רכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הפיננסית הגדולה והמשמעותית ביותר בחיי רוב הישראלים. לאחר שמוצאים נכס מתאים למגורים או להשקעה יש לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, ולאחר קבלת האישור מתחייבים להלוואה ארוכת טווח, עד 30 שנה. מאחר שמחירי הדיור עלו בצורה משמעותית בשנים האחרונות, לקחת משכנתא מחייב את הלווים לנקוט אמצעי זהירות, להפחית סיכונים ולהתייחס נכון לשאלות הבאות:
- כמה משכנתא אפשר לקחת?
- האם יש זמן נכון ומועדף ללקיחת ההלוואה לרכישת הדירה?
- האם יש תקופה בשנה בה מומלץ לקחת משכנתא?
אם תשאלו יועץ משכנתאות מנוסה האם יש מועד כזה או אחר במהלך השנה בו כדאי לקחת משכנתא לבטח תופתעו לגלות כי התשובה שלו תהיה בהחלט כן. גם אנחנו, בחברת פריים משכנתאות, יכולים להמליץ לכם על תקופות מיוחדות בשנה בה ניתן לקחת משכנתא מהבנק בתנאים טובים יותר בהשוואה ללקיחת ההלוואה בחודשים אחרים במהלך השנה. לאחר שניהלנו אלפי תהליכים לגיוס משכנתאות מכל הבנקים, גילינו כי בסוף השנה ניתן להשיג את המשכנתאות הזולות ביותר מבחינת ריבית, ובנוסף המידע שניתחנו מגלה כי בחודשים נובמבר ודצמבר יש פערים משמעותיים בתנאי המשכנתאות ברמת הסניף.
כמה משכנתא אפשר לקחת במצבים הבאים?
בנק ישראל קבע תנאים מינימליים ומגבלות שונות על הבנקים למשכנתאות ועל לוקחי ההלוואות לרכישת דירה למגורים או להשקעה. המגבלות העיקריות הן:
- ברכישת דירת מגורים ראשונה ויחידה ניתן לקבל מימון עד 75% משווי הדירה.
- ברכישת דירה ראשונה ויחידה בעזרת סיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון (הלוואה לזכאים) ניתן לקבל מימון עד 75% משווי הדירה. יחד עם זאת, בנק ישראל מאפשר לזוכים בתוכנית מחיר למשתכן לקבל משכנתא עד 75% לפי הערכת השווי שמבצע שמאי, ולא לפי מחיר הנכס בשוק, לכן בפועל אחוז המימון לזכאים עומד על 90% משווי הדירה לפי מחירה בשוק החופשי.
- משפרי דיור (מי שמוכר דירה קיימת וקונה דירה חדשה במקומה) יכולים לקבל מימון עד 70% משווי הדירה החדשה.
- משקיעים הרוכשים דירה נוספת להשקעה יכולים לקבל מימון עד 50% משווי הדירה שברצונם לרכוש. כדי לקחת משכנתא לדירה שנייה בתנאים מועדפים אנחנו ממליצים לכם לקרוא את הכתבה שהכנו בנושא לחצו.
חשוב לזכור כי בנק ישראל העלה את הריבית במשק מספר פעמים במהלך שנת 2022, ועם פתיחת השנה החדשה הבנק הודיע על עלייה נוספת בשיעור של 0.5% בריבית. לאחר שנים ממושכות בהן הלווים נהנו מסביבת ריבית כמעט אפסית, יש להסתגל למציאות חדשה שבה ההחזר החודשי גבוה יותר.
אחת מהמגבלות עליהם החליט בנק ישראל היא גובה ההחזר החודשי שיכול להיות עד 50% מההכנסה החודשית הפנויה של הלווים, כולל ביטוח משכנתא ועלויות נוספות. לכן, יותר מאי פעם חשוב לתכנן בעזרת אנשי מקצוע מנוסים את תמהיל המשכנתא על מנת להתאים את ההלוואה וגובה ההחזרים ליכולת ההחזר של הלווה, ולמגבלות החלות על לוקחי המשכנתאות.
מה משפיע על כמה משכנתא אפשר לקחת?
ישנם גורמים שונים המשפיעים על היכולת לקחת משכנתא מבנק זה או אחר. הגורמים המשפיעים ביותר על כמה משכנתא אפשר לקחת הם:
הכנסה חודשית פנויה – על פי מגבלות בנק ישראל הבנקים אינם רשאים לאשר בקשה למשכנתא אם גובה ההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של הלווים( בפועל הבנקים פועלים על פי רגולציה-ולעיתים מאשרים רק עד 40% מההכנסה). ההכנסה החודשית הפנויה מחושבת לפי ההכנסה הקבועה של הלווה כמו משכורת חודשית, בניכוי הוצאות קבועות כמו תשלום עבור מזונות, כיסוי הלוואות אחרות, שכר דירה וכד'.
הוצאות נלוות לרכישת הדירה – כאשר לוקחים משכנתא מהבנק יש לחשב ולשקלל הוצאות נלוות ללקיחת ההלוואה, לדוגמה ביטוח משכנתא, שמאי, פתיחת תיק משכנתא, עורך דין, אגרות וכדומה.
הון עצמי – אם רוכשים דירה באמצעות משכנתא לזכאים במסגרת מחיר למשתכן ההון העצמי הנדרש הוא מינימום 100,000 ₪. לוקחי משכנתא אחרים נדרשים לגייס הון עצמי בהתאם למגבלות בנק ישראל, כלומר 25% הון עצמי לרוכשי דירה ראשונה ויחידה, 30% הון עצמי למשפרי דיור ו-50% הון עצמי למשקיעים.
המומחים של פריים עונים על שאלות נפוצות
כמה פעמים אפשר לקחת משכנתא?
אין מגבלה על כמות המשכנתאות שניתן לקחת, אך כמובן שיש לשעבד נכס בבעלות הלווה ועליו לעמוד בתנאים שנקבעו לקבלת ההלוואה.
כמה אחוז משכנתא אפשר לקחת?
אחוז המשכנתא המקסימלי נכון לשנת 2023 שניתן לקבל הוא 75% לרכושי דירה ראשונה ויחידה. אם שווי הדירה הוא 1.2 מיליון ₪ הבנק יאשר לכם משכנתא בסכום של עד 900,000 ₪.
לכמה שנים אפשר לקחת משכנתא?
על פי הנחיות בנק ישראל, הבנקים לא יכולים לאשר משכנתא, בכל אחד ממסלולי ההלוואה, כולל משכנתא בתנאי זכאות, לתקופה של יותר מ-30 שנה.
