תארו לכם רגע. אתם קמים בבוקר. השמש זורחת. ריח קפה טרי עולה באוויר. ואז, כמו צל ענק, מגיעה המחשבה על המשכנתא. על אותו "מפלצת" פיננסית שרובצת מעליכם כבר שנים, ובכן, עוד עשרות שנים.
היא שם. נושפת בעורפכם. לוקחת חלק נכבד מההכנסה שלכם. גורמת לכם לתהות אם אי פעם תרגישו חופשיים באמת. אבל מה אם נגיד לכם שיש קסם? לא, לא קסם שיעלים את המשכנתא ברגע, כי בואו נודה – בנקים לא עובדים ככה.
אבל יש משהו שיכול לשנות את כללי המשחק. לשים את המפתחות בידיים שלכם. לאפשר לכם לנשום לרווחה. כן, אנחנו מדברים על מיחזור משכנתא. מילה שנשמעת אולי מורכבת וטכנית, אבל למעשה היא כלי עוצמתי.
כלי שיכול להפוך את הנטל הכבד הזה לחיוך קל. בכתבה הזו, אנחנו הולכים לצלול עמוק. לחשוף את כל הסודות. את האותיות הקטנות. את הטריקים שהבנקים פחות ישמחו שתדעו. אתם הולכים לצאת מכאן עם ידע.
עם ביטחון. ועם הבנה שאולי הגיע הזמן לעשות צעד קדימה. צעד שיכול לשנות את העתיד הפיננסי שלכם באופן דרמטי. מוכנים לגלות את האמת? בואו נתחיל!
הסוד הגלוי של המשכנתא: 7 דברים שאף אחד לא סיפר לכם על מיחזור ואיך הוא ישנה לכם את החיים (והכיס!)
מה זה בכלל מיחזור משכנתא, ולמה זה צריך לעניין אתכם?
בואו נודה באמת. המילה "מיחזור" בדרך כלל מתחברת אצלנו לבקבוקים, נייר, ולפעמים גם לבדיחות של אבא. אבל כשזה נוגע למשכנתא? פתאום זה נשמע כמו מדע טילים. אז בואו ננפץ את המיתוס הזה כבר עכשיו.
מיחזור משכנתא הוא בעצם לקיחת משכנתא חדשה. כן, שמעתם נכון. מחליפים את המשכנתא הקיימת שלכם באחת חדשה. אבל לא סתם אחת. אחת שמותאמת לחיים שלכם היום. לתנאי השוק הנוכחיים.
ולצרכים הפיננסיים המשתנים שלכם. זה קצת כמו להחליף בגד שהתכווץ עליכם לבגד חדש ונוח. רק שכאן, הבגד החדש יכול לחסוך לכם לא מעט כאבי ראש. וגם, אולי, לא מעט כסף.
זה לא סתם "להחליף בנק" – זו אסטרטגיה חכמה!
הרבה אנשים חושבים שמיחזור משכנתא אומר בהכרח לעבור בנק. אז זהו, שלא. אפשר למחזר את המשכנתא גם באותו הבנק שבו אתם נמצאים. מדהים, נכון? למה הם לא מספרים לכם את זה בפרסומות? שאלה טובה.
העניין הוא שמיחזור מאפשר לכם לשנות את כל הפרמטרים של ההלוואה. הריביות, מסלולי ההחזר, תקופת ההלוואה, ואפילו את גובה ההלוואה אם תרצו. זהו כלי תכנוני פיננסי מהמעלה הראשונה.
במקום לתת למשכנתא לנהל אתכם, אתם מנהלים אותה. אתם מחליטים איזה מסלול מתאים לכם היום. מה היכולות שלכם. מה החלומות שלכם. וזו כבר עמדת כוח אמיתית.
מתי ולמה? 3 מצבים שבהם אתם פשוט חייבים לבדוק את זה!
אז מתי לעזאזל כדאי בכלל לחשוב על הדבר הזה? האם זה לכולם? התשובה היא לא. אבל יש מצבים ברורים שבהם זהו פשוט מהלך חובה. אל תגידו שלא אמרנו לכם.
תנאי השוק השתנו? תנו למשכנתא שלכם להשתנות איתם!
השוק הפיננסי הוא כמו רכבת הרים. עולה ויורד, משתנה בלי הפסקה. ומה קורה לריביות? גם הן לא נשארות קבועות. אם לקחתם משכנתא לפני כמה שנים, בתקופה שבה הריביות היו גבוהות יותר, יש סיכוי לא קטן שאתם משלמים היום יותר ממה שאתם צריכים.
