלאום בידיה, והחכירה מאפשרת למדינה להשיג שליטה בשטחי המדינה ולמנוע מחברות וגופים (ישראלים או בינלאומיים) לבנות בשטחים השונים כאוות נפשם. החוזה לטווח הארוך מקנה זכויות כמעט זהות לזכויות המגיעות לבעלי קרקעות באופן פרטי, והוא יכול לעשות שימוש בשטח החכור בהתאם לזכויות המפורטות החוזה.

תנאים לביטול חכירה מצד רשות מקרקעי ישראל

אדם המחזיק בהסכם חכירה מול רשות מקרקעי ישראל חייב להגיש בקשה לחידוש החוזה אם ההסכם עומד לפוג. את הבקשה מגישים בדרך כלל כאשר נותרו כשבע שנים לסיום תקופת החכירה הראשונה. יחד עם זאת, רשות מקרקעי ישראל רשאית לבטל את ההסכם עם החוכר. הרשות לרוב תאשר את החוזה רק בהתקיים התנאים הבאים:

• החוכר מחזיק בהסכם בתוקף עם רשות מקרקעי ישראל.
• החוכר לא הפר את תנאי החוזה, פעל לפי ההסכם ולא ביצע חריגות בנייה.
• החוכר לא העביר זכויות לצד שלישי ללא אישור מהרשות.
• אין הגבלה משפטית המונעת את חידוש החוזה.
• שמירה על התנאים הקיימים שצוינו בחוזה הראשון.

בכל מקרה של הפרת חוזה החכירה או במקרה שהחוכר לא עומד בתנאים הנדרשים – רשות מקרקעי ישראל לא תחדש את החוזה. לרשות מקרקעי ישראל יש נציגים העוקבים אחר פעילות החוכרים בקרקעות, הם בודקים האם החוכרים עומדים בתנאי החוזה ומתנהלים לפיו. לכן, במקרה של הפרת ההסכם הרשות לא תחדש את החוזה. אם החוכר אינו מפר את החוזה ועומד בתנאים שנקבעו, עליו להגיש באופן מקוון בקשה לחידוש הסכם החכירה בקרקע, ועליו לצרף מסמכים שונים ולשלם אגרה.

חשוב למלא היטב את הסכם החכירה ולצרף את כל מסמכי החובה. אם לא מגישים נכון או שוכחים לצרף מסמך כזה או אחר, רשות מקרקעי ישראל תדרוש מכם להגיש את הבקשה בצורה מלאה, נכונה ומדויקת והטיפול בבקשה שלכם יתעכב. חשוב לציין כי חידוש החוזה עם רשות מקרקעי ישראל לא מוגדרת בחוק כעסקה במקרקעין על כן לא נוצר אירוע מס.

תהליך חכירה ולמה הוא מורכב

ברוב המקרים תהליך החכירה הוא מורכב, מתיש וממושך. כדי לחכור את הקרקע מהמדינה יש להתנהל מול מספר רב של גופים ממשלתיים ולרוב האנשים אין את הידע הנדרש כדי להבין את משמעות והשלכות החוזה. לכן, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים המתמחים בתהליכי רכישת קרקע בחכירה, וכדאי לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות המתמחה בתהליך זה ויכולה להועיל לכם בביצוע ההסכם מול הרשויות השונות, ובהתאם לצורך תקבלו סיוע בבניית תמהיל המשכנתא, בחירת המסלולים וניהול משא ומתן עם הבנקים לשיפור תנאים.