שנת 2024 החלה עם שינויים כלכליים וחברתיים משמעותיים לאור מלחמת חרבות ברזל, ההאטה בפעילות המשק והכלכלה המקומית, עליית מחירים וריבית שנותרה עדיין גבוהה. השינויים בכלכלה משפיעים בין היתר על שוק המשכנתאות בישראל, ובהמשך למגמה שהחלה בסוף שנת 2023, ניתן להבחין בירידה דרסטית בהיקף לקיחת המשכנתאות מהבנקים ובעלייה מהותית בביקוש למיחזור הלוואות משכנתא ולהקפאת תשלומי ההלוואה.
עם כניסת שנת 2024 יש סימנים המעידים על המשך ירידת הריבית במשק מאחר שבנק ישראל החליט בחודש ינואר להפחית את הריבית בשיעור של 0.25% ובפברואר הריבית נותרה על כנה. נכון לחודש מרץ 2024 ריבית בנק ישראל היא 4.5%, לכן ריבית הפריים עומדת על 6%. כמו כן, מדד המחירים לצרכן עלה בחדות בחודשים הראשונים של השנה הקודמת ובהמשך המדד התמתן, לכן לבסוף נרשמה עלייה שנתית בשיעור של 3.3, והעלייה השפיעה בעיקר על לווים שבנו תמהיל משכנתא הכולל מסלולים צמודים למדד.
בתוך כך, ראוי להתייחס גם לעלייה הממוצעת בריבית המשכנתא צמודת המדד. ב-2023 נרשמה עלייה בשיעור של 0.33 בעוד הריבית הממוצעת על מסלול המשכנתא הלא צמודים רשמה עלייה בשיעור של 0.8%. נתונים אלו חשובים עבור כל מי שמתכנן לקחת משכנתא בקרב או לבצע מיחזור של המשכנתא הקיימת, ויש לשקלל את כל השינויים שחלו בשנה האחרונה ובחודשים הראשונים של 2024 כדי לבנות נכון תמהיל משכנתא מותאם אישית.
במדריך זה נכיר את מסלולי המשכנתא הקיימים, נענה על השאלה השכיחה מהו תמהיל משכנתא ונבין כיצד לבנות את התמהיל ולבחור נכון את המסלולים שמתאימים ליכולת ההחזר שלנו, למגבלות של בנק ישראל, למצבנו הפיננסי ולתנאי השוק המשתנים. כמו כן, נציג בפניכם תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2024, אך חשוב לזכור כי לכל אדם יש לבנות תמהיל ייחודי המותאם בדיוק לצרכיו וליכולת ההחזר שלו, לכן אין לעשות העתק הדבק וחשוב לפנות ליועצי המשכנתא המנוסים.
משמעות לבחירת מסלול משכנתא
הבנקים למשכנתאות מציעים מספר מסלולי משכנתא, והמסלולים השונים נבדלים זה מזה בסוג ובגובה הריבית, באופן ההצמדה, בגובה תשלומי ההחזר החודשיים ובמאפיינים נוספים. משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך לרכישת דירת מגורים או דירה להשקעה, ובעת לקיחת ההלוואה מהבנק יש לתכנן ולבנות תמהיל משכנתא המורכב מכמה מסלולים שונים.
יש לציין כי מסלולי המשכנתא המרכיבים את תמהיל ההלוואה ילוו אותנו תקופה ארוכה, עד 30 שנים. לכל בחירה של מסלולי משכנתאות עשויה להיות השפעה משמעותית על ההוצאות החודשיות השוטפות שלנו ב-20 השנים הבאות או יותר, לכן מומלץ להיעזר ביועצי משכנתא מנוסים על מנת לבחור נכון את המסלולים ולבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית.
הבחירה במסלולי המשכנתא השונים אינה פשוטה מאחר ולכל מסלול יש יתרונות, חסרונות ומאפיינים ייחודיים. יש הבדל משמעותי בתהליך בניית תמהיל משכנתא ובחירת המסלולים עבור זוג צעיר לבין התהליך ובחירת המסלולים עבור משפחה עם ילדים מתבגרים, משפרי דיור או מבוגרים ובני הגיל השלישי.
