משכנתא לדירה מקבלן

רכישת דירה היא משאת נפשם של רוב הזוגות הצעירים בישראל, ורכישת דירה חדשה מקבלן היא החלום במלואו. רכישת דירה חדשה תיעשה בדרך כלל באופן ישיר מן הקבלן ובמרבית המקרים הרכישה תהיה "על הנייר" כך שקבלת הדירה תהיה כשנה עד שלוש שנים לאחר מכן.

קיימים יתרונות רבים לרכישת דירה מקבלן הן מבחינת המחיר והן מבחינת התמורה; דירה חדשה לגמרי הממוקמת במרבית המקרים בשכונה צעירה המתאימה מאוד למגורי זוגות ומשפחות צעירות. אך לצד היתרונות הברורים יש מספר מאפיינים שיש להבין לגבי מימון הרכישה מקבלן, אשר משפיעים באופן ישיר על תהליך הרכישה ועל המחיר הסופי של אותה דירת חלומות, וככל שיתוכננו נכון, יאפשרו לבני הזוג להתנהל באופן אחראי ומחושב.

ראוי לציין כי בעת לקיחת משכנתא לדירה חדשה מקבלן יש מספר הבדלים הן מבחינת מאפייני וסכומי ההלוואה והן מבחינת התהליך כולו. באופן כללי, הבנקים מעדיפים לאשר משכנתאות לרוכשי דירה חדשה מקבלן מאחר ויש פחות סיכונים עבורם. בנוסף, כאשר נוטלים הלוואה לרכישה דירה חדשה מקבלן, הבנק לא זקוק להערכת שווי של הנכס על ידי שמאי מטעמו, כפי שנדרש במעמד רכישת דירה יד 2, לכן הלווים חוסכים כמה מאות שקלים, ובנוסף הערכת השווי כוללת שדרוגים ותוספות בנייה שהלווים סגרו מול הקבלן (מחסן, חניה פרטית, שדרוג מטבח וכו').

הבדלים בין משכנתא לדירה מקבלן לבין משכנתא לדירה יד 2?

הערכת שמאי – כאשר נוטלים משכנתא מהבנק כדי לרכוש דירה בשוק החופשי, כלומר דירה יד 2, הבנק דורש הערכת שווי על ידי שמאי מטעמו. בעת רכישת דירה חדשה מקבלן אין צורך בשמאות, לכן חוסכים כ-1,500 ₪.

חישוב שווי הנכס – בחוזה המכר מול הקבלן מופיעים פרטים על שדרוגים ותוספת בנייה, לדוגמה שדרוג המטבח הסטנדרטי למטבח מפואר ויוקרתי יותר, תוספות כמו מחסן פרטי, חניה פרטית ועוד. הבנק מחשב את שווי הדירה החדשה מקבלן יחד עם התוספות והשדרוגים, לכן ניתן לבקש הלוואה גבוהה יותר. כאשר לוקחים משכנתא לרכישת דירה יד 2, הבנק והשמאי מטעמו מחשבים את שווי הנכס לפני השינויים והתוספות.

גמישות של הבנק בנוגע למשכנתא גרייס והלוואות בלון – הבנק מודע לכך שרוכשים דירה על הנייר, ועד קבלת המפתח הלווים זקוקים לפתרון דיור אחר, למשל שכירת דירה. לווים רבים מתקשים לעמוד בתשלומי החזר המשכנתא במקביל לתשלומים השוטפים כמו שכר דירה. כדי להקל על הלווים הנאלצים להתמודד עם הוצאות המגורים עד הכניסה לנכס החדש ולשלם את המשכנתא במלואה טרם המעבר לדירה החדשה – הבנקים מפגינים גמישות ומציעים פתרונות יעילים לבעיה מוכרת זו:

