אדם הפונה לבנק ומבקש משכנתא כדי לרכוש דירת מגורים חייב להזמין שמאי מטעם הבנק או שמאי פרטי כדי להעריך את שווי הנכס. הערכת שמאי לדירה נועדה לוודא כי מחיר הנכס שנקבע על ידי המוכרים הוא אכן הגיוני וגם תואם למחירי הדירות שנמכרו לאחרונה באזור בו הנכס נמצא.
כל אדם שמבקש משכנתא מהבנק, כולל משכנתא מסובסדת, חייב לבחור שמאי להערכת שווי הדירה שברצונו לרכוש, זהו תנאי המהווה חלק בלתי נפרד מתהליך לקיחת ההלוואה וקבלת אישור העקרוני למשכנתא. כמו כן, מומלץ לבצע שמאות דירה גם כאשר מוכרים את הנכס בשוק החופשי כדי לקבוע מחיר הגיוני התואם את מחירי השוק.
כדאי לדעת כי בעת קבלת האישור העקרוני מהבנק, נציג הבנק מציג רשימה של שמאי מקרקעין המאושרים ומוסכים על ידי הבנק למשכנתאות לבצע שמאות דירה והערכת שווי. אנחנו בפריים משכנתאות יכולים לסייע לכם כבר בשלב זה מאחר ואנחנו עובדים עם שמאים מוסמכים ומומלצים, ובדרך כלל הערכת השווי של שמאי פרטי גבוהה מהערכת השווי של שמאי מטעם הבנק, לכן תוכלו לקבל משכנתא גדולה יותר. בהתאם להערכת השווי ובמקביל לפתיחת התיק אנחנו נסייע לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית ונלווה אתכם לכל אורך תהליך לקיחת ההלוואה והערכת שווי הנכס.
מה משפיע על הערכת שווי הנכס?
במקרה של הערכת שווי דירה לקנייה או למכירה, תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לאסוף מידע ופרטים הנדרשים עבורו לצורך הערכת מצב הנכס ושוויו. השמאי מתייחס לפרמטרים רבים ומגוונים כדי להעריך נכון את שווי הדירה, ובנוסף הוא בודק עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס או בסביבה דומה כדי לוודא כי המחיר הגיוני ותואם למחירי השוק החופשי.
איך שמאי מעריך דירה – שמאי מקרקעין בודק ובוחן לעומק את הנכס הן בהיבט הפיזי והן בהיבט המשפטי. השמאי נעזר בנסח טאבו מרוכז או מלא, בצילומים של תיק בניין אותם משיגים ממחלקת רישוי ופיקוח על הבנייה בעירייה (תשריט בית משותף), והוא משקלל את כל הפרמטרים על מנת להעריך את שווי הדירה. השמאי מבצע בדיקה פיזית בנכס עצמו (התרשמות כללית ואיתור ליקויי בנייה ובעיות אחרות בנכס) ועליו להתייחס לפרמטרים כמו חריגות בנייה, היתרי בנייה, רישום זכויות בטאבו, עיקולים או שעבודים קיימים על הנכס, שיפוצים בדירה, מחירי דירות דומות שנמכרו באזור, בדיקת היטלים ומיסים בדגש על הערכה של מס רכישה ומס שבח ועוד.
כמה זמן לוקח הערכת שמאי – בהערכה גסה, השמאי ישלים את הערכת שווי הדירה תוך יומיים עד שבעה ימים. הערכת השווי כוללת ביקור בנכס מאחר ששמאי מקרקעין נדרש להתרשם ממצב הנכס, ובהתאם לגודל הדירה וניסיונו המקצועי, הוא זקוק לשעה עד שעתיים לבדיקה פיזית של הנכס, ולאחר מכן עליו לשקלל את כל הפרמטרים ולהכין דוח מפורט.
האם לבחור שמאי פרטי או שמאי מטעם הבנק?
כפי שציינו, הבנק מציע רשימה של שמאי משכנתא המוסמכים מטעמו לבצע הערכת שווי לנכסים מסוגים שונים, בעיקר דירות מגורים. עלות שמאי משכנתא מטעם הבנק מסובסדת לכן המחיר זול יותר לעומת העלות שעליכם לשלם להערכת שווי של הדירה על ידי שמאי פרטי מטעמכם.
יש יתרון בשמאות הדירה על ידי שמאי פרטי מטעמם, מאחר שברוב המקרים השמאי הפרטי יעריך את שווי הדירה בכ-10% יותר מהערכת השווי של שמאי מטעם הבנק. יש לציין כי הבנקים מעוניינים בהערכת שווי נמוכה יותר כיוון שמשעבדים את הנכס לטובת קבלת ההלוואה, ואם הלווה לא מצליח לעמוד בתשלומי החזר הבנק מעוניין למכור את הדירה כמה שיותר מהר כדי לכסות את החוב ולהשיב את כספו.
יחד עם זאת, העלות של שמאי פרטי גבוהה בהרבה מעלות השמאי מטעם הבנק. אנחנו בפריים משכנתאות ממליצים לכם שלא לנסות לחסוך כמה שקלים ועדיף לפנות לשמאי פרטי ומנוסה כדי לקבל הערכת שווי מדויקת ומקיפה יותר.
למה לבחור בפריים משכנתאות?
פריים משכנתאות מתמחה בתהליך לקיחת משכנתא מהבנק או מגוף פיננסי אחר כמו חברת ביטוח. המומחים שלנו מתמחים בייעוץ משכנתאות והם בונים תמהיל הלוואה בהתאם ליכולת ההחזר שלכם, לאחר מכרז בין הבנקים ותכנון פיננסי מותאם אישית. המומחים של פריים משכנתאות מסייעים גם בתהליך הערכת שמאי לדירה, ועליכם לזכור כי הבנק יקבע את סכום המשכנתא לפי הערכת השמאי.
