משכון נכס לטובת משכנתא

משכון הוא מונח משפטי מוכר המתאר נכס שניתן כערובה עבור הלוואה או חיוב כלשהו. בעולם הנדל"ן משכנתא נחשבת לסוג של משכון, ומתייחסים למשכון נכס כמו דירה כמכשיר המעניק ערובה לגוף המלווה, ואם החייב אינו עומד בהתחייבויות שלו, הנושה יכול להיפרע מהמשכון כדי להשיב את כספו.

במציאות הכלכלית המאתגרת של היום, רוב הזוגות הצעירים המעוניינים לרכוש דירת מגורים ראשונה מתקשים לגייס את ההון העצמי הנדרש כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא. לכן, רבים מהזוגות הצעירים חייבים לקחת משכנתא באחוז מימון גבוה והם נעזרים בהורים כדי לגייס את ההון העצמי ולרכוש את הנכס. אחד מהפתרונות לגיוס ההון העצמי עבור זוג צעיר הוא משכון נכס של ההורים לטובת הלוואות המשכנתא. בתוך כך, חשוב לזכור כי בנק ישראל הודיע כי החל מ-6.10.21 אין אפשרות לקבל הלוואה כנגד משכון דירה קיימת על מנת לרכוש דירה נוספת להשקעה.

חוק ותקנות המשכון

חשוב להכיר את חוק המשכון על מנת להבדיל בין רישום משכון ליחיד לבין רישום משכון קבוצתי. ההגדרה מהו משכון מופיעה בחוק המשכון: שעבוד נכס כערובה לחיוב. כלומר, הערובה לחיוב מאפשרת לנושה להיפרע מן המשכון אם החייב לא סילק את החיוב. במדריך זה המומחים של פריים משכנתאות מסבירים מהו משכון, אילו סוגי משכון קיימים, איך מתבצע התהליך וכיצד מבטלים משכון נכס לטובת משכנתא.

ראוי לציין כי חוק המשכון, תשכ"ז-1967 ותקנות המשכון (סדרי רישום ועיון), התשנ"ד-1994, מסדירים את זכויות הצדדים בהסדרי המשכון. מאחר שכוחו של משכון נכס לצד שלישי תקף רק אם הוא נרשם כדין, המדינה הקימה את יחידת רשם המשכונות ברשות התאגידים, ורישום המשכון אצל רשם המשכונות מבטיח כי המסמך יהיה תקף כלפי צד שלישי והוא יוכל להיפרע מהמשכון.

המשכון מוגדר בשני סעיפים מרכזיים בחוק המשכון:

• משכון הוא שעבוד נכס מסוים כערובה לחיוב, הוא מזכה את הנושה להיפרע ממנו אם החיוב לא סולק.
• הערבות לחיוב יכולה להיות כולה או מקצתה, קיימת או עתידית לבוא, קצובה או בלתי קצובה.

תהליך הגשה של בקשה למשכון

תהליך המשכון מהווה חלק בלתי נפרד מתהליך לקיחת משכנתא לצורך רכישת נכס למגורים. כדי להגיש בקשה למשכון דירה, כלומר לקבלת משכנתא מהבנק, עליכם להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. את הבקשה ניתן להגיש באופן דיגיטלי באתר של הבנק, ויש לצרף מסמכים ואישורים לבקשה כגון: פרטים אישיים, הכנסות, התחייבויות קיימות כמו משכנתא והלוואות, נסח טאבו עדכני, פרטי דירה כמו מחיר, כתובת ועוד. בנוסף, יש לצרף לבקשה הוכחות לגבי ההון העצמי, וזוגות צעירים וחסרי דיור נדרשים להון עצמי בגובה 25%, בהתאם להנחיות בנק ישראל.

לאחר קבלת אישור עקרוני מהבנק תקבלו מסמך מפורט הכולל מידע כמו סכום המשכנתא ותנאי ההלוואה. האישור העקרוני תקף ל-24 ימים בלבד ומותנה באימות הנתונים וההצהרות שהגשתם לבנק ובאימות הביטחונות הנדרשים. בנוסף, תקבלו הודעת משכון לפני קבלת ההלוואה, והודעת המשכון נשלחת ללשכת רשם המשכונות ועליכם למלא טופס ייעודי ולהחתים את הבנק על המסמך. את הטופס ניתן למלא באופן מקוון לחלוטין ויש לשלם אגרה.

כמו כן, באפשרותכם לשלוח את הטופס באמצעות דואר ישראל או לתאם תור למשרד של רשם המשכונות, יש אפשרות להפקיד את הטופס בתיבה בלשכת הרשם, וניתן לשלוח את הטופס עם המסמכים גם במייל.

– כיום הבנקים מבצעים את רישום המשכון באופן מקוון ולא נדרש מהלקוח לגשת לרשם המשכונות.

כדי להגיש בקשה לרישום משכון באופן מקוון – לחצו על הקישור

בנק ישראל מעדכן מידי פעם את המגבלות שהוא מטיל על הבנקים למשכנתאות והלווים. נכון להיום, זוגות צעירים יכולים לקבל משכנתא עד לגובה של 75% משווי הנכס, משפרי דיור יכולים לקבל משכנתא עד לגובה של 70% ומשקיעים זכאים להלוואה עד לגובה של 50% משווי הנכס. לכן, כאשר מבצעים רישום משכון יש להתייחס למגבלות אחוזי המימון, ומומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה כדי למלא נכון את הטופס.

