מבוא מקוצר למסלולי המשכנתא בישראל 2020

גלו מה משמעות כל מסלול ממסלולי המשכנתא וכיצד הוא משפיע על הריבית שאתם מקבלים

לא תמיד קל להבין מה המשמעות של כל אחד ממסלולי המשכנתא המוצעים לכם ומה היתרונות והחסרונות של כל מסלול בהשוואה לאחר. אולם ההבדלים בין מסלול למסלול עשויים להיות בעלי משמעות קריטית לעלות המשכנתא לאורך השנים והנטל על משק הבית.

המדריך הבא מגדיר את המסלולים המרכזיים במילים פשוטות, ומרחיב בהסברים לגבי משמעותם, על מנת לסייע לכם לבחור את התמהיל המיטבי עבורכם.

ישנם חמישה מסלולים מרכזיים בתמהיל משכנתא נכון להיום:

  1. פריים – ריבית בגובה של 1.5% מעל לריבית בנק ישראל (נכון לתקופה האחרונה ריבית בנק ישראל היא 0.25% ולכן ריבית הפריים 1.75%.
  2. קבועה לא צמודה למדד – קל"צ (נקראת גם ריבית FIX) – ריבית קבועה לאורך כל זמן המשכנתא ולא מושפעת משינויים במדדים.
  3. קבועה צמודה למדד – ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אולם צמודה למדד המחירים לצרכן, ועל כן תשתנה אם המדד ישתנה.
  4. משתנה לא צמודה – ריבית המשתנה כל חמש שנים, אך אינה תלויה בשינויים במדד המחירים לצרכן. השינוי התקופתי מושפע מעלות גיוס ההון של הבנק בנקודת השינוי בתוספת המרווח עליו חתמתם ביום נטילת המשכנתא.
  5. משתנה צמודה – ריבית המשתנה כל חמש שנים, כמו גם תלויה במדד המחירים לצרכן. גם כאן, השינוי התקופתי מושפע מעלות גיוס ההון של הבנק בנקודת השינוי בתוספת המרווח עליו חתמתם ביום נטילת המשכנתא.

מסלול המשכנתא הפחות יציב מבין החמישה הינם המסלול הראשון (פריים) והמסלול החמישי (משתנה צמודה), הואיל והם תלויים גם בגובה הריבית שקובע בנק ישראל ובמקרה של משתנה צמודה גם בגובה מדד המחירים לצרכן.

מסלול המשכנתא היציב ביותר הוא המסלול השני (קבועה לא צמודה). הריבית איננה צמודה לשום דבר וההחזר החודשי בו לא משתנה ויהי מה.

מסלול המשכנתא הכי זול הוא המסלול הראשון (פריים), מפני שאין מסלול בו יתנו לכם ריבית יותר נמוכה מ- 1.75% (ולרוב אפשר להשיג פריים אף יותר נמוך).

יתרון משמעותי נוסף למסלול הפריים הוא כי ניתן לפרוע אותו בכל נקודת זמן ללא קנסות יציאה, מה שמאפשר גמישות.

חשוב לדעת: לפי הוראות בנק ישראל ניתן לקחת עד 33% מתמהיל המשכנתא במסלול הפריים, וחייבים לקחת לפחות 33% בריבית קבועה – לא משנה אם היא צמודה או לא צמודה למדד.

ריבית משתנה זולה יותר מריבית קבועה. ככל שהמסלול יציב יותר, הריביות אותן דורשים הבנקים גבוהות יותר.

כמו כן, גם הריביות הצמודות זולות יותר מהריביות הלא צמודות מדד. בהקשר זה חשוב לציין את הסיכון והסיכוי שבהצמדות למדד: המדד ירד – הרווחתם; המדד עלה – הפסדתם…

ההמלצה שלנו היא לנצל את כל 33% הפריים. זהו המסלול הזול ביותר ויחד עם הגמישות שהוא מאפשר אין לו תחרות. להמשך המסלול הקלאסי, אנחנו ממליצים להכניס איזון בין יציבות וסיכון.  תוכלו לעשות זאת על ידי הוספת מסלול הקל"צ מצד אחד, והמשתנה הצמודה מהצד השני.

שיקול חשוב נוסף לבחירת המסלולים הוא תקופת המסלול. ככל שהתקופות קצרות יותר סביר להניח שיהיה יותר מקום לריביות צמודות מדד. שיקול זה רלוונטי במיוחד לבחירה בין קבועה צמודת מדד לבין קבועה לא צמודה.

מדובר כמובן בהמלצה בסיסית על מנת לתת טעימה של השיקולים הבאים לידי ביטוי בבחירת המסלולים.

לצורך בחירת הרכב ההלוואה האופטימאלי עבורכם יש לקחת בחשבון משתנים נוספים רבים. מדובר בהבדלים של עשרות ועד מאות אלפי שקלים בהחזרים… תוכלו לקרוא קצת יותר במאמרים הנוספים שלנו.

אם אתם רוצים שאנחנו נעשה את העבודה בשבילכם, מה שאומר גם ריביות מעולות, תשאירו פרטים וניצור אתכם קשר!


אם אתם מהאנשים שחשוב להם לדעת שהם מקבלים את העסקה הטובה ביותר, אנחנו בדיוק מה שאתם מחפשים.

  • אנחנו חוקרים לעומק את הצרכים שלכם כדי להתאים לכם את מסלול ההלוואה היעיל ביותר עבורכם.
  • אנחנו מכירים כל טריק ופרצה בעולם המשכנתאות הישראלי וננצל אותם לטובתכם.
  • אנחנו נעשה מכרז מחירים בין הבנקים ונרוץ עם העסקה שלכם מסניף לסניף עד שניהיה בטוחים שאי אפשר להשיג ריביות יותר נמוכות.
  • זה יחסוך לכם עשרות או מאות אלפי שקלים.