כולנו יודעים שמשכנתא לוקחים כדי לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד 2 בשוק החופשי, אך בפועל אנחנו יכולים לקחת משכנתא גם לבניית בית. אם מצאנו מגרש ביישוב בו אנחנו מעוניינים לגור וברצוננו לבנות את בית החלומות שלנו – באפשרותנו לקחת מהבנק משכנתא לבנייה עצמית. במקרה זה יש מספר הבדלים בתהליך קבלת המימון, לכן מומלץ לקרוא את המדריך שהכנו עבורכם כדי להיערך נכון לקראת לקיחת ההלוואה המאפשרת לנו לבנות בית פרטי.
חשוב לציין כי יש הבדלים משמעותיים בתהליך לקיחת משכנתא לבנייה עצמית לעומת תהליך לקיחת משכנתא רגילה לרכישת דירה חדשה או יד 2. כאשר לוקחים משכנתא לרכישת דירה קונים מוצר מוגמר והשמאי יכול להעריך את שווי הנכס הקיים. כאשר רוצים לבנות בית וזקוקים למשכנתא יש להציג בפני הבנק תוכניות מפורטות ונתונים על השטח לבנייה, להוכיח היתרי בנייה קיימים ולהראות תוכניות בנייה מאושרות וחוזה פיתוח, ולמעשה הבנק ישחרר את הכסף לפי התקדמות הבנייה.
מהם ההבדלים בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה?
התהליך ללקיחת משכנתא לבנייה עצמית נחשב למורכב יותר מאחר שבפועל לוקחים הלוואה אחת לרכישת המגרש והלוואה נוספת לבנייה העצמית. במשכנתא המיועדת לבניית בית על מגרש פרטי הבנק מחשב את סכום ההלוואה לפי עלות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות הבנייה הצפויות (הבנק מעריך את עלות הבנייה לפי הצעות מחיר מהקבלנים ועל פי הערכת שמאי, לפי הנמוך מביניהם).
ההבדלים העיקריים בין שני סוגי המשכנתא הינם:
שיעור המימון – הבנק יכול לאשר משכנתא עד 75% מימון עבור רוכשי דירה ראשונה (ועד 70% מימון למשפרי דיור), לעומת מימון עד 70% בלבד למי שלוקח משכנתא לבנייה עצמית.
תשלום הכסף – במשכנתא לבניית בית פרטי על מגרש הבנק משחרר את הכסף בכמה פעימות ובהתאם לקצב התקדמות הבנייה. במשכנתא לרכישת דירה הבנק מעביר את מלוא הכסף לקבלן או למוכר הנכס, בתשלום אחד. במשכנתא לבניית בית פרטי על מגרש הכסף עובר אלינו ואנו משלמים אותו לגורמים הרלוונטיים.
עלויות נלוות – כאשר רוכשים קרקע לבנייה יש עלויות נלוות רבות, לכן חשוב לתכנן את המשכנתא ולהתייחס לכל העלויות הנסתרות שאינן קיימות בתהליך רכישת דירה. יש אגרות ועלויות נלוות רבות בתהליך רכישת הקרקע, ובנוסף עוד לפני קבלת המשכנתא יש להוציא היתרי בנייה ולשלם לבעלי מקצוע שונים מהכיס הפרטי, לכן חשוב להבין את ההבדלים ולהיערך נכון לקראת העלויות הרבות שיש בבנייה העצמית.
דרישות בירוקרטיות – הבנקים רואים במשכנתא לבנייה עצמית כהלוואה בעלת סיכון מוגבר לעונת המשכנתא הרגילה לרכישת דירה, לכן הם מציבים דרישות ומבצעים בדיקות יסודיות ומעמיקות יותר. הבנק דורש מעבר למסמכים ולאישורים הדרושים לאישור משכנתא מסמכים נוספים כמו נסח טאבו של הקרקע שנרכשה לטובת הבנייה, היתר בנייה בתוקף, אישור מהנדס ותוכנית אדריכלית.
שימוש בכסף – במשכנתא הרגילה התשלום עובר למוכר לעומת המשכנתא לבניית בית שבה אנחנו מקבלים את התשלום, לכן אם קיבלנו סכום גבוה מהתשלום בפועל על הקרקע אנחנו יכולים להשתמש בהפרש למימון עלויות כמו היתרי בנייה והערכת שמאי, לרכוש ריהוט, מזגן וכדומה.
