גרירת משכנתא היא תהליך יחסית מורכב המאפשר לכם להעביר את המשכנתא הקיימת על הדירה לנכס אחר, וכך מעבירים את יתרת תשלומי ההחזר שנותרו לכם לשלם באותם תנאים. ברוב המקרים מבצעים גרירה של המשכנתא מנכס אחד לנכס אחר כאשר רוכשים דירה חדשה ויש עדיין משכנתא על הדירה הקודמת.
לכן, אם רכשתם דירה ראשונה ולקחתם משכנתא כנגד שעבוד הנכס, ולאחר מספר שנים החלטתם לעבור לדירה חדשה ומרווחת יותר לאחר מכירת הדירה הישנה – כדאי גם לכם להיוועץ עם יועצי המשכנתא המנוסים כדי לבדוק האם כדאי לגרור את המשכנתא לדירה החדשה.
מה זה גרירת משכנתא?
לאחר שקיבלתם החלטה לרכוש דירה חדשה, ואם בכוונתכם למכור את הדירה הישנה ויש עליה משכנתא, עליכם להבין ולהחליט מה לעשות עם המשכנתא הקיימת. במקרה זה, מומלץ לפנות ליועצי המשכנתא עוד לפני מכירת הדירה הישנה ורכישת הדירה החדשה, מאחר שעליכם להסיר את המשכנתא על הדירה הקיימת ויש מספר אפשרויות שיכולות להתאים לכם. אחת מהדרכים האפשריות היא לגרור את המשכנתא לדירה החדשה, וכך תשמרו על תנאי ההלוואה הקיימת מבחינת מסלולים, ריביות, תקופה וגובה ההחזר.
כדי לגרור משכנתא מדירה קיימת לדירה חדשה עליכם לקבל אישור מהבנק ממנו לקחתם את המשכנתא לרכישת הדירה הישנה. במקרים מסוימים כדאי לגרור את המשכנתא לדירה חדשה, במיוחד אם המשכנתא הקיימת נלקחה בתנאים טובים, אך עליכם לזכור כי גרירת ההלוואה אפשרית רק באותו בנק, לכם אם אתם זקוקים למשכנתא שנייה ונוספת כדי לגשר על הפער בין מחיר המכירה של הדירה הישנה למחיר הדירה החדשה, אתם שבויים של הבנק, וייתכן כי המשכנתא החדשה שהבנק יציע לכם לא תהיה אופטימלית עבורכם.
מתי כדאי לעשות גרירת משכנתא?
כדאי לשקול גרירת משכנתא אם לקחתם בעבר הלוואה לרכישה דירת מגורים מהבנק וכיום אתם מעוניינים למכור את הדירה השינה ולרכוש דירה חדשה, אך המשכנתא שקיבלתם בעבר ניתנה לכם בתנאים טובים ואטרקטיביים. במקרה זה תוכלו לבקש מהבנק ממנו לקחתם את המשכנתא לגרור את ההלוואה, כלומר להעביר את השעבוד לדירה החדשה שאתם רוכשים. אגב, יש גם אפשרות לגרור את המשכנתא לדירה שעדיין לא רכשתם, כדי לשמור על תנאי המשכנתא הנוחה שלקחתם בעבר, ובמצב זה עליכם לספק לבנק ערבות בנקאית (או התחייבות מסניף אחר של אותו בנק) בגובה יתרת תשלומי המשכנתא הקיימת, עם תוספת בגובה 10% מערך היתרה, לתקופה של 36 חודשים.
לכן, ההמלצה היא קודם לברר מה כדאי לעשות עם המשכנתא הקיימת על הדירה הישנה ורק אז להחליט האם לגרור את המשכנתא, למחזר אותה או לפעול בדרך אחרת.
