כולנו חולמים על השקעה שתניב פירות, שתעבוד בשבילנו בזמן שאנחנו ממשיכים בחיים. נדל"ן, נו טוב, זה תמיד היה הכיוון המועדף על הישראלים.
אבל עם מחירי הדיור שמזנקים במרכז הארץ, נדמה שהחלום הזה הופך להיות מרוחק יותר ויותר.
ואז, פתאום, כולם מדברים על הפריפריה. על הזדמנויות. על תשואות. על דירה שנייה.
האם זה באמת כל כך ורוד?
האם השקעה בפריפריה היא באמת הפתרון הקסום?
ומה לגבי המפלצת הזו שנקראת משכנתא, במיוחד כשזו לא הדירה הראשונה שלנו?
אם אתם שואלים את עצמכם את השאלות האלה – ואפילו אם לא – אתם עומדים לגלות כאן בדיוק מה צריך לדעת. הולכים לפתוח את הקלפים, להבין את כל הזוויות, ולצלול עמוק לתוך העולם המרתק (והאמת, קצת מבלבל) של מימון דירה שנייה להשקעה. תתכוננו, כי הולך להיות מעניין. מאוד מעניין.
הדרך הנסתרת לדירה שנייה: למה כולם מדברים פתאום על הפריפריה?
אז נכון, תל אביב ורעננה זה נחמד ויקר. אבל השקעה חכמה לא תמיד מחפשת את הלוקיישן הכי מנצנץ. לפעמים, היא מחפשת את הפוטנציאל. ובשנים האחרונות, הפוטנציאל הזה עבר דירה. הוא התמקם בפריפריה.
למה דווקא שם?
קודם כל, המחירים. בואו נודה באמת, עם סכום התחלתי סביר יחסית, אפשר עדיין למצוא נכסים במחירים שפויים. זה מאפשר כניסה קלה יותר לשוק, במיוחד למשקיעים בתחילת הדרך או כאלה שלא רוצים לשבור את כל החסכונות.
שנית, פיתוח. המדינה משקיעה יותר ויותר בתשתיות בפריפריה – כבישים, רכבות, מוסדות חינוך ותרבות. זה הופך את האזורים האלה לאטרקטיביים יותר למגורים, מה שמעלה את הביקוש לדירות – הן לקנייה והן לשכירות.
שלישית, תשואה. כשהמחיר נמוך יותר והשכירות יכולה להיות דומה יחסית לערים במרכז (או לפחות מספיק קרובה), פתאום אחוז התשואה על ההשקעה נראה הרבה יותר אטרקטיבי. זה המקום שבו השקל שלכם עובד קשה יותר, כמו שאמרנו.
אבל רגע, לפני שאתם רצים לקנות דירה ראשונה בקריית שמונה (או שנייה, במקרה הזה), חשוב להבין שפריפריה זה לא מילה אחת. יש פריפריה ויש פריפריה. יש אזורים עם פוטנציאל צמיחה מטורף, ויש כאלה שפחות. מחקר שוק מקומי הוא לא בגדר המלצה, הוא בגדר חובה.
צריך לבדוק:
- האם יש ביקוש לשכירות באזור?
- מי קהל השוכרים הפוטנציאלי (סטודנטים, משפחות, עובדים)?
- מה קורה עם פרויקטים של פיתוח ובנייה עתידית?
- מה המגמה של מחירי הדיור בשנים האחרונות?
בקיצור, אל תקנו רק כי זה "זול". תקנו כי זה חכם.
המשכנתא שלכם לדירה השנייה: האם הבנק מחייך פחות הפעם?
טוב, הגענו לחלק ה"כיפי". המשכנתא. אם לקחתם כבר משכנתא לדירה הראשונה, אתם בטח מכירים את התהליך. אבל למשכנתא לדירה שנייה, יש כמה טוויסטים קטנים. או גדולים. תלוי את מי שואלים.
ההבדל העיקרי, והמשמעותי ביותר, הוא אחוז המימון.
בעוד שלדירה ראשונה אפשר לקבל עד 75% מימון משווי הנכס, כשלוקחים משכנתא לדירה שנייה (או שלישית, רביעית… אתם מבינים את הרעיון), בנק ישראל מגביל את הבנקים למתן מימון של עד 50% בלבד משווי הנכס.
