משכנתא בקבוצת רכישה: האמת שלא כולם מספרים לכם (ושכדאי שתכירו לפני שהופכים לשותפים)
אוקיי, אז שמעתם על קבוצת רכישה.
הקונספט נשמע מדהימה, נכון?
אולי אפילו חלום שמתגשם.
לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי, להיות חלק מפרויקט שאתה שותף לו, אולי לחסוך עלויות קבלן.
זה נשמע פשוט, קליל, ובעיקר… משתלם.
אבל רגע לפני שאתם קופצים למים העמוקים של קבוצת רכישה, יש כמה דברים שחייבים, אבל חייבים, לדעת.
במיוחד כשזה מגיע לעניין הכי קריטי בפרויקט כזה: המימון.
בואו נצלול פנימה, בלי לסבן.
נבין בדיוק איך עובד עולם המשכנתאות בקבוצת רכישה.
נפרק את המורכבות לגורמים פשוטים.
נגלה את האתגרים הנסתרים (כי תמיד יש כאלה).
ואולי הכי חשוב – נבין איך עוברים את כל התהליך הזה בשלום, ואפילו בחיוך.
כי בסוף, המטרה היא להפוך את החלום למציאות בטוחה ויציבה.
בואו נתחיל.
קבוצת רכישה: זה באמת כזה שונה?
אז מה בעצם ההבדל הגדול בין לקנות דירה מקבלן "רגיל" לבין לרכוש אותה במסגרת קבוצת רכישה?
ההבדל הוא פשוט קריטי.
כשאתם קונים דירה מקבלן, אתם בעצם קונים מוצר מוגמר (או כמעט מוגמר) מישות אחת: הקבלן.
יש לו בעלות על הקרקע.
יש לו את כל האישורים.
יש לו את המימון שלו (הון עצמי ואשראי בנקאי לפרויקט).
אתם בעצם נכנסים לתמונה בשלב יחסית מתקדם.
אתם חותמים על הסכם מכר מול הקבלן.
והבנק שלכם נותן לכם משכנתא קלאסית, כנגד רישום הערת אזהרה על הדירה הספציפית שלכם.
אבל בקבוצת רכישה?
הסיפור שונה לחלוטין.
אתם לא קונים דירה ממישהו.
אתם, ביחד עם עוד קבוצה של אנשים, קונים קודם כל את הקרקע.
כן, ביחד.
כל אחד מקבל חלק יחסי בקרקע.
אחר כך, אתם, כקבוצה, שוכרים קבלן (או חברת ניהול) כדי לבנות את הבניין על הקרקע הזו שקניתם.
אתם בעצם הופכים להיות גם ה"קבלנים" וגם ה"רוכשים".
קצת כמו לשכור את עצמך לבנות לעצמך את הבית.
זה אומר שאתם נוטלים על עצמכם הרבה יותר אחריות.
ואתגרים.
במיוחד מבחינה פיננסית.
2 מסלולי מימון עיקריים (ומה זה אומר עליכם)?
בניגוד למשכנתא "רגילה" שבה יש לכם בדרך כלל מסלול מימון אחד, בקבוצת רכישה הסיפור קצת יותר מפותל.
בגדול, יש כאן שני שלבים מרכזיים מבחינה פיננסית, ולפעמים זה מתבטא בשני מסלולי מימון שונים לגמרי:
שלב 1: המימון של הקבוצה – הקרקע והבנייה הראשונית
זוכרים שאמרנו שאתם קונים את הקרקע כקבוצה?
מעולה.
השלב הראשון במימון הוא בעצם מימון הקבוצה כולה.
זה מתחיל ברכישת הקרקע.
רוב הסיכויים שתצטרכו להביא הון עצמי משמעותי בשלב הזה לרכישת הקרקע עצמה.
לפעמים, יש גוף מלווה שמלווה את הקבוצה כולה לרכישת הקרקע והתחלת הבנייה.
הגוף המלווה הזה (שיכול להיות בנק, אבל גם גוף חוץ בנקאי) בודק את הקבוצה כולה.
הוא בודק את החוסן הפיננסי של החברים בה (לפחות חלק מהם).
הוא בודק את היתכנות הפרויקט.
הוא בודק את ההסכמים המשפטיים של הקבוצה.
הוא בעצם נותן אשראי "גדול" שמכסה את העלויות הראשוניות.
הכסף הזה משמש לרכישת הקרקע, לתכנון, לקבלת היתרים, ולהתחלת עבודות הבנייה הראשונות.
איך זה משפיע עליכם?
אתם בעצם ערבים, באופן כזה או אחר, לאשראי הזה.
והתשלומים שלכם בשלב הזה הולכים בדרך כלל ישירות לחשבון נאמנות שממנו משולמות ההוצאות של הפרויקט המשותף.
זה לא תמיד מרגיש כמו "משכנתא" במובן הקלאסי, אבל זה בהחלט חלק מהמסע הפיננסי.
שלב 2: המימון האישי – המשכנתא שלכם
באיזשהו שלב, בדרך כלל אחרי שהבניין מתחיל לקרום עור וגידים (ולפעמים כבר אחרי שהקרקע נרכשה), מגיע השלב שבו אתם, כפרטים, צריכים לגייס את עיקר המימון שלכם.
זה השלב שבו אתם לוקחים את ה"משכנתא" במובן שרובנו מכירים.
המשכנתא הזו מיועדת לכסות את החלק שלכם בעלויות הבנייה.
אתם בעצם "מחליפים" את האשראי הראשוני שניתן לקבוצה.
הבנק (או גוף מימון אחר) בודק עכשיו אתכם באופן אישי.
הוא בודק את היכולת הפיננסית שלכם: הכנסות, הוצאות, יציבות תעסוקתית, התחייבויות קיימות.
הוא בודק את הנכס שאתם אמורים לקבל – הדירה בבניין שייבנה.
ופה מתחילים האתגרים המיוחדים.
למה?
כי הבנק נותן משכנתא על נכס שעדיין לא ממש קיים במלואו.
הוא נותן משכנתא כנגד בטוחות שונות, שיכולות לכלול בטוחות על חלקכם בקרקע, על הזכויות שלכם בפרויקט, ולפעמים גם בטוחות נוספות (כמו ערבויות אישיות או בטוחות אחרות).
תהליך האישור מורכב יותר.
הדרישות מהבנק יכולות להיות שונות.
וגם תהליך קבלת הכסף (ה"דיסבורסמנט") שונה לגמרי ממשכנתא רגילה.
המסע המאתגר לבנק: 3 דברים שהבנק רוצה לראות (ואולי לא ציפיתם להם)
כשאתם מגיעים לבנק כדי לקחת משכנתא לדירה בקבוצת רכישה, הבנק מסתכל עליכם, אבל גם על הפרויקט.
הוא לא רק בודק אתכם כלווים.
הוא בודק את "בריאות" הפרויקט כולו.
מה חשוב לו לראות?
1. ההסכמים המשפטיים: מי חתום על מה ועם מי?
במשכנתא רגילה, מספיק הסכם המכר.
במשכנתא לקבוצת רכישה, הבנק ידרוש לראות ולאשר שורה ארוכה של מסמכים משפטיים.
זה מתחיל בהסכם המייסדים של הקבוצה.
הסכם לרכישת הקרקע.
הסכם עם הקבלן המבצע.
הסכם עם חברת הניהול (אם יש).
ועוד ועוד.
הבנק רוצה לוודא שהמסגרת המשפטית של הקבוצה יציבה ושקופה.
שהזכויות שלכם מוגנות ככל האפשר במסגרת המורכבות הזו.
שההסכמים מול הגורמים השונים בפרויקט ברורים ומחייבים.
זה שלב בירוקרטי לא פשוט, ודורש בדיקה קפדנית.
2. הבטוחות: מה מבטיח לבנק שהוא יקבל את הכסף בחזרה?
כשקונים דירה מקבלן, הבטוחה העיקרית היא הערת אזהרה על הדירה הספציפית שקניתם.
בקבוצת רכישה, המצב מסובך יותר.
עד שהבניין בנוי והדירה "שלכם" מקבלת צורה מוגדרת, הבטוחות לבנק יכולות להיות שונות.
הבנק יכול לדרוש לשעבד את חלקכם היחסי בקרקע.
לשעבד את הזכויות שלכם במסגרת הסכם הקבוצה וההסכמים מול הקבלן.
לפעמים, יידרשו גם ערבויות אישיות של חברי הקבוצה או בטוחות נוספות.
גם כאן, יש ניואנסים רבים.
הבנק בוחן את מכלול הבטוחות שהוא מקבל ביחס לסיכון שהוא לוקח.
חשוב להבין בדיוק אילו בטוחות אתם נותנים ומתי.
3. הפרויקט עצמו: מה מצבו, מי בונה, ומה הסיכוי שיסתיים?
הבנק לא מסתכל רק עליכם.
הוא עושה בדיקה יסודית גם לפרויקט.
הוא בודק את ההיתרים שיש.
הוא בודק את הקבלן המבצע: הניסיון שלו, החוסן הפיננסי שלו, הפרויקטים הקודמים שבנה.
הוא בודק את חברת הניהול (אם יש כזו) – הרקע והיכולות שלה.
הוא בודק את התקציב של הפרויקט.
הוא בעצם מעריך את הסיכויים שהפרויקט יסתיים בזמן ובתקציב המתוכנן.
אם יש סימני שאלה לגבי אחד מהגורמים האלה, הבנק עשוי לסרב לתת משכנתא.
או לדרוש תנאים מחמירים יותר.
כי הסיכון של הבנק קשור ישירות לסיכון שהפרויקט כולו לא יצליח.
פיזור הכספים: למה אתם לא מקבלים את כל הכסף בבת אחת?
במשכנתא רגילה לקניית דירה יד שנייה, מקבלים את הכסף בדרך כלל בתשלום אחד או שניים, קרוב למועד הכניסה לדירה.
בניית בית מקבלן חדש, הכסף משולם בשלבים, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
בקבוצת רכישה, המנגנון יכול להיות אפילו מורכב יותר.
הכסף מהמשכנתא שלכם (המימון האישי) משולם גם הוא בשלבים.
אבל הוא לא משולם בהכרח ישירות לכם.
הוא בדרך כלל משולם לחשבון נאמנות או לחשבון הפרויקט המשותף.
משם, הכסף מועבר לקבלן המבצע בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ולפי אבני דרך שנקבעו מראש.
יש פה מנגנון של פיקוח.
הבנק רוצה לוודא שהכסף שלו הולך לבנייה בפועל.
זה דורש מעקב צמוד אחרי קצב ההתקדמות.
זה דורש לפעמים דו"חות פיקוח.
וזה אומר שאתם צריכים לתאם את קבלת הכסף מהבנק שלכם עם התשלומים שאתם חייבים לקבוצה או לקבלן המבצע.
זה יכול להיות בלאגן לא קטן אם לא מנהלים את זה נכון.
4 סיכונים נפוצים (וטיפים איך לצמצם אותם)
קבוצת רכישה יכולה להיות משתלמת, אבל היא טומנת בחובה גם סיכונים.
במיוחד מבחינה פיננסית ומשכנתא.
הנה כמה מהם:
1. עלויות לא צפויות: כשהתקציב המקורי פוגש את המציאות
אחד הסיכונים הגדולים בקבוצת רכישה הוא חריגות תקציב.
התקציב הראשוני של הפרויקט הוא הערכה.
בנייה בפועל יכולה להיות יקרה יותר בגלל עליות מחירים של חומרים, שינויים בתקנות, תקלות בלתי צפויות וכו'.
כשזה קורה, הקבוצה כולה נדרשת לגייס כסף נוסף.
וזה יכול להיות משמעותי.
איך לצמצם?
- ודאו שהתקציב הראשוני ריאלי ומנופח מספיק כדי לכלול מקדם ביטחון משמעותי.
- בדקו היטב את החוזה מול הקבלן – האם יש בו סעיפים שמגבילים את חריגות המחיר?
- היו מוכנים נפשית ופיננסית לאפשרות שתצטרכו לשלם יותר מהתכנון המקורי.
2. עיכובים בפרויקט: כשהזמן שווה כסף (והרבה ריבית)
פרויקטים של קבוצות רכישה נוטים להתעכב יותר מפרויקטים של קבלנים גדולים ויציבים.
למה?
כי יש הרבה יותר גורמים שצריכים לתאם ביניהם: הקבוצה עצמה, חברת הניהול, הקבלן, הבנק, הרשויות.
כל עיכוב בבנייה משפיע ישירות על לוח התשלומים שלכם.
אם כבר התחלתם למשוך כסף מהמשכנתא שלכם, אתם משלמים ריבית על הכסף הזה.
עיכוב ארוך יכול לגרור עלויות ריבית נוספות משמעותיות.
איך לצמצם?
- בחרו קבוצת רכישה עם הנהלה או חברת ניהול מנוסה ובעלת רקורד מוכח.
- בדקו את לוחות הזמנים המוצעים – האם הם ריאליים?
- הבינו את מנגנוני הפיקוח על הקבלן ואת הסנקציות על עיכובים.
3. קשיים בקבלת משכנתא: כשהבנק אומר "לא" ברגע האמת
העובדה שהצטרפתם לקבוצת רכישה וקיבלתם אישור עקרוני (אם בכלל היה כזה) להצטרפות, לא מבטיחה שתקבלו משכנתא מהבנק מאוחר יותר.
הבנק יבחן אתכם שוב כשתגיעו לבקש את המימון האישי המשמעותי.
אם המצב הפיננסי שלכם השתנה (איבוד עבודה, לקיחת הלוואות נוספות, וכו') או אם הבנק לא מרוצה מהתקדמות הפרויקט או מהבטוחות, הוא עלול לסרב לתת לכם משכנתא.
איך לצמצם?
- בצעו בדיקת יכולת החזר משכנתא מקיפה עם גורם מקצועי *לפני* ההצטרפות לקבוצה.
- שמרו על יציבות פיננסית ככל הניתן במהלך תקופת הבנייה.
- ודאו שיש מנגנון יציאה מסודר מהקבוצה למקרה שלא תקבלו מימון (למרות שזה לרוב מורכב מאוד).
4. סיכונים משפטיים: כשהאותיות הקטנות הופכות לגדולות וכואבות
ההסכמים המשפטיים בקבוצת רכישה מורכבים הרבה יותר.
היחסים בין חברי הקבוצה, בין הקבוצה לחברת הניהול, בין הקבוצה לקבלן, ובין הקבוצה לגוף המממן הראשוני – כל אלה מעוגנים בהסכמים.
אם יש מחלוקות, או אם מישהו לא עומד בהתחייבויותיו, זה יכול להשפיע על כל הקבוצה.
איך לצמצם?
- שכרו עורך דין מומחה בתחום קבוצות הרכישה שייצג אך ורק אתכם (ולא את הקבוצה כולה!).
- קראו כל מסמך משפטי בעיון רב.
- הבינו את מנגנוני קבלת ההחלטות בקבוצה ופתרון מחלוקות.
5 שאלות ותשובות קצרות
ש: האם אפשר לקחת משכנתא מכל בנק לקבוצת רכישה?
ת: לא בהכרח. לא כל הבנקים מתמחים או מוכנים לממן קבוצות רכישה. לכל בנק יש דרישות שונות. מומלץ לפנות לבנקים שיש להם ניסיון בתחום זה.
ש: מתי הכי כדאי להתחיל לדבר עם הבנק על משכנתא לקבוצת רכישה?
ת: עדיף כמה שיותר מוקדם! גם בשלב ההצטרפות לקבוצה כדאי לקבל הערכה לגבי יכולת המימון שלכם. את הגשת הבקשה הרשמית למשכנתא מבצעים בדרך כלל בשלב שהפרויקט מתקדם ומתחילים לגייס את המימון האישי.
ש: האם יש הבדל בריביות המשכנתא בין קבוצת רכישה לקנייה רגילה?
ת: הריביות מושפעות מגורמים רבים, ביניהם הסיכון שנתפס על ידי הבנק. מכיוון שמשכנתא לקבוצת רכישה נתפסת לעיתים כמורכבת יותר או כרוכה בסיכון גבוה יותר (בשל תלות בהתקדמות הפרויקט), ייתכן שהריביות יהיו שונות, ולעיתים גבוהות יותר, ממשכנתא על דירה קיימת. עם זאת, זה לא כלל אצבע ותלוי מאוד בפרויקט הספציפי ובלווים.
ש: מה קורה אם אני לא מצליח לקבל משכנתא מהבנק בשלב המימון האישי?
ת: זהו אחד הסיכונים המרכזיים. אם אין מנגנון יציאה מסודר בהסכם הקבוצה, אתם עלולים למצוא את עצמכם מחויבים לתשלומים לקבוצה ללא יכולת לגייס את הכסף הנדרש. חשוב לוודא מראש מה קורה במקרה כזה.
ש: האם צריך לשכור יועץ משכנתאות שמתמחה בקבוצות רכישה?
ת: בהחלט מומלץ. המורכבות הייחודית של מימון קבוצת רכישה דורשת ידע וניסיון ספציפיים. יועץ כזה יכול לעזור לכם להבין את התהליך, לבדוק את ההיתכנות הפיננסית שלכם, להתמודד עם דרישות הבנק ולהשיג תנאים אופטימליים בתוך המגבלות הקיימות.
כשהדרך מורכבת: למה לא כדאי ללכת לאיבוד לבד?
קבוצת רכישה היא לא עסק ל"עשה זאת בעצמך".
בטח לא כשזה מגיע למימון.
המסע הפיננסי בקבוצת רכישה מורכב, ארוך, ומלא בנקודות שדורשות תשומת לב מיוחדת.
הבנה עמוקה של ההסכמים.
יכולת לתמרן מול הבנקים השונים.
ראייה רחבה של כל הסיכונים האפשריים.
והכי חשוב – תכנון פיננסי מדויק שמתאים ללוח התשלומים המשתנה של הפרויקט.
לנסות לנווט לבד בשטח הזה זה כמו לנסות לבנות את הבניין לבד, בלי מהנדס, בלי קבלן ובלי פועלים מנוסים.
זה אפשרי תיאורטית.
אבל הסיכון שהתוצאה הסופית לא תהיה יציבה, או שזה ייקח לכם הרבה יותר זמן וכסף ממה שחשבתם, הוא עצום.
אז נכון, קבוצת רכישה יכולה להיות דרך מצוינת להגיע לדירה.
אבל רק אם עושים את זה נכון.
עם העיניים פקוחות.
ועם הליווי המקצועי הנכון.
כי בסוף, המטרה היא שיהיה לכם בית.
לא כאב ראש ענק, או חור ענק בכיס.
ההשקעה בליווי מקצועי שמתמחה בתחום יכולה בהחלט לתרום לשקט הנפשי.
ולאפשר לכם לעבור את התהליך המורכב הזה בצורה חלקה יותר.
ואפילו לחסוך עלויות מימון מיותרות שעלולות להצטבר בגלל ניהול לא נכון או חוסר הבנה.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