במדריך זה נציג בפניכם את המסלולים הקיימים בשוק המשכנתאות. חשוב להדגיש כי אין מסלול הנחשב לטוב יותר מאחרים, לכן יש להבין את ההבדלים ביניהם ולבנות תמהיל הלוואה מותאם אישית העונה על הצרכים הייחודיים וכושר ההחזר החודשי שלנו.
תמהיל משכנתא – בחירה נכונה של מסלולי ההלוואה
תמהיל ההלוואה מורכב ממספר מסלולי משכנתאות, תוך התייחסות לתנאים ולמגבלות כל לקיחת ההלוואה לרכישת דירת מגורים שבנק ישראל קבע. כך לדוגמה, בנק ישראל קבע את המגבלות הבאות על נוטלי המשכנתאות:
- רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל מימון מקסימלי עד 75% משווי הדירה.
- משפרי דיור יכולים לקבל מימון מקסימלי עד 70% משווי הנכס החדש.
- משקיעים יכולים לקבל מימון מקסימלי של עד 50% משווי הנכס המיועד להשקעה.
- תקופת ההלוואה (בכל אחד ממסלולי המשכנתא) היא עד 30 שנים.
- לפחות 33% מסכום המשכנתא חייב להילקח במסלול משכנתא בריבית קבועה.
- אין אפשרות לקחת יותר מ-66% מסכום ההלוואה הכולל במסלול משכנתא בריבית משתנה.
- הבנקים למשכנתאות אינם רשאים לאשר הלוואה לרכישת דירת מגורים אם גובה ההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלנו (כולל ביטוח משכנתא ועלויות נוספות).
באופן כללי תמהיל משכנתא הוא תהליך שבו עלינו לבחור מספר מסלולי משכנתא שהבנק מציע לנו, וכך אנחנו יכולים לפצל את ההלוואה בין מספר מסלולים שונים, כאשר לכל מסלול משכנתא יש מאפיינים ייחודיים, יתרונות וחסרונות. כך לדוגמה, אם נבחר בתמהיל המשכנתא שלנו מסלול בריבית משתנה ומסלול בריבית קבועה נוכל לפזר סיכונים ואם הריבית מתייקרת, כפי שקרה בשנתיים האחרונות, הרי המסלול בריבית קבועה מגן עלינו ונשלם החזר קבוע וללא שינוי, ואם הריבית תרד בצורה דרסטית נוכל ליהנות מהחזר חודשי נמוך יותר בגלל מסלול הריבית המשתנה.
פיצול סכום המשכנתא שאנחנו לוקחים מהבנק למספר מסלולים מאפשר לנו לפזר סיכונים, לתכנן החזר חודשי שנוכל לעמוד בו לאורך השנים, להתאים את ההחזרים החודשיים ליכולת ההחזר שלנו ולהקטין את הסכום שעלינו להחזיר לבנק.
כיום, כאשר אנחנו פונים לאחד מהבנקים למשכנתאות או לגוף פיננסי אחר המציע הלוואות משכנתא (למשל חלק מחברות הביטוח), הבנק יכין עבורנו הצעה מפורטת למשכנתא הכוללת תמהיל מותאם אישית, ובנוסף ההצעה כוללת 3 תמהילים כללים ואחידים המוגדרים מראש על ידי בנק ישראל.