מה זה אומר בפועל?
שאתם צריכים להביא הון עצמי גבוה יותר. אם הדירה עולה מיליון שקל, תצטרכו להביא מהבית לפחות 500 אלף שקל. זה סכום לא מבוטל, שחשוב לקחת בחשבון בתכנון התקציב הכולל של ההשקעה.
עוד הבדל קטן ולא תמיד סימפטי: לעיתים, הריביות על משכנתא לדירה שנייה עשויות להיות מעט גבוהות יותר מאשר על משכנתא לדירה ראשונה. למה? כי הבנק רואה בזה השקעה, שמטבעה נתפסת אצלו כסיכון מעט יותר גבוה מאשר דירת מגורים יחידה.
אל תיתנו לזה לשבור אתכם. זה עדיין כלי מימון אדיר שמאפשר לכם למנף את ההשקעה. אבל חשוב להיות מודעים לכללים.
אז כמה הון עצמי באמת צריך? האם המספרים משקרים?
50% משווי הנכס למשכנתא זה רק ההתחלה. זו לא כל התמונה.
יש הוצאות נוספות שחייבים, אבל חייבים, לקחת בחשבון בתקציב ההשקעה.
ההוצאה הגדולה ביותר, אחרי ההון העצמי למשכנתא, היא מס רכישה.
כשרכשתם את הדירה הראשונה, מס הרכישה היה נמוך מאוד (עד סכום מסוים, הייתם פטורים). בדירה שנייה? הסיפור שונה לחלוטין. המס יכול להגיע לאחוזים משמעותיים משווי הנכס.
נכון לכתיבת שורות אלה (והמספרים האלה נוטים להשתנות, אז תמיד תבדקו את העדכונים!), מס הרכישה על דירה שנייה הוא משמעותי.
בנוסף למס רכישה, יש עוד הוצאות "קטנות" שמצטברות לסכום לא מבוטל:
- עורך דין ליווי הרכישה (חיוני!)
- שמאי למשכנתא (הבנק דורש)
- פתיחת תיק בבנק למשכנתאות
- אולי עמלות נוספות לבנק
- ביטוח מבנה וביטוח חיים
- ולא לשכוח: אם צריך שיפוץ קטן או גדול לפני ההשכרה.
כשאתם מחשבים כמה כסף צריך להביא מהבית, אל תחשבו רק על ה-50% למשכנתא. חשבו על כל העלויות הכרוכות ברכישה.
הון עצמי נדרש = 50% משווי הנכס + מס רכישה + כל ההוצאות הנלוות.
זה יכול להגיע בקלות ל-60%-70% משווי הנכס, ואפילו יותר, תלוי במחיר הדירה ובאזור.
לשבור את הקוד: איך להשיג את המשכנתא הכי טובה להשקעה?
אז הבנו כמה כסף צריך, ובערך מה הכללים. עכשיו מגיע השלב המעשי: איך לקבל את המשכנתא שתשרת אתכם הכי טוב בתור משקיעים?
זה לא סוד שהבנקים רוצים להרוויח. ובתחום המשכנתאות, ההבדלים בריביות ובתנאים בין בנק לבנק, ואפילו בין סניף לסניף באותו בנק, יכולים להיות משמעותיים.
הטעות הכי גדולה שאפשר לעשות? ללכת לבנק "שלכם" ולקחת את ההצעה הראשונה שהם נותנים.
למה? כי אתם לא יודעים אם זה הכי טוב שיכולתם לקבל. ואף אחד בבנק לא ירוץ לספר לכם שיש בנק מתחרה שנותן תנאים טובים יותר.
הסוד הוא השוואה ומשא ומתן.
איך עושים את זה נכון?
1. תכנון מוקדם – דעו מה אתם צריכים:
לפני שפונים לבנק, תחליטו על הסכום המדויק שאתם צריכים ללוות, בהתחשב בהון העצמי שלכם ובכל ההוצאות הנלוות. חשבו גם על ההחזר החודשי שנוח לכם לעמוד בו, בהתחשב בשכירות הפוטנציאלית שתקבלו על הדירה.
2. אישור עקרוני – הכוח בידיים שלכם:
קבלו אישור עקרוני מלפחות 3-4 בנקים שונים. זה נותן לכם תמונת מצב ראשונית על מה הבנקים מוכנים להציע לכם. אל תתביישו לבקש את האישורים האלה, זה לגיטימי לחלוטין.
