מתי לקחת משכנתא

בשעה טובה ולאחר חיפושים ומאמצים רבים, מצאתם את הנכס בו אתם חפצים, וכעת הגיעה השעה להתחיל ולפעול בנושא החשוב שנקרא משכנתא. לרוב האנשים, משכנתא היא העסקה הפיננסית הגדולה בחייהם. הפרש של חצי אחוז שווה עשרות אלפי שקלים.

לכן, אחת השאלות החשובות ביותר לפני נטילת משכנתא, שאלה שלעיתים לא נשאלת אך היא מאוד חשובה ומאוד משפיעה היא:
"האם יש זמן נכון יותר? תקופה מיוחדת בשנה? או מועד כזה או אחר בו מומלץ לקחת משכנתא? "
והתשובה היא בהחלט: "כן"
אחרי שניהלנו אלפי תהליכים לגיוס משכנתאות, מצאנו שהתקופה הזאת היא סוף שנה., החודשים נובמבר ודצמבר בסוף כל שנה מאופיינים בבנקים למשכנתאות כתקופה בה הבנקים יפחיתו את הריביות ויתאמצו מעל ומעבר על מנת שאת המשכנתא ניקח באחד מהסניפים שלהם, והדגש הוא על סניף מסוים. (המצב משתנה מסניף לסניף)

עולה השאלה: למה זה ברמת הסניף? הרי הסניפים הם של אותו הבנק, האם ייתכן מצב בו סניף אחד של בנק הפועלים יכול לתת לי הצעה טובה יותר מסניף אחר של בנק הפועלים?

 התשובה היא 'כן'!!!     

הסיבה לכך הינה שכל סניף מהווה יחידת רווח/ הפסד עצמאית, לכל אחד מהסניפים יש יעדים עסקיים הכוללים גם היקף פעילות המשכנתאות, לכל מרחב יש יעדים כנ"ל. (מרחב הוא מנהלת אזורית של מספר סניפים).

ומה הם יעדים ?

מקור ההכנסה העיקרי של הבנקים מגיע ממכירת כסף שממנה גובה הכסף עמלות וריבית. אחד המוצרים הרווחיים ביותר עבורם הוא  "משכנתאות" במסגרתן המכירה היא לא רק גדולה יחסית בהיקפה – אלא גם משך הזמן של הארוך של ההלוואה לצד רמת בטוחות גבוהה יחסית (הנכס) הופכת אותה למאוד כדאית.

לכל סניף מוגדרים יעדים ספציפיים בתחום המשכנתאות, ובכדיי לעמוד בהם ולהגיע ליעדים אותם הציב להם הבנק,במידה שסוף השנה מתקרב והמרחק ליעד עדיין משמעותי –  אותם סניפים יעשו מאמצים נוספים ויפחיתו עוד את הריביות ואת הרווחיות שלהם בהלוואה ורק בכדיי לעמוד באותם היעדים.

לכן, ולדוגמא סניף שכבר הגיע ליעדים שלו השנה ואינו   בלחץ לעמוד ביעדים לא "יתאמץ" יותר מדי אל לעומת סניף שזקוק לאותה משכנתא בכדיי לעמוד ביעד שלו.

האם קיימת השפעה של הקורונה על הריביות מהבנק?     

למרות שבחודשים הראשונים של 'הקורונה' על רקע חוסר הוודאות (האוייב הגדול של שחקנים פיננסיים) הבנקים העלו ריביות (ומכרו פחות כסף). אולם, ככל שעבר הזמן, חלק מהדברים התבהרו ונוצרו 'רשתות ביטחון' (כולל ממשלתיות) 'גילו' הבנקים ש'לא מכרו' מספיק כסף – ושינו באופן מהותי את מדיניות מתן המשכנתאות ומחירןובתקופת הקורונה בה הבנקים לא מכרו "מספיק" כסף.

