אז אתם עומדים שם, בדיוק על קו הזינוק. רגע לפני אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות והחשובות ביותר בחיים. אולי אתם חולמים על בית חדש. אולי רק רוצים שהתשלום החודשי יהיה קצת יותר ידידותי לכיס. משכנתא – מילה גדולה. מחזור משכנתא – מילה שמלווה אותה לא מעט סימני שאלה, ובעיקר, קצת סרבול. בטח כבר יצא לכם לחשוב על זה: האם הבנק שלי, אותו בנק ותיק שנותן לי שירות כבר שנים, באמת ייתן לי את ההצעה הטובה ביותר?
או שאולי דווקא הבנקים האחרים, אלו שפתאום מתקשרים עם הצעות מפתות, הם הדרך הנכונה? ובכלל, כשכבר יש לכם הצעה ביד – האם הבנק המקורי יכול, ובעיקר, האם הוא ירצה להשוות אותה? זה לא סוד, עולם המשכנתאות הוא ג'ונגל עירוני. ג'ונגל מלא במסלולים, ריביות, עמלות, ובעיקר, אינטרסים. אבל אל דאגה. אתם לא לבד במסע הזה.
אנחנו עומדים לצלול יחד לעולם המרתק הזה. נגלה את כל הסודות. נפזר את כל הערפל. ונחזור עם תובנות שישנו את הדרך בה אתם חושבים על המשכנתא שלכם. בלי בולשיט, עם הרבה הומור, ובעיקר – עם ידע שיעניק לכם כוח אמיתי. ידע שיהפוך אתכם משחקני חימום לשחקני מפתח בתיק המשכנתא שלכם. מוכנים לצאת לדרך?
האמת שמאחורי הקלעים: למה בכלל לחשוב על מחזור משכנתא?
בואו נדבר בכנות. רוב האנשים לוקחים משכנתא פעם אחת בחיים. ואז, אולי, פעם נוספת כשהם משדרגים לבית גדול יותר. אבל מעטים מבינים שהמשכנתא שלכם היא לא חתונה קתולית. היא יותר כמו מערכת יחסים פתוחה, ואתם, אתם תמיד יכולים לשפר תנאים. אז למה בכלל שמישהו ירצה 'להתגרש' מהמשכנתא הקיימת ולחפש אהבה חדשה?
3 סיבות מבריקות שיגרמו לכם לחשוב מחדש על המשכנתא
- כי הריבית ירדה: זו הסיבה הקלאסית. אם לקחתם משכנתא כשהריבית הייתה גבוהה, ופתאום השוק השתנה, אתם משלמים יותר מדי. זה כמו להמשיך לשלם מחיר מלא על מוצר שהיום נמכר בחצי מחיר. למה?
- כי החיים שלכם השתנו: עברתם עבודה? המשכורת קפצה? נולדו ילדים? אולי אתם רוצים להקטין את ההחזר החודשי כדי לנשום קצת, או אולי להגדיל אותו כדי לסיים לשלם מהר יותר. המשכנתא צריכה להתאים לחיים שלכם, לא להיפך.
- כי אתם רוצים להיות חכמים יותר: לפעמים, גם אם הריבית לא השתנתה דרמטית, אפשר למצוא מסלולים טובים יותר. מסלולים גמישים יותר. כאלה שמתאימים יותר לאופי הפיננסי שלכם. מי אמר שצריך להיתקע עם מה שקיים?
בקיצור, מחזור משכנתא זה לא עונש. זו הזדמנות. הזדמנות לחסוך כסף רב לאורך השנים. מדובר פה בפוטנציאל לחיסכון שיכול להסתכם באלפי שקלים ואף בעשרות אלפים, תלוי כמובן בגובה המשכנתא, בתנאי השוק וביכולת המיקוח שלכם. וזה, אם תשאלו אותנו, זה משהו ששווה לבדוק.
האם לבנק המקורי יש קלף מנצח בארנק? השוואת הצעות – המשחק הגדול
זו שאלת המיליון דולר. או יותר נכון, שאלת מיליון השקלים (כי מי סופר דולרים כשמדברים על משכנתא בישראל?). קיבלתם הצעה מדהימה מבנק אחר. היא נראית לכם סופר אטרקטיבית. עכשיו אתם חוזרים לבנק הקיים. האם הוא יצליח להשתוות? או שמא הוא יתעלם, יגחך, ויסרב בכל תוקף?