תהליך משכנתא לבנייה עצמית
עלינו להחליט מראש האם לרכוש מגרש לבנייה עצמית באמצעות ההון האישי הקיים או שאנו זקוקים למשכנתא לרכישת הקרקע. לאחר רכישת הקרקע ורישום זכויות בטאבו הבנק ידרוש תוכניות ונתונים על השטח לבנייה, היתרי בנייה, תוכניות בנייה מאושרות וחוזה פיתוח. לאחר קבלת המסמכים ואישור המשכנתא הבנק ישחרר את הכסף בכמה פעימות ובהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
במקרים רבים הבנק יעביר את התשלום אלינו לפי 5 שלבי הבנייה הבאים:
שלב היסודות – כ-15% מסך המשכנתא, התשלום יועבר לאחר שמפקח בנייה חותם על סיום שלב היסודות.
שלב השלד – הבנק יעביר כ-30% מסך ההלוואה ועד 45% מסכום המשכנתא בסיום שלב עבודות השלד. כדאי לדעת כי רק בסיום שלב השלד ניתן לרשום את הנכס בטאבו כנדל"ן למגורים במקום הרישום הקודם של קרקע לבנייה.
שלב הטיח והריצוף – הבנק יעביר כ-30% מגובה ההלוואה.
שלב עבודות הגמר – הבנק יעביר כ-15% מסכום המשכנתא בסיום שלב עבודות גימור הפנים.
גמר הבנייה – הבנק יעביר את היתרה, כ-10% מסכום המשכנתא, כדי שנוכל לשלם לקבלני הביצוע המסיימים את עבודות הגמר בבית.
כדי למזער סיכונים חשוב לרכוש פוליסת ביטוח משכנתא במקביל ללקיחת ההלוואה מהבנק. תהליך הבנייה של הבית הפרטי עשוי להימשך זמן רב ובתקופה זו הרבה דברים יכולים לקרות, לכן אין להקל ראש בחשיבות הביטוח.
חריגות מהתכנון המקורי
בכל פרויקט לבנייה עצמית יש חריגות מעלויות התכנון המקורי. כל אדם שמתחיל בפרויקט לבנייה עצמית חייב לדעת כי קיימות חריגות מהתכנון הראשוני, ויש לשקלל את החריגות בתהליך לקיחת המשכנתא. שקלול נכון של החריגות מהערכת העלות המקורית מבטיח לנו מרווח במו"מ מול הבנק ומזעור סיכונים.
לכן, מומלץ להתייעץ עם יועצי המשכנתא המנוסים ועם קבלן או מפקח בנייה כדי לחשב נכון את גובה ההלוואה שכדאי לקחת מהבנק ועל מנת להימנע מקשיים בדרך להגשמת החלום ומחוסר כסף לממן את החריגות מהעלות המקורית. אם לא מתכננים נכון את המשכנתא עלולים להישאר בסוף הפרויקט עם בית לא גמור וחובות כבדים.
כיצד לקחת נכון משכנתא לבנייה עצמית?
תהליך הבנייה העצמית אינו מתאים לכל אחד וחייבים להבין כי זהו פרויקט ממושך ומתיש, אך בסופו של דבר התוצאה שווה את כל המאמץ והבירוקרטיה. כדי להגשים את החלום מומלץ לפנות לייעוץ משכנתאות וכמובן להתייעץ עם גורמי המקצוע כמו אדריכל וקבלן. כדאי לדרוש מקבלן הביצוע ומהאדריכל הצעות מחיר הכוללות חריגות בנייה כדי לנהל מו"מ מדויק ויעיל יותר עם הבנק.
יש להתייחס לעלויות נלוות כמו היתרי בנייה, שינוי ייעוד הקרקע ועלויות נוספות העשויות להיות גבוהות ומשמעותיות בפרויקט בנייה עצמית. כמו כן, חשוב לזכור כי לאחר קניית הקרקע ייתכן ויחלוף זמן רב עד התחלת הבנייה בפועל, לכן יש לתכנן את המשכנתא ולקחת אותה בזמן הנכון ביותר עבורנו.
בעזרת היועצים המנוסים ניתן להוציא אישור עקרוני למשכנתא בשלב רכישת הקרקע, ולחדש את האישור כל 4-3 חודשים כדי להבטיח את קבלת המימון במועד ולהצליח לקדם את הפרויקט לבניית הבית.
בעקבות מורכבות תהליך המשכנתא לבנייה עצמית ובגלל הגורמים הרבים שיש להתייחס אליהם בתהליך זה – כדאי לפנות אלינו לפריים משכנתאות – לחצו על יצירת קשר, וכך תקבלו ייעוץ מנוסה וליווי צמוד לכל אורך הדרך כדי להימנע מטעויות, להפחית סיכונים ועל מנת לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית ולתכנן את המשכנתא.