• משכנתא בגרייס: מאפשרת לבני הזוג המתגוררים בשכירות לקבל את כספי המשכנתא היום אך לשלם רק את תשלומי הריבית עד יום קבלת הדירה. תשלומי הריבית יהיו נמוכים מההחזר החודשי המלא ובמרבית המקרים יהיה אפשר לתכנן את משיכת כספי המשכנתא כך שבני הזוג יעבירו חלק נכבד מהכספים לקבלן ועדיין יצליחו להתמודד עם תשלומי הריבית בגין כספים אלה במקביל לתשלומי השכירות. כאמור, משכנתא גרייס מאפשרת ללווים לשלם רק ריבית ולדחות חלקית את תשלומי ההחזר, אך חשוב להבין את המשמעות שלה וכיצד היא משפיעה על התשלומים החודשיים וסך ההחזר לבנק.
• הלוואות בלון: פתרון ייעודי למשפרי דיור אשר מתגוררים היום בדירה בבעלותם ומעוניינים לרכוש כבר עכשיו את דירתם הבאה ומתכננים למכור את הדירה הקיימת עד מועד האכלוס. במקרה זה, בני הזוג משלמים משכנתא על הדירה הקיימת ולא יכולים להתמודד עם משכנתא נוספת. הלוואת גישור הינה הלוואה הניתנת לטווח קצר (עד כ-3 שנים) אשר במהלכן משולמת רק הריבית וביום שבני הזוג מוכרים את הדירה הקיימת הם מסלקים את הלוואת הגישור בתשלום אחד יש שני סוגים של משכנתא בלון – מלאה או חלקית, חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתא מנוסה כדי לקבל החלטה נכונה בנושא.

שכר טרחה לעורך דין – כאשר רוכשים דירה יד 2 בשוק החופשי יש לקחת עורך דין ולשלם לו ישירות שכר טרחה בהתאם למחיר הממוצע בענף. בעת רכישת דירה חדשה מקבלן הרוכשים נדרשים לשלם לעורך דין מטעמו של הקבלן. עורך הדין של הקבלן מכין את החוזה ולמעשה הוא מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד, ואין אפשרות שלא לשלם לו. העלות של עורך דין מטעם הקבלן גבוהה, בדרך כלל עורכי הדין המייצגים את הקבלנים דורשים שכר טרחה בשיעור של 1.5% משווי הדירה החדשה, כלומר פי 2 ואפילו פי 3 ממחירי עורכי דין בשוק הפרטי. מומלץ שלא לוותר על ייעוץ וליווי צמוד של עורך דין פרטי מטעמכם, למרות העלות הנוספת.

תשלום בחלקים לקבלן – בני זוג הרוכשים דירה על הנייר מקבלן חייבים לבחון את מגוון האפשרויות המימוניות העומדות בפניהם, ולנהל את הסיכון אל מול היכולת התזרימית וההכנסה השוטפת. כך למשל, ניתן לבנות לוח תשלומים לקבלן אשר ממצה את היכולת של בני הזוג לשלם סכום מסוים כל חודש (בגרייס או בגישור) וכך מצמצם את החשיפה למדד תשומות הבניה. במקביל בבניית תמהיל המשכנתא יש לצמצם את החשיפה למדד המחירים לצרכן ככל האפשר ולבחור במסלולים המתאימים להצמדה (למשל מסלולים לתקופה קצרה יותר)

הקבלן יודע כמה זמן נדרש להשלמת עבודות הבנייה, לכן הוא דורש מהרוכשים לשלם לו בחלקים. כך לדוגמה, אם הקבלן יודע כי הדירה תהיה מוכנה בעוד שנתיים, לרוב הוא ידרוש 20% מעלות הנכס במעמד החתימה על חוזה המכר, 30% נוספים תוך 4-3 חודשים, 30% נוספים לאחר כחודשיים ממועד התשלום האחרון, ובעת מסירת המפתח הקונים נדרשים לשלם את היתרה, במקרה שלנו 20% נוספים.

ברוב המקרים הקבלן קובע את הסדר התשלומים, לעיתים הוא יפגין מעט גמישות ויתחשב בבקשות של הרוכשים הפוטנציאליים והרציניים. כאשר רוכשים דירה יד 2 יש להעביר את מלוא התשלום למוכר, אך חשוב לזכור כי לאחר השלמת העסקה ניתן תוך זמן קצר לעבור לדירה, אלא אם מתכננים לבצע בה שיפוצים נרחבים.

הבדלים נוספים שיש להתייחס אליהם כאשר נוטלים משכנתא לרכישת דירה חדשה מקבלן הם מדד תשומות הבנייה, השפעת שינויים במדד המחירים לצרכן, קבלת המשכנתא בחלקים כדי לשלם לקבלן בהתאם לחוזה מולו ועוד.