מיחזור במצב כזה יכול לאפשר לכם לקחת משכנתא חדשה בריביות נמוכות יותר. וזה, רבותיי, מתורגם לפוטנציאל לחיסכון משמעותי מאוד. חיסכון שיכול להצטבר לסכומים לא מבוטלים לאורך השנים.
דמיינו מה אפשר לעשות עם הסכום הזה? חופשה חלומית? קרן חיסכון לילדים? או אולי סתם שקט נפשי. זה כבר שינוי אמיתי.
החיים שלכם השתנו? המשכנתא שלכם חייבת להתאים!
בואו נודה, אף אחד לא נשאר אותו דבר לנצח. משפחות גדלות, הכנסות משתנות, מטרות ויעדים מתפתחים. לקחתם משכנתא כרווקים ועכשיו אתם משפחה עם שלושה ילדים וכלב? המשכנתא שלכם חייבת להתאים למצב החדש.
אולי אתם רוצים להקטין את ההחזר החודשי כי ההוצאות עלו. או אולי דווקא ההכנסות שלכם גדלו ואתם רוצים לקצר את תקופת ההחזר ולסיים עם "הסיפור" הזה מהר יותר. אולי אתם פשוט רוצים לשנות מסלול – מריבית משתנה לקבועה, או להיפך.
מיחזור משכנתא הוא הפתרון הגמיש ביותר להתאמה אישית של ההלוואה לשינויים בחיים. תחשבו על זה כעל תוכנה שצריך לעדכן מדי פעם, כדי שתעבוד הכי טוב שאפשר.
אתם רוצים יותר – פשוטו כמשמעו!
לפעמים, לא מדובר רק בחיסכון או התאמה. לפעמים, אתם פשוט צריכים כסף. לשיפוץ יקר, למימון לימודים, לעזרה לילדים. הנכס שלכם צבר ערך, ואתם רוצים למנף את זה.
מיחזור משכנתא מאפשר לכם להגדיל את סכום ההלוואה הקיימת, כנגד הנכס שלכם. זה יכול להיות פתרון מצוין לקבלת הון נוסף, בתנאים נוחים יחסית, במקום לקחת הלוואה יקרה יותר מהבנק או מחברות חוץ בנקאיות.
אבל כמובן, בזהירות ובתכנון קפדני. למה? כי הבנק הוא לא ארגון פילנתרופי, והוא תמיד ישמח למכור לכם עוד. אז בואו נעשה את זה חכם.
ש: אני חייב להחליף בנק כדי למחזר?
ת: ממש לא! זו אחת הטעויות הנפוצות. אתם יכולים למחזר את המשכנתא גם בבנק שבו היא קיימת היום. זה נקרא "מיחזור פנימי". לעיתים קרובות, מעבר לבנק אחר (מיחזור חיצוני) יכול להניב תנאים טובים יותר בשל התחרות, אבל זו בהחלט לא חובה. הכל תלוי בהצעות שתקבלו ובכדאיות הכלכלית.
היתרונות (והקטעים המשעשעים) של מיחזור משכנתא: למה הבנק לא תמיד ירוץ לספר לכם?
אם מיחזור משכנתא כל כך נפלא, למה לא כולם עושים את זה? ובכן, בואו נגיד שהבנקים לא ממהרים לערוך מסיבות עיתונאים על זה. למה? כי זה פחות משתלם להם. ומה שפחות משתלם להם, יכול להיות מאוד משתלם לכם!
חסכון (פוטנציאלי, כמובן) – המספרים שיכולים לשנות הכל!
אז כן, נתחיל מהברור מאליו: פוטנציאל לחיסכון עצום. אם תצליחו להשיג ריביות נמוכות יותר, גם בשינוי קטן של עשיריות האחוז, הסכום הכולל שתוציאו על המשכנתא יכול להצטמצם בעשרות אלפי שקלים לאורך השנים. זה לא קסם, זו פשוט מתמטיקה. אבל מתמטיקה שכדאי להכיר.
החיסכון הזה יכול להיות גם בהחזר החודשי, שמקל על התזרים השוטף, וגם בסכום הכולל שתשלמו. קשה להבטיח סכומים מדויקים בלי לראות את הנתונים האישיים שלכם (כי אנחנו לא קוסמים), אבל הפוטנציאל בהחלט קיים ועשוי להיות ניכר.
