האם שכחתם את המקומות שפעם קראו להם "פנינות נסתרות"?
ובכן, מסתבר שהן עדיין כאן, רק צריך לדעת איפה לחפש.
ההחלטה לקנות בית היא ללא ספק אחת הגדולות בחיים, ואם היא כוללת משכנתא, אז מדובר במאסטרפיס פיננסי שצריך לתכנן בקפידה.
אבל מה קורה כשה"מאסטרפיס" הזה נמצא דווקא באזור שפחות מצטלם לסרטוני טיקטוק זוהרים?
כן, אנחנו מדברים על אותם אזורים שחלק מכנים "פחות מבוקשים", וחלק, החכמים שבינינו, רואים בהם פוטנציאל טהור.
אם אתם כאן, כנראה שאתם רוצים להבין איך העולם הזה עובד.
איך מעריכים שווי לנכס במיקום שגרם לחברים שלכם להרים גבה?
האם הבנק יתייחס אליכם ברצינות, או שיחשוב שאתם קצת מטורפים?
תתכוננו לצלול עמוק, כי המאמר הזה הולך לפרום את כל הקשרים, להאיר את הפינות החשוכות, ולתת לכם את כל הכלים כדי שתצאו חכמים יותר, בטוחים יותר, ואולי אפילו תמצאו את עסקת חייכם דווקא איפה שאף אחד לא חשב לחפש.
הסירו דאגה מלבכם – אתם בידיים טובות, או במקלדת הנכונה.
המדריך המלא: איך להפוך 'פחות מבוקש' ל'מבוקש מאד' בעיני השמאי (והבנק)?
בואו נודה באמת: רוב האנשים שומעים "אזור פחות מבוקש", ומיד מדמיינים סמטה חשוכה עם חתולים רזים. אבל רגע, האם זו באמת התמונה המלאה? ברוב המקרים, ממש לא. לרוב, מדובר באזורים שעוד לא זכו לאור הזרקורים, אולי כי הם קצת מרוחקים, אולי כי אין בהם את קניון הבוטיק החדש ביותר, או אולי סתם כי הקפה של הבוקר דורש נסיעה של שבע דקות במקום שתיים.
העניין הוא שבכל הנוגע למשכנתא, גם "אזורים מנומנמים" עוברים תהליך הערכת שווי קפדני. בנקודה הזו, שמאי המקרקעין נכנס לתמונה. הוא העיניים המקצועיות של הבנק, זה שקובע אם הנכס שלכם שווה את הסכום שאתם מבקשים עליו הלוואה, ובמיוחד אם הוא ישמש כבטוחה הולמת.
אז מה סוד הקסם? איך עושים את זה נכון? ובכן, בטח לא בכוח המחשבה. דרושה הבנה עמוקה של הפרמטרים, קורטוב של ציניות בריאה ובעיקר, הרבה מידע. וזה בדיוק מה שאנחנו הולכים לתת לכם כאן.
שאלות ותשובות קצרות
- ש: האם בנק בכלל יאשר משכנתא על נכס באזור פחות מבוקש?
- ת: בהחלט כן! הבנק בוחן את כושר ההחזר שלכם ואת שווי הנכס כבטוחה. אם הנכס מוערך כראוי ורמת הסיכון מתאימה, אין שום סיבה שלא תקבלו משכנתא. הסוד הוא לדעת איך להציג את הנכס.
- ש: מה היתרון בקניית נכס באזור כזה?
- ת: המחיר, המחיר, ושוב, המחיר! לרוב, מחירי הנכסים באזורים אלו נמוכים יותר, מה שמאפשר לכם להיכנס לשוק עם הון עצמי קטן יותר, או לרכוש נכס גדול יותר באותו תקציב. לפעמים אלו גם פשוט אזורים מתפתחים עם פוטנציאל עתידי.
"אזורים אפורים"? בואו נדבר על 'פוטנציאל בלתי ממומש'!
הכינו את עצמכם לשיעור קצר (אך מרתק) בכלכלה ופסיכולוגיה. למה אזור נחשב פחות מבוקש? לעיתים קרובות, זו תפיסה ציבורית, לאו דווקא מציאות כלכלית. חוסר מודעות, היעדר שיווק, או פשוט חשיבה עתיקה שנדבקה לאזור מסוים. אבל מה אם נגלה לכם שמאחורי כל פינה 'אפורה' מסתתר לעיתים קרובות פוטנציאל ורוד?
קחו לדוגמה אזורים קרובים למרכזי תעסוקה חדשים, או כאלה עם תוכניות פיתוח תחבורתיות שטרם יצאו לפועל. הציבור הרחב עדיין לא רואה את זה, אבל השמאי המקצועי, זה שחי ונושם את נתוני התכנון והבנייה, בהחלט לוקח את הדברים האלה בחשבון. פתאום, "אזור פחות מבוקש" הופך ל"השקעה חכמה לפני שההמון יגלה".
3 סיבות טובות למה לא לפסול נכס "לא נוצץ" על הסף
- מחיר כניסה נוח: כפי שאמרנו, מדובר במפתח הזהב שלכם לשוק הנדל"ן, עם פחות כאב ראש של הון עצמי.
- פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר: במקום לקנות במחיר שיא, אתם קונים במחיר שפוי, וכל שיפור קטן באזור (כביש חדש, פארק, סופרמרקט