חסרונות משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא הלוואה כנגד שעבוד הנכס הקיים לטובת קבלת כסף. זו הלוואה ייעודית המיועדת למבוגרים מעל גיל 55, בהתאם למדיניות הגוף הפיננסי, וניתן לקחת אותה מהבנקים ומחברות הביטוח. למעשה, המשכנתא ההפוכה היא הלוואה לכל מטרה והיא ניתנת על חשבון הנכס הקיים, כאשר הנכס משמש כבטוחה לגוף המלווה וניתן לקבל את הכסף בסכום חד פעמי או במספר פעימות.

מהי משכנתא הפוכה?

כאמור, משכנתא הפוכה היא הלוואה כנגד נכס המיועדת למבוגרים מעל גיל 55, ומסלול זה נפוץ יחסית בארצות אירופה ובמדינות זרות נוספות, וכיום הלוואה זו זוכה לביקוש גם בישראל. לאורך כל תקופת ההלוואה הלווים שלקחו את המשכנתא נשארים כבעלים המלאים של הנכס שלהם והם יכולים לעשות בו שימוש כרצונם, כלומר להמשיך לגור בדירה, לשפץ אותה וגם להשכיר את הנכס. סכום ההלוואה בתוכנית זו תלוי בגיל של הלווה הצעיר ביותר ובשווי הדירה המשועבדת, החל מ-15% בגיל 55 ועד 50% או 55% בגיל 90, בהתאם למדיניות הגוף המלווה.

במשכנתא ההפוכה אין החזרים חודשיים, אך יש מספר אפשרויות להחזר ההלוואה כמו תשלום לפי לוח שפיצר, בלון חלקי או בלון מלא. יש מספר מסלולים למשכנתא ההפוכה וניתן להחזיר את ההלוואה כאשר מוכרים את הנכס (מכירת על ידי הלווים או היורשים), כאשר לסכום המשכנתא מתווספת ריבית בדומה לריבית המתווספת במשכנתא הרגילה. מאחר שאין תשלומי החזר חודשיים, בהתאם למסלול הנבחר, אין צורך לרכוש ביטוח חיים למשכנתא ולעבור חיתום ומבחן הכנסות.

את המשכנתא ההפוכה ניתן לגייס דרך הבנקים המסחריים כמו בנק הפועלים, מזרחי טפחות, בנק ירושלים, בנק לאומי, וניתן לגייס אותה גם דרך חברות הביטוח השונות, ובהן הראל, הפניקס, כלל ביטוח, איילון ועוד.

למשכנתא ההפוכה יש יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר מראש, לפני שמתחייבים להלוואה זו. בכתבה זו נעסוק בעיקר בחסרונות המשכנתא ההפוכה כדי להבין אילו סיכונים קיימים וכיצד להפחיתם, וכך תוכלו לנצל את היתרונות הטמונים בהלוואה זו. אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא הפוכה הנכם מוזמנים לפנות לייעוץ מקצועי מהמומחים של פריים משכנתא ופיננסים.

מהם החסרונות של משכנתא הפוכה?

כאמור, במאמר זה אנו מציגים בפניכם את החסרונות העיקריים לנטילת משכנתא הפוכה מהבנק או מחברת הביטוח. לצד כל חיסרון בנטילת ההלוואה המיועדת לבני 55 ומעלה אנו מציגים אלטרנטיבות ופתרונות הולמים, אך חשוב לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לקבל החלטה כלכלית נכונה, שקולה, אחראית ומשתלמת.

1. ריביות גבוהות

אחד מהחסרונות הבולטים והמשמעותיים ביותר של המשכנתא ההפוכה טמון בגובה הריבית. בהלוואה זו יש ריביות גבוהות יותר בהשוואה לריביות המקובלות במסלולי המשכנתא הרגילה, כלומר בהלוואה לרכישת דירת מגורים.

חשוב לציין כי במסלולי המשכנתא ההפוכה יש את אפקט הריבית דריבית, ולאורך השנים הריבית מצטברת לסכום משמעותי וגבוה. לכן, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי לפני שממהרים לקחת את המשכנתא ההפוכה, ויש להתייחס נכון לאפשרויות ההחזר של ההלוואה ולבחון את דרך הפעולה הנכונה והמתאימה ביותר ללווים.

כדי להבין את אפשרויות התשלום הקיימות להחזר המשכנתא ההפוכה אנחנו מציגים בפניכם דוגמאות מספריות להמחשת הנושא:

נניח ולקחנו משכנתא הפוכה בסכום של 490,000 ₪, לתקופה של 20 שנים, בריבית קבועה בשיעור של 5%.

