הדלת נפתחת, אתם צועדים פנימה. זה הבית שלכם. המקום שבו תצחקו, תבכו, תחלמו ותבנו זיכרונות. תמונה כמעט אידילית, נכון? אבל בדרך לשם, יש בדרך כלל תחנה אחת מרכזית, ולעיתים גם מאתגרת: המשכנתא. הרגע הזה שבו אתם שואלים את עצמכם: "האם אני בכלל יכול להרשות לעצמי את זה?"
אם הכנסה של 20,000 ש"ח לחודש מהדהדת לכם בראש כסכום מכובד, אתם לא לבד. לרבים מאיתנו זה נשמע כמו תנאי פתיחה מצוין לעולם הנדל"ן. אבל רגע לפני שאתם מתחילים לתכנן את צבע הקירות ומיקום הספה, בואו נצלול פנימה. עמוק יותר ממה שחשבתם שאפשר. נגלה יחד את כל הסודות, הניואנסים והאמת מאחורי המספר הזה, ואיך הוא באמת משתלב במשוואת החיים שלכם. אחרי שתקראו את המאמר הזה, תראו את עולם המשכנתאות באור אחר לגמרי – אור של הבנה, של ביטחון ושל שליטה מלאה על הצעד הפיננסי הגדול בחייכם. מוכנים?
20,000 ש"ח הכנסה: האם זו חתונה כדת וכדין עם הבנק?
אז יש לכם הכנסה של 20,000 ש"ח. יפה מאוד! זהו אכן סכום שפותח דלתות רבות. אבל כשזה מגיע לבנקים, העולם קצת יותר מורכב מ"מספיק" או "לא מספיק". הבנק לא מסתכל רק על הכנסה בודדת. הוא מפרק אותה לגורמים, שואל שאלות ואז בונה לעצמו תמונה. תמונה שלכם. תמונה של הסיכון. תמונה של הסיכוי.
האם ה-20,000 ש"ח האלה הם הכנסה ברוטו או נטו? זה קריטי. האם זו הכנסה של יחיד או של זוג? גם כאן, ההבדל הוא שמיים וארץ. משכורת אחת של 20 אלף ש"ח מתמודדת עם תקרה אחרת לגמרי מאשר שתי משכורות של 10,000 ש"ח כל אחת. הבנק רוצה לראות יציבות. הוא רוצה לראות כמה "בשר" נשאר אחרי כל ההורדות. בקיצור, המספר עצמו הוא רק יריית פתיחה. הנה מה שבאמת מעניין את הבנק (ואתכם).
1. מה הבנק רואה (ומה לא)? המספרים שבאמת קובעים
הבנק, כידוע, אוהב מספרים. ולא סתם מספרים, אלא כאלה שמדברים אליו בשפה שוטפת של סיכון ותשואה. הוא לא מסתכל על תלוש המשכורת שלכם ומיד מאשר לכם מיליון ש"ח. זה ממש לא עובד ככה. הוא מבצע ניתוח מעמיק. מעמיק יותר ממה שאתם חושבים.
- יחס החזר חוב להכנסה: זהו אולי הנתון החשוב ביותר. הבנק בודק כמה אחוזים מההכנסה הפנויה שלכם ילכו לתשלומי החזר ההלוואה. לרוב, הבנקים בישראל מגבילים את היחס הזה לכ-33-40% מההכנסה הפנויה (נטו) שלכם. כלומר, מתוך ה-20,000 ש"ח ברוטו, אחרי מיסים וניכויים, נשאר סכום מסוים. מתוכו, שליש עד 40% זה "הקשב" של הבנק.
- יציבות תעסוקתית: עובד ותיק בחברה מסודרת? רופא בכיר? מהנדס הייטק? נשמע מצוין. עצמאי עם הכנסה משתנה? פחות יציב מבחינת הבנק. הוא אוהב לראות ותק, המשכיות וביטחון תעסוקתי.
- התנהלות פיננסית: האם חשבון הבנק שלכם בפלוס? האם אתם נוטים להיכנס למינוס? האם יש לכם הלוואות קיימות? כל אלה משפיעים. היסטוריית האשראי שלכם היא כרטיס הביקור הפיננסי שלכם.
- גיל הלווה: צעירים יכולים לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר. מבוגרים יותר יקבלו פריסה קצרה יותר, מה שיעלה את ההחזר החודשי.
שאלה נפוצה: "אם יש לי הלוואה נוספת, זה פוגע ביכולת שלי לקבל משכנתא?"
תשובה: בהחלט כן. כל הלוואה קיימת נכללת בחישוב יחס ההחזר חוב להכנסה. היא מקטינה את ה"שטח הפנוי" שלכם למשכנתא. רצוי לסגור הלוואות קטנות ובינוניות לפני הגשת הבקשה למשכנתא כדי לשפר את מצבכם מול הבנק ולשפר את כושר ההחזר שלכם.