תמהילים אחידים (כלליים) שהוגדרו על ידי בנק ישראל
| שם המסלול | חלק מהתמהיל | שם המסלול | חלק מהתמהיל | שם המסלול | חלק מהתמהיל | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| סל אחיד 1 | קבועה לא צמודה (קל"צ) | 100% | ||||
| סל אחיד 2 | קבועה לא צמודה | 1/3 | פריים (ריבית משתנה) | 1/3 | משתנה צמודה כל 5 שנים (בסיס אג"ח) | 1/3 |
| סל אחיד 3 | קבועה לא צמודה | 1/2 | פריים (ריבית משתנה) | 1/2 |
התמהילים האחידים הם כלי עזר חשוב עבורנו מאחר שהם מציגים את תנאי הריבית בכל מסלול שהבנק למשכנתאות מציע לנו, וכאשר אנחנו עורכים סקר שוק ומשווים הצעות מכמה בנקים נוכל להשוות בקלות ובנוחות את תנאי הבנקים ולקבל החלטה שקולה ונכונה יותר ממי לקחת את המשכנתא.
רגע לפני שאנחנו פותחים תיק משכנתא בבנק זה או אחר רצוי להתייעץ עם המומחים של חברת ייעוץ משכנתאות מובילה ומקצועית, וכאן המומחים של פריים משכנתאות ופיננסים נכנסים לתמונה. בעזרת יועץ משכנתאות פרטי בוחרים את המסלולים הנכונים ביותר לצרכים הייחודיים שלנו. חשוב לזכור כי מעבר להבדלים הקיימים בין המסלולים השונים יש בנוסף לזאת לא מעט הבדלים בדרישות ובתנאים בין הבנקים למשכנתאות, לכן מומלץ שלא לוותר על ייעוץ מקצועי ובניית התמהיל בעזרת בעלי מקצוע מומחים בתחומם.
הערה חשובה – ראוי לציין כי הבנקים מציעים ייעוץ משכנתאות ללא עלות. יחד עם זאת, יועצי המשכנתא של הבנקים מייצגים את האינטרסים של המעסיק שלהם, כלומר את הבנקים המסחריים, ועלינו לזכור זאת. בין אם אנחנו בוחרים לבנות את תמהיל המשכנתא בעזרת יועץ של הבנק ובין אם אנחנו פונים לחברת ייעוץ משכנתאות – עלינו ללמוד ולרכוש ידע על מסלולי המשכנתאות הקיימים על מנת לקבל החלטה פיננסית נכונה, שקולה ואחראית.
משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך, עד לתקופה של 30 שנים, על כן זו ההחלטה הפיננסית החשובה והמשמעותית ביותר בחיינו, אין להקל ראש בנושא ורצוי שלא לוותר על ייעוץ מהמומחים. כאשר בונים תמהיל משכנתא בעזרת בעלי מקצוע מנוסים ומומחים בתחומם ניתן למזער סיכונים, להתאים את ההחזר החודשי ליכולת ההחזר בהווה ובעתיד, לפזר סיכונים ולחסוך הרבה מאוד כסף.
תמהיל משכנתא מומלץ בדגש לשנת 24
עם כניסת שנת 2024 ישנם שינויים בהמלצה שלנו לבניית תמהיל מותאם אישית, ואם עד לפני כשנתיים מסלול הפריים היה הכוכב של שוק המשכנתאות, הרי כיום המסלול נחשב לפחות אטרקטיבי בגלל עליית הריבית.
הטבלה הבאה מציגה תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2024:
| שם המסלול | חלק מסך המשכנתא | יתרונות |
|---|---|---|
| פריים | 25% | - מסלול אטרקטיבי למרות עליית הריבית - ללא עמלות פירעון וקנסות - ניתן לפרוע בכל עת - קל ונוח למחזור - ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן |
| קבועה לא צמודה | 35% | - ללא הצמדה למדד - ריבית קבועה גם אם הריבית במשק מתייקרת - החזר חודשי קבוע ויציב לכל אורך תקופת ההלוואה |
| ריבית משתנה כל 5 שנים | 40% | - ריבית משתלמת לאורך תקופת ההלוואה - ללא הצמדה למדד - נקודות יציאה מובנות - עמלת פירעון לא גבוהה |
מדוע זה התמהיל המומלץ לשנת 2024?