הבנק המקורי: חבר נאמן או סוחר ממולח?
בואו נשים את הקלפים על השולחן. הבנק המקורי שלכם הוא לא ארגון פילנתרופי. הוא עסק לכל דבר ועניין. והאינטרס שלו? לשמר את הלקוחות הקיימים. כי רכישת לקוח חדש עולה הרבה יותר מאשר שמירה על לקוח קיים. בדיוק בגלל זה, כן, יש לו אינטרס אדיר להתחרות על המשכנתא שלכם.
אבל! וזה אבל גדול: הוא יעשה את זה בתנאי אחד. בתנאי שהוא יבין שאתם רציניים. שאתם לא סתם 'ממצמצים'. שהוא מבין שאם לא ישפר את התנאים, אתם פשוט תלכו לבנק המתחרה. זה לא עניין של כבוד, זה עניין של רווח והפסד.
כיצד הבנק "מחשב" את הצעת הנגד? 4 גורמים סודיים
- רמת הסיכון שלכם: אתם משלמים בזמן? אתם לקוחות "טובים"? זה משחק תפקיד.
- הריביות בשוק: כמובן, מה שקורה בשוק הכללי תמיד משפיע.
- שולי הרווח שלו: עד כמה הוא מרוויח עליכם כרגע, ועד כמה הוא מוכן לוותר על חלק מהרווח הזה כדי לשמור אתכם.
- רמת התחרותיות: אם הצעה שהבאתם היא באמת "שוברת שוק", הוא יתאמץ יותר. אם היא "בסדר", הוא יתאמץ פחות.
אז התשובה היא חד משמעית: בהחלט כן. הבנק המקורי יכול להשוות הצעת מחזור. והוא גם יעשה את זה, אם תדעו איך לשחק את הקלפים נכון. זה כמו משא ומתן בשוק. אתם מביאים הצעות, הוא מגיב, ואתם מנסים להגיע לעמק השווה שיהיה הכי משתלם לכם.
משחק הפינג-פונג: איך מציגים את ההצעה החלופית לבנק הקיים?
אתם לא סתם באים לבנק ומספרים על הצעה שקיבלתם. אתם צריכים לבוא חמושים. כמו לוחמים בשדה הקרב הפיננסי. הכנה נכונה היא המפתח להצלחה. הנה איך עושים את זה.
2 צעדים אסטרטגיים לפני שאתם מתקשרים
- קבלו הצעה כתובה: אל תסתפקו ב"אמרו לי". תבקשו מסמך רשמי ומפורט מהבנק המתחרה. שיהיו בו את כל הפרטים: גובה הריבית, מסלולים, עמלות, הכל. זה כרטיס המיקוח שלכם.
- דעו בדיוק מה אתם רוצים: מה המטרה שלכם במחזור? להוריד החזר? לקצר תקופה? לשנות מסלולים? תגיעו עם יעד ברור. זה יקל עליכם במשא ומתן.
השיחה עם הבנק: עשו זאת בחכמה
התקשרו לבנקאי המשכנתאות שלכם. הסבירו בנימוס שאתם בוחנים מחזור משכנתא. ספרו שקיבלתם הצעה אטרקטיבית מבנק אחר. הציגו את ההצעה בבירור. אל תהיו מתנשאים, אל תהיו תוקפניים. היו ענייניים וממוקדים. זכרו, הבנקאי רוצה לעזור לכם, כי הוא רוצה לשמור אתכם כלקוחות. הבהירו לו שאתם רציניים ובמידה ולא תקבלו הצעה טובה יותר, אתם אכן תעברו.
הוא כנראה יבקש זמן לבדוק את הדברים. תנו לו. אבל דרשו תשובה ברורה בתוך ימים ספורים. אין טעם למרוח את זה. אתם רוצים לעשות עסקה טובה, והוא צריך להגיב בהתאם. זה תהליך שיכול לחסוך לכם סכומים משמעותיים בהחלט לאורך השנים, אבל תמיד עם ההבנה שכל מקרה לגופו והכל תלוי בנתונים הספציפיים.
לא רק ריבית: 7 סודות להשוואה חכמה של הצעות משכנתא
הטעות הנפוצה ביותר היא להסתכל רק על הריבית. "אה, פה הריבית יותר נמוכה. סגרנו עניין!" – לא, לא סגרתם עניין. יש עוד כל כך הרבה פרטים שעלולים להשפיע על הכיס שלכם. הנה 7 פרטים קריטיים שצריך לבדוק:
- המסלולים: האם הם מתאימים לכם? קבועה? משתנה? צמודה? לא צמודה? תמהיל המשכנתא הוא המפתח.