מעבר למספרים: 7 דברים שאתם חייבים לשים לב אליהם לפני שאתם קופצים למים העמוקים
הכנסה היא רק קצה הקרחון. ישנם עוד כל כך הרבה פרטים קטנים (וגדולים) שעלולים לשנות את כל התמונה. בואו נפרק את זה.
א. ההון העצמי: בלעדיו, זה רק חלום רחוק
עם כל הכבוד להכנסה של 20,000 ש"ח, אם אין לכם הון עצמי משמעותי, המשכנתא תהיה קשה להשגה. הבנקים דורשים אחוז מסוים משווי הנכס כהון עצמי (לרוב 25-30% לדירה ראשונה, יותר מכך לדירה שנייה או להשקעה). זה אומר שאם הדירה עולה 2 מיליון ש"ח, תצטרכו לפחות 500-600 אלף ש"ח מהכיס שלכם. נשמע פתאום יותר מורכב, נכון? ההון העצמי הוא הלב הפועם של עסקת הנדל"ן. בלעדיו, הבנק פשוט לא יאשר את העסקה. אם אתם חושבים על עזרה מההורים, זה המקום להזכיר שבנק ישראל מגביל את אחוז המימון, גם אם יש לכם "כיסים עמוקים" במשפחה.
ב. ההוצאות השוטפות שלכם: האם אתם חיים בבועה?
הבנק מסתכל על ההכנסה שלכם. אתם צריכים להסתכל על ההוצאות שלכם. חיים בסטנדרט גבוה? שני רכבים חדשים, חופשות בחו"ל כל שנה, מסעדות יוקרה, קניות מרובות? כל אלה גוזלים נתח משמעותי מההכנסה הפנויה. תשלום משכנתא דורש משמעת פיננסית. הוא דורש שתדעו בדיוק לאן הולך הכסף שלכם. לפעמים, מה שנראה כמו "הכנסה גבוהה" מתגלה כ"הכנסה שנשארת פנויה בסוף החודש" נמוכה, או אפילו שלילית. אל תתפלאו. זה קורה לרבים.
שאלה בוערת: "אני יכול לצמצם הוצאות אחרי שאקבל את המשכנתא, לא?"
תשובה: תיאורטית כן, אבל זו מלכודת! הבנקים בוחנים את ההתנהלות הפיננסית שלכם בטווח של מספר חודשים אחורה. אם אתם רגילים למינוס קבוע או להוצאות גבוהות, הבנק יראה את זה כסיכון. עדיף להתחיל לצמצם הוצאות ולבנות עתודה לפני הגשת הבקשה, וכך להראות התנהלות פיננסית אחראית ויציבה.
ג. הפתעות קטנות ומרגיזות: העלויות הנלוות ששוברות את הכיס
קניתם דירה! יש משכנתא! מזל טוב! אבל רגע, מישהו סיפר לכם על כל ה"קטנות" שמסביב? אלו עלויות שיכולות להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. ובטח, רובם ככולם לא ניתנים למימון דרך המשכנתא.
- שכר טרחת עורך דין: עלול להגיע לאחוז מסוים משווי הנכס (בתוספת מע"מ).
- מס רכישה: תלוי אם זו דירה ראשונה ושווי הדירה. יכול להיות סכום משמעותי מאוד.
- שמאי מקרקעין: הבנק דורש הערכת שווי חיצונית.
- דמי פתיחת תיק: עמלה לבנק על פתיחת תיק משכנתא.
- ביטוח חיים וביטוח מבנה: חובה על ידי הבנק, וזו הוצאה חודשית קבועה.
- אגרות רישום ושינויים: בטאבו, במנהל/חברה משכנת.
- עלויות מעבר ושיפוץ קל: אל תשכחו את ההובלה, הצבע, ותיקונים קטנים.
כל אלו מצטברים לסכום לא מבוטל. חשבו עליהם מראש!
ד. תקופת ההלוואה: האם אתם רוצים להיות פנסיונרים עם משכנתא?
ככל שתפרסו את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר (עד 30 שנה בישראל), כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. נשמע מפתה, נכון? אבל רגע. ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך סך הריביות שתשלמו לבנק יהיה גבוה יותר. בהרבה יותר. כמו שאומרים, ארוך זה יקר.
השאלה היא לא רק "כמה אני יכול לשלם בחודש", אלא "כמה אני רוצה לשלם בסך הכל על הדירה?" וגם "באיזה גיל אני רוצה לסיים לשלם את המשכנתא?". איזון בין ההחזר החודשי הנוכחי לעלות הכוללת של המשכנתא הוא אומנות בפני עצמה. אל תיפלו למלכודת של ההחזר הנמוך ביותר אם אתם יכולים להרשות לעצמכם יותר. זה יעלה לכם ביוקר רב בסופו של דבר.