רישום משכון קבוצתי

במקרה של קבוצות רכישה או שותפות בפרויקט, כלומר כאשר יש מספר גדול של חייבים ונושים, יש למלא ולהגיש טופס רישום משכון קבוצתי. אפשר להגיש טופס מקוון ולאחר רישום הבטוחה, כלומר רישום המשכון, הטופס מועבר לאישור הצדדים ומיד לאחר מכן המשכון יופיע במרשם הבטוחות ברשות התאגידים, אצל רשם המשכונות או רשם החברות (במקרה שהבקשה נשלחת על ידי חברה או אגודה שיתופית).

אם החייב הוא חברה, לפי חוק החברות עליו לרשום את המשכון אצל רשם החברות. אם החייב הוא אגודה שיתופית, הרי לפי פקודת האגודות השיתופיות יש לרשום את המשכון על הנכס אצל רשם האגודות השיתופיות.

בכל הודעת משכון יכולים להופיע עד 20 חייבים או נושים, לכן אם הקבוצה של החייבים מונה מעל 20 איש יש למלא ולהגיש מספר פעמים את הטפסים והמסמכים הנלווים, וכמובן שיש לשלם אגרה בהתאם למספר הטפסים שנשלחים.

בדיקת משכון

חשוב לזכור כי מטרת הרישום של משכון נכס לטובת משכנתא היא פרסום הזכות הקניינית בשעבוד לטובת הנושה בנכס. הרישום מזהיר נושה אחר של החייב ומעדכן אותו על כף שהנושה הקודם לו יוכל להיפרע ראשון מהנכס הממושכן. המאגר של רשם המשכונות פתוח לציבור וכל אדם יכול לעיין בו, ללא עלות.

רשם המשכונות מאפשר לציבור הרחב לבצע בדיקת משכון באופן יעיל ומקוון. שירות עיון משכון נועד לאפשר לכל אדם לצפות במידע הנוגע לבטוחות של יחידים, חברות וגופים נוספים. ניתן להפיק מידע הנוגע למשכונות אשר נרשמו לחובת יחידים וגופים אחרים.

כדי לבדוק קיומו של משכון יש למלא ולהגיש טופס ייעודי (מקוון), ואיתור המשכון מתבצע על ידי מספר זיהוי של החייב או מספר משכון. האגרה עבור בדיקת משכון הינה 11 ₪ (נכון לשנת 2023) ויש לבצע את התשלום בעת ביצוע הבקשה באתר המקוון. הבדיקה מהירה ולרוב מקבלים מענה תוך שעה בלבד, אך יש מקרים שבהם תהליך הבדיקה ממושך יותר, בדרך כלל עד 3 ימי עסקים.

בדיקת משכון מקוונת באתר – לחצו על הקישור ומלאו את הטופס

ביטול משכון

כדי לבטל משכון קיים על נכס מסוים יש להגיש טופס ייעודי לביטוח המשכון, את הטופס מגישים לרשם המשכונות. שליחת הטופס מאפשרת לבטל משכון ידני או משכון ממוחשב (מקוון). יש למלא היטב את הטופס ולציין פרטים מזהים הנוגעים למשכון, לרבות פרטי החייבים ופרטי זיהוי של הנכס הממושכן. הנושים חייבים לחתום על הטופס, ותאגידים חייבים להוסיף חותמת תאגיד.

במקרים רבים ממנים מיופה כוח כדי לבצע ביטול של רישום משכון על נכס, לדוגמה מייצג מנוסה כמו עורך דין. כדי להימנע מעיכובים בטיפול בבקשה לביטול רישום המשכון מומלץ להוסיף למסמך ייפוי הכוח את הסמכות לבטל משכון ספציפי.

יתרונות וחסרונות של משכון נכס קיים

• אפשרות לבצע משכון דירה של ההורים לטובת המשכנתא.
• אפשרות למינוף הכסף.
• פתרון יעיל להתגבר על מגבלות בנק ישראל.

החסרונות הם שאין יותר אפשרות למשכן את הנכס כדי לגייס הון עצמי, ובנוסף אם ממשכנים דירה של ההורים לטובת משכנתא הריבית צפויה להיות גבוהה במעט לעומת הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות.

משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא של הילדים

פעולת המשכון של נכס מסייעת לזוגות צעירים לרכוש דירה ולהגשים חלום. רוב הזוגות הצעירים בישראל מתקשים לגייס את ההון העצמי בשיעור של 25% משווי הנכס, לכן הם יכולים לבצע משכון דירה של ההורים כדי לקבל אישור למשכנתא.

כדאי לדעת כי במגזר החרדי מקובל לבצע משכון דירה של ההורים מאחר שבדרך כלל רק אחד מבני הזוג עובד והשכר של משקי הבית נמוך. ההורים מתגייסים לעזרת הזוג הצעיר ובאמצעות תהליך משכון הנכס שלהם שנקי משעבוד הם יכולים לקחת הלוואה עד 50% משווי הדירה שלהם, על פי הערכת שמאי מטעם הבנק, והזוג הצעיר יכול לגייס את ההון העצמי ולרכוש את הדירה. לדוגמה, אם הדירה של ההורים שווה 1.2 מיליון, הבנק יאשר הלוואה עד 50%, כלומר עד 600,000 ₪.

משכון דירה של ההורים לטובת המשכנתא של הזוג הצעיר עלולה לסכן את עתידם של ההורים המתבגרים, אם הלווים לא מצליחים לעמוד בהתחייבויות שלהם, לכן יש לשקול היטב את הנושא ומומלץ לפנות ליועצי המשכנתא של פריים כדי לבחון את כדאיות משכון הנכס, בדגש על משכון הדירה של ההורים.