משכנתא משלימה

החלום המשותף לרבים מהישראלים הוא לגור בדירה נוחה ומרווחת וליהנות מקורת גג בבעלות עצמית. כדי להגשים את החלום ולרכוש דירת מגורים בישראל יש להתמודד עם מחירי הדירות שעלו באופן חד בעשור האחרון, במקביל ליוקר המחיה ולאי היציבות הכללית במשק. כדי לרכוש דירה בישראל רוב האנשים זקוקים להלוואת משכנתא בסכום גבוה ולטווח הארוך, אך רגע לפני שלוקחים משכנתא מהבנק כדאי לבדוק את תנאי הזכאות להלוואה בתנאים מועדפים דרך משרד הבינוי והשיכון. לרוב, סכום המשכנתא לזכאים אינו מספיק לרכישת דירה לכן הזכאים לוקחים במקביל משכנתא משלימה, כלומר הם לוקחים בפועל שתי משכנתאות.

בחודש נובמבר 2015 אושר התיקון לחוק הלוואות דיור, התשנ"ב-1992, במטרה להיטיב עם זכאי משרד הבינוי והשיכון שהם חסרי דיור. התיקון לחוק שינה את תנאי הזכאות וכיום גם זכאים בעלי ניקוד נמוך שצברו 600 נקודות או יותר יכולים לקבל משכנתא בתנאי זכאות, זו הלוואה בתנאים מועדפים עם ריבית נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת המקובלת אצל הבנקים למשכנתאות. בנוסף, התיקון לחוק קבע כי הזכאים יוכלו לפרוס את תשלומי ההחזר לתקופה שבין 30-10 שנים, במקום התקופה הקודמת שעמדה על 28-25 שנים.

בתוך כך, כאשר סכום המשכנתא לזכאים אינו מספיק לרכישת דירת המגורים, ניתן לקחת משכנתא משלימה, כלומר הלוואה נוספת בתנאי משכנתא המאפשרת לזוגות הצעירים ולמשפחות צעירות שהם חסרי דיור, לרכוש את דירת החלומות שלהם.

מהי משכנתא משלימה?

מדינת ישראל מעוניינת לסייע לזוגות צעירים ולחסרי דיור לרכוש דירת מגורים, לכן הוחלט על שיטת הזכאות דרך משרד הבינוי והשיכון, וכל מי שעומד בקריטריונים יכול לקחת משכנתא בתנאים מועדפים.

משכנתא לזכאים היא הלוואה ארוכת טווח, עד 30 שנים, המיועדת לרכישת או לבניית דירה או בית למגורים. זו הלוואה ייעודית לזכאים שהם מחוסרי דירה והמשכנתא מסובסדת על ידי המדינה לכן הריבית נוחה יותר בהשוואה לריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות. סכום המשכנתא לזכאים נע בין כמה עשרות אלפי שקלים ועד לסכום משמעותי יותר, והסכום נקבע לפי קריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון.

כיוון שסכום המשכנתא לזכאים לרוב אינו מכסה את עלות דירת המגורים ניתן לפנות לבנקים (או לחברות בשוק האשראי החוץ בנקאי) כדי לקחת משכנתא משלימה, כלומר המשכנתא לזכאים תהיה מסלול בתמהיל הכללי של המשכנתא שלוקחים מהבנק, ובפועל לוקחים שתי משכנתאות נפרדות.

חישוב זכאות למשכנתא של משרד השיכון

בשלב הראשון יש להוציא תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. הזכאות נקבעת לפי שיטת הניקוד המצטבר, והמינימום לקבלת התעודה עומד על 600 נקודות, למעט מקרים חריגים כמו זכאים שגרים ביישובים שונים בדרום הארץ.

הניקוד נקבע לפי מגוון קריטריונים כגון: שנות נישואין, מצב משפחתי, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות, שנות שירות בצבא או בשירות לאומי/אזרחי, מגורים ביישוב באזור עדיפות לאומי או קו עימות ועוד. המשכנתא לזכאים מוענקת לא רק לזוגות נשואים אלא גם ליחידים (רווקים), משפחות שבראשן עומד הורה עצמאי (חד הוריות), זוגות ידועים בציבור, זוגות חד מיניים, נכים, עולים חדשים וכו'.

משכנתא בתנאי זכאות ניתנת בתנאים מועדפים והריבית נמוכה בחצי אחוז מהריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות, ולא יותר מ-3% ריבית במסלולים הצמודים למדד. אפשר לפרוס את תשלומי המשכנתא לתקופה של עד 30 שנים ובנוסף זוכים להטבה מאחר שאין עמלת פירעון מוקדם אם מחליטים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן.

