משכנתא לנכס מסחרי

איך הבנקים מסתכלים על משכנתא לנכס מסחרי

הבנקים מציעים מסלולים ייעודיים לרוכשי נכס מסחרי, ויש מספר אפשרויות ופתרונות מימון לרכישת נכס מסחרי כמו חנות או משרד, כאפיק השקעה או לצורכי העסק עצמו. יש לציין כי נדל"ן מסחרי הפך בשנים האחרונות להשקעה אטרקטיבית, לכן גם בעלי עסקים החלו לרכוש נכסים מסחריים במקום לשלם שכירות חודשית גבוהה.

למרות שמשכנתא נתפסת בדרך כלל כהלוואה לצורך רכישת דירה, יש אפשרות לקחת משכנתא מהבנקים גם לצורך רכישת נכס מסחרי כמו חנות או משרד, והתנאים של משכנתא המוענקת לעסקים דומים יחסית להלוואה לרכישת דירה. אגב, ישנם נכסים מסחריים נוספים אותם ניתן לרכוש באמצעות הלוואה ייעודית, לדוגמה נכסים כמו מבני תעשייה, מרלו"ג, בתי מלאכה, קניונים וכו'.

חשוב לזכור כי כאשר לוקחים משכנתא רגילה לרכישת דירה חייבים לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות, אך כאשר מעוניינים לקחת משכנתא לנכס מסחרי יש לפנות לבנק מסחרי רגיל. לאחר אישור וקבלת המשכנתא נרשמת הערת אזהרה על הנכס המסחרי לטובת הגוף המלווה, עד סילוק ההלוואה, ורישום המשכון מתבצע בסיום ההליך ללקיחת המשכנתא, לעומת רישום המשכון בשלב מוקדם יותר בעת נטילת משכנתא לרכישת דירה. הבנקים מכנים הלוואה זו בשם הלוואה לרכישת נכס מסחרי ולא בכינוי משכנתא.

כמו כן, הבנקים מאשרים עד כ-70% מימון במשכנתא לרכישת נכס מסחרי, ובמקרים מסוימים ניתן לקבל פריסת תשלומים ארוכה עד 25 שנים, אך בדרך כלל הבנק יאשר עד 20 שנים להחזר ההלוואה. בנוסף לזאת, הבנקים מאשרים משכנתא לנכס מסחרי עבור אנשים פרטיים (יחידים) וכמובן גם עבור חברה בע"מ או עוסק מורשה, ולרוב המשכנתא הייעודית ניתנת על בסיס ריבית פריים והעלויות יהיו גבוהות יותר בהשוואה למשכנתא לרכישת דירה. יש גם אפשרות לקחת משכנתאות לנכס מסחרי בשאר המסלולים.

אחוז המימון במשכנתא לנכס מסחרי

כאשר לוקחים מהבנק משכנתא לרכישת דירה, הם דורשים מהלווה להוכיח הון עצמי בהתאם למגבלות ולרגולציה של בנק ישראל. כאשר לוקחים משכנתא לצורך רכישת נכס מסחרי אין פיקוח על ההון העצמי הנדרש, וכל גוף מימון מעניק וקובע את אחוזי המימון כראות עיניו ובהתאם למדיניות שלו.

הבנקים מציעים שני פתרונות מימון עיקריים לכל אדם או עסק המעוניינים לרכוש נכס מסחרי:

הלוואה מסחרית כנגד שעבוד הנכס ו/או בטוחות נוספות – הלוואה בשיעור מימון של עד 70% לתקופה של עד 15 שנים. במקרים מסוימים הבנק יאשר הלוואות משלימות למימון העסקה כגון:

• הלוואה משלימה להון עצמי כנגד ביטחונות אחרים או ללא בקשה לביטחונות, מעבר ל-70% מימון לרכישת הנכס המסחרי.
• הלוואת גישור עד להחזר תשלומי המע"מ.
• הלוואה ייעודית לשיפוץ הנכס המסחרי.
• הלוואה לטובת הוצאות עסקה כגון מס רכישה, שכר טרחה עו"ד, ייעוץ פיננסי או מימוני, עלות מעצב/ת פנים וכו'.