דוגמה:
נניח ורכשתם בעבר דירה בשווי 2 מיליון ₪ ואתם מעוניינים למכור את הנכס כדי לרכוש דירה חדשה בשווי 2.5 מיליון ₪. אם נותר לכם לשלם על הדירה הישנה משכנתא בגובה 1 מיליון ₪, ותנאי ההלוואה שקיבלתם טובים ואטרקטיביים גם היום, כדאי לשקול את תהליך גרירת המשכנתא לנכס החדש כדי שלא לאבד את התנאים הנוחים. כדי לגשר על הפרש המחיר יש באפשרותכם לקחת משכנתא נוספת בגובה 0.5 מיליון ₪, כלומר משכנתא חדשה ומשלימה.
אפשרות נוספת היא למכור את הדירה הישנה בשווי 2 מיליון ₪, לפרוע את המשכנתא הקיימת בסך 1 מיליון ₪, ולקחת משכנתא חדשה לפי תנאי השוק העדכניים בסכום של 1.5 מיליון ₪.
חשוב לציין כי במקרה שבו קיבלתם משכנתא על הדירה הישנה בתנאים לא טובים, אין כדאיות בגרירת המשכנתא לדירה החדשה. כמו כן, עליכם לזכור כי מדובר בתהליך מורכב המחייב אישור מהבנק, ויש לקבל החלטה פיננסית חשובה תוך התייחסות נכונה לגובה ההחזרים החודשיים, מסלולים וריביות. הבנקים עשויים לנצל את המצב ואם אתם זקוקים למשכנתא נוספת כד לשלם עבור הדירה החדשה, ייתכן כי הבנק יציע לכם הלוואה בתנאים לא טובים, ולמעשה מאחר שאתם שבויים של הבנק, חשוב לנתח ולבדוק את כל האפשרויות הקיימות, לנהל מו"מ אפקטיבי מול הבנק כדי להשיג משכנתא נוספת בתנאים טובים, ורק אז עליכם להחליט כיצד לפעול.
סוגי גרירת משכנתא
בפועל, יש שלושה סוגים עיקריים של גרירת משכנתא:
גרירת משכנתא לדירה החדשה – תהליך זה עשוי להתאים לכם אם רכשתם דירה חדשה ויש לכם משכנתא בתנאים טובים על הדירה הישנה. במצב זה תוכלו לבקש מהבנק לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה שרכשתם כדי לשמור על התנאים הטובים וההלוואה לא תשתנה מבחינת מסלולים, ריביות, תקופת החזר ועוד.
גרירת משכנתא לזכאים – תהליך זה עשוי להתאים לכם אם לקחתם משכנתא בתנאי זכאות דרך משרד הבינוי והשיכון לצורך רכישת דירת מגורים ראשונה ויחידה. במקרה זה יש להתייחס לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון מאחר שהסכום שתוכלו לגרור, כמו גם תנאי המשכנתא לזכאים, עשויים להשתנות, במיוחד אם אתם רוכשים דירה חדשה ביישוב אחר.
גרירת משכנתא לערבות בנקאית/פיקדון בנקאי – תהליך זה עשוי להתאים לכם אם עדיין לא רכשתם דירה חדשה אך יש לכם קונה לדירה הישנה. במקרה זה הבנק יכול להציע גרירה של המשכנתא כנגד ערבות בנקאית או פיקדון בנקאי, ועליכם לזכור כי הפתרון הזמני מחייב אתכם להמשיך לשלם את ההחזרים החודשיים של המשכנתא על הדירה הישנה.
היועצים המקצועיים של פריים משכנתאות ופיננסים ממליצים לכם עוד לפני הנעת התהליך למכירת הדירה הישנה ורכישת הנכס החדש ליזום פגישה בבנק ממנו לקחתם משכנתא. מטרת הפגישה היא לברר מהם הקריטריונים והתנאים לגרירת המשכנתא הקיימת, גם אם עדיין לא רכשתם דירה חדשה.