את המשכנתא בתנאי זכאות משלבים כמסלול בתמהיל המשכנתא המשלימה, כלומר המשכנתא הרגילה היא בפועל ההלוואה המשלימה. לאחר בירור תנאי הזכאות וסכום המשכנתא לזכאים שניתן לקבל מחשבים את יתרת הסכום כדי לקחת את המשכנתא המשלימה ולרכוש את דירת המגורים.

למידע מקצועי ומפורט נוסף ולהרחבת הידע בנושא משכנתא לזכאים לחצו על הקישור.

גובה משכנתא משלימה, כמה כדאי?

כדי לחשב את סכום המשכנתא המשלימה ועל מנת להחליט כמה לקחת מהבנק יש להתייחס נכון לפרמטרים הבאים:

הון עצמי – בנק ישראל מטיל מגבלות שונות על לוקחי המשכנתא ועל הבנקים. רוכשי דירה ראשונה נדרשים לגייס הון עצמי בשיעור של 25% לפחות משווי הדירה, בעוד משפרי דיור נדרשים לגייס הון עצמי בשיעור של 30% לפחות. כלומר, סכום המשכנתא המשלימה בשילוב המשכנתא לזכאים שהבנקים רשאים לאשר הוא עד 75% מערך הנכס המיועד לרכישה.

סכום הזכאות – סכום המשכנתא לזכאים נקבע בהתאם לשיטת הנקודות הנהוגה במשרד הבינוי והשיכון, ככל שצוברים יותר נקודות זכאות כך ניתן לקבל משכנתא בסכום גבוה יותר. לאחר חישוב סכום הזכאות יודעים כמה לבקש במשכנתא המשלימה.

תנאים לקבלת משכנתא משלימה – כדי לקבל משכנתא משלימה יש לעמוד בקריטריונים של הבנק למשכנתאות, אלו תנאים זהים למי שלוקח משכנתא רגילה מהבנק. התנאים משתנים בין הבנקים לכן חשוב לערוך מכרז וסקר שוק בין הבנקים למשכנתאות כדי לשפר תנאים. באופן כללי התנאים הם עד 75% מימון למשכנתא המשלימה יחד עם המשכנתא לזכאים, בהתאם למגבלות בנק ישראל, יכולת החזר, דירוג אשראי תקין, מגבלות מבחינת מסלולי בריבית משתנה ובריבית קבועה, החזר חודשי עד כ-40% מההכנסה הפנויה וכד'.

ראוי לציין כי סכום המשכנתא לזכאים יחד עם המשכנתא המשלימה אינו יכול להיות גבוה מ-75% מערך הדירה, בהתאם למגבלות בנק ישראל, אך יש מקרים שבהם זכאי משרד הבינוי והשיכון מקבלים הטבות ומענקים נוספים ובמצב זה הם יכולים לקבל משכנתא עד לשיעור של 95% מימון משווי הדירה.

אלו חסרונות קיימים במשכנתא משלימה?

• אם לוקחים משכנתא לזכאים הבנק עשוי להערים קשיים שונים כאשר מבקשים ממנו משכנתא משלימה.
• בפועל מתחייבים לשתי משכנתאות נפרדות על כל המשתמע מכך.
• הריבית במשק נכון לשנת 2023 גבוהה מאוד לכן יש להיערך כלכלית לקראת תשלומי ההחזרים החודשיים במשך שנים רבות.

יתרונות למשכנתא משלימה, והאם זה פתרון כדאי?

• אם סכום המשכנתא לזכאים אינו מספיק לרכישת הנכס למגורים, המשכנתא המשלימה מהווה פתרון פיננסי לרכישת דירת החלומות.
• ניתן לתכנן תמהיל משכנתא עם מסלולים שונים כדי לפזר סיכונים.
• פריסת תשלומים ארוכה עד 30 שנים.
• ניתן לנהל מו"מ ולערוך מכרז בין הבנקים למשכנתאות כדי לשפר תנאים ולהשיג ריביות נוחות יותר.

הנכם מוזמנים לפנות למומחים שלנו בחברת פריים משכנתאות, ויועצי המשכנתא המנוסים שלנו יסייעו לכם לקבל תמונה מלאה לגבי כדאיות המשכנתא המשלימה והמשכנתא לזכאים. בנוסף הם יסייעו לכם לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, לפזר סיכונים ולתכנן נכון את ההלוואה לרכישת הדירה הראשונה בחייכם.

ההבדל בין הלוואה משלימה למשכנתא מול משכנתא רגילה

הלוואה משלימה למשכנתא היא הלוואה לכל מטרה ללא שעבוד הנכס, לכן הריבית צפויה להיות יקרה יותר. תנאי המשכנתא נוחים יותר מאחר שהבנק משעבד את הנכס לטובתו ולוקח פחות סיכונים, לכן הוא יכול להציע תנאים נוחים וריביות זולות יותר לעומת הריבית המקובלת בהלוואה משלימה למשכנתא.