מה חשוב לדעת במימון רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה היא שאיפתם של רוב הזוגות הצעירים בישראל ורכישת דירה חדשה היא החלום במלואו. רכישת דירה חדשה תעשה בדרך כלל באופן ישיר מן הקבלן ובמרבית המקרים הרכישה תהיה "על הנייר" כך שקבלת הדירה תהיה כשנה עד שלוש שנים לאחר מכן.

קיימים יתרונות רבים לרכישת דירה מקבלן הן מבחינת המחיר והן מבחינת התמורה; דירה חדשה לגמרי הממוקמת במרבית המקרים בשכונה צעירה המתאימה מאוד למגורי זוגות ומשפחות צעירות. אך לצד היתרונות הברורים יש מספר מאפיינים שיש להבין לגבי מימון הרכישה מקבלן, אשר משפיעים באופן ישיר על תהליך הרכישה ועל המחיר הסופי של אותה דירת חלומות וככל שיתוכננו נכון, יאפשרו לבני הזוג להתנהל באופן אחראי ומחושב.

מדד תשומות הבניה

הנתון הראשון והחשוב שיש להכיר הוא מדד תשומות הבניה. מדד זה משקף את מחירי הבניה של הקבלנים וכולל את מרכיבי הבנייה השונים כגון שכר עבודה, חומרי בנייה, מלט, חומרי מחצבה ועוד.  כאשר דירה נרכשת היום על הנייר, המחיר שיופיע בחוזה הרכישה יהיה על פי מחירי עלות הבניה הנוכחיים אך במהלך הבניה מחירים אלה עלולים לעלות ואז הקבלן "מעמיס" את פערי המחיר על הלקוח כדי לשמר את רווחיותה של העסקה.  חשוב לציין כי ההצמדה למדד תשומות הבניה מתחילה מיום חתימת חוזה הרכישה והיא חלה רק על כספים שלא הועברו לקבלן. המשמעות היא שמחיר הדירה שהוסכם בחתימת החוזה אינו משקף את המחיר האמיתי של הדירה ובני הזוג חשופים לעלויות נוספות;

כך למשל זוג שרכש דירה ב 1,400,000 והעביר לקבלן  כ- 400,000 בלבד. בהנחה שמדד תשומות הבניה היה 3% בשנה זו, חובם של בני הזוג בחלוף שנה יהיה גבוהה ב 30,000 אלף שח  ואם מועד קבלת הדירה הוא לאחר שנה נוספת אשר במהלכה מדד תשומות הבניה היה 2.5% אז החוב של בני הזוג גדל בעוד כ- 20,000 ומחירה האמיתי והסופי של הדירה הוא כ-  1,450,000.

דוגמא זו ממחישה באופן ברור את הרצון להימנע מהצמדה למדד תשומות הבניה והדרך העיקרית לעשות זאת היא על ידי העברת כספים לקבלן שכן כל כסף שעובר לקבלן אינו צמוד למדד תשומות הבניה. הבעיה שרוב הזוגות נתקלים בה היא שכדי להעביר כספים לקבלן עליהם ליטול את המשכנתא מהבנק ולהתחיל לשלם עליה את ההחזר החודשי אך אם המעבר לדירה החדשה יקרה רק בעוד כשנתיים בני הזוג יצטרכו להתמודד  עד אז גם עם תשלומי שכירות וגם עם תשלומי המשכנתא.

יש לציין כי רוב בני הזוג הרוכשים דירה מקבלן נתקלים בקושי לשלם את המשכנתא במלואה לפני המעבר לדירה החדשה שכן עליהם להתמודד עם הוצאות המגורים עד הכניסה לנכס החדש . בעיה זו ידועה ונפוצה ועל כן קיימים מספר פתרונות יעילים עבורה:

  • משכנתא בגרייס:  מאפשרת לבני הזוג המתגוררים בשכירות לקבל את כספי המשכנתא היום אך לשלם רק את תשלומי הריבית עד יום קבלת הדירה. תשלומי הריבית יהיו נמוכים מההחזר החודשי המלא ובמרבית המקרים יהיה אפשר לתכנן את משיכת כספי המשכנתא כך שבני הזוג יעבירו חלק נכבד מהכספים לקבלן ועדיין יצליחו להתמודד עם תשלומי הריבית בגין כספים אלה במקביל לתשלומי השכירות.
  • הלוואות בלון: פתרון למשפרי דיור אשר מתגוררים היום בדירה בבעלותם ומעוניינים לרכוש כבר עכשיו את דירתם הבאה ומתכננים למכור את הדירה הקיימת עד מועד האיכלוס. במקרה כזה בני הזוג משלמים משכנתא על הדירה הקיימת ולא יכולו להתמודד עם משכנתא נוספת. הלוואת גישור הינה הלוואה הניתנת לטווח קצר (עד כ 3 שנים) אשר במהלכן משולמת רק הריבית  וביום שבני הזוג מוכרים את הדירה הקיימת הם מסלקים את הלוואת הגישור.

מדד המחירים לצרכן

נתון נוסף שיש להכיר הוא מדד המחירים לצרכן אשר משקף את מחירם של סל מוצרים ושירותים נבחרים והוא מודד את השינוי ברמת המחירים. אחת ההשפעות הישירות של מדד המחירים לצרכן היא על משכנתאות שכן חלק ממסלולי המשכנתא שהבנקים למשכנתאות מציעים צמודים למדד זה ואז קרן ההלוואה (הסכום שנלקח במקור) תגדל בכל שנה בהתאם למדד שהיה בשנה החולפת. יש לציין כי קיימים מסלולים שונים בהלוואות המשכנתא וחלקם אינם צמודי מדד אך ככלל, ברוב המשכנתאות קיימת חשיפה מסויימת למדד.

עם כן, מצד אחד קיימת הצדקה ברורה להקדים תשלומים לקבלן ולא לספוג את מדד תשומות הבניה על סכום כה משמעותי אך מן הצד השני גם המשכנתא צמודה בחלקה למדד המחירים לצרכן ובנוסף קיים הקושי התזרימי אשר מקשה על בני הזוג ופעמים רבות יהווה מכשול בבניית הפתרון המימוני.

אז מה עושים?

ראשית יש להבין כי רכישת דירה על הנייר מקבלן חושפת את הרוכשים לסיכונים וחוסר וודאות והמטרה היא לצמצם ולנהל סיכונים אלה ככל האפשר. לאור כך, כאשר בוחנים את ההצמדה למדד תשומות הבניה אל מול ההצמדה למדד המחירים לצרכן צריך לבחון את המדדים ההיסטוריים ולראות כי מדד תשומות הבניה הממוצע גבוה ממד המחירים לצרכן בכ 1%-2%(לצפייה בטבלת הנתונים המלאה) ועל כן קיימת הצדקה ליטול את המשכנתא (אשר לא תהיה צמודת מדד באופן מלא) ולהימנע ממדד תשומות הבניה.

 כאשר זוג רוכש דירה על הנייר עליו לבחון את מגוון האפשרויות המימוניות העומדות בפניו ולנהל את הסיכון אל מול היכולת התזרימית. כך למשל, ניתן לבנות לוח תשלומים לקבלן אשר ממצה את היכולת של בני הזוג לשלם סכום מסויים כל חודש (בגרייס או בגישור) וכך מצמצם את החשיפה למדד תשומות הבניה  ובמקביל בבניי המשכנתא יש לצמצם את החשיפה למדד המחירים לצרכן ככל האפשר ולבחור במסלולים המתאימים להצמדה (למשל מסלולים לתקופה קצרה יותר).

לקבלת מידע בנושא ניתן  ליצור קשר