תמהיל המשכנתא מורכב ממספר מסלולים, ויש מסלולי משכנתא עם החזרים חודשיים משתנים לפי שיטת החישוב של לוח הסילוקין. ההחזרים החודשיים עשויים להיות תנודתיים בגלל הפרשי הצמדה לכן המטרה של לוקחי המשכנתאות היא להפחית את הסכומים המשתנים לעומת הבנקים שמעוניינים להגדיל מסלולים אלה מאחר שהם רווחיים יותר עבורם.
כאשר אנחנו לוקחים משכנתא מהבנק עלינו לבנות תמהיל הכולל מספר מסלולים שונים, ויש מסלולי משכנתא בריבית משתנה או קבועה, עם או ללא הצמדה. בניית תמהיל משכנתא היא מלאכת מחשבת מאחר שיש להתייחס לגורמים שונים המשפיעים על חישוב ההחזרים החודשיים, ובנוסף חשוב לבחור מסלולים שקל יותר לפרוע לפני הזמן ללא קנסות ועמלת פירעון גבוהה, וחשוב לזכור כי רוב הלווים מבצעים מחזור משכנתא או שהם פורעים חלק מההלוואה לפני הזמן. לכן, יש לשים לב לעלויות השונות של עמלות הפירעון המוקדם וחישוב הפרשי ההצמדה כדי לבחור נכון את המסלולים בעת בניית תמהיל המשכנתא.
מה זה בדיוק הפרשי הצמדה המתווספים ליתרת קרן המשכנתא? כיצד הפרשי ההצמדה משפיעים על ההחזר החודשי? מדוע אין לוותר על ייעוץ משכנתאות בתקופה זו שבה הריבית גבוהה והמדד משתנה בחדות?
מה זה הפרשי הצמדה?
כאמור, הפרשי הצמדה הם סכומי כסף המתווספים ליתרת קרן ההלוואה, בהתאם לסוג ההצמדה שנקבעה בחוזה המשכנתא. יש סוגים שונים של הצמדות למסלולי המשכנתא המגוונים, למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן, הצמדת לשער חליפין של מט"ח (דולר, אירו, ין יפני וכו') ועוד.
ההפרש נובע מאי התשלום אשר מצטבר עד למועד הפירעון המלא של המשכנתא. חשוב לציין כי תמהיל המשכנתא מורכב ממספר מסלולים בריביות שונות, וכל אחד ממסלולי המשכנתא מושפע בצורה אחרת מהפרמטרים כמו סכום קרן ההלוואה, תקופת ההלוואה, גובה הריבית במשק, ריבית הפריים, שיעור ההצמדה למדד, הפרשי שערי מט"ח וכו'. כאשר הבנק מחשב את תשלומי ההחזר הוא נעזר בלוח סילוקין, וכל לוח סילוקין לחישוב ההחזרים מבוסס על שיטת חישוב שונה על בסיס הפרמטרים שציינו.
כמובן שנוטלי המשכנתאות מעוניינים להפחית את תשלומי ההחזר לעומת הבנקים שמעוניינים למקסם רווחים ולמזער סיכונים. הבנקים מנסים דרכים יצירתיות להגביר את העלויות החלות על מסלולי המשכנתא לכן יש מקרים שבהם היועץ של הבנק ימליץ ללווים לבנות תמהיל הכולל מסלולים שבהם הפרמטרים משתנים מדי חודש או מדי תקופה אחרת וזאת על מנת מקסם את ההפרשים המחושבים על החזרי המשכנתא. להפרשי ההצמדה יש משמעות גם כאשר אנחנו מעוניינים לבצע פירעון מוקדם או כאשר אנחנו מעוניינים לבצע מחזור משכנתא. לכן, חשוב להתייחס נכון לחישובי ההפרשים ולבחירת המסלולים בעת בניית תמהיל המשכנתא, במיוחד כיום כאשר הריבית גבוהה ויש שינויים חדים במדד המחירים לצרכן.
החזר הלוואת משכנתא – הפרשי הצמדה וריבית
בחירת מסלולי המשכנתא משפיעה ישירות על הכיס של הלווים, כלומר על תשלומי ההחזר שלהם. הלווים מחויבים לתשלומי החזר חודשיים לפי המסלול שהם בחרו בתמהיל המשכנתא, ויש מסלולים הנחשבים לתנודתיים מאוד לכן כדאי לבחור את המסלולים בעזרת יועץ משכנתאות פרטי ומנוסה, ולא להסתמך על ההמלצות של הייעוץ החינמי מטעם הבנק.