שאלה חכמה: "אם אני לוקח ל-30 שנה, אני יכול לפרוע מוקדם, נכון?"
תשובה: בהחלט! זו נקודה חשובה. פריסה ארוכה מעניקה גמישות בהחזר החודשי ומאפשרת לכם לנשום. אם מצבכם הפיננסי משתפר, תוכלו תמיד לבצע פירעונות חלקיים או מלאים. רק ודאו שאין קנסות פירעון מוקדם גבוהים מדי על המסלולים שבחרתם. זו נקודה קריטית לבדוק מראש!
ה. תמהיל המשכנתא: האמנות לשחק בנדנדה של ריביות
הבנקים לא נותנים משכנתא במסלול אחד בלבד. הם מציעים מגוון מסלולים: ריבית פריים משתנה, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית קבועה צמודה למדד ועוד. כל מסלול מגיע עם היתרונות והחסרונות שלו, רמות סיכון שונות ו… ריביות שונות. בניית תמהיל משכנתא היא כמו להרכיב פאזל פיננסי. זה אומר לערבב מסלולים שונים, ביחסים שונים, כדי להתאים למצב הפיננסי הנוכחי והצפוי שלכם, ולרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת.
האם אתם רוצים יציבות מקסימלית גם במחיר של ריבית מעט גבוהה יותר? או שאתם מוכנים לקחת סיכון מסוים בתמורה לפוטנציאל לריבית נמוכה יותר? זהו אחד השלבים המורכבים והמשפיעים ביותר על גובה ההחזר ועל עלות המשכנתא הכוללת. טעות בתמהיל יכולה לעלות לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה. הבחירה הנכונה, לעומת זאת, יכולה להוביל לחיסכון משמעותי.
שאלה שחוזרת על עצמה: "יש איזה תמהיל 'קסם' שמתאים לכולם?"
תשובה: ממש לא! מי שמבטיח לכם תמהיל "קסם" לכולם כנראה לא מבין מספיק במשכנתאות (או מנסה למכור לכם משהו). התמהיל האידיאלי הוא תמיד אישי ומותאם לכל לקוח ולצרכים הספציפיים שלו, למצב השוק, לציפיות העתידיות ולרמת הסיכון שהוא מוכן לקחת. זה ההבדל בין משכנתא טובה למשכנתא פחות טובה.
ו. כושר ההחזר שלכם בעתיד: מה אם פתאום "יורד גשם"?
היום אתם עם הכנסה של 20,000 ש"ח. מה יקרה בעוד 5, 10 או 15 שנה? האם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה? אולי תעברו עבודה עם שכר נמוך יותר לתקופה מסוימת? אולי הריבית תעלה פתאום באופן משמעותי? חשוב מאוד לתכנן מראש תרחישים שונים. לבנות "כרית ביטחון" כלכלית. המשכנתא היא התחייבות ארוכת טווח, ואי אפשר לדעת מה יילד יום. השאירו לעצמכם מרווח נשימה.
אחד הטיפים החשובים הוא לבנות "תיק חירום" – סכום כסף בצד שיכסה לפחות 3-6 חודשי החזר משכנתא והוצאות מחיה בסיסיות. זה יכול להציל אתכם בתקופות מאתגרות. אל תבנו על זה שתמיד יהיה לכם 20,000 ש"ח נטו ושהריביות לא יעלו.
ז. התכנון המקדים: למה לא כדאי לדלג על השלב הכי חשוב?
הדחף הראשוני הוא לרוץ לבנק הקרוב, לחתום על מה שנותנים ולחשוב שהנה, הבית בידינו. אבל זו טעות קלאסית שיכולה לעלות ביוקר. תכנון מקדים הוא לא מותרות – הוא חובה. זה אומר להבין את המצב הפיננסי שלכם לעומק, לדעת בדיוק כמה הון עצמי יש לכם (כולל העלויות הנלוות), להבין את סוגי המסלולים השונים, ולבדוק כמה הצעות מכמה בנקים שונים.
רוב האנשים לא מנהלים משא ומתן על המשכנתא שלהם. הם פשוט מקבלים את ההצעה הראשונה שהבנק מציע. זוהי הזדמנות מבוזבזת. הבנקים מתחרים על הלקוחות, ובטח על לקוחות עם הכנסה כמו שלכם. תהיו מוכנים, תהיו מתוכננים, ואל תתביישו לדרוש את התנאים הטובים ביותר. זה הכסף שלכם. תילחמו עליו.
חמש שאלות בוערות שאתם בטח שואלים את עצמכם עכשיו (וגם התשובות!)
בואו נסכם כמה מהנושאים המרכזיים שמעסיקים אתכם כרגע.