3. השוואת הצעות – לא רק הריבית:
השוואת הצעות היא לא רק השוואת ריביות על כל מסלול. צריך להסתכל על התמונה הכוללת: ריבית, הצמדה (או אי-הצמדה), עמלות פתיחת תיק, גובה הביטוחים הנדרשים, ובעיקר – בניית תמהיל משכנתא אופטימלי.
מה זה תמהיל משכנתא אופטימלי, ולמה זה חשוב?
תמהיל משכנתא זה בעצם הפירוק של סכום ההלוואה הכולל למסלולים שונים – ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, פריים, וריבית משתנה. לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו.
למשקיעים, בניית התמהיל קריטית במיוחד. צריך לקחת בחשבון את היכולת שלכם לעמוד בהחזרים גם אם הריבית עולה, את ציפיותיכם לגבי האינפלציה ושינויים בריבית הפריים, ואת גמישות ההחזרים שאתם צריכים (למשל, האם אפשר לבצע פירעון מוקדם ללא קנס?).
תמהיל נכון יכול להשפיע משמעותית על סך ההחזר שתשלמו לאורך חיי המשכנתא. ההבדל יכול להיות עשרות אלפי שקלים לאורך שנים ארוכות – סכום ששווה להילחם עליו.
המכשולים הנסתרים: מה עוד יכול להפיל עסקה?
נניח שמצאתם דירה חלומית בפריפריה, והבנק (אחרי מסע שכנועים קל) מוכן לתת לכם משכנתא. יש עוד כמה דברים שיכולים לצוץ ולהפתיע אתכם.
1. הערכת שמאי נמוכה:
הבנק שולח שמאי מטעמו להעריך את שווי הנכס. למה? כי הוא רוצה לוודא שהנכס באמת שווה את הכסף שהוא מלווה לכם. אם השמאי מעריך את הנכס בשווי נמוך יותר מהמחיר שאתם משלמים עליו, הבנק יאשר משכנתא רק על בסיס הערכת השמאי (50% מהשווי שהשמאי קבע). זה אומר שתצטרכו להגדיל את ההון העצמי שלכם. מצב לא נעים בכלל.
2. בעיות משפטיות בנכס:
חריגות בנייה, הערות אזהרה לא פתורות בטאבו, סכסוכי שכנים, או כל בעיה משפטית אחרת עלולים לגרום לבנק לסרב לתת משכנתא, או לפחות לעכב את התהליך בצורה משמעותית. עורך הדין שלכם הוא המלאך השומר כאן, אל תחסכו בבדיקות משפטיות יסודיות.
3. שינויים בשוק:
שוק הנדל"ן ושוק המשכנתאות דינמיים. ריביות יכולות לעלות, תקנות יכולות להשתנות. מה שהיה נכון כשהתחלתם את התהליך, לא בהכרח יהיה נכון כשתגיעו לקו הסיום. זה מדגיש שוב את החשיבות של תכנון מוקדם וליווי מקצועי.
שאלות שאתם חייבים לשאול (את עצמכם ואת המומחים)
בואו נעצור רגע ונשאל את השאלות הבוערות:
שאלה: כמה זמן לוקח תהליך לקיחת משכנתא לדירה שנייה?
תשובה: בערך כמו משכנתא רגילה, אולי קצת יותר כי הבנקים לפעמים בודקים את ההתנהלות הפיננסית הכוללת שלכם בקפידה רבה יותר. תצפו למינימום חודש וחצי-חודשיים מהרגע שהגשתם את כל המסמכים לבנק ועד קבלת הכסף. אל תתחייבו על תאריך תשלום למוכר לפני שיש לכם אישור סופי מהבנק.
שאלה: האם אפשר למשכן את הדירה הראשונה כדי לממן את השנייה?
תשובה: טכנית כן, אפשר לקחת הלוואה לכל מטרה כנגד הדירה הראשונה (עד 50% מהשווי שלה פחות יתרת המשכנתא הקיימת). אבל הלוואות כאלה יקרות יותר ממשכנתא. בדרך כלל עדיף למקסם את המשכנתא על הדירה הנרכשת (עד 50% משוויה) ואת היתרה להביא מהון עצמי או, במקרים חריגים, שילוב של הלוואה כנגד הדירה הקיימת – אבל רק אחרי בדיקה מעמיקה של הכדאיות הכלכלית.