תפקידו של היועץ הפרטי הוא לבנות תמהיל משכנתא המותאם ליכולת ההחזר של הלווים, תוך התייחסות לסיכונים ולתרחישים אפשריים שונים. היועץ בונה תמהיל משכנתא הכולל מספר מסלולים על מנת למזער סיכונים ולסייע ללווים להקטין את נטל תשלומי החזר ולחסוך עשרות ואך מאות אלפי שקלים בהחזר המשכנתא.
אם צופים כי ההצמדה למדד המחירים לצרכן (או למדד אחר) תבטיח פחות הפרשי הצמדה ותשלומי החזר חודשיים נמוכים יותר כדאי לשקול בחירת מסלול זה, אך הנושא מורכב לכן כדאי להתייעץ עם המומחים.
ראוי לציין כי השינויים המשפיעים על הפרשי ההצמדה אינם ידועים ללווים במועד שבו הם נוטלים משכנתא מהבנק, וגם הבנק אינו יכול לחזות את העתיד. מסיבה זו רוב מחשבוני המשכנתא המבוססים על לוחות סילוקין שונים אינם כוללים את חישובי הפרשי ההצמדה, ובפועל מעדכנים את הנתונים בסמוך למועדי התשלום. לכן, כאשר בוחרים בתמהיל מסלולים פופולריים כמו מסלול בריבית משתנה צמודה למדד, מסלול בריבית קבועה צמודה למדד או מסלול צמוד למט"ח יש להבין כיצד הפרשי ההצמדה ישפיעו על ההחזרים החודשיים ובתוך כך גם על הסכום הסופי שיש להחזיר לבנק.
חישוב מורכב של הפרשי ההצמדה
כאשר לוקחים משכנתא מהבנק ניתן לבחור מסלולים מסוגים שונים. אם בוחרים מסלולים בריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן הלווים יכולים לדעת מראש מה יהיה גובה ההחזרים החודשיים לאורך כל תקופת ההלוואה. כאשר בוחרים מסלולים הכוללים הצמדה למדד המחירים לצרכן או למט"ח, למשל מסלול ריבית קבועה צמודה למדד, אין אפשרות לדעת מראש כיצד השינויים ישפיעו על ההחזר, אך יש אפשרות בעזרת מחשבונים משוכללים להעריך את גובה ההחזרים באופן יחסית מדויק, אך תמיד יש לקחת מרווחי ביטחון ולהיערך לתרחיש הגרוע ביותר.
יועצי המשכנתא המנוסים של פריים מבצעים חישובים מדויקים יותר לעומת החישוב במחשבון משכנתא סטנדרטי, והם יכולים להעריך את תשלומי ההחזר הכוללים הפרשי הצמדה וריבית על סמך ניסיון ונתוני העבר ועל פי הערכות המומחים.
כאשר מתייחסים לתנודות האפשריות בהחזרים החודשיים כתוצאה מהפרשי ההתמדה והריבית ניתן לשמור על מרווחי ביטחון ובנוסף אפשר לבנות תמהיל הכולל מסלולים המותאמים לתנאי השוק שקל לפרוע, וכך בהתאם לשינויים ניתן לפרוע חלק מהמשכנתא ללא עמלת פירעון גבוהה והסיכון נמוך יותר עבור הלווים.
אגב, ניתן למצוא ברשת מחשבון הפרשי הצמדה וריבית, זהו כלי עזר המיועד בין היתר לכל אדם שמתכנן לקחת משכנתא. המחשבון מסייע בחישוב ההחזרים החודשיים מראש, תוך התייחסות לתנודות אפשריות של הפרשי הצמדה וריבית, וכך נערכים בצורה נכונה וחכמה יותר לקראת נטל החזרי המשכנתא לאורך שנים רבות.
טיפים חשובים
- מומלץ לשמור על מרווחי ביטחון ולשמור בצד כסף ליום סגריר.
- יש להתכונן לתרחיש הגרוע מכל ובהתאם לכך לבנות תמהיל משכנתא הממזער את הסיכונים.
- במציאות הכלכלית המאתגרת של היום אין לוותר על ייעוץ משכנתאות.
- כדאי להיעזר במחשבוני משכנתא כדי לבחור נכון את המסלולים ולהקטין את ההחזרים.
