המסע בין דירות: איך למשוך משכנתא בלי למשוך בשיער?
אז החלטתם. הדירה הנוכחית כבר לא מתאימה, מצאתם את בית החלומות החדש (או לפחות את זה שמתאים יותר עכשיו), והשדרוג כבר באופק.
התרגשות גדולה.
אבל רגע, יש פרט קטן שהולך איתכם כבר שנים טובות.
המשכנתא.
החוב הגדול הזה, שצמוד לדירה שאתם עומדים למכור.
מה עושים איתו כשקונים דירה אחרת? האם חייבים לסלק הכל ולקחת הכל מחדש?
לא בהכרח.
יש מושג שנקרא "גרירת משכנתא".
זה נשמע אולי כמו משימה כבדה, ואם לא עושים את זה נכון, היא בהחלט יכולה להיות.
אבל כשיודעים איך לנווט בנתיב הזה, היא יכולה להיות פתרון אלגנטי, חסכוני (בזמן, בכסף ובעצבים) ואפילו חכם במיוחד.
בואו נצלול לעומק של המהלך הפיננסי והמשפטי המורכב הזה, ונבין איך בדיוק גוררים משכנתא, מה זה דורש מכם, מה קורה מול הבנק ומול הגורמים האחרים, ולמה זה לא משהו שכדאי לעשות לבד.
הבטחה קטנה: בסוף הקריאה, תרגישו הרבה יותר מוכנים להתמודד עם האתגר הזה. אולי אפילו עם חיוך קטן.
כשמשכנתא מחליפה כתובת: מה זה בעצם גרירה?
במונחים הכי פשוטים שיש, גרירת משכנתא זה לקחת את המשכנתא הקיימת שלכם, זו שרשומה כרגע על הדירה שאתם מוכרים, ולהעביר אותה להיות רשומה על הדירה החדשה שאתם קונים.
זה כמו לעשות "העברת כתובת" לחוב שלכם, במקום לסגור אותו לגמרי ולפתוח חדש.
למה שמישהו ירצה לעשות את זה?
יש כמה סיבות טובות.
אחת הסיבות העיקריות קשורה לתנאי המשכנתא שלקחתם בעבר. אם לקחתם משכנתא לפני שנים רבות, ייתכן שהיא ניתנה בתנאי ריבית אטרקטיביים במיוחד, כאלה שאולי לא קיימים בשוק היום.
לסלק משכנתא כזו זה כמו להיפרד מחבר ותיק וטוב שנתן לכם תמיד תנאים מעולים.
לגרור אותה לדירה החדשה זה כמו להזמין אותו לגור איתכם בכתובת החדשה.
סיבה נוספת היא העלויות הכרוכות בסילוק משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא חדשה. יש עמלות פירעון מוקדם (לפעמים, תלוי במסלולים), יש עמלות פתיחת תיק למשכנתא חדשה, עלויות שמאות לנכס החדש, ועוד בלגן פיננסי מסביב.
גרירה יכולה לחסוך חלק מהעלויות האלה.
מעבר לזה, לפעמים מדובר בעניין של גמישות תזרימית. כשאדם מוכר דירה וקונה דירה במקביל, יש בדרך כלל פער זמנים. הגרירה מאפשרת לעיתים לגשר על הפער הזה מבלי להיכנס ללחץ של פירעון מיידי.
בקיצור, גרירת משכנתא היא אופציה שמאפשרת להמשיך עם ההתחייבות הקיימת, בתנאים מסוימים, על הנכס החדש.
היא לא תמיד אפשרית, היא לא תמיד הדבר הכי נכון לעשות (לפעמים תנאי המשכנתא הישנה כבר לא רלוונטיים או לא מתאימים), והיא דורשת תהליך בירוקרטי ומשפטי מדויק.
אבל כשהיא מתאימה למצב, היא יכולה להיות פתרון מצוין.
המסע הפיננסי והלוגיסטי: איך הבנק רואה את הנדל"ן שלכם?
גרירת משכנתא היא לא רק עניין שלכם ושל הבנק.
זה אירוע שמעורב בו הבנק שלכם, הדירה שאתם מוכרים, הקונים של הדירה הזו, הדירה שאתם קונים, המוכרים של הדירה הזו, ורשימת עורכי דין ושמאים שיכולה למלא אצטדיון.
בואו נתחיל בבנק שלכם.
כשהבנק נתן לכם את המשכנתא המקורית, הוא עשה את זה על בסיס כמה דברים: מצבכם הפיננסי באותה נקודה בזמן, תנאי השוק, וכמובן – הנכס ששימש בטוחה.