בעקבות הסגרים, סגירת וסניפים שנסגרו לאחר שעובדים בהם הבנק  נמצאו חיוביים לקורונה, לקוחות הבנק שלא יצאו מהבית ו'התחפרו' בכל הקשור להגדלת אשראים (ככל שיכלו) וכו',     הביאוה לכך שהתחרות בין הסניפים והרצון העז לעמוד ביעדים השנתיים התגברה מאוד וגרמה להפחתה נוספת בריביות שנמוכות גם כך בהשוואה   לשנים עברו.,

האם קיימות הטבות נוספות בתקופה זו?
גם כאן התשובה היא כן, אחת העמלות אותן גובה הבנק הינה עמלת פתיחת תיק (טיפול בניירת ומסמכים), עמלה זאת מחושבת ונקבעת כחלק מגובה המשכנתא אותה אנו נקבל מהבנק., והיא עומדת על 0.25% (רבע אחוז), כלומר – על הלוואה בסך 800,000 ₪ אנו אמורים לשלם 2,000 ₪ לבנק בעבור פתיחת התיק., עמלה זו אינה קשיחה – ומהווה אמורה להיות חלק מהמו"מ המתקיים אל מול הבנק., בניהול נכון, מאחר וגם אותה ניתן להפחית בשיעורים שנעים בין 50% ל-75% ובכך לחסוך כסף נוסף מסך העלויות שלנו.  ולכן אם יש תקופה לקחת משכנתא, לבדוק כדאיות למיחזור משכנתא, או לחילופין לנצל את הוראת השעה של בנק ישראל שמאפשרת לקבל הלוואות לסגירת חובות עד 70% מימון משווי הנכס ולא 50% כפי שהיה בעבר, הרי ש'עכשו' זו אמורה להיות השעה.

אפשר שבה אנו נהנהליהנות הן מריביות סופר נמוכות, והן מההטבות בעלויות הכרוכות בפתיחת תיק, ולצידן – דרך שיפור התזרים החודשי ע"י הקטנת ההחזרים החודשיים בגין הלוואות בעו"ש שנלקחו בריביות גבוהות יחסית ולתקופות קצרות תוך ניצול אותה הוראת שעה ואיחודן של אותן ההלוואות להלוואה אחת ותשלום אחד במשכנתא, הרי שאין טובה יותר ובטח לא תקופה טובה יותר מאשר זאת בה אנו נמצאים היום.

מסתבר שהקורונה יצרה – לפחות בתחום זה – זה הזמן לנצל את הקורונה ואת תקופת סוף השנה ולהנות ובעיקרהזדמנות לחסוך לחסוך  עד מאות אלפי ₪ בהלוואות המשכנתא ובאשראי אותו אנו   צורכים. מחזור משכנתא – והחלפת ההלוואות השוטפות לחלק ממנה , וגם להקלמקל על ההוצאות החודשיות שלעיתים חונקות אותנו, גם מקטין את עלויות הריבית באופן משמעותי וגם מייצרות 'שקט' נפשי שהוא תוצאה מידיעה שיש לשלם פעם אחת בחודש. בתאריך ידוע. ובסכום יחסית יותר נמוך. רגע אחד לפני שהתשלומים מתחילים לחזור לאחד את ההלוואות לתשלום אחד ידוע מראש.

רוצים עוד מידע? הקליקו.

אין זמן יותר טוב מאשר היום בחודשים אלו!

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.
נראה לנו שהשתכנעתם

קראנו, הבנו, רוצים להתחיל בתהליך
לחצו על המוצר הרצוי

מאמרים נוספים
בניית תמהיל ההלוואה היא משימה מורכבת וקשה אשר תקבע מה תהיה עלותה העתידית של המשכנתא ומה יהיו ההחזרים החודשיים העתידיים. הבנקים למשכנתאות מציעים מספר רב של מסלולים בעלי מאפיינים שונים וקשים להשוואה.