כתוצאה מעליית הריבית החדה בשנתיים האחרונות, מריבית כמעט אפסית לריבית בשיעור של 4.5% נכון לפברואר 2024, הלווים שבחרו במסלול הפריים נאלצים להתמודד עם קפיצה של מאות שקלים או יותר בהחזרים החודשיים שלהם. לכן, בתמהיל המומלץ לשנה זו בחרנו להפחית את סך מסלול הפריים ל-25% מסך המשכנתא, וחשוב ציין כי הצפי הוא שהריבית תרד במהלך השנה לכן הלווים ירוויחו מכך.
מסלול בריבית קבועה לא צמודה מבטיח יציבות בהחזרים החודשיים, זהו מסלול שמתאים בתקופה של ריבית גבוהה וההחזר החודשיים אינם משתנים לאורך תקופת ההלוואה, ובמציאות הכלכלית של היום יש לכך יתרונות.
מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים נחשב למסלול פופולרי ומבוקש בתמהילי המשכנתא לשנת 2024, ומסלול זה מבטיח ריבית משתלמת וניתן לפרוע את המסלול בנקודת היציאה ללא תשלום של עמלת פירעון גבוהה.
מסלולי המשכנתא שיסייעו לנו להגשים חלום ולרכוש דירת מגורים
משתנה כל 3 או 5 שנים צמודה למדד
תיאור כללי – מסלול גמיש וסולידי עם תחנות יציאה קבועות וידועות מראש כל 3 או 5 שנים. הריבית מבוססת על ריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות הנסחרות במגזר הלא צמוד. במסלול זה הריבית בפועל מורכבת מריבית הבסיס המחושבת ע"פ תשואות של אגרות חוב שהונפו על ידי ממשלת ישראל, כאשר האג"ח צמוד למדד המחירים לצרכן, ומריבית נוספת בשיעור קבוע. לכן, ההחזר החודשי צפוי להשתנות ולהתעדכן מדי חודש בגלל ההצמדה למדד המחירים לצרכן ובעקבות שינויים במדד (עלייה או ירידה).
הריבית במסלול זה משתנה בנקודת היציאה המובנית מראש, כלומר אחת לשלוש או לחמש שנים. בנתוני השוק העדכניים לשנת 2024 כדאי לבחור במסלול זה לבניית תמהיל המשכנתא מאחר שהצפי הוא שבנק ישראל יבצע הורדת ריבית מספר פעמים נוספות במהלך השנה, וכך ניתן להקטין את ההחזרים החודשיים.
למי מתאים – מסלול זה מתאים כאשר רוצים לשלב יציבות עם גמישות, המסלול סולידי יחסית וההחזרים החודשיים הינם קבועים במשך 3 או 5 שנים, עד לעדכון הריבית במועד השינוי שבו ניתן לבצע פירעון מוקדם ללא עמלת הפרשי היוון, כלומר ללא עמלת הפירעון הגבוהה והמשמעותית ביותר.
דוגמה מוחשית – ניתן לשלב את המסלול בתמהיל לתקופה של 30-5 שנים, והמטרה היא בדרך כלל לפרוע את המסלול בהקדם האפשרי כדי להקטין את ההחזר החודשי.
משתנה כל 2.5 שנים
תיאור כללי – במסלול זה הריבית צמודה למדד ומתעדכנת אחת לשנתיים וחצי, במועד שינוי הריבית קובעים את הריבית על פי עוגן ההלוואה בתוספת קבועה שנקבעה במועד לקיחת המשכנתא. מסלול זה ניתן רק על ידי חלק מהבנקים, ובמסלול זה ההחזר החודשי ההתחלתי נמוך יחסית.
למי מתאים – המסלול מתאים למי שצופה ירידה בשיעור הריבית ולמי שצופה שיפור משמעותי בהכנסה שלו ומעוניין לפרוע חלק מההלוואה לפני הזמן.
