צעירים רבים חולמים על זכייה בפרויקט מחיר למשתכן בשנים האחרונות. הסיבה לכך היא חוסר יכולת כלכלית לממן את הגשמת חלום הבעלות על דירה במצב השוק הנוכחי. אומנם הדירות בפרויקט נמכרות בהנחה משמעותית, אך לא כל הנוצץ זהב.
חוסר מודעות למושג "מדד תשומות הבנייה" עשוי למזער באופן ניכר את "הרווח" שהושג כתוצאה מהזכייה. מהו מדד זה? ומדוע כל כך חשוב לזוכי מחיר למשתכן להבין את המשמעויות שלו?
מהו מדד תשומות הבניה?
מדד תשומות הבנייה הינו מדד שמבטא את תשומות ועלויות הבנייה, כגון עבודה וחומרי גלם, וכתוצאה מכך עולה עם עלייה בעלויות הבנייה. מדד זה מוצמד ליתרת התשלום שרוכש הדירה טרם שילם לקבלן. הקבלן מצמיד את מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה ובכך מבטח את עצמו מפני שינויים בעלויות הבנייה. הסיכון למעשה עובר בכך אל הרוכש.
הרוכשים בפרויקט מחיר למשתכן חשופים במיוחד לעלייה במדד תשומות הבנייה. ברוב חוזי הרכישה בפרויקט מחיר למשתכן, הקבלן פורס את התשלומים לאורך כל תהליך הבנייה. דבר זה מוביל לכך שעל הרוכשים לשלם בנוסף לתשלומי הרכישה את המדד שנצבר עד כה.
איך מתבצע חישוב מדד תשומות הבניה?
נניח כי נותר לנו לשלם לקבלן 1 מיליון ₪ והמדד בחצי שנה האחרונה עלה ב-2.5%. כשנגיע למועד התשלום נשלם לקבלן 1.025 מיליון ₪, את החוב בתוספת של 25 אלף ₪ עבור מדד תשומות הבנייה.
במשך שנת 2017 עלה מדד תשומות הבנייה ב2.6% וכבר בחודשיים הראשונים של שנת 2018 עלה המדד ב0.8%. כתוצאה ממדד תשומות הבנייה החוב שלנו לקבלן עולה מעל מחיר הרכישה.
איך נוכל להגן על עצמנו מפני עליית החוב לקבלן בעקבות מדד תשומות הבנייה?
אחד הפתרונות הוא הקדמת תשלום לקבלן ולקיחת המשכנתא טרם מועד התשלום בחוזה הרכישה. פתרון זה מומלץ כאשר עלויות המימון על המשכנתא נמוכות מהצפי לעלויות הכרוכות בעליית מדד תשומות הבניה.
אז איך מבצעים את החישוב?
נניח שרכשתם דירה ויש לכך שתי אפשרויות – לשלם מידית לקבלן סכום של 1 מיליון שקל או לדחות את התשלום על סכום זה בחצי שנה. את הסכום הזה אתה לוקח במשכנתא.
כמו כן, נניח כי ניתן לקחת משכנתא בריבית משוקללת שנתית של 2.5% (אתם כבר חישבתם את הריבית המשוקללת על פי כל המסלולים), ונניח שמדד תשומות הבנייה הצפוי בחצי השנה הקרובה עומד על 2% – כלומר עם תחכו עם התשלום, תשלם בעוד חצי שנה 1.02 מיליון שקל (1 מיליון שקל בתוספת הצמדה של 20 אלף שקל – 2% מדד על 1 מיליון שקל).
אם תבחר לשלם את הכסף לקבלן היום, אז יהיה לך חוב לבנק למשכנתאות בסך של מיליון שקל בתוספת הריבית לחצי שנה (הריבית של 2.5% היא לשנה), ומדובר בסדר גודל של 1.0125 מיליון שקל (1 מיליון שקל ועוד 12.5 אלף שקל של ריבית נצברת בחצי שנה).
אז מה עדיף כלכלית? כאן, עדיף לקחת משכנתא ולהקדים את תשלום החוב לקבלן.
יתרון נוסף להקדמת התשלומים הינה העובדה שבמידה וקבלתם היום אישור עקרוני למשכנתא, מימוש המשכנתא מכניס אותו לתוקף.
מנגד, במידה ורכשתם דירה בפרויקט ללא היתר בניה אתם תאלצו לקחת את המשכנתא רק לאחר תקופה ממושכת של המתנה.
במידה ובמהלך תקופה זו ישתנה הסטטוס שלכם בפני הבנק – שינויים לרעה בהכנסות או בעיות בריאותיות לדוגמא, הבנק עלול לחזור בו ממתן האישור העקרוני למשכנתא.
זה מצב בעייתי מאוד אשר עלול במקרים מסוימים להוביל לשבירת החוזה מול הקבלן והיחשפות לקנסות.
אם אתם מהאנשים שחשוב להם לדעת שהם מקבלים את העסקה הטובה ביותר, אנחנו בדיוק מה שאתם מחפשים.
- אנחנו חוקרים לעומק את הצרכים שלכם כדי להתאים לכם את מסלול ההלוואה היעיל ביותר עבורכם.
- אנחנו מכירים כל טריק ופרצה בעולם המשכנתאות הישראלי וננצל אותם לטובתכם.
- אנחנו נעשה מכרז מחירים בין הבנקים ונרוץ עם העסקה שלכם מסניף לסניף עד שניהיה בטוחים שאי אפשר להשיג ריביות יותר נמוכות.
- זה יחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים.
