תמהיל משכנתא 1.5 מיליון

שנת 2022 נפתחה בסערה לא קטנה בשווקים, ובמהלך המחצית הראשונה הציבור בישראל לקח משכנתאות חדשות בהיקף עצום של כ-69 מיליארד ₪, כלומר עלייה של 33% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2021. במקביל, למרות ההאטה הכלכלית בארץ ובעיקר ברחבי העולם, שוק הדיור המקומי ממשיך להתייקר, והחלום על רכישת דירת מגורים הולך ומתרחק מקהלים שונים בציבור. כתוצאה מהעלייה המתמדת במחירי הנדל"ן למגורים בישראל, רבים נאלצים להגדיל משמעותית את אחוזי המימון במשכנתא, וכיום נטילת משכנתא בסכום של 1.5 מיליון ₪ הפכה לבקשה פופולרית בקרב הלווים.

על פי הערכות הבנקים יש צפי כי היקף הבקשות לנטילת משכנתאות חדשות יואט בחודשים הקרובים, והסיבה לטענה זו היא העלאת הריבית על ידי בנק ישראל והשינויים במדד המחירים לצרכן. יש לציין כי העלאות הריבית בחודשים האחרונים במהלך שנת 2022, כמו גם האינפלציה במשק, משפיעה ישירות על לוקחי המשכנתאות, לכן יותר מתמיד מומלץ ללווים לפנות ליועצי משכנתא מנוסים ויעילים, וחשוב לבנות תמהיל מותאם אישית ולמזער סיכונים.

מה חשוב לדעת על משכנתא בסכום של 1.5 מיליון ₪?

בתחום המשכנתאות אין עדיין האטה, לעומת ההאטה הברורה בשווקים ובענפים אחרים. הציבור בישראל ממשיך לרכוש דירות במרץ, וכולם חוששים מעליית מחירי הנדל"ן לכן רוב הלווים אינם ממתינים בצד כדי לבדוק האם הממשלה תפעל בשוק כדי להביא לירידת מחירים.

בנק ישראל מנסה לצנן את שוק הדיור, אך גם העלאת הריבית במשק אינה משפיעה עדיין על שוק המשכנתאות, למרות שידוע כי השוק מגיב כמעט תמיד באיחור להעלאת הריביות. מגמת העלייה בריבית במשק הישראלי אינה מבשרת טובות לנוטלי המשכנתאות החדשות וגם למי שלקח משכנתא בשנים האחרונות. על פי הערכות המומחים העלייה בריבית צפויה להשפיע על כ-74% מלוקחי המשכנתא, ויחד עם ההשפעה של מדד המחירים לצרכן, הצפי הוא שההחזר החודשי של רוב לוקחי המשכנתאות יעלה בצורה משמעותית.

לפי נתוני בנק ישראל, רק רבע מתיקי המשכנתאות הם במסלולים קבועים ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן, כלומר מסלולים שאינם מושפעים מהשינויים בריבית ובמדד. כפועל יוצא מכך, רוב נוטלי המשכנתא חשופים לשינויים בריבית ובמדד, לכן ההחזר החודשי שלהם צפוי לעלות ולהשפיע על ההכנסה הפנויה של משקי הבית.

כמו כן, חשוב לזכור כי בשנים האחרונות חלה עלייה מחירים חדה בשוק הנדל"ן למגורים, זו הסיבה העיקרית מדוע הרוכשים נאלצים להגדיל את אחוזי המימון ולהתחייב למשכנתא גבוהה יותר. אם עד לפני שלוש שנים המשכנתא הממוצעת הייתה בסכום של 750,000 ₪, בשנת 2021 סכום המשכנתא הממוצעת הגיע כבר לכמעט מיליון ₪, ובשנת 2022 יש לא מעט בקשות למשכנתא בהיקף של 1.5 מיליון ₪.

היקף המשכנתאות במינוף גבוה ממשיך לעלות לכן רמת הסיכון אצל משקי הבית שלוקחים משכנתא עולה גם היא. כיום, מימון של יותר מ-60% משווי הנכס הגיע כבר להיקף של 47% מסך המשכנתאות הנלקחות על ידי משקי הבית.

עליית הריבית ונתוני האינפלציה, כל אלו ועוד משפיעים ישירות על ההחזר החודשי של לוקחי המשכנתאות. בשנת 2022 ההחזר החודשי עומד על 44% מההכנסה החודשית של לקוח ממוצע, זו עלייה חדה המשקפת את הנעשה בשוק המשכנתאות, ובנק ישראל מנסה לפעול בדרכים שונות כדי להפחית את הסיכון למשקי הבית ולבנקים.

לכן, כאשר בונים תמהיל משכנתא 1.5 מיליון, יש להתייחס נכון לשינויים בריבית ובמדד, כמו גם לעליית מחירי הנדל"ן. משכנתא בסך 1.5 מיליון ₪ היא הלוואה ארוכת טווח בעלת סיכון מוגבר ללווה, ומומלץ שלא לוותר על ייעוץ מקצועי הכולל תכנון פיננסי מותאם אישית ובחירה נכונה ומדויקת של מסלולי המשכנתא (תמהיל).

המומחים של פריים משכנתאות ופיננסים מציגים בפניכם מספר תמהילי משכנתא בסך 1.5 מיליון ₪. חשוב לציין כי כל התמהילים המוצגים במדריך זה נועדו לצורכי למידה, עיון והעמקת הידע בקרב הלווים, ואין לראותם כתחליף לייעוץ משכנתאות על ידי גורם מקצועי ומנוסה.

תמהיל קלאסי המחולק בצורה שווה בין שלושה מסלולים לתקופה מקסימלית של 30 שנה

תמהיל בסיסי עם חלוקה שווה בין שלושה מסלולים נפוצים בשוק המשכנתאות, עם פריסה מקסימלית לתקופה של 30 שנה. תמהיל זה מאפשר ללווים לפזר באופן שווה את הסיכון בין מסלולי המשכנתא השונים. ההחזר החודשי לפי תמהיל זה הוא 6,656 ₪.

בתמהיל בסיסי וקלאסי מסוג זה בחרנו לשלב שלושה מסלולי משכנתא – פריים, קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה למדד) ומסלול בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן.

מסלול פריים – המסלול הנפוץ היה הכוכב של לוקחי המשכנתא במשך שנים רבות, וגם היום, למרות עליית הריבית, מסלול זה עדיין אטרקטיבי לרבים מהלווים. כידוע, בנק ישראל ביטל את מגבלת השילש שחלה על מסלול זה, לכן יש אפשרות לקחת עד שני שליש מהמשכנתא במסלול פריים. יחד עם זאת, העלייה בריבית במשק משפיעה על מסלול זה המבוסס על ריבית משתנה, וככל שהריבית מתייקרת כך תשלומי ההחזר החודשיים מתייקרים גם הם, ורמת הסיכון ללווה עולה.

למסלול פריים יש יתרונות משמעותיים לכן הוא פופולרי ונפוץ בקרב הלווים. היתרונות המרכזיים של שילוב מסלול זה בתמהיל משכנתא 1.5 מיליון הם:

• מסלול פריים אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.
• אפשרות לפירעון מוקדם ללא עמלת היוון וקנסות יקרים.
• ניתן למחזר בקלות מסלול פריים, יתרון חשוב מאחר ורוב הלווים ממחזרים את המשכנתא בשלב מסוים לחיי ההלוואה.
• הריבית במסלול פריים עדיין אטרקטיבית כאשר משווים את הריבית במסלולי משכנתא אחרים.

למסלול פריים יש גם חסרונות שחשוב לדעת עליהם, החסרונות המרכזיים הם:

• הבנקים למשכנתאות הגדילו את המרווח מהפריים לאור הסרת מגבלת השליש על ידי בנק ישראל.
• הריבית במשק החלה להתייקר וככל הנראה יהיו עוד עליות בתקופה האחרונה, העלייה בריבית משפיעה מיד על ההחזר החודשי ומייקרת אותו.

בתמהיל הבסיסי בחרנו לשלב גם מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), מסלול זה הפך לפופולרי בשנים האחרונות בגלל הריבית הקבועה ללא הצמדה למדד. בחירת מסלול זה מפחיתה את הסיכון ללוקחי המשכנתאות. המומחים של פריים ממליצים לבחור במסלול קל"צ בגלל היתרונות הבאים:

• מסלול ברמת סיכון נמוכה יחסית.
• ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה עקב שינויים בריבית או במדד המחירים לצרכן.
• יציבות לכל אורך חיי ההלוואה.

יחד עם זאת, יש למסלול קל"צ גם חסרונות מאחר והריבית במסלול זה יחסית גבוהה כאשר משווים את הריבית במסלולי משכנתא אחרים. בנוסף, אם מעוניינים למחזר את המשכנתא או לפרוע מסלול קל"צ יש עמלת פירעון גבוהה.

מסלול ר"מ (ריבית משתנה) נחשב למסלול משכנתא גמיש והריבית שלו אטרקטיבית לרבים מהלווים. כאשר הריבית במשק עולה המסלול עשוי להיות פחות אטרקטיבי, אך יש לו כמה יתרונות לכן רבים מוסיפים אותו לתמהיל משכנתא 1.5 מיליון ₪. היתרונות המרכזים של מסלול בריבית משתנה אחת לחמש שנים:

• ריבית עדיין אטרקטיבית.
• נקודת יציאה אחת לחמש שנים.
• פירעון קל המאפשר למחזר את המסלול או לפרוע אותו, כאשר עמלת הפירעון המוקדם נמוכה.

החסרונות של מסלול בריבית משתנה אחת לחמש שנים הם הקרן שצמודה למדד, ובדרך כלל בנקודת היציאה הריבית גבוהה יותר, לכן יש להתייחס נכון לתחזית הנוגעת לשינויי הריבית במשק.

תמהיל המחולק בצורה שווה בין מסלול הפריים והקל"צ , לפריסה מקסימלית של 30 שנה

בתמהיל זה בחרנו חלוקה שווה בין שני מסלולים – פריים וקל"צ. בעזרת מחשבון ניתן לראות כי ההחזר החודשי הצפוי הוא 8,169 ₪, התמהיל מפזר את הסיכונים בין 2 מסלולים ומונע חשיפה למדד המחירים לצרכן.

תמהיל שלישים המחולק בצורה שווה לפריסה של 20 שנה

תמהיל המחולק לשלושה מסלולים כדי לפזר סיכונים באופן שווה, וניתן לקצר את משך ההלוואה. ההחזר החודשי לפי התמהיל עומד על 8,470 ₪, ותקופת המשכנתא היא 20 שנה בלבד.

תמהיל המחולק בצורה שווה בין מסלול הפריים והקל"צ לפריסה של 20 שנה

התמהיל כולל שני מסלולים, ההחזר החודשי הצפוי הוא 9,027 ₪, ותמהיל זה מפזר את הסיכונים ומונע חשיפה למדד.

כיצד פריים משכנתא יכולים לעזור לנו בבניית תמהיל אופטימלי?

יועצי המשכנתא של פריים מתמחים בייעוץ פיננסי ובבניית תמהיל משכנתא מותאם אישית. בעזרת היועצים המנוסים ניתן לבנות תמהיל משכנתא 1.5 מיליון ₪ בהתאמה ליכולת ההחזר ולאחר תכנון פיננסי והתייחסות לשינויים בריבית ובמדד. לאחר בניית התמהיל היועצים עורכים מכרז בין הבנקים כדי להשיג משכנתא אופטימלית ואנחנו יכולים להפחית סיכונים ולסייע לכם לחסוך הרבה מאוד כסף.