הסבת ערבות

כל אדם שלוקח משכנתא מהבנק נדרש לבצע משימות רבות ומגוונות בתהליך לקיחת ההלוואה. לבטח אתם יודעים כי בתהליך לקיחת המשכנתא עליכם לבנות תמהיל הלוואה המורכב מכמה מסלולים, את התמהיל אתם יכולים לבנות בעזרת יועץ משכנתא פרטי או בעזרת היועץ של הבנק, ולאחר ניהול מו"מ ובחירת הבנק מגיעים לסניף כדי לפתוח תיק משכנתא.

בתהליך פתיחת תיק משכנתא עליכם למלא ולחתום על מסמכים רבים, ובמקביל הבנק מציב לכם שלל משימות שעליכם לבצע בתוך פרק זמן קצוב וידוע מראש (24 ימים). בסיום כל המשימות, ובהן הסבת ערבות בנקאית, הבנק בודק את כל המסמכים והאישורים ורק אז הוא יעביר את הכסף לקבלן או למוכר. ראוי לציין כי הבנק למשכנתאות מעביר את הכסף ישירות למוכר הנכס ולא לחשבון הבנק שלכם.

מה זה הסבת ערבות בנקאית?

במסגרת המשימות שהבנק דורש מכם לבצע בתהליך אישור ולקיחת המשכנתא, עליכם לבצע משימה הנקראת הסבת ערבות בנקאית. עליכם לקבל את המסמך מהבנק המלווה של הקבלן וכך הבנק ממנו אתם לוקחים משכנתא מבטיח את כספו אם לא תעמדו בתנאי ההסכם.

הערבות הבנקאית ניתנת בפועל על ידי אדם או קבלן בגין מסירת חזקה בנכס מסוים. הערבות המוכרת ביותר בתחום המשכנתאות הינה ערבות על פי חוק המכר, כלומר ערבות שבה הכסף יעבור לקבלן בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, וזאת בעקבות המקרה של חברת חפציבה בשנת 2007.

חשוב לציין כי ברוב הפרויקטים הקבלן נעזר בבנק מלווה, והבנק המלווה אחראי בפני רוכשי הדירות מהקבלן על השלמת עבודות הבנייה או להחזרת הכסף ששולם לקבלן. לכן, אם הקבלן פושט את הרגל, כפי שקרה במקרה של חברת חפציבה, הרי אתם זוכים לכיסוי ולהגנה נגד אובדן כספכם.

מה קורה כאשר הקבלן פושט רגל?

רוב הפרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים נעשים בעזרת ליווי של בנק מלווה, והבנק אחראי בפני הרוכשים על השלמת הבנייה או השבת כספם. הבנק המלווה מקבל את הכסף שלכם במקום הקבלן באמצעות שוברי התשלום, והוא משחרר את הכספים לקבלן הבנייה לפי התקדמותו. פעולה זו מאפשרת לבנק המלווה לשמור על כספו ולא לשלם לקבלן על חלק מהבניין אם הקבלן קורס כלכלית.

כך לדוגמה, נניח ויש לקבלן כלשהו בנק מלווה, והקבלן בונה בניין מגורים משותף בגובה 12 קומות. אם הקבלן בנה עד עכשיו 3 קומות והבנק שחרר לו את כל הכסף, אך הקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו והוא לא משלים את הבניין, הרי הבנק המלווה יידרש להשלים את שאר הקומות על חשבונו או שעליו להשיב את הכסף לרוכשים. כל עוד התשלומים שהועברו לקבלן המבצע שולמו מכספי ההון העצמי שלכם הבנק המלווה אינו בבעיה.

כאשר אתם מתחילים לשלם את המשכנתא הבנק שהלווה לכם את הכסף מעוניין לוודא שתוכלו לקבל את הכסף ששולם לקבלן מתוך ההון העצמי שלכם, ובנוסף הבנק שהעניק לכם את המשכנתא דורש לקבל ערבות מהבנק המלווה על תשלומי המשכנתא שאתם משלמים, כך שאם הקבלן יפשוט רגל הבנק שנתן לכם הלוואה יוכל לקבל את כספו חזרה, לכן קיימת הדרישה להמציא מסמך הסבת ערבות מהבנק המלווה של הקבלן. חשוב להדגיש כי פעולה זו נדרשת ברכישת דירה מקבלן, לכן כאשר חותמים על חוזה מכר עם הקבלן יש להשיג את הפרטים על הבנק המלווה ולפנות לסניף הבנק לצורך ביצוע הסבת ערבות.

אגב, אם רוכשים דירה חדשה מקבלן ולוקחים את המשכנתא מהבנק המלווה של הקבלן, בדרך כלל הבנק יוותר על המסמך.

חשיבות להסבת ערבות ומתי עולה החשיבות

מסמך הסבת ערבות בנקאית חשוב גם עבורכם ומגן על כספכם. יש להוציא את המסמך כאשר רוכשים דירה מקבלן, וחשוב להשיג את פרטי ההתקשרות של הבנק המלווה במעמד החתימה על חוזה הקנייה של הדירה. במעמד החתימה עליכם לקבל את פרטי הבנק והסניף שמעניק ליווי לפרויקט של הקבלן, וחשוב לפנות בהקדם לבנק המלווה כדי להוציא את המסמך ולהגישו לבנק ממנו אתם לוקחים משכנתא.

לאחר פתיחת תיק משכנתא יש הרבה מאוד משימות שעליכם לבצע בתוך 24 ימים בלבד. זו התקופה שבה הבנק שומר על תנאי המשכנתא שהוא הציע לכם במסגרת האישור העקרוני. כך תימנעו מלחץ מיותר ולא תפספסו את התנאים שהשגתם מהבנק למשכנתאות.

חשיבות הליווי של יועצי משכנתאות

במציאות הכלכלית המאתגרת של היום מומלץ שלא לוותר על יועץ משכנתאות פרטי. ליווי מקצועי על ידי היועצים המנוסים של פריים משכנתאות מבטיח לכם חיסכון משמעותי בהחזרי המשכנתא, פיזור סיכונים, טיפים חשובים שיסיעו לכם להתמודד עם התהליך המורכב והממושך של לקיחת הלוואת משכנתא ועוד.