- עמלת פירעון מוקדם: זה קריטי! אם תרצו למחזר שוב בעתיד, או לסגור את המשכנתא, כמה זה יעלה לכם? לעיתים, ריבית נמוכה באה עם עמלת פירעון גבוהה.
- הצמדה למדד: נשמע כמו משהו טכני, אבל זה יכול להיות ההבדל בין חסכון ענק להוצאה ענקית. אל תזלזלו בזה.
- גמישות: האם ניתן לשנות את המשכנתא בעתיד? להקפיא תשלומים? להגדיל/להקטין החזר? גמישות שווה כסף.
- עלויות נלוות: שמאות, עמלות פתיחת תיק, רישום שעבוד – כל אלה מצטברים. בקשו פירוט מלא.
- היקף המשכנתא: האם הבנקים מוכנים לממן את אותו אחוז מערך הנכס? לפעמים תנאים טובים ניתנים על אחוז מימון נמוך יותר.
- ביטוחים: מהם תנאי ביטוח החיים וביטוח המבנה שהבנק דורש? האם אתם חייבים לעשות אותם דרכו או שאתם יכולים להביא ביטוח חיצוני? פה יש הרבה מקום לחיסכון!
זכרו, מבט כולל ורחב על כל ההצעה הוא המפתח. אל תתפתו למספר אחד בלבד. יש פה מגרש משחקים שלם של מספרים ופרטים קטנים שיכולים לשנות את התמונה מקצה לקצה.
החבר הטוב שלכם בבנק (שהוא לא באמת חבר): תפקידו של יועץ המשכנתאות
בואו נהיה ריאליים. רוב האנשים לא קמים בבוקר עם תשוקה עזה ללמוד את עולם המשכנתאות. זה מורכב. זה דורש ידע. זה דורש זמן. זמן שיש לכם כנראה פחות מדי ממנו. בדיוק כאן נכנס לתמונה החבר הכי טוב שלכם בעולם המשכנתאות – יועץ משכנתאות אובייקטיבי.
למה אתם חייבים יועץ משכנתאות? 3 סיבות שלא חשבתם עליהן
- לא רואה בעיניים: יועץ משכנתאות טוב לא כפוף לבנק מסוים. הוא מחויב אליכם. האינטרס שלו הוא למצוא לכם את העסקה הטובה ביותר. בין אם זה בבנק המקורי, בבנק מתחרה, או בכל שילוב אחר.
- מומחיות במו"מ: הוא מכיר את הטריקים. הוא יודע איך לדבר עם הבנקים. הוא יודע איפה ללחוץ, מה לבקש, ואיך להשיג את התנאים הכי טובים. זה כמו שאתם לא מנהלים משפט לבד, אתם לוקחים עורך דין.
- חיסכון בזמן (והרבה עצבים): במקום לרוץ בין בנקים, למלא טפסים, ולהתמודד עם בירוקרטיה, היועץ עושה את כל העבודה השחורה בשבילכם. אתם מקבלים את הסיכומים וההצעות המוגמרות. תחשבו על הלחץ שהוא חוסך לכם!
היועץ הוא זה שיכול לקבל מספר הצעות, להשוות אותן לעומק, ולזהות את הפוטנציאל לחיסכון. לא מדובר רק על חסכון בכסף, אלא גם בחסכון של כאבי ראש וזמן יקר. הוא ישקף לכם את המצב האמיתי וידאג שתקבלו את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם, שתהיה גם הכי נכונה מבחינה כלכלית. זו השקעה שמשתלמת בענק, לרוב תוך זמן קצר.
5 טעויות נפוצות שעלולות לעלות לכם ביוקר – איך להימנע מהן?
כמו בכל תחום פיננסי, יש פה כמה מוקשים שאנשים נופלים בהם שוב ושוב. ואתם? אתם לא הולכים ליפול בהם, כי אתם חמושים בידע!
- "הבנקאי שלי חבר": הוא לא. הוא אדם נחמד, ואולי הוא באמת רוצה לעזור. אבל הוא עובד בבנק, והאינטרס שלו קודם כל לשרת את הבנק. אל תתביישו לבדוק הצעות בחוץ.