הלוואת משכנתא לנכס מסחרי כנגד שעבוד הנכס – הלוואת משכנתא בשיעור מימון של עד 75%, לתקופה של 30-4 שנים. כדאי לדעת כי הבנקים משתדלים שלא לאשר משכנתא מסוג זה בשיעור גבוה מ-75%. המשכנתא מהווה פתרון נוח ומשתלם למענה התזרימי מאחר שניתן ליהנות מהחזרי הלוואה נמוכים יותר לאורך תקופה ארוכה, עד 30 שנים. עם זאת, הריביות המקובלות במימון זה הן גבוהות יותר מהריביות שניתן להשיג במשכנתא לדירה, לכן כדאי לדעת כי יש אפשרות לקבל גרייס למספר שנים, וכך ניתן לדחות את תשלומי ההחזר עד שהנכס יהיה מוכן לצורכי העסק או עד מציאת שוכר.

תמהיל משכנתא מומלץ למשכנתא מסוג נכס מסחרי

הבנקים מאשרים משכנתא לנכס מסחרי עבור אדם פרטי או עסק, וניתן לבנות תמהיל הכולל מספר מסלולי המשכנתא בחלוקה ללא הגבלה כפי שמקובל במשכנתא לרכישת דירה. מגבלות בנק ישראל על משכנתא לדירה אינן חלות כאשר לוקחים משכנתא לנכס מסחרי וניתן לבנות תמהיל מותאם אישית עם מסלולים שונים ללא מגבלה, לטווח ארוך.

מסלולי ריבית

הריביות על משכנתא לרכישת נכס מסחרי הן גבוהות יותר מאחר שדירה נחשבת כנכס בטוח יותר, לכן הריבית על משכנתא לדירה תהיה נמוכה יותר, אך יש עוד גורמים שמשפיעים על הריביות. ברוב המקרים הלווה מקבל ריבית גבוהה יותר מהריבית המקובלת במשכנתא לדירה בשיעור של 1% עד 2%, אך עדיין הריביות יחסית זולות בגלל הבטוחה, ולבטח שהן יותר נמוכות מהריבית המקובלת בהלוואות שוטפות לעסקים.

מהי תקופת הפריסה?

• הלוואה מסחרית כנגד שעבוד הנכס לתקופה של עד 16 שנים (בכפוף למדיניות הגוף המלווה).
• משכנתא לנכס מסחרי לתקופה של 30-4 שנים, בדרך כלל עד 25 שנים.

תהליך בקשת משכנתא לנכס מסחרי

תהליך בקשת משכנתא לנכס מסחרי שונה במעט מהתהליך לנטילת משכנתא לדירה מאחר שמעבר להצגת פרטי הרוכשים, כמו במשכנתא הרגילה, אם הלווה הוא חברה או עוסק מורשה עליהם לספק לגוף המלווה את נתוני ההכנסות וההוצאות של העסק, כולל מאזנים ושומות מס.

בתהליך לקיחת המשכנתא לנכס מסחרי יש להתייחס לגורמים נוספים כמו מס רכישה גבוה יחסית, מס על שכר דירה, מס המוטל על הכנסות עסקים, אפשרות לקזז הוצאות שוטפות הכרוכות ברכישת הנכס המסחרי, כולל הוצאות מימון ועוד. חשוב לזכור כי רכישת הנכס המסחרי יכולה להיות עבור העסק עצמו, כחלופה משתלמת לשכירות וכאופציה המאפשרת לחברה או לעוסק להימנע ממעברי מקום אחת לכמה שנים. כמו כן, יש משקיעים פרטיים ועסקיים הרוכשים נכסים מסחריים לצורך השקעה בלבד, לכן חשוב לבחון את המשמעות הכלכלית ואת היבטי המיסוי על מנת לקבל החלטה פיננסית שקולה ונכונה.

יש עלויות שונות שמשקיעים עשויים לשכוח בעת לקיחת המשכנתא לנכס מסחרי, לכן מומלץ לנטר ולמפות את המידע והנתונים, לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה ולהיעזר באנשי מקצוע נוספים כדי להימנע מעוגמת נפש, הפסדים כספיים ומהשקעה בעלת סיכון גבוה.

