רבים מרוכשי הדירות החדשות מקבלן או דירות יד 2 מתמקדים רק במחיר הנכס, זו טעות נפוצה מאחר ולסכום הדירה אותו משלמים בפועל יש להוסיף לא מעט עלויות נוספות. לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא מבנק זה או אחר, יש להוסיף לעלות רכישת הנכס עלויות נלוות נוספות כמו שכר טרחה לעורך דין, שמאי, תיווך, בדיקת בדק בית בהתאם לצורך, עמלת פתיחת תיק משכנתא ועוד.
לכן, יש להיערך נכון לקראת לקיחת המשכנתא מהבנק או מגוף פיננסי רלוונטי אחר, וחשוב לשקלל במחיר הדירה את כל ההוצאות הנלוות ללקיחת ההלוואה. אם קיבלתם אישור עקרוני מהבנק למעשה אתם מגיעים לשלב המכונה טופס טיולים, ויש לכם זמן קצוב להשלים מספר משימות הכרחיות על מנת להשלים את תהליך לקיחת המשכנתא מהבנק, וכדי לשמור על תנאי הריבית והמסלולים שבחרתם בתמהיל ההלוואה בשלב האישור העקרוני.
אילו עלויות נוספות מתווספות למשכנתא?
בשלב של פתיחת תיק משכנתא, לאחר קבלת אישור עקרוני להלוואה, רבים מרוכשי הדירות מופתעים לגלות שיש עוד הוצאות כספיות שעליהם לממן, ובנוסף יש להם זמן קצוב לבצע משימות נוספות, כולן כרוכות בעלויות נוספות המתווספות למשכנתא. העלויות הנלוות למשכנתא הן:
- עמלת פתיחת תיק משכנתא בסך 0.25% מסכום ההלוואה, כאשר סכום העמלה לא יפחת מ-500 ₪.
- שירות שמאות לצורך הערכת שווי הנכס.
- עמלת רישום בטאבו.
- רישום המשכנתא במאגר המנוהל על ידי רשם המשכונות.
- עלות ייפוי כוח נוטריוני.
- שירות עורך דין נדל"ן (הצהרה מאומתת).
- תשלום עבור שירותי תיווך, בהתאם למקרה.
- ביטוח משכנתא.
הכירו את שלב המשימות והעלויות הנלוות למשכנתא
עמלה לפתיחת תיק משכנתא – לאחר קבלת האישור העקרוני יש לפתוח תיק משכנתא בבנק ממנו מחליטים לקחת את ההלוואה לרכישת הדירה. כל משכנתא מחייבת פתיחת תיק, לכן כדאי לדעת כי עלות פתיחת תיק משכנתא עומדת על רבע אחוז, כלומר 0.25%, מסכום ההלוואה שהבנק אישר ללווה, והכלל הוא שהעמלה לא תפחת מסכום של 500 ₪. אם אתם לוקחים משכנתא בגובה 500,000 ₪, עמלת פתיחת התיק תהיה 0.25% מסכום ההלוואה, כלומר עמלה בגובה 1,250 ₪.
חשוב לציין כי הבנקים קובעים גם תקרה לעמלת פתיחת תיק משכנתא, בדרך כלל התקרה היא בגובה של 6,000 ₪. בנוסף, חשוב לדעת כי גובה העמלה נתון למשא ומתן מול הבנק, מומלץ לנסות ולהתמקח מול נציגי הבנק כדי להוזיל את העמלה כמה שניתן ולחסוך עלויות.
ייפוי כוח נוטריוני – אחת המשימות שהבנק למשכנתאות ידרוש מכם בשלב טופס הטיולים היא להביא ייפוי כוח נוטריוני. ייפוי כוח נוטריוני נדרש עבור הבנק כדי להבטיח רישום של הנכס והמשכנתא לטובת הבנק. העלות של שירות נוטריון היא אחידה וקבועה בתקנות הנוטריונים.
עמלת רישום בטאבו – לפני קבלת המשכנתא מהבנק עליכם להוציא נסח טאבו (או שטר משכנתא), הכולל הערת אזהרה לטובתכם וכמובן לטובת הבנק. הרישום בטאבו נועד להסדיר ולהבטיח את זכויות הבנק בנכס כל זמן שאתם משלמים את תשלומי ההחזר של המשכנתא. יש להציג בפני הבנק נסח טאבו מקורי עם הערת האזהרה על שמו, יש לשלם אגרה כדי להפיק נסח טאבו מקורי לאחר הרישום.
שירותי שמאות – כדי לקבל את המשכנתא מהבנק עליכם למסור לו הערכה של שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין. יש לבחור שמאי מטעם הבנק אלא אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן בפרויקט המלווה על יד גוף פיננסי. הערכת השמאי נחוצה לבנק כדי לבדוק האם המימון שאתם מבקשים אינו חורג משיעור המימון שנקבע ברגולציה ובהתאם למימון שנקבע באישור העקרוני. מחיר שירותי השמאי נע בדרך כלל בין 500 ל-900 ₪ עבור שמאות לנכסים בשווי נמוך מ-4 מיליון ₪.
רשם המשכונות – הבנק דורש מהלווים להמציא אישור הנקרא עיון מרשם המשכונות על שם מוכר הנכס, וזאת כדי לוודא כי הדירה אינה משועבדת לגורם אחר. אגרת הרישום אצל רשם המשכונות, גוף היושב במשרד המשפטים ותפקידו לנהל מאגר של שעבודי זכויות חוזיות, היא כ-300 ₪.
הצהרה בפני עו"ד שאין לכם דירה נוספת – בנק ישראל מגביל את הבנקים למשכנתאות, הבנקים לא רשאים להציע מימון מעל 50% ללווים בעלי דירת מגורים. לכן, יש להציג בפני הבנק הצהרה מאומתת על ידי עורך דין על כך שאין בבעלותכם נכס נוסף, מלבד הדירה שברצונכם לקנות. אם יש בבעלותכם דירה נוספת וטרם מכרתם אותה, עליכם להביא לבנק הצהרה על כוונתכם למכור את הדירה הנוכחית תוך תקופה של 24 חודשים. שירות זה אינו יקר ולרוב אם מקבלים ליווי צמוד של עורך דין הוא לא יגבה תשלום על ההצהרה, אחרת העלות תהיה כמה עשרות שקלים.
ביטוח משכנתא – אחד התנאים שהבנקים למשכנתאות מציבים בשלב טופס הטיולים הוא רכישת ביטוח משכנתא טרם קבלת הכסף. ביטוח משכנתא מורכב מביטוח מבנה ומביטוח חיים. הביטוח נועד להבטיח את הבנק וגם אתכם מפני אירועים שונים העלולים לקרות לכם או לדירה במהלך תשלומי החזר המשכנתא. יש לרכוש ביטוח משכנתא טרם קבלת הכסף וחשוב לערוך סקר שוק כדי לבחור הצעה משתלמת.
כדי להבין אילו עלויות נוספות מצפות לכם בשלב פתיחת תיק משכנתא הכנו עבורכם טבלה מסודרת:
| סכום המשכנתא | עמלת פתיחת תיק | סכום המשכנתא |
|---|---|---|
| 4,000,000 ₪ | 10,000 | 4,000,000 |
| 3,900,000 ₪ | 9,750 | 3,900,000 |
| … | … | … |
| 2,400,000 ₪ | 6,000 | 2,400,000 |
| 2,300,000 ₪ | 5,750 | 2,300,000 |
| … | … | … |
| 1,200,000 ₪ | 3,000 | 1,200,000 |
| 1,100,000 ₪ | 2,750 | 1,100,000 |
| 1,000,000 ₪ | 2,500 | 1,000,000 |
| 900,000 ₪ | 2,250 | 900,000 |
| 800,000 ₪ | 2,000 | 800,000 |
| 700,000 ₪ | 1,750 | 700,000 |
| 600,000 ₪ | 1,500 | 600,000 |
| 500,000 ₪ | 1,250 | 500,000 |
| 400,000 ₪ | 1,000 | 400,000 |
| 300,000 ₪ | 750 | 300,000 |
| עד 200,000 ₪ | 500 |
דמי פתיחת תיק – סוגי בנקים
| מינימום | מקסימום | |
|---|---|---|
| בינלאומי | 500 | 10,000 |
| דיסקונט | 500 | 5000 |
| לאומי | 500 | 10,000 |
| פועלים | ||
| מזרחי | 500 | 50,000 |
איך אפשר לחסוך בעלויות?
ניתן לחסוך בעלויות הנלוות כאשר פותחים תיק משכנתא בבנק זה או אחר. כפי שציינו קודם, עלות פתיחת התיק משתנה בין הבנקים, ולרוב הבנקים דורשים עמלה בגובה 0.25% מסכום ההלוואה, ומינימום של 500 ₪. ניתן להתמקח על גובה העמלה ולהפחית אותה, וחשוב לזכור כי יש תקרה המשתנה בין הבנקים, לכן כדאי להשוות את גובה העמלה כאשר משווים הצעות למשכנתא מבנקים שונים.
אם בחרתם עורך דין המלווה אתכם לכל אורך העסקה, תוכלו לקבל ממנו תצהיר על כך שאין לכם דירה נוספת בבעלותכם ללא עלות, ואם אין לכם עורך דין כדאי להתמקח על עלות השירות שלא צריך להיות מתומחר מעל 100 ₪.
את השמאי עליכם לבחור מתוך רשימה של שמאים שיש להם הסדר עם הבנק למשכנתאות, יחד עם זאת כדאי להשוות מחירים ולבדוק האם שמאי פרטי מטעמכם יבצע את הערכת השווי של הנכס בעלות זולה יותר.
בנוסף, כדאי להוציא נסח טאבו באמצעות האינטרנט ולשלם את האגרה בשרת התשלומים הממשלתי בעלות מופחתת.
כדי לחסוך בעלויות הנלוות לפתיחת התיק מומלץ לקבל ליווי צמוד של יועץ משכנתאות מחברת פריים משכנתאות, היועצים שלנו מכירים את מדיניות הבנקים וההוצאות הנלוות השונות, ובעזרתם ניתן לחסוך עלויות. אנחנו לפעמים מצליחים להשיג ללקוחות עד 50 אחוז הנחה בדמי פתיחת תיק, בעיקר בבנק הפועלים ולאומי