-
האם באמת אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים (או יותר) בתהליך?
בהחלט כן. למרות שאף אחד לא יכול להתחייב לסכום ספציפי, תכנון נכון, בחירת תמהיל אופטימלי וניהול משא ומתן יעיל יכולים להביא לחיסכון משמעותי מאוד לאורך חיי המשכנתא. ההבדל בין ריבית "טובה" ל"לא מספיק טובה" על סכומים גדולים ולתקופות ארוכות מצטבר לסכומים נכבדים, שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, ואף יותר, בהתאם לגובה המשכנתא ותנאיה.
-
האם עדיף לקחת משכנתא כמה שיותר מהר, לפני שהריביות עולות?
זו שאלה מורכבת. מצד אחד, אם אתם מוכנים, דחייה עלולה לעלות לכם בריביות גבוהות יותר. מצד שני, קפיצה למים העמוקים ללא תכנון עלולה להיות יקרה עוד יותר. חשוב קודם כל לבדוק את כל הפרמטרים, להבין את ההשלכות, ורק אז להחליט. אל תפעלו מתוך פאניקה. פעלו מתוך ידע.
-
האם יועץ משכנתאות חיצוני הוא באמת הכרחי, או שאפשר להסתדר לבד?
אפשר להסתדר לבד, אבל זו לא תמיד הדרך החכמה ביותר. רובנו לא מומחים בעולם המשכנתאות הסבוך. יועץ מקצועי ואובייקטיבי (שאינו עובד הבנק) מביא איתו ידע עצום, ניסיון במשא ומתן ויכולת לראות את התמונה הרחבה ואת האותיות הקטנות. הוא יכול לחסוך לכם זמן יקר, טעויות יקרות עוד יותר, ולעזור לכם להגיע לתנאים הטובים ביותר האפשריים.
-
מה עושים אם הבנק מסרב לאשר לי את סכום המשכנתא שאני רוצה?
אל ייאוש! זו לא סוף העולם. ראשית, בדקו עם בנקים אחרים. לכל בנק יש מדיניות קצת שונה. שנית, בדקו את הנתונים שלכם: האם אתם יכולים לשפר את ההון העצמי? לסגור הלוואות? לשפר את ההתנהלות הפיננסית? יועץ משכנתאות יוכל לבחון את הסיבות לסירוב ולמצוא פתרונות יצירתיים. לפעמים, שינוי קטן בתמהיל או בבקשה יכול לעשות את ההבדל.
-
האם הכנסה של 20,000 ש"ח מבטיחה לי משכנתא לדירת חמישה חדרים במרכז תל אביב?
לא בהכרח. אמנם 20,000 ש"ח היא הכנסה טובה, אך מחירי הנדל"ן במרכז תל אביב (ובאזורים דומים) גבוהים מאוד. ייתכן שההון העצמי הנדרש יהיה עצום, ושההחזר החודשי יעלה בהרבה על יחס ההחזר המותר לבנקים, גם עם הכנסה מכובדת. במקרים כאלה, צריך להיות מציאותיים ולשקול אלטרנטיבות – אולי דירה קטנה יותר, אולי במיקום קצת פחות מרכזי, או כמובן, הגדלת ההון העצמי באופן משמעותי.
המפתח הסודי להצלחה: למה אתם לא לבד בסיפור הזה?
אז, האם הכנסה של 20,000 ש"ח מספיקה למשכנתא? התשובה, כמו שראיתם, היא: זה תלוי. זה תלוי בכל כך הרבה פרמטרים. זה תלוי בתכנון, בהכנה, בהבנה ובמדיניות הבנק. העיסוק במשכנתא הוא עסקת חייכם. זהו צעד פיננסי עצום, מורכב וטעון רגשות.
השוק משתנה כל הזמן. הריביות עולות ויורדות. תנאי הבנקים משתנים. לנסות לנווט את כל זה לבד, בלי ידע מקצועי וניסיון, זה כמו לנסות לבנות בית בלי אדריכל וקבלן. זה פשוט לא חכם. וזה יכול לעלות לכם ביוקר. הרבה מאוד יקר.
החדשות הטובות הן שאתם לא צריכים לעבור את זה לבד. ישנם מומחים בתחום, כמונו, שמלווים אלפי לקוחות בתהליך הזה כבר משנת 2006. מטרתנו היא אחת: להעניק לכם את הכתובת המקצועית והאובייקטיבית ביותר. לעזור לכם להבין כל פרט, לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר עבורכם, ולנווט אתכם בבטחה אל עבר הבית שלכם. אנחנו כאן כדי לבסס עבורכם את הבית הפיננסי שבו תרגישו בטוחים. כי בסופו של דבר, משכנתא היא לא רק מספרים. היא הדרך שלכם לבית. והדרך הזו צריכה להיות סלולה בביטחון.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