מדד תשומות הבנייה

הנתון הראשון והחשוב שיש להכיר הוא מדד תשומות הבנייה. מדד זה משקף את מחירי הבנייה של הקבלנים וכולל את מרכיבי הבנייה השונים כגון שכר עבודה, חומרי בנייה, מלט, חומרי מחצבה ועוד. כאשר דירה נרכשת היום על הנייר, המחיר שיופיע בחוזה הרכישה יהיה על פי מחירי עלות הבניה הנוכחיים אך במהלך הבנייה מחירים אלה עלולים לעלות ואז הקבלן "מעמיס" את פערי המחיר על הלקוח כדי לשמר את רווחיותה של העסקה.

חשוב לדעת כי מדד תשומות הבנייה בשנת 2021 עלה ביותר מ-5%, ועל פי התחזית של המומחים מדד תשומות הבנייה הצפוי בשנת 2020 הוא עלייה של כ-6.2%. יש לציין כי מחירי הסחורות והשירותים צפויים לעלות בכל העולם כתוצאה ממשבר הקורונה המתמשך ועקב המלחמה באוקראינה, עליית הריבית בארצות הברית והעלייה הניכרת במחירי ההובלה השינוע של סחורות.

ראוי לציין כי ההצמדה למדד תשומות הבנייה מתחילה מיום חתימת חוזה הרכישה והיא חלה רק על כספים שלא הועברו לקבלן. המשמעות היא שמחיר הדירה שהוסכם בחתימת החוזה אינו משקף את המחיר האמיתי של הדירה ובני הזוג חשופים לעלויות נוספות;

כך למשל זוג שרכש דירה ב 1,400,000 והעביר לקבלן כ-400,000 בלבד. בהנחה שמדד תשומות הבניה היה 3% בשנה זו, חובם של בני הזוג בחלוף שנה יהיה גבוה ב-30,000 אלף ₪, ואם מועד קבלת הדירה הוא לאחר שנה נוספת אשר במהלכה מדד תשומות הבנייה היה 2.5% אז החוב של בני הזוג גדל בעוד כ- 20,000 ומחירה האמיתי והסופי של הדירה הוא כ-1,450,000.

דוגמה זו ממחישה באופן ברור את הרצון להימנע מהצמדה למדד תשומות הבניה והדרך העיקרית לעשות זאת היא על ידי העברת כספים לקבלן, שכן כל כסף שעובר לקבלן אינו צמוד למדד תשומות הבנייה. הבעיה שרוב הזוגות נתקלים בה היא שכדי להעביר כספים לקבלן עליהם ליטול את המשכנתא מהבנק ולהתחיל לשלם עליה את ההחזר החודשי אך אם המעבר לדירה החדשה יקרה רק בעוד כשנתיים בני הזוג יצטרכו להתמודד עד אז גם עם תשלומי שכירות וגם עם תשלומי המשכנתא.

מדד המחירים לצרכן

נתון נוסף שיש להכיר הוא מדד המחירים לצרכן אשר משקף את מחירם של סל מוצרים ושירותים נבחרים והוא מודד את השינוי ברמת המחירים. אחת ההשפעות הישירות של מדד המחירים לצרכן היא על משכנתאות שכן חלק ממסלולי המשכנתא שהבנקים למשכנתאות מציעים צמודים למדד זה ואז קרן ההלוואה (הסכום שנלקח במקור) תגדל בכל שנה בהתאם למדד שהיה בשנה החולפת. יש לציין כי קיימים מסלולים שונים בהלוואות המשכנתא וחלקם אינם צמודי מדד אך ככלל, ברוב המשכנתאות קיימת חשיפה מסוימת למדד.

לכן, מצד אחד קיימת הצדקה ברורה להקדים תשלומים לקבלן ולא לספוג את מדד תשומות הבניה על סכום כה משמעותי אך מן הצד השני גם המשכנתא צמודה בחלקה למדד המחירים לצרכן ובנוסף קיים הקושי התזרימי אשר מקשה על בני הזוג ופעמים רבות יהווה מכשול בבניית הפתרון המימוני.