דוגמה מוחשית – 10% מסך המשכנתא לתקופה של עד 20 שנים, כאשר המטרה היא לפרוע בהקדם את המסלול, בין אם מעוניינים לפרוע את מלוא המשכנתא ובין אם מעוניינים לבצע מחזור משכנתא.
משתנה שקלית כל שנה
תיאור כללי – במסלול גמיש זה הריבית צמודת מדד ומשתנה אחת לשנה, השינוי לפי עוגן אג"ח צמוד. לרוב הריבית המוצעת במסלול זה נמוכה בהשוואה לריבית במסלולים אחרים. יחד עם זאת, מסלול זה מוצע רק על ידי מספר מצומצם של בנקים למשכנתאות, ואחד מיתרונות המסלול הוא האפשרות לפרוע את המסלול בתחנת היציאה אחת לשנה, ללא עמלת היוון.
למי מתאים – המסלול מתאים למי שמעוניין במשכנתא גמישה המאפשרת לו לבצע שינויים או לפרוע את ההלוואה לפני הזמן, ללא קנסות ועמלת היוון, אחת לשנה.
דוגמה מוחשית – 20%-10% לתקופה של 30-4 שנים, לוח סילוקין שפיצר, או לתקופה של 5-2 שנים לפי שיטת החזר בולט.
פריים
תיאור כללי – הכוכב של שוק המשכנתאות במשך שנים רבות, וגם ב-2024 מסלול זה נחשב עדיין לפופולרי בקרב הלווים, למרות שריבית הפריים כבר עומדת על 6%, נכון לחודש מרץ 2024. במסלול פריים הריבית מתבססת על ריבית בנק ישראל המפורסמת אחת לחודש בתוספת מרווח של 1.5%. רמת הסיכון הגבוהה לכן בנק ישראל הטיל מגבלה על השימוש במסלול פריים עד לשני שליש מסך המשכנתא. במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד, וניתן לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות ועמלת היוון.
בדרך כלל ניתן לבחור במסלול הפריים לתקופה של 4 – 30 שנים, וחשוב לדעת כי קרן ההלוואה אינה חשופה להצמדה כזו או אחרת, לכן היא פוחתת בעקבות תשלומי ההחזר השוטפים. נכון לשנת 2024 הריבית במשק גבוהה, לכן יועצי המשכנתאות לרוב ימליצו על חלק קטן יחסית מסך המשכנתא במסלול פריים. מסלול פריים נחשב למסוכן יחסית בהשוואה למסלולי משכנתא אחרים ומסיבה זו הוחלט בבנק ישראל להגביל את הלווים ולאפשר לבנקים להציע עד 2/3 מתמהיל המשכנתא במסלולי הריבית המשתנה.
למי מתאים – המסלול מתאים לנו כאשר אנו מעוניינים במסלול גמיש עם ריבית נמוכה ביחס למסלולי משכנתא אחרים, ובנוסף הוא מתאים אם אנחנו מעריכים שנוכל לבצע פירעון מוקדם של המסלול.
דוגמה מוחשית – 50% מסלול פריים מסך המשכנתא, לתקופה של 25-20 שנים. אם ריבית בנק ישראל עומדת על 4%, ריבית הפריים תהיה 5.5%, עם זאת המרווח נתון לשיקול הבנק.
קבועה צמודה
תיאור כללי – מסלול המעניק יציבות בגלל הריבית הקבועה, לרוב הריבית במסלול זה נמוכה ביחס לריבית במסלול קל"צ, אך חשוב לזכור כי ההחזרים החודשיים צפויים להשתנות בגלל ההצמדה. כאשר יש צפי לעלייה בריבית במשק יש יתרון בלקיחת מסלול זה, אך חשוב להתייחס נכון להצמדה כדי לקבל החלטה שקולה ונכונה.
למי מתאים – מסלול זה יכול להתאים לנו אם אנחנו רוצים ליהנות מיציבות ומריבית יחסית נמוכה בהשוואה לריבית במסלול הלא צמוד, ולמקרים שבהם איננו מתכננים פירעון מוקדם או מיחזור.