- "לבדוק רק בנק אחד": זו הטעות הגדולה ביותר. בנק אחד לעולם לא ייתן לכם את ההצעה הטובה ביותר ללא תחרות. תמיד תמיד תמיד תבדקו לפחות 3-4 בנקים.
- "לחכות עד הרגע האחרון": מחזור משכנתא לוקח זמן. איסוף מסמכים, אישורים, בדיקות. תתחילו את התהליך מספיק זמן מראש.
- "להתעלם מהפרטים הקטנים": כמו שדיברנו, עמלות, ביטוחים, תנאי פירעון מוקדם. השטן נמצא בפרטים הקטנים והוא אוהב כסף.
- "להתחייב לבנק מבלי לנהל משא ומתן": כל הצעה היא נקודת פתיחה. אל תחשבו שקיבלתם את ההצעה הסופית. תמיד יש מקום למיקוח ולשיפור. תמיד!
שאלות שחובה לשאול לפני שחותמים (ו-5 תשובות שיפתיעו אתכם!)
אחרי שצללנו לעומק, הנה כמה שאלות חשובות שאתם פשוט חייבים לשאול, ולצידן תשובות שיאירו לכם את העיניים.
ש&A – הבהרת הדרך למשכנתא חכמה
ש: האם מחזור משכנתא תמיד משתלם?
ת: לא בהכרח! לפעמים עמלות הפירעון המוקדם גבוהות מדי, או שההבדל בריבית לא מצדיק את הטרחה. רק בדיקה מעמיקה תגיד אם זה משתלם לכם. זו בדיוק הסיבה שבגללה אנחנו ממליצים על בדיקה מקצועית ואובייקטיבית.
ש: כמה זמן לוקח תהליך מחזור משכנתא?
ת: זה משתנה, אבל בדרך כלל בין חודש לחודשיים. תלוי ביעילות שלכם, של הבנק, ושל הגורמים המעורבים. תמיד כדאי לקחת טווח ביטחון.
ש: האם אפשר למחזר משכנתא גם אם אין לי כרגע הצעה מבנק אחר?
ת: בהחלט! אתם יכולים לגשת לבנק המקורי שלכם ולבקש מהם הצעה לשיפור תנאים. אמרו להם שאתם בוחנים את האפשרויות בשוק. אבל זכרו, הצעה מבנק חיצוני תמיד תעניק לכם כוח מיקוח חזק יותר.
ש: האם יש קנס על סגירת משכנתא מוקדמת?
ת: ייתכן, כן. זו 'עמלת פירעון מוקדם', והיא מחושבת לפי נוסחה מסוימת, בעיקר במסלולים עם ריבית קבועה. יועץ משכנתאות יבדוק את זה עבורכם ויכלול בחישוב הכולל של הכדאיות.
ש: למה הבנק המקורי לא הציע לי את התנאים האלה מלכתחילה?
ת: שאלה מצוינת! התשובה היא פשוטה: כי הוא לא היה חייב. ברגע שאתם לקוחות שבויים, פחות קל לו "לשחרר" לכם את התנאים הטובים ביותר. כוח המיקוח שלכם עולה משמעותית כשאתם עם רגל אחת בחוץ.
השורה התחתונה: אתם, ואתם בלבד, שולטים במשחק
אז מה למדנו? למדנו שהבנק המקורי יכול בהחלט להשוות הצעת מחזור. למדנו שהוא גם ירצה לעשות את זה, אם תנהלו את המשא ומתן בצורה נכונה וחכמה. למדנו שהסתכלות רק על הריבית היא טעות יקרה. ולמדנו שהדרך הבטוחה ביותר להשגת התנאים הטובים ביותר, היא באמצעות ליווי מקצועי ואובייקטיבי.
אתם לא צריכים להיות מומחים למשכנתאות. אבל אתם כן צריכים לדעת שאתם שווים את המאמץ. שאתם שווים את הבדיקה. ושאתם יכולים לחסוך לעצמכם סכומים משמעותיים בהחלט, שישתנו בהתאם לנתונים האישיים שלכם ולתנאי השוק. ב'פריים משכנתאות' אנו מאמינים שכל לקוח ראוי לכתובת מקצועית ואובייקטיבית, כזו שתעניק תחושת ביטחון ותבטיח שתקבלו את השירות הטוב ביותר. כי בסופו של דבר, זו המשכנתא שלכם. וזו ההחלטה הפיננסית שלכם. והידע, הוא הכוח האמיתי. לכו ותנצחו את המערכה!
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