יתרונות וחסרונות במשכנתא לדירה מקבלן

יש יתרונות משמעותיים לנטילת משכנתא לדירה חדשה מקבלן מבחינת ראיית והתייחסות הבנקים, היתרונות המרכזיים הם:

• לבנקים קל להעריך את השווי של דירות חדשות מקבלן, לעומת הערכת שווי של דירה יד 2. לכן, קל יותר לגייס את ההלוואה וניתן לבקש סכום גבוה, בהתאם לגורמים אחרים כמו יכולת החזר, הון עצמי וכדומה.
• הערכת השווי של דירה חדשה כוללת תוספות ושדרגים הכלולים בחוזה מול הקבלן.
• דירה רוכשים במחיר של היום ותהיה מוכנה בעוד 3-2 שנים צפויה להיות יקרה יותר לאור העלייה הבלתי פוסקת במחיר הנדל"ן בישראל. לכן, הלווים נהנים מעלייה בערך הנכס שהם רכשו הנייר.
• הבנקים מעדיפים לאשר משכנתא לרכישת דירה חדשה מקבלן בגלל הסיכון הנמוך יותר עבורם. יש לזכור כי הדירה החדשה נמצאת באחריות לתקופה ממושכת, והקבלן חייב על פי חוק לתקן נזקים המתגלים בנכס כמו סדק בקירות, ליקויי בנייה אחרים, בעיה בתשתיות ועוד.
• הבנקים מפגינים יותר גמישות עבור לווים הרוכשים דירה חדשה מקבלן, לדוגמה במצבים שבהם הקבלן מאחר במסירת המפתח והלווים נדרשים לעמוד בתשלומי המשכנתא במקביל לשכר דירה.

החסרונות המרכזיים מבחינת הבנקים הם:

• רכישת דירה על הנייר נחשבת לעסקה מסוכנת עבור הבנק.
• לא מעט קבלנים פשטו את הרגל לפני מסירת הדירה לקונה וטרם השלמת עבודות הבנייה, יש בכך סיכון רב לכספי הבנקים.
• איחור במסירת הדירה בזמן מקשה על הלווים, והבנקים לא אוהבים להתמודד עם בעיות בתשלומי הההחזר.

חשיבות הליווי הצמוד של יועצי משכנתא מנוסים ופרטיים

שוק המשכנתא בישראל מהווה תחום מורכב ויש בו תחרות גבוהה. תחום המשכנתאות דינמי ומשתנה כל הזמן, הבנקים מציעים מגוון מסלולי הלוואה, לכל מסלול יש מאפיינים ייחודיים מבחינת תנאים, ריבות ועוד. אמנם, הבנקים מציעים ייעוץ משכנתא ללא עלות, אך חשוב לזכור כי יועץ מטעם הבנק מייצג את האינטרסים ל המעסיק שלו, לכן אין לוותר על יועץ פרטי.

חברה מקצועית לייעוץ משכנתאות ופיננסיים מלווה את הלווים לכל אורך שלבי לקיחת ההלוואה מהבנק, בין אם רוכשים דירה חדשה מקבלן ובין אם מחליטים לרכוש דירה יד 2. יועץ משכנתאות פרטי בונה תמהיל משכנתא מותאם אישית למצב הפיננסי וליכולת ההחזר שלכם, הוא חוסך עבורכם עלויות רבות ויכול להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא.

בנוסף, יועץ משכנתאות פרטי מכיר את כל המסלולים, עורך מכרז בין הבנקים, מנהל מו"מ מול הבנקים כדי לשפר תנאים ולהוזיל ריביות, וגם לאחר קבלת ההלוואה הוא בודק את תנאיה כדי לבחון האם כדאי לבצע מחזור משכנתא.

אז מה עושים?

לסיכום, יש להבין כי רכישת דירה על הנייר מקבלן חושפת את הרוכשים לסיכונים וחוסר וודאות, והמטרה היא לצמצם ולנהל סיכונים אלה ככל האפשר. לאור כך, כאשר בוחנים את ההצמדה למדד תשומות הבניה אל מול ההצמדה למדד המחירים לצרכן צריך לבחון את המדדים ההיסטוריים ולראות כי מדד תשומות הבניה הממוצע גבוה ממד המחירים לצרכן בכ-2%-1% (לצפייה בטבלת הנתונים המלאה) ועל כן קיימת הצדקה ליטול את המשכנתא (אשר לא תהיה צמודת מדד באופן מלא) ולהימנע ממדד תשומות הבניה.
לקבלת מידע בנושא ניתן ליצור קשר.