חופש! תחושה של שליטה מחודשת בחיים הפיננסיים שלכם.
מיחזור משכנתא הוא לא רק עניין של כסף. זה עניין של שליטה. תחשבו על זה. אתם לא שבויים של החלטה שקיבלתם לפני 5, 10 או 15 שנה. אתם יכולים ללכת ולנהל משא ומתן מחודש. אתם יכולים לדרוש תנאים טובים יותר.
הידיעה שיש לכם את הכוח הזה היא משחררת. היא מאפשרת לכם להתאים את המשכנתא לאורח החיים שלכם. ולא להיפך. זה כמו ללבוש את הנעליים הנכונות. לא מושלמות, אבל נוחות יותר משמעותית.
לשחק עם המסלולים – להרכיב את המשכנתא המושלמת לכם.
המשכנתא הראשונה שלכם כנראה הורכבה ממסלולים שבנקאי המשכנתאות המליץ עליהם. אבל האם אלו המסלולים הטובים ביותר עבורכם היום? סביר להניח שלא. תנאי השוק השתנו, ואיתם גם הצרכים שלכם.
מיחזור מאפשר לכם לפרק את המשכנתא למרכיביה ולבנות אותה מחדש. לשלב בין ריבית קבועה לריבית משתנה. להוסיף מסלול פריים. לקצר מסלולים מסוימים ולהאריך אחרים. ליצור תמהיל שמותאם במיוחד לכם. זו למעשה התאמה אישית ברמה הגבוהה ביותר.
ש: כמה באמת אפשר לחסוך במיחזור?
ת: זו שאלת מיליון הדולר (או מיליון השקלים, בואו נהיה ריאליים). אין תשובה אחידה. החיסכון הפוטנציאלי תלוי בהמון גורמים: גובה המשכנתא הנוכחית, הריביות שאתם משלמים, תנאי השוק הנוכחיים, העמלות הנלוות למיחזור, וכמובן, כושר המיקוח שלכם. במקרים מסוימים מדובר על אלפי שקלים בודדים, ובמקרים אחרים על עשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, אך תמיד יש לבדוק כל מקרה לגופו ולהימנע מהבטחות ספציפיות שלא ניתן לעמוד בהן.
הצד השני של המטבע: מה הקאץ' ואיך לא ליפול בפח?
אוקיי, אז זה לא הכול ורוד. כמו בכל דבר בחיים, גם למיחזור משכנתא יש צדדים פחות זוהרים. אבל היי, אנחנו כאן כדי לגלות לכם את הכל, נכון? אז בואו נדבר על הקאצ'ים הקטנים, או הגדולים, שצריך לקחת בחשבון.
עמלות פירעון מוקדם – זה לא מסיבה, זה חשבון!
כשאתם מחזירים את המשכנתא הנוכחית שלכם (כן, זה מה שקורה בפועל כשאתם לוקחים חדשה), הבנק לא תמיד שמח לראות אתכם עוזבים. ולפעמים, הוא יבקש תשלום קטן על זה. או לא כל כך קטן.
זו נקראת "עמלת פירעון מוקדם". היא נועדה לפצות את הבנק על אובדן רווחים. היא מורכבת מכמה מרכיבים, שהעיקרי שבהם הוא "הפרשי היוון", שמושפע מתנאי הריבית בשוק. לפעמים היא אפסית, ולפעמים היא יכולה להיות משמעותית.
חשוב מאוד לחשב את העמלה הזו מראש ולוודא שהיא לא "אוכלת" לכם את כל החיסכון הפוטנציאלי. אם אתם לא רוצים ליפול למלכודת הזו, אתם פשוט חייבים לוודא שאתם מקבלים ייעוץ מקצועי ואובייקטיבי.
הוצאות נלוות – פתאום יש לכם "חברים" חדשים.
בנוסף לעמלת הפירעון המוקדם (אם קיימת), ישנן גם הוצאות נוספות הכרוכות בלקיחת משכנתא חדשה. ובכן, בכל זאת, זו הלוואה חדשה לכל דבר ועניין. אז תתכוננו לשלם אגרות רישום, שמאות (כן, שמאות חדשה לנכס שלכם), עמלת פתיחת תיק לבנק החדש (אם עברתם בנק), וגם שכר טרחת עורך דין אם תבחרו בכזה.
