משכנתא לדירה שנייה

ישראלים רבים רואים בנדל"ן את אפיק ההשקעה המועדף עליהם. רכישת דירה שנייה להשקעה נתפסת כמקור יציב להכנסה פסיבית וכהגנה מפני תנודתיות השוק. ואכן, למרות השינויים הכלכליים, למשקיעים יש עדיין חלק מרכזי ומהותי בשוק הנדל"ן המקומי.

עם זאת, כללי המשחק השתנו. החל מאפריל 2022, בנק ישראל העלה את הריבית במשק מספר פעמים במטרה להילחם באינפלציה. העלאת ריבית הפריים משפיעה ישירות על משכנתא לדירה שניה ומייקרת את תשלומי ההחזר החודשיים. שינוי זה מחייב חשיבה מחודשת ותכנון פיננסי מוקפד מתמיד. אם אתם שוקלים לקחת משכנתא שניה, אל תוותרו על ייעוץ מקצועי ובניית תמהיל הלוואה חכם בעזרת המומחים של פריים משכנתאות.

מתי נידרש למשכנתא לדירה שנייה?

קיימים שני תרחישים עיקריים בהם עולה הצורך במשכנתא שנייה:

1. רכישת דירה להשקעה: משקיעים המעוניינים למנף את כספם וליהנות מתשואה פוטנציאלית ומעליית ערך הנכס. במקרה זה, ניתן לגייס עד 50% מימון משווי הנכס הנרכש, בהתאם למגבלות בנק ישראל. הכדאיות תלויה ביכולת להשכיר את הנכס לאורך זמן ובתחזית מחירי הנדל"ן.

2. משפרי דיור: בעלי דירה המעוניינים לשדרג את איכות חייהם ולעבור לדירה גדולה וחדישה יותר, אך טרם מכרו את דירתם הנוכחית (או מעוניינים לשמור אותה להשקעה). משפרי דיור יכולים לקחת משכנתא במימון של עד 70% לרכישת הדירה החדשה, תוך התחייבות למכור את הדירה הקיימת בתוך פרק זמן מוגדר (לרוב 18 חודשים). לחלופין, ניתן לקחת הלוואת גישור על הדירה הקיימת כדי לגייס את ההון העצמי הנדרש.

אפשרויות מימון: איך מגייסים את הכסף?

מימון רכישת דירה שנייה דורש היערכות שונה מאשר דירה ראשונה. אם אין בידכם את מלוא הסכום במזומן (תרחיש נדיר), תידרשו לפתרונות מימון יצירתיים:

• משכון הנכס הקיים: ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה (או משכנתא שנייה) על הדירה הקיימת, עד ל-50% משוויה (בניכוי המשכנתא הקיימת, אם ישנה). כסף זה ישמש כהון עצמי לרכישת הדירה החדשה.

• מימון חוץ בנקאי: חברות ביטוח וגופי מימון פרטיים מציעים לעיתים תנאי מימון גמישים יותר או אחוזי מימון גבוהים יותר (משלימים), אך לרוב בריביות גבוהות יותר.

• משכנתא רגילה על הנכס הנרכש: הבנק יעניק משכנתא על הדירה החדשה עד לגובה 50% משוויה (למשקיעים).

המגבלות של בנק ישראל: מה חשוב לדעת?

במטרה לצנן את שוק הנדל"ן, בנק ישראל הטיל מגבלות ספציפיות על משקיעים:

• תקרת מימון: משקיעים (מי שזו דירתו השנייה ומעלה) מוגבלים ל-50% מימון משווי הנכס הנרכש. כלומר, עליכם להביא 50% הון עצמי "מהבית".

• מינוף נכס קיים: ניתן לשעבד את הדירה הקיימת עד ל-50% משוויה, אך רק לצורך שיפור דיור (החלפת דירה) ולא לרכישת דירה להשקעה, אלא אם כן ההלוואה מוגדרת כ"הלוואה לכל מטרה" (שהריביות עליה גבוהות יותר).

מס רכישה: העלות הנסתרת

מס הרכישה הוא מרכיב משמעותי בעלות העסקה עבור משקיעים. בעוד שרוכשי דירה יחידה נהנים מפטור עד תקרה מסוימת, רוכשי דירה שנייה משלמים מס מהשקל הראשון. נכון לשנת 2024, מדרגות מס הרכישה למשקיעים הן:

• 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪.

• 10% על חלק השווי שמעל סכום זה. (הסכומים מתעדכנים אחת לשנה בינואר בהתאם למדד). חשוב לבצע סימולציית מס מדויקת לפני הרכישה, שכן מדובר בתוספת של עשרות עד מאות אלפי שקלים למחיר הדירה.

משכנתא לטווח קצר ("פליפ")

משקיעים רבים מחפשים עסקאות אקזיט ("פליפ"): רכישת דירה מוזנחת במחיר נמוך, שיפוצה ומכירתה ברווח מהיר. במקרים אלו, אין טעם להתחייב למשכנתא ארוכת טווח עם קנסות יציאה. הפתרון הוא משכנתא לדירה שניה במסלולים גמישים (כמו גישור או בולט), המאפשרים פירעון מוקדם ללא קנסות. עם זאת, בתקופת השיפוץ והמכירה אין הכנסה משכירות, ולכן יש להיערך לתזרים מזומנים שלילי זמני ולסיכונים של עיכוב במכירה או ירידת מחירים בשוק.

ההבדלים בין משכנתא ראשונה לשנייה

1. אחוז המימון: דירה יחידה – עד 75%, משפרי דיור – עד 70%, דירה להשקעה – עד 50%.

2. ריביות: הבנקים מתמחרים את הסיכון במשכנתא לדירה שנייה גבוה יותר, ולכן הריביות לרוב יהיו יקרות יותר מאשר למחוסרי דיור.

3. מיסוי: כאמור, חבות מס רכישה משמעותית מהשקל הראשון.

הלוואות חוץ בנקאיות – האם כדאי?

לקיחת הלוואות משלימות (חוץ בנקאיות) כדי להגיע להון העצמי הנדרש (השלמה ל-50%) היא פרקטיקה קיימת, אך מסוכנת. היא מעלה דרמטית את המינוף ואת ההחזר החודשי הכולל. יש לבחון בזהירות האם ההכנסה הצפויה מהשכירות תכסה את כל ההתחייבויות, ולהיעזר ביועץ מנוסה כדי לא להיכנס לסחרור חובות.

למה לבחור בפריים משכנתאות?

רכישת דירה שנייה היא מהלך פיננסי מורכב הדורש מומחיות. בפריים ניהול משכנתאות ופיננסים, אנו מלווים אתכם יד ביד:

• תכנון פיננסי מקיף: אנו מנתחים את כלל הנכסים וההתחייבויות שלכם כדי לוודא שהעסקה כדאית ובטוחה.

• בניית תמהיל אופטימלי: אנו בונים תמהיל משכנתא המותאם ספציפית לצרכי משקיעים (גמישות, גרייס, תחנות יציאה).

• כוח מיקוח: אנו עורכים מכרז ריביות אגרסיבי בין הבנקים כדי להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר, גם בסביבת ריבית עולה.

• מחויבות אליכם: אנו מייצגים את האינטרס שלכם בלבד מול הבנק.

יועצי המשכנתא של פריים ילוו אתכם לכל אורך התהליך ויסייעו לכם לקבל החלטות פיננסיות שקולות ואחראיות, בדרך להגשמת החלום ורכישת הדירה השנייה.