דוגמה מוחשית – 30% מסך המשכנתא לתקופה של 30-4 שנים בשיטת החזר שפיצר או קרן שווה.
קבועה לא צמודה (קל"צ)
תיאור כללי – מסלול יציב המעניק לנו ביטחון מוחלט בתשלומי ההחזר החודשיים לאורך חיי ההלוואה. הריבית במסלול זה קבועה ואין הצמדה למדד, לכן בכל חודש נשלם אותו סכום בדיוק, בלי הפתעות. בשנים האחרונות מסלול ריבית קבועה לא צמודה הפך לפופולרי בגלל יתרונותיו, בעיקר היציבות בתשלומי ההחזר.
למי מתאים – המסלול מתאים לכל מי שמחפש יציבות מוחלטת בתשלומי ההחזר, בלי הפתעות.
דוגמה מוחשית – 30%-10% מסך המשכנתא לתקופה של 30-4 שנים, לפי שיטת החזר שפיצר או קרן שווה.
דולר
תיאור כללי – מסלול העשוי להיות מעט תנודתי אחת לחצי שנה עקב שינויים בריבית ה-SOFR. ההחזר החודשי משולם בשקלים, בהתאם לשער הדולר היציג לעומת השקל.
למי מתאים – תושבי חוץ ובעלי הכנסות בדולר אמריקאי.
דוגמה מוחשית – 30% מסך המשכנתא לפי שיטת החזר שפיצר או קרן שווה, לתקופה של 30-4 שנים.
אירו
תיאור כללי – מסלול זה מתנהל לפי שער האירו וההחזרים החודשיים משולמים בש"ח, בהתאם לשער האירו היציג.
למי מתאים – תושבי חוץ ובעלי הכנסות באירו.
דוגמה מוחשית – 30% מסך המשכנתא, לפי שיטת החזר שפיצר או קרן שווה, לתקופה של 30-4 שנים.
השוואה בין מסלולי משכנתאות
כאשר אנחנו מבקשים לקחת משכנתא מהבנק (כיום אפשר לקחת משכנתאות גם מחלק מחברות הביטוח) עלינו לבחור את מסלולי ההלוואה כבר במעמד פתיחת תיק המשכנתא. בשלב זה ועוד לפני קבלת האישור העקרוני, הבנקים מציעים לנו מספר מסלולי משכנתא הנבדלים זה מזה בסוגי וגובה הריבית, אופן ההצמדה (אם יש), גובה ההחזר החודשי ועוד.
בטבלה זו אנו יכולים לקבל סקירה קצרה על מסלולי המשכנתא הנפוצים שמוצעים על ידי הבנקים, להכיר את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ולהבין למי המסלול מתאים, מהי רמת הסיכון ומהם השיקולים לבחירתו ולהוספתו לתמהיל המשכנתא. יש מגוון מסלולי משכנתאות ועלינו לבחור נכון את המסלולים לצורך בניית תמהיל משכנתא.
*(הערה חשובה/אזהרה: חשוב לדעת כי המידע המוצג בטבלה זו נועד לידע כללי ואינו מהווה המלצה או ייעוץ. מומלץ שלא לוותר על יועצי משכנתא מומחים בתחומם.)