שאלה: מה קורה אם אני לא מצליח להשכיר את הדירה מיד?
תשובה: זה סיכון שקיים בהשקעה בנדל"ן. אתם חייבים להיות ערוכים כלכלית לכסות את כל ההוצאות (החזר משכנתא, ארנונה, ועד בית וכו') גם אם אין הכנסה משכירות במשך כמה חודשים. בניית כרית ביטחון פיננסית היא חובה.
שאלה: האם כדאי לקחת משכנתא עם גרייס (תקופת חסד)?
תשובה: גרייס מאפשר לכם לשלם רק את הריבית (ולא את הקרן) בתקופה ההתחלתית של המשכנתא. זה יכול להיות מפתה כדי להקל על התזרים בהתחלה, אבל חשוב לזכור שזה מייקר את המשכנתא בסופו של דבר כי הקרן לא קטנה בתקופת הגרייס. למשקיעים, זה יכול להיות כלי אם יש צפי לשיפוץ או זמן עד השכרה, אבל השתמשו בו בזהירות ובתכנון.
שאלה: האם כדאי לקחת את המשכנתא לתקופה ארוכה או קצרה?
תשובה: ככל שהתקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי נמוך יותר, אבל סך הריבית שתשלמו גבוה יותר. ככל שהתקופה קצרה יותר, ההחזר החודשי גבוה יותר, וסך הריבית נמוך יותר. למשקיעים, הבחירה תלויה בתזרים המזומנים הרצוי (גבוה או נמוך) ובתשואה הצפויה מההשקעה. אין תשובה אחת נכונה, זה עניין של איזון ושל אסטרטגיה אישית.
שאלה: האם כדאי לשלב מסלול פריים במשכנתא לדירה שנייה?
תשובה: מסלול הפריים יכול להיות אטרקטיבי בגלל הריבית הנמוכה יחסית, אבל הוא גם מסלול מסוכן יותר כי הריבית יכולה לעלות (ואז גם ההחזר). בנק ישראל מגביל את מסלול הפריים בשכנתא לדירה שנייה ל-1/3 מסכום ההלוואה הכולל. ההחלטה אם ואיזה חלק לקחת בפריים תלויה במידת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ובתחזיות שלכם לגבי הריבית.
שאלה: האם יש הטבות מיוחדות למשקיעים בפריפריה?
תשובה: מדי פעם ישנן תוכניות ממשלתיות לעידוד השקעות באזורים מסוימים, שיכולות לכלול הטבות מיסוי או הטבות במשכנתא. תמיד כדאי לבדוק האם יש תוכניות רלוונטיות לאזור שבו אתם מעוניינים להשקיע. זה יכול להיות שובר שוויון משמעותי.
לסיכום: השקעה חכמה בפריפריה? זה אפשרי.
השקעה בדירה שנייה בפריפריה, במימון משכנתא, היא בהחלט אפיק השקעה לגיטימי ואפילו אטרקטיבי עבור לא מעט אנשים. זה דורש הון עצמי משמעותי יותר, הבנה של כללי המשחק של הבנקים והמיסוי, ובעיקר – תכנון קפדני ומקיף.
אל תצאו למסע הזה לבד. הליווי המקצועי, גם בהיבט הנדל"ני (בדיקת האזור והנכס) וגם בהיבט הפיננסי (בניית תמהיל משכנתא והשגת התנאים הטובים ביותר), הוא קריטי להצלחת ההשקעה.
בניית תמהיל משכנתא נכון, המותאם לצרכים הייחודיים שלכם כמשקיעים ולמאפייני ההשקעה הספציפית, יכולה להשפיע דרמטית על הרווחיות שלכם לאורך שנים.
השקעה בנדל"ן, גם בפריפריה, היא ריצת מרתון, לא ספרינט. היא דורשת סבלנות, מחקר, ותשומת לב לפרטים הקטנים.
אבל אם עושים את זה נכון, עם הכלים הנכונים והידע המתאים, הדירה השנייה בפריפריה בהחלט יכולה להפוך לחלום שהופך למציאות כלכלית משתלמת.
בהצלחה במסע!
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