ההוצאות האלה יכולות להצטבר לכמה אלפי שקלים. שוב, לא סכומים שימוטו אתכם, אבל בהחלט פרמטרים שצריך לקחת בחשבון בתחשיב הכדאיות הכולל. כי לחיסכון אמיתי, צריך לראות את התמונה המלאה.
ניירת, בירוקרטיה, ולפעמים גם קצת כאב ראש.
בואו נודה, אף אחד לא אוהב בירוקרטיה. ולקיחת משכנתא חדשה, גם אם היא מיחזור, כרוכה בלא מעט ניירת, חתימות, והתרוצצויות בין בנקים ורשויות. זה יכול להיות מתיש. זה יכול להיות מתסכל. זה יכול לגרום לכם לשקול אם זה בכלל שווה את זה. ולפעמים, זה פשוט לא מתאים לכולם.
אבל! עם הליווי הנכון, עם ייעוץ מקצועי, אפשר לצלוח את התהליך הזה בצורה חלקה ויעילה הרבה יותר. זה כמו לטפס על הר – לבד זה קשה, עם מדריך זה אפשרי ואף מהנה.
ש: האם עמלת פירעון מוקדם תמיד גבוהה?
ת: לא בהכרח. גובה עמלת הפירעון המוקדם תלוי בסוג המסלול (ריבית קבועה לא צמודה, קבועה צמודה, פריים, משתנה), ובתנאי הריבית בשוק בזמן המיחזור לעומת הריבית שלקחתם. במסלולי פריים וריבית משתנה, העמלה לרוב נמוכה או לא קיימת בכלל. במסלולי ריבית קבועה, היא יכולה להיות משמעותית אם הריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא. חשוב לבדוק את זה היטב לפני כל צעד!
איך עושים את זה נכון? המדריך המקוצר למיחזור מוצלח (בלי דרמות!)
אז אחרי שדיברנו על הכל – למה זה טוב, למה זה פחות טוב, ומה הקאצ' – בואו נבין איך עושים את זה נכון. כי בסופו של דבר, אתם רוצים להיות בצד המנצח של המשחק, נכון?
השלב הראשון: מי אתם ומה אתם רוצים מהחיים (ומהמשכנתא)?
לפני שאתם רצים לבנקים, קחו רגע לעצור ולחשוב. מה המצב הפיננסי שלכם היום? מה השתנה מאז שלקחתם את המשכנתא? מה המטרות שלכם – להקטין החזר חודשי? לקצר את תקופת ההלוואה? להוסיף כסף לשיפוץ?
הבנה ברורה של הצרכים והיעדים שלכם היא המפתח להצלחה. אם לא תדעו מה אתם רוצים, איך תוכלו לבקש את זה מהבנק? ואיך תדעו אם ההצעה שקיבלתם באמת טובה לכם? זה כמו לצאת למסע בלי מפה.
השוואת הצעות – אל תתחתנו עם הראשון שאתם פוגשים!
טעות נפוצה היא ללכת רק לבנק שבו המשכנתא שלכם נמצאת היום. זה נוח, זה קל, אבל זה לא בהכרח משתלם. בנקים שונים מציעים תנאים שונים, ומה שנראה אטרקטיבי בבנק אחד, יכול להיראות חיוור לעומת הצעה בבנק אחר.
תשוו. תבדקו. תתמקחו. אל תפחדו ללכת לכמה בנקים. תציגו את ההצעות שקיבלתם לבנקאי שלכם ותראו איך הוא מגיב. התחרות בשוק המשכנתאות חזקה, ואתם אלה שיכולים ליהנות ממנה. זכרו, הבנקים רוצים אתכם כלקוחות, והם ילחמו עליכם.
המומחים שלכם – המפתח להחלטה חכמה.
בואו נודה, העולם הפיננסי מורכב. עולם המשכנתאות מורכב עוד יותר. יש כל כך הרבה משתנים, כל כך הרבה אותיות קטנות, כל כך הרבה טריקים קטנים. האם אתם באמת רוצים להתמודד עם זה לבד? אנחנו חושבים שלא.
היוועצות עם יועץ משכנתאות מקצועי היא לא מותרות, אלא הכרח. יועץ טוב יבדוק את כל הפרמטרים, יחשב את הכדאיות, ינהל עבורכם את המשא ומתן עם הבנקים, וידאג שתקבלו את ההצעה הטובה ביותר עבורכם. הוא רואה את התמונה המלאה, חוסך לכם זמן יקר, ומונע טעויות יקרות עוד יותר. זה כמו שאתם לא בונים בית לבד, נכון? אז למה להתמודד עם הלוואה כזו לבד?