להלן הסבר השוואתי קצר על המסלולים שהסברנו במדריך:
| מסלול | על המסלול | יתרונות ושיקולים | חסרונות וסיכונים |
|---|---|---|---|
| משתנה כל 3 או 5 שנים | ריבית צמודה למדד מחירים לצרכן. עוגן הריבית משתנה כל 5/3 שנים. | 1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן בינוני 2. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים 3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות עד נקודת השינוי (הצמדה להתייקרות המדד ואדישות עד נק' השינוי לריבית בנק ישראל) | 1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת מדד 2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה ועד נקודת השינוי 3. שינוי ריבית עוגן כל 5/7 שנים 4. עלות ארוכת טווח: כפועל יוצא מהצמדה למדד |
| משתנה כל 2.5 | ריבית צמודה למדד מחירים לצרכן. עוגן הריבית משתנה כל2.5 שנים. | 1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן בינוני 2. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים 3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות עד נקודת השינוי (הצמדה להתייקרות המדד ואדישות עד נק' השינוי לריבית בנק ישראל) | 1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת מדד 2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה ועד נקודת השינוי 3. שינוי ריבית עוגן כל 5/7 שנים 4. עלות ארוכת טווח: כפועל יוצא מהצמדה למדד |
| קבוע צמוד | ריבית קבועה עם הצמדה למדד | 1. עוגן ההלוואה הנומינלי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה 2. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים 3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות -רק כפועל יוצא להצמדה למדד (אדישות לשינויי ריבית בנק ישראל) | 1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת מדד 2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה 3. עלות ארוכת טווח : כפועל יוצא מהצמדה למדד |
| פריים | ריבית הנגזרת באופן ישיר מריבית מוניטרית של בנק ישראל | 1.עלות הלוואה זולה לטווח ארוך ( ללא עלות הצמדה למדד) 2. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה. | 1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה חודשית כפועל יוצא משינוי ריבית בנק ישראל |
| קבוע לא צמוד | ריבית שקלית (ללא הצמדה). ריבית קבועה | 1.עלות הלוואה זולה לטווח ארוך ( ללא עלות הצמדה למדד) 2. ללא תנודתיות בהלוואה | 1. עלות ריבית גבוהה 2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם: הפרשי ריביות בנקודת שבירה |
| משתנה שקלית – כל שנה | ריבית שקלית -צמודה מק"מ. עוגן הריבית משתנה כל שנה. | 1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן קצר 2. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים 3. קיבוע ריבית נומינלית לטווח שנה בתוואי ריבית עולה 4. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות שקליות אחרות עד נקודת השינוי 5. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה . | 1. תנודתיות גבוהה- ברמה שנתית כפועל יוצא משינוי ריבית בנק ישראל |
| יורו | ריבית מטח צמודה ליבור. עוגן הריבית משתנה כל שנה. | 1. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים 2. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה. 3. פוטנציאל רווח כפועל יוצא של סיכוי בפיחות המטבע | 1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה של שלושה חודשים – חצי שנה 2. סיכון בגידול קרן ההלוואה כפועל יוצא מהצמדה לשער החליפין מול השקל |
| דולר | ריבית מטח צמודה ליבור. עוגן הריבית משתנה כל שנה. | 1. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים 2. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה. 3. פוטנציאל רווח בעקבות פיחות מטבע | 1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה של שלושה חודשים – חצי שנה 2. סיכון בגידול קרן ההלוואה כפועל יוצא מהצמדה לשער החליפין מול השקל |
מה היה בשנת 23 וכיצד ישפיע על 24?
בשנת 2023 הריבית של בנק ישראל המשיכה לעלות ולהתייקר, ושוק המשכנתאות עבר שינוי מהותי בעקבות עליית הריבית. בהמשך החלה מלחמת חרבות ברזל במקביל לאי הוודאות הכללית במשק ובמדינה, כל אלו ועוד גרמו לירידה דרסטית בביקוש למשכנתאות, ורק בתחילת שנת 2024 השוק החל להתעורר מחדש והיקפי המשכנתאות גדלים בהתאם.
בתוך כך, הצפי הוא שהריבית תמשיך לרדת בשנת 2024 והמשק יחזור לפעילות מלאה, לכן יש יתרון בבניית תמהיל הכולל מסלולים בריבית משתנה, אך כדי לפזר סיכונים מומלץ להוסיף לתמהיל גם מסלולי בריבית קבועה. כמו כן, בעקבות המלחמה הצפי הוא שהאינפלציה תהיה גבוהה מהרגיל, לכן חשוב להתייחס נכון למסלולים הצמודים הרגישים לשינויים במדד.