עכשיו, אתם רוצים להחליף את הבטוחה.
להחליף את הדירה הישנה בדירה החדשה.
הבנק, שהוא גוף פיננסי זהיר מטבעו (ולפעמים מרגיש כמו כספת מיושנת עם פקיד קשוח), ירצה לבדוק כמה דברים לפני שיאשר את המהלך.
הבקשה הרשמית: לא סתם מייל לבנקאי
התהליך מתחיל בפנייה רשמית לבנק. אתם לא סתם מודיעים להם שאתם עוברים דירה.
אתם מבקשים מהם לאשר את "גרירת הבטוחה".
הבנק יבקש מכם המון מסמכים. שוב.
פרטים על הדירה הנמכרת, פרטים על הדירה הנרכשת, פרטי העסקה, פרטי הקונים של הדירה שלכם, פרטי המוכרים של הדירה החדשה, וכן, גם עדכון על מצבכם הפיננסי הנוכחי.
כן, גם אם הייתם לקוחות נאמנים 15 שנה, הם רוצים לראות שהכל בסדר גם היום.
שמאות נכסים: האם הבית החדש "שווה" את המשכנתא הישנה?
אחד השלבים הקריטיים הוא שמאות של הנכס החדש.
הבנק צריך לוודא שהדירה החדשה, זו שאתם רוצים שהמשכנתא תעבור אליה, אכן מהווה בטוחה מספקת.
השמאי מטעם הבנק (שאתם ככל הנראה תממנו את עלותו) יבדוק את שווי הנכס, את מצבו הפיזי, את ההיבטים התכנוניים והקנייניים שלו.
הוא ייתן הערכה לשווי "כינוס" או שווי מימוש מהיר – כמה הבנק יוכל לקבל על הדירה במקרה (חס וחלילה) של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
הבנק יאשר את הגרירה רק אם שווי הבטוחה החדשה מספק מבחינתו ביחס ליתרת המשכנתא שאתם גוררים.
מה קורה אם הנכס החדש פחות "שווי" מהישן או שהיתרה לגרור גבוהה מדי ביחס לשווי הנכס החדש בעיני הבנק?
הבנק עלול לדרוש מכם להקטין את יתרת המשכנתא הנגררת, כלומר, לפרוע חלק מהחוב.
זו נקודה חשובה לדעת מראש, כי זה יכול להשפיע על התזרים שלכם בעסקה.
תנאי המשכנתא הישנה מול המצב החדש: מה עושים עם מסלולים בעייתיים?
נניח והבנק אישר את הגרירה עקרונית על בסיס שווי הנכס החדש.
האם כל תנאי המשכנתא הישנה עוברים אוטומטית?
בדרך כלל כן, אבל יש ניואנסים.
לדוגמה, אם היו לכם מסלולים עם ריבית משתנה צמודה לפריים או למדד, או מסלולים עם תחנות יציאה, הם יעברו בדרך כלל כפי שהם.
אבל אם היו לכם מסלולים מיוחדים או תנאים שניתנו לכם באופן פרסונלי בזמנו, ייתכן שהבנק ירצה "להתאים" אותם למצב הנוכחי, או אפילו לדרוש שינויים קטנים.
זה גם הזמן לבדוק אם כדאי לנצל את ההזדמנות ולבצע שינויים כלשהם בתמהיל המשכנתא הנגררת (למשל, אם ריבית הפריים השתנתה משמעותית).
שוב, נקודה קריטית לבדיקה מעמיקה, כי לפעמים "לגרור" זה לא בהכרח לגרור את כל מה שהיה בדיוק באותם תנאים.
הפלונטר המשפטי: מי דואג ל"עבריין הנמלט" שלכם (המשכנתא)?
החלק המשפטי בגרירת משכנתא הוא לא פחות (ואולי יותר) מורכב מהחלק הפיננסי.
זוכרים את רשימת עורכי הדין שהזכרתי קודם? עכשיו תבינו למה.
גרירה היא לא רק עניין של העברת חוב.
זו עניין של הסרת שעבוד (רישום המשכנתא בטאבו או ברשם המקרקעין) מדירה אחת, ורישום שעבוד חדש על דירה אחרת.
וכל זה חייב לקרות בסנכרון מושלם עם עסקאות המכר והרכישה של שתי הדירות.
עורכי הדין בזירה: ייצוג כפול, אינטרסים שונים
בעסקת מכר ורכישה רגילה, יש לכם עורך דין שמייצג אתכם במכירה, ועורך דין (לפעמים אותו אחד, לפעמים אחר) שמייצג אתכם ברכישה.