החזר לפי לוח שפיצר (כמו במשכנתא או הלוואה רגילה): במקרה זה ההחזר החודשי עומד על 3,234 ₪ לאורך כל תקופת ההלוואה. הסכום הסופי שנחזיר לגוף המלווה עד סוף תקופת ההלוואה צפוי להיות 776,108 ₪, כלומר סך הריבית שנשלם הוא 286,108 ₪. בשיטת תשלום זו, לפי לוח סילוקין שפיצר ההחזר החודשי קבוע וכולל קרן + ריבית, לכן יתרת המשכנתא פוחתת בהדרגה, בדיוק כמו במשכנתא הרגילה (בהתאם למסלול ולוח הסילוקין).

החזר לפי בלון מלא (ללא החזרים חודשיים): בשיטת החזר זו איננו צריכים לשלם החזרים חודשיים לאורך כל תקופת ההלוואה, ועלינו לפרוע את המשכנתא ההפוכה בתשלום אחד בסיום התקופה. בשיטה זו סכום ההחזר שעלינו לפרוע בסיום התקופה יעמוד על 1,329,194 ₪, כלומר הריבית שנשלם בשיטה זו הינה 839,194 ₪. הריבית המצטברת גבוהה מאוד במסלול זה בגלל דחיית תשלומי הקרן והריבית עד סיום תקופת ההלוואה.

החזר לפי בלון חלקי (תשלום ריבית בלבד, ללא קרן): בשיטת החזר בלון חלקי אנחנו משלמים רק את הריבית מדי חודש בחודשו, ללא החזרים המפחיתים את קרן ההלוואה. סכום ההחזר בסיום תקופת ההלוואה יעמוד על 980,080 ₪, כלומר הריבית בשיטה זו תהיה 490,080 ₪.

מהדוגמה שהצגנו בפניכם ניתן להסיק תובנות חשובות כגון:

• אם נבחר בשיטת תשלום שבה ההחזר החודשי נמוך הרי יתרת הסכום שעלינו לפרוע בסיום תקופת ההלוואה תהיה גבוהה יותר.
• בחירה בשיטת החזר לפי בלון מלא גורמת לאפקט הריבית דריבית לכן ההחזר הסופי יהיה משמעותי יותר בהשוואה לשיטות ההחזר האחרות.
• בשיטת ההחזר החלקי יש גמישות אך הסכום מצטבר ויתרת החוב תופחת.
• מומלץ להיעזר באנשי המקצוע המנוסים של פריים משכנתאות ולבצע תכנון פיננסי ללווים על מנת לבחון את היכולת הכלכלית בעתיד, וחשוב לתכנן את המשכנתא ההפוכה ולהתאים אותה לצרכים האישיים.

יש להתייחס ליכולת הכלכלית של הלווים בהווה ובעתיד על מנת לתכנן את ההלוואה ולבחור את שיטת תשלומי ההחזר. כדי להקטין ולמזער את השפעת הריבית דריבית כדאי לשקול מסלול החזרים הכולל תשלום חודשי מסוים. כמו כן, אין לשכוח כי אחוזי המימון תלויים בגיל הלווה הצעיר ביותר (במקרה של בני זוג), ואם לוקחים את המשכנתא ההפוכה בגיל 80 ומעלה, ככל הנראה היא לא תימשך במשך 20 שנה מפאת הגיל המתקדם, ובנוסף יש לשקלל בחישובים את עליית הערך של הדירה המשועבדת כנגד משכנתא ההפוכה, מאחר שמחירי הדירות הארץ עולים משנה לשנה.

2. סכום הלוואה מוגבל

כיום, משכנתא הפוכה ניתנת למבוגרים החל מגיל 55, בניגוד לעבר שבו הגיל המינימלי לקבל הלוואה זו עמד על 60. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי כיל הלווה משפיע על אחוזי המימון ומשך תקופת ההלוואה. הבנקים וחברות הביטוח מגבילים את סכום ההלוואה בהתאם לגיל הלווה הצעיר ביותר, לכן לווים בטווח הגילים של 55 – 65 יכולים לקבל תקופת החזר ארוכה יותר לעומת תקופת ההחזר המוגבלת ללווים מבוגרים בשנות ה-80 חייהם.

כאשר מדברים על חסרונות משכנתא הפוכה, מגבלת אחוזי המימון מהווה חיסרון ללווים הצעירים יותר. לכן, חשוב לקבל החלטה שקולה ונכונה לגבי שיטת החזרי ההלוואה, ומי שיכול לפרוע את ההלוואה בתוך מספר שנים יכול לבחור במסלול החזרים רגיל, לפי לוח שפיצר, כלומר ההחזר כולל תשלומי קרן וריבית וכך מקטינים את יתרת החוב מדי חודש ונמנעים מאפקט הריבית דריבית.