בתוך כך, ראוי לציין כי אם עדיין לא מכרתם את הדירה הישנה – הנכם מוגבלים בזמן למכור את הדירה הנוכחית כדי לקבל הטבה במס הרכישה. בנוסף לזאת, עליכם לברר בבנק אילו ביטחונות הוא דורש ומכיר בהם, מהן העמלות הקשורות לגרירת משכנתא, אילו הוצאות כרוכות בתהליך זה וכמה זמן זה לוקח.
תהליך גרירת משכנתא בעזרת פריים משכנתאות
תהליך גרירת משכנתא דומה ללקיחת הלוואה רגילה בבנק המסחרי ומבוסס על 6 שלבים עיקריים:
- שליחת בקשה לבנק לגרירת המשכנתא הקיימת. יש לצרף לבקשה מסמכים שונים כגון: הסכם מכר (דירה ישנה), העתק של חוזה הרכישה (דירה חדשה), מסמכי שעבוד וביטחונות על הנכס החדש לפי מדיניות ודרישת הבנק ועוד.
- בדיקה יסודית של הבקשה והמסמכים שהגשתם לבנק.
- קבלת אישור לגרירת המשכנתא על ידי הבנק. אם לקחתם משכנתא לזכאים חשוב לבדוק את התנאים שהבנק מציע מאחר שהם עשויים להשתנות.
- שליחת מסמכים נוספים לפי דרישת הבנק (הערכת שמאי על הדירה החדשה וכו').
- בהתאם לצורך, עליכם לחתום על מסמכי משכנתא נוספת.
- שחרור השעבוד מהדירה הישנה ושעבוד הדירה החדשה לטובת הבנק.
כמה זמן לוקח תהליך גרירת משכנתא?
בדרך כלל תהליך הגרירה של משכנתא אורך כ-30 ימים. במקרים מורכבים התהליך עשוי להימשך מספר חודשים. הזמן הנדרש לגרור את המשכנתא מושפע מגורמים כמו מאפייני העסקה, תושבות, מורכבות העסקה ועוד. אם רכשתם כבר דירה חדשה התהליך יהיה קצר יותר, אך במקרים רבים יש פער בין מועד המכירה וקניית הדירה, לכן התהליך צפוי להיות ממושך יותר.
חשוב לדעת על גרירת משכנתא
לקיחת הלוואה נוספת – ברוב המקרים עליכם לקחת מהבנק משכנתא משלימה, כלומר הלוואה נוספת כדי לשלם עבור הדירה החדשה.
ליווי מקצועי הכרחי – בגלל מורכבות התהליך לגרירת המשכנתא אין לוותר על ייעוץ מקצועי הניתן על ידי יועץ משכנתאות פרטי.
תלויים באישור הבנק – כדי לגרור משכנתא יש לקבל אישור מהבנק ממנו לקחתם את ההלוואה לרכישת הדירה הישנה, ואם אתם זקוקים למשכנתא משלימה תוכלו לקבל אותה רק מאותו הבנק, לכן אתם שבויים של הבנק והוא עשוי להציע הלוואה משלימה בתנאים פחות טובים.
האם משתלם לבצע גרירת משכנתא לנכס אחר?
אם תנאי המשכנתא שלקחתם לרכישת הדירה הישנה אינם טובים, אין טעם לגרור את המשכנתא לנכס חדש. כדאי לשקול את גרירת המשכנתא רק לאחר בדיקת כל האפשרויות העומדות בפניכם, לרבות מיחזור משכנתא, לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר מתנאי המשכנתא על הדירה הישנה, חישוב עמלות פירעון מוקדם וכו'.
כמו כן, חלק מהבנקים למשכנתאות עשויים לדרוש מכם תוספת בשיעור 10-5 אחוזים מההון העצמי המשמש כתנאי לגרירת המשכנתא. אם שווי הדירה החדשה נמוך ממחיר הדירה השנה – הבנק עשוי לסרב לבקשה לגרור משכנתא.
למידע נוסף, לייעוץ מקצועי ולליווי צמוד בתהליך גרירת משכנתא – צרו קשר עוד היום עם המומחים של פריים משכנתאות ופיננסים!