לקונים של הדירה שלכם יש עורך דין משלהם.
למוכרים של הדירה שאתם קונים יש עורך דין משלהם.
ולבנקים (שלכם ושל הקונים שלכם, ואולי גם של המוכרים שלכם אם גם להם יש משכנתא) יש עורכי דין משלהם.
ועכשיו, כשיש גרירת משכנתא, הבנק שלכם, זה שאתם גוררים ממנו את המשכנתא, צריך גם הוא לדאוג שהתהליך יתבצע כשורה מבחינה משפטית.
עורך הדין שלכם צריך לתאם את כל השלבים מול עורך הדין של הקונים שלכם (שרוצים לקבל דירה נקייה משעבוד), מול עורך הדין של המוכרים שלכם (שרוצים לקבל את הכסף שלהם בתמורה לדירה נקייה משעבוד), ומול עורך הדין של הבנק שלכם (שרוצה שהמשכנתא "תעבור" בצורה חוקית ותהיה רשומה כראוי על הנכס החדש).
זה כמו לנהל תזמורת ענקית שבה כל נגן מנגן בכלי אחר.
ההסכמים הנחוצים: מכר, רכישה, ו"גרירה" אחת גדולה
הגרירה לא מתקיימת בריק.
היא משולבת בתוך הסכמי המכר והרכישה.
בדרך כלל, עסקת המכר של הדירה הישנה קשורה באופן כזה או אחר לעסקת הרכישה של הדירה החדשה.
במקרה של גרירה, הסכם המכר יכלול התייחסות למשכנתא הקיימת וכיצד יוסר השעבוד לטובת הקונים.
הסכם הרכישה יכלול התייחסות לכך שחלק מהתמורה (או כולה, תלוי ביתרה הנגררת ושווי הדירה החדשה) ממומן על ידי גרירת משכנתא מהנכס הקודם.
בנוסף, הבנק יפיק מסמכים ספציפיים הקשורים לתהליך הגרירה עצמו – אישור עקרוני לגרירה, תנאים לגרירה, והוראות להסרת שעבוד על הנכס הישן ורישום שעבוד על הנכס החדש.
עורך הדין שלכם הוא זה שמוודא שכל המסמכים הללו מדברים אחד עם השני, שהתאריכים מסונכרנים, ושאין "חורים" משפטיים שעלולים לסכן את העסקאות או את הגרירה.
רישום בטאבו: הסרת השעבוד הישן ורישום החדש
השלב המשפטי הסופי והקריטי הוא הרישום.
כדי שהגרירה תושלם מבחינה משפטית, יש לבצע שתי פעולות בטאבו (או ברשם המקרקעין, תלוי בסוג הנכס והרישום).
קודם כל, יש להסיר את השעבוד (המשכנתא) מהדירה שאתם מוכרים.
זה מאפשר לקונים שלכם לקבל את הדירה נקייה משעבוד ולהשלים את הרישום על שמם.
לאחר מכן, ורק לאחר שהבנק אישר שהשעבוד על הדירה הישנה הוסר, ורק לאחר שהדירה החדשה נרשמה על שמכם, ניתן לרשום את השעבוד החדש (אותה משכנתא שנגררה) על הדירה החדשה.
תהליך הרישום בטאבו לוקח זמן, ויכולות להיות בו תקלות ועיכובים.
עורך הדין הוא זה שאחראי לוודא שההוראות לבנק ולטאבו נמסרו כהלכה, שהמעקב מתבצע, ושכל השעבודים מוסרים ונרשמים בזמן הנכון ועל הנכסים הנכונים.
כיף, נכון?
מתי הכל מתחבר (או נופל): סנכרון וניהול ציפיות
אחת הסיבות המרכזיות לכך שגרירת משכנתא, במקביל למכירה ורכישה, היא מורכבת, היא סנכרון.
יש לכם שתי עסקאות נדל"ן (מכירה ורכישה) שתלויות זו בזו, ובתוכן יש גם מהלך פיננסי-משפטי (הגרירה) שתלוי בשתיהן ובאישור הבנק.
לתזמן את הכל זה אתגר לא קטן.
מלחמת התאריכים: פינוי, כניסה, ומועד הגרירה
בעסקת מכר-רכישה מקבילה, יש תאריך פינוי של הדירה הישנה ותאריך כניסה לדירה החדשה.
לרוב, מנסים שהתאריכים יהיו קרובים ככל האפשר.