למה כדאי להשקיע בנכסים מסחריים

המחיר של נכס מסחרי נמוך יותר – באופן כללי, מחירי הנכסים המסחריים בשוק נמוכים יותר בהשוואה למחירי הדירות, ויש נכסים בעלות של החל מכמה מאות אלפי שקלים. לכן, יזמים המעוניינים להשקיע בנדל"ן שאין בידם הון עצמי מתאים פונים לשוק הנדל"ן המסחרי.

אפשרות להשיג תשואה פוטנציאלית גבוהה – התשואה שניתן להשיג כיום בשוק הנדל"ן למגורים נמוכה לעומת פוטנציאל התשואה הגבוהה בשוק הנדל"ן המסחרי. אם התשואה בשוק הדיור עומדת על כ-4% בלבד הרי מנכס מסחרי ניתן להשיג תשואה גבוהה יותר בשיעור של 10% ואף למעלה מכך.

חיסכון בהוצאות השוטפות של העסק – במקום לשלם שכירות גבוהה על נכס מסחרי החברה או העוסק יכולים לרכוש נכס כמו משרד או חנות ולחסוך בהוצאות השוטפות של העסק. אמנם יש לשלם את תשלומי ההחזר של המשכנתא, אך העסק נהנה מנכס בבעלות מלאה וניתן לפרוס את ההחזרים על פני תקופה ארוכה, לכן העסק מקטין את הוצאותיו.

עליית ערך – ניתן לרכוש נכס מסחרי זול באזור מתפתח וליהנות מעליית ערך מהירה ומשמעותית.

מינוף – בהיעדר רגולציה כפי שקיים במשכנתא לדירה, יש אפשרות לקנות נכס מסחרי אחד או יותר במינוף גבוה.

הכנסה יציבה משכירות – משקיעים הרוכשים נכס מסחרי יכולים להשכיר את הנכס לתקופה ארוכה לחברה יציבה או לבעל מקצוע אמין, וליהנות מהכנסה רציפה ויציבה מדמי השכירות.

עלויות נלוות לרכישת נכס מסחרי בעזרת משכנתא/הלוואה

כאשר לוקחים משכנתא לנכס מסחרי יש לשקלל את העלויות הנלוות, פעולה שחלק מהמשקיעים שוכחים לבצע או שהם אינם מודעים לעלויות הנלוות. כדאי להיעזר ביועצי משכנתא מנוסים על מנת שלא לשכוח עלויות כאלו או אחרות וכדי לבחון את כדאיות העסקה ולקיחת המשכנתא. העלויות הנלוות ללקיחת משכנתא לרכישת נכס מסחרי הן:

• שמאות מקרקעין.
• ביטוח משכנתא (ביטוח חיים + ביטוח מבנה).
• שכר טרחה עו"ד.
• עמלת פתיחת תיק בבנק או בגוף פיננסי אחר.
• עלות ייעוץ משכנתאות.
• מס רכישה והיבטי מיסוי נוספים.

לסיכום, משכנתא לנכס מסחרי לוקחים רק עם היועצים המנוסים והמקצועיים של פריים משכנתאות ופיננסים. ישנם סיכונים וחסרונות במשכנתא לנכס מסחרי כמו ריביות גבוהות יותר מהריביות המקובלות במשכנתא לדירה, וחשוב לזכור כי שוק הנדל"ן המסחרי דינמי ויש בו סיכונים שחשוב להכיר ולשקלל בעת בדיקת כדאיות העסקה.

המשכנתא לרכישת נכס מסחרי מתאימה למשקיעים יחידים, לחברות ולעוסקים מורשים. ניתן לבנות תמהיל הלוואה עם חלוקה למסלולים שונים, ללא מגבלות שכפי שמקובל במשכנתא לדירה. ניתוח פיננסי מעמיק ואסטרטגי של העסקה ופתרונות המימון על ידי היועצים המומחים של פריים משכנתאות מבטיח לכם שיעורי מימון מקסימליים בתנאים מועדפים ואופטימליים, עם ריבות נמוכות ומשתלמות.

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.