ש: כמה זמן לוקח תהליך מיחזור?
ת: תהליך מיחזור משכנתא יכול לקחת בין שבועות בודדים ועד חודשיים-שלושה, תלוי במורכבות התיק, בבנק שבו אתם ממחזרים (פנימי או חיצוני), ובמהירות שבה משיגים את כל האישורים והמסמכים הנדרשים. לרוב, התהליך לוקח קצת פחות זמן מלקיחת משכנתא ראשונית, אך עדיין דורש סבלנות ומעקב.
5 מיתוסים מטעים על מיחזור משכנתא – הגיע הזמן לנפץ אותם!
כמו לכל נושא בעל משמעות כלכלית, גם למיחזור משכנתא יש אינסוף מיתוסים ואגדות שמסתובבות סביבו. הגיע הזמן לשים סוף לחלק מהם!
-
"זה מסובך מדי, לא שווה את הטרחה":
ממש לא! נכון, זה לא כמו להזמין פיצה, אבל עם הליווי הנכון והבנה בסיסית של התהליך, זה פשוט וקל יותר ממה שנדמה. היתרונות הפוטנציאליים בדרך כלל עולים על הטרחה.
-
"מיחזור מיועד רק למי שמצבו הפיננסי רע":
ההפך הוא הנכון! מיחזור הוא כלי תכנוני פיננסי חכם, שמאפשר לאנשים לשפר את מצבם, לחסוך כסף או להתאים את המשכנתא לשינויים חיוביים בחיים. דווקא כשיש לכם כושר החזר טוב, תוכלו לקבל תנאים מצוינים.
-
"הבנק שלי תמיד ייתן לי את ההצעה הכי טובה":
אל תהיו נאיביים! הבנק שלכם הוא גוף עסקי. הוא ייתן לכם הצעה, אבל זו לא בהכרח הטובה ביותר. תמיד כדאי לבדוק גם בבנקים אחרים וליצור תחרות. זה לטובתכם.
-
"מיחזור תמיד חוסך כסף":
לא בהכרח. מיחזור כרוך בעלויות (עמלות פירעון, שמאות, עו"ד). לפעמים, החיסכון בריביות אינו מצדיק את העלויות. לכן, חייבים לבצע בדיקת כדאיות מקיפה לפני כל צעד. זה לא הימור, זו החלטה מושכלת.
-
"אפשר למחזר רק פעם אחת בחיים":
שטויות במיץ עגבניות! אפשר למחזר משכנתא כמה פעמים שתרצו, כל עוד זה כדאי לכם. כל כמה שנים כדאי לבדוק את התנאים בשוק ואת המצב הפיננסי שלכם, ולשקול מיחזור נוסף.
ש: מתי אסור לי למחזר משכנתא?
ת: אין "אסור" מוחלט, אבל יש מקרים שבהם זה פחות כדאי: כאשר עמלת הפירעון המוקדם גבוהה במיוחד ו"אוכלת" את רוב החיסכון הפוטנציאלי; כאשר יתרת המשכנתא שלכם נמוכה ותקופת ההחזר קצרה, כך שההשפעה של שינוי הריביות תהיה זניחה; או כאשר הריביות בשוק גבוהות יותר מאלה שאתם משלמים כרגע. תמיד יש לבדוק את התחשיב הכולל.
אז הנה זה. כל האמת, בלי כחל וסרק, על מיחזור משכנתא. ראינו שזו לא רק מילה מפחידה, אלא כלי רב עוצמה שיכול לשנות את כללי המשחק הפיננסיים שלכם. זה לא מדע טילים, אבל זה דורש ידע, הבנה ותכנון נכון.
בין אם אתם רוצים לחסוך כסף (וואו, מי לא רוצה?), לקצר את תקופת ההחזר, להקטין את ההחזר החודשי, או פשוט להרגיש יותר בשליטה – מיחזור משכנתא הוא משהו שאתם חייבים לבדוק ברצינות. אל תתנו למפלצת המשכנתא לנהל אתכם.
תתחילו לנהל אותה. קחו את המושכות לידיים. זכרו, ידע הוא כוח. ובמקרה הזה, ידע יכול להיות שווה לכם הרבה מאוד כסף, ושקט נפשי שאין לו מחיר. אז צאו לדרך, ובדקו מה העולם הפיננסי יכול להציע לכם היום.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