לווים שבוחרים במסלול בלון עשויים לקחת סיכון גדול יותר מאחר שהריבית מצטברת בשיטת ריבית דריבית וכך יתרת החוב גדלה באופן משמעותי, וכדי לפרוע את המשכנתא ההפוכה עליהם לגייס סכום גבוה, בדרך כלל באמצעות מכירת הנכס.

אחוזי המימון במשכנתא הפוכה:

• אחוזי המימון לפי גיל משתנים מחברה לחברה, לכן כדאי להתייעץ עם המומחים שלנו.

מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי כדי להחליט על שיטת החזר המשכנתא ההפוכה, וחשוב לזכור כי עבור הלווים הצעירים יותר, כלומר בטווח הגילים 55 – 65 יתכן ויש חלופות אטרקטיביות ומשתלמות יותר, לדוגמה משכנתא רגילה, הלוואה כנגד הנכס או הלוואה לכל מטרה.

3. השפעה על ירושה

כפי שציינו, יש מספר חסרונות למשכנתא הפוכה, לכן בעת נטילת הלוואה מסוג זה יש להתייחס גם להשפעתה על הירושה. לעיתים, הלווים המבוגרים לוקחים משכנתא הפוכה על מנת לסייע לאחד מהילדים שלהם, ומצב זה עלול לגרום לסכסוך מר בתוך המשפחה כאשר היורשים נדרשים להחזיר את ההלוואה לאחר שהוריהם נפטרו.

הגופים הפיננסיים מודעים לסוגיה זו לכן רובם דורשים מילדי הלווים לחתום על הצהרה כי הם מודעים למשכנתא שהוריהם מעוניינים לקחת, אך חשוב לדעת כי ההורים יכולים לקבל את ההלוואה גם ללא הסכמה מצד הילדים. כמו כן, כדאי לדעת כי לאחר פטירת הלווים הילדים נדרשים להחליט כיצד לפרוע את יתרת ההלוואה בתוך שנה.

ישנם מקרים שבהם ילדי הלווים מתנגדים לצעד זה של הוריהם כיוון שהם חוששים לעתיד הירושה. כדי להימנע מסכסוכים בין היורשים העתידיים חשוב לשמור על תקשורת פתוחה ולמצוא את הדרך הנכונה לשמירה על האינטרסים של כלל בני המשפחה.

יועצי המשכנתא המנוסים של פריים ממליצים ליזום שיחה משפחתית כדי להציג נכון את כל הסוגיות הקשורות למשכנתא ההפוכה. במצבים מסוימים, ההחלטה לקחת הלוואה זו יכולה להסדיר את הסוגיות הכספיות בין ההורים לילדיהם, ולבצע תכנון פיננסי ארוך טווח לצורך ארגון הנכסים של ההורים תוך התייחסות נכונה לצורכי היורשים העתידיים. ראוי לציין, כי משכנתא הפוכה מאפשרת להורים המבוגרים לסייע לילדיהם בשלבים שבהם הילדים זקוקים לסיוע כספי, למשל רכישת דירה ועוד.

4. סיכון למכירת הנכס במחיר נמוך

לאחר מות הלווים יש ליורשים שנה להחליט כיצד לפרוע את המשכנתא ההפוכה שהוריהם לקחו. במצבים מסוימים היורשים מתמהמהים על ההחלטה כיצד לפרוע את ההלוואה, והם עלולים למכור את הנכס שהם קיבלו בירושה במחיר נמוך ממחירי השוק, במיוחד אם הם לחוצים וממהרים למכור את הדירה.

5. ביורוקרטיה ועמלות

כאשר נוטלים משכנתא הפוכה יש לשקלל עמלות שונות כמו עמלת פתיחת תיק העשויה להגיע לאלפי שקלים, וחשוב לשקלל את דמי הניהול, ככל שישנם. כמו כן, חשוב להתייחס לנטל הביורוקרטי בתהליך לקיחת ההלוואה, וחשוב לזכור כי אין אפשרות לקבל אישור למשכנתא ההפוכה אם יש כבר משכנתא על הדירה.

האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה?

למשכנתא הפוכה יש יתרונות וחסרונות, ובעזרת יועצי משכנתא ניתן לקבל החלטה שקולה האם לבחור בפתרון מימון זה או לשקול חלופה אחרת. למבוגרים שיש להם חיסכון פנסיוני נמוך כדאי לשקול פתרון זה מאחר שהמשכנתא ההפוכה יכולה להועיל ולסייע להם, והכסף יכול לעזור להם לשמור על רמת חיים נאותה ולממן את הוצאות מחייתם. עם זאת, יש גם חסרונות למשכנתא ההפוכה, לכן כדאי לפנות ליועצים של פריים משכנתאות על מנת לקבל החלטה פיננסית שקולה וחכמה.

כיצד להפחית את הסיכון בלקיחת משכנתא הפוכה?

• בעזרת יועצים מנוסים כדאי לבחון את האפשרות לקחת משכנתא הפוכה במסלול של ריבית קבועה כדי להימנע מאפקט הריבית דריבית.
• ניתן להפחית סיכון אם לוקחים סכום נמוך ומוגבל כדי לשמר את ההון.
• הדרך הנכונה להפחית סיכונים ולהימנע מחסרונות ההלוואה היא לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה.

כיצד לנצל באופן מלא את היתרונות של משכנתא הפוכה

למשכנתא ההפוכה יש יתרונות, אך כדי למקסם אותם כדאי לפנות לפריים משכנתאות. היועצים שלנו בוחנים את צורכי הלווה, מבצעים תכנון פיננסי ומתאימים את המסלול הנכון בהתאם ליכולת ולצרכים של הלווים.

ניתן למקסם את היתרונות בעזרת שימוש מושכל בכספים להוצאות חיוניות ולשיפור איכות החיים של הלווים, ללא מכירת הדירה. לכן, יש לשקול את כדאיות המשכנתא ההפוכה כחלק מתכנון פיננסי רחב וארוך טווח, תוך התייחסות למקורות הכנסה נוספים, חסכונות ועוד. כמו כן, מומלץ ללווים לערב את הילדים בהחלטה כדי להימנע מסכסוכים מרים בתוך המשפחה.

למי לא מתאים משכנתא הפוכה ומהן האלטרנטיבות?

משכנתא הפוכה אינה מתאימה למי שגילו צעיר מ-55, ולבעלי נכסים בשווי נמוך ממיליון ₪. כמו כן, לבעלי יכולת החזר כדאי לבחור בפתרונות אחרים בגלל החסרונות של המשכנתא ההפוכה. למי שזקוק לסכום גבוה וגילו בטווח 55 – 65, כדאי לשקול פתרונות חלופיים למשכנתא ההפוכה, במיוחד אם מטרת ההלוואה היא לסייע לילדים.

האלטרנטיבות האפשריות כוללות בין היתר את החלופות הבאות:

• משכנתא רגילה מהבנק או מחברת ביטוח.
• הלוואה כנגד חיסכון פנסיוני, כולל קרנות השתלמות.
• מכירת הדירה.
• שחרור תוכנית חיסכון.

סיפור הצלחה – מקרה שהיה אצלנו בחברה

פנו אלינו זוג, היא בת 73 והוא בן 76, המתגורר בדירה הנמצאת בבעלותם ברמת אביב ששוויה 5 מיליון ₪, ללא שעבוד. הבן שלהם איש אמיד מאוד שעשה אקזיט של כמה מאות מיליונים, אך בני הזוג לא רצו לפנות אליו ולקבל ממנו עזרה.

לבני הזוג אין פנסיה מסודרת והם רצו לחיות את השליש האחרון בחייהם בצורה מכובדת, לטוס לחו"ל וליהנות, לכן לאחר התלבטות ממושכת הם פנו אלינו לקבלת ייעוץ בנושא כדאיות נטילת משכנתא הפוכה כנגד הדירה שלהם.

לאחר בדיקה מעמיקה, היועצים שלנו המליצו לבני הזוג לקחת משכנתא הפוכה על הדירה במסלול של משכנתא משולבת – כלומר קבלת סכום חד פעמי של 100,000 ₪ וגם קצבה חודשית שתאפשר להם לחיות בכבוד ולא לפנות לילדים בעזרה, במילים אחרות בני הזוג יכולים להסתדר בכוחות עצמם בעזרת הנכס שבבעלותם.

כדאי לדעת כי הבן שלהם תמך בצורה מלאה במהלך ואף עודד אותם לפעול בהתאם לעצתנו. נכון, בני הזוג חששו מהמהלך בגלל ש"הירושה" העתידית תתכווץ, אך הצלחנו להסביר להם שכל הסובבים רוצים בטובתם וכך הם יוכלו לחיות בכבוד מבלי לחסוך מעצמם שום דבר.

המהלך הוכתר בהצלחה וכל הצדדים היו מרוצים. 🙂

בשורה התחתונה, משכנתא הפוכה יכולה לשמש כפתרון מימון למבוגרים מעל גיל 55, אך יש להתייחס נכון לחסרונות, ליתרונות ולסיכונים בהלוואה זו. בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי ניתן לבחון את כל פתרונות המימון העשויים להתאים ללווים על מנת לקבל החלטה פיננסית שקולה ואחראית, ומומלץ לשלב בהחלטה את הילדים.

הנכם מוזמנים לפנות לייעוץ מקצועי הניתן על ידי יועצי המשכנתא המקצועיים ועתירי הניסיון של חברת פריים משכנתא ופיננסים. למידע נוסף אנא צרו קשר איתנו עוד היום באמצעות הטלפון או השאירו פרטים ליצירת קשר כאן באתר!