תהליך גרירת המשכנתא חייב להתאים את עצמו לתאריכים האלה.
אישור הבנק לגרירה תקף לתקופה מוגבלת.
הסרת השעבוד מהדירה הישנה מתבצעת רק כנגד קבלת הכסף מהקונים (שחלקו הולך לסילוק חלקי או מלא של יתרת המשכנתא, או כתנאי לגרירה).
רישום השעבוד על הדירה החדשה מתבצע רק אחרי שהדירה על שמכם בטאבו.
יש כאן הרבה "רק אחרי ש…".
תזמון לא נכון יכול ליצור מצבים לא נעימים:
- קיבלתם כסף מהקונים, המשכנתא על הישנה לא הוסרה, והקונים לא מקבלים נכס נקי.
- נכנסתם לדירה החדשה, העברתם את הכסף למוכרים, אבל המשכנתא מהבנק שלכם עדיין "תקועה" על הדירה הישנה כי הבירוקרטיה לא הושלמה.
- אישור הגרירה מהבנק פג תוקף כי התהליך התעכב.
ניהול התאריכים וסנכרון כל הגורמים הוא קריטי להצלחת המהלך.
"הלוואת בלון" או גישור: כשיש פער זמנים
מה קורה אם חייבים לפנות את הדירה הישנה בתאריך מסוים, אבל הכניסה לדירה החדשה מתאפשרת רק חודש או חודשיים אחר כך?
או להפך, כבר צריך לשלם חלק משמעותי על הדירה החדשה, אבל הכסף מהקונים עדיין לא התקבל?
פער זמנים בעסקאות מכר-רכישה הוא נפוץ.
במקרה של גרירת משכנתא, זה מוסיף עוד רובד.
לפעמים, כדי לגשר על הפער, משתמשים בהלוואות לטווח קצר, כמו "הלוואת בלון" או "הלוואת גישור".
הלוואה כזו מאפשרת לקבל סכום כסף כדי להשלים את עסקת הרכישה החדשה, עד שהכסף מעסקת המכר של הדירה הישנה יתקבל וישמש לסילוק ההלוואה הזו.
זו אופציה פיננסית שדורשת תכנון קפדני, כי היא כרוכה בעלויות ריבית משלה.
שוב, סנכרון תאריכים, הבנה של התזרים הכספי, והיערכות לפתרונות גישור הם חלק בלתי נפרד מתהליך הגרירה.
7 שאלות שאתם חייבים לשאול (ואת התשובות שאולי לא חשבתם עליהן)
כמו בכל מהלך פיננסי ומשפטי גדול, יש שאלות נפוצות, ויש שאלות קריטיות.
הנה כמה שאלות שכדאי שתתנו עליהן את הדעת:
1. האם הבנק חייב לאשר גרירת משכנתא?
לא. הבנק אינו חייב לאשר גרירה. הוא רשאי לבחון את הבקשה בהתאם למדיניותו, שווי הנכס החדש, ומצבכם הפיננסי העדכני. אם הבנק לא מאשר, תצטרכו לסלק את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה (או למצוא פתרון אחר).
2. האם יש עלויות לגרירת משכנתא?
כן. יש עמלות לבנק עבור הטיפול בבקשת הגרירה ושינוי הבטוחה, עלות שמאות לנכס החדש, שכר טרחת עורך דין לטיפול בהיבטים המשפטיים של הגרירה (הסרת שעבוד, רישום שעבוד), ולפעמים גם עלויות נלוות כמו דמי רישום בטאבו.
3. האם אפשר לגרור רק חלק מהמשכנתא?
לרוב, גוררים את יתרת המשכנתא כולה, אבל ייתכן שהבנק ידרוש פירעון חלקי כתנאי לגרירה אם שווי הנכס החדש אינו מספיק ביחס ליתרה הנגררת. בנוסף, אתם יכולים לבחור, בעצמכם, לפרוע חלק מהיתרה לפני הגרירה, אם זה מתאים לתזרים שלכם ולמטרות הפיננסיות שלכם.
4. מה קורה אם יש לי מסלולים עם קנס יציאה במשכנתא הקיימת?
גרירת משכנתא נחשבת בדרך כלל כהמשך של ההתחייבות, ולא כפירעון מוקדם. לכן, בדרך כלל, לא אמורים להיות קנסות יציאה על המסלולים הנגררים. עם זאת, תמיד חשוב לבדוק מול הבנק ולקבל אישור על כך מראש, במיוחד אם מבצעים שינויים כלשהם בתמהיל או ביתרה הנגררת.
5. האם הריבית והתנאים של המשכנתא נשארים בדיוק כפי שהיו?
בדרך כלל, כן. הרעיון של גרירה הוא להמשיך את ההתחייבות הקיימת. עם זאת, הבנק עשוי לבחון מחדש את פרופיל הסיכון שלכם לאור השינויים, וייתכנו דרישות קטנות לשינויים (למשל, אם התנאים המקוריים היו חריגים במיוחד). כאמור, לפעמים יש עניין וגמישות לבצע שינויים יזומים בתמהיל במסגרת הגרירה.
6. כמה זמן לוקח תהליך גרירת משכנתא?
התהליך יכול לארוך בין מספר שבועות לחודשים, תלוי במורכבות העסקאות המקבילות, קצב העבודה בבנק, זמינות שמאים, ועורכי הדין המעורבים, וקצב הרישום בטאבו. חשוב לקחת בחשבון את הזמן הזה בתכנון לוח הזמנים של עסקאות המכר והרכישה.
7. האם אפשר לגרור משכנתא מבנק אחד לבנק אחר?
לא. גרירת משכנתא היא העברת הבטוחה בתוך אותו בנק. אם אתם רוצים להעביר את המשכנתא לבנק אחר, זה כבר תהליך של "מחזור משכנתא", שכולל סילוק המשכנתא בבנק הקיים ולקיחת משכנתא חדשה בבנק אחר.
למה לשבור את הראש לבד? המומחים שיעשו לכם סדר (בלי כאב ראש)
אם קראתם עד כאן, כנראה שהבנתם שגרירת משכנתא במקביל למכירה ורכישה זה לא עניין של מה בכך.
זו לא סתם החלפת ניירת.
זה תהליך שדורש ידע פיננסי, הבנה משפטית, ויכולת לנהל ולתאם מספר רב של גורמים ושלבים.
טעויות בתהליך הזה יכולות לעלות לכם ביוקר – לא רק בכסף, אלא גם בהמון כאב ראש, לחץ, עיכובים בעסקאות, ואפילו סיכון שהעסקאות יתפוצצו.
שמאות לא מתאימה, מסמך חסר בבנק, חוסר סנכרון בין תאריכי הפינוי והכניסה, בעיה ברישום בטאבו – כל אחד מהדברים האלה יכול ליצור כדור שלג.
יועץ משכנתאות מקצועי, בעל ניסיון בעסקאות מורכבות כאלה, הוא לא מותרות.
הוא הכרח.
הוא יכול לנתח את המצב הקיים של המשכנתא שלכם, לבדוק את הכדאיות האמיתית של הגרירה לעומת לקיחת משכנתא חדשה (לפעמים, למרות הכל, לקיחת חדשה עדיפה בתנאים הנוכחיים או שהמשכנתא הישנה לא מתאימה לצרכים החדשים), ולייעץ לכם מה המסלול הנכון עבורכם.
הוא יודע בדיוק אילו מסמכים הבנק דורש, איך לדבר עם הבנקאים (כדי לקבל את התשובות הנכונות והמהירות ביותר), ואיך לנווט את התהליך הבירוקרטי המורכב.
הוא יעבוד בשיתוף פעולה עם עורך הדין שלכם כדי לוודא שהתהליך המשפטי מתנהל בצורה חלקה ומסונכרנת עם התהליך הפיננסי.
והכי חשוב?
הוא יחסוך לכם כאב ראש ענק.
הוא יאפשר לכם להתמקד בהתרגשות של המעבר לדירה החדשה, במקום לשקוע בוויכוחים עם פקידי בנק או במעקב אחרי ניירת אינסופית.
כן, יש עלות לשירות כזה.
אבל כשמדובר באחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות בחייכם, שמערבת סכומי כסף אדירים ונכסים בשווי מיליונים, הניסיון לחסוך בעלות ייעוץ מקצועי יכול להתגלות כאחת הטעויות היקרות ביותר.
המומחיות, הקשרים בבנקים, ויכולת ניהול התהליך – כל אלה שווים הרבה יותר מהעלות.
הם מאפשרים לכם להיות בטוחים שאתם מקבלים את ההחלטה הכי נכונה עבורכם, שהתהליך מתנהל בצורה מקצועית ויעילה, ושהמשכנתא שלכם "עוברת דירה" יחד אתכם, בלי לעשות בעיות בדרך.
כי בסופו של דבר, המטרה היא להגיע לבית החדש בראש שקט, בלי שהמשכנתא הישנה תגרור אתכם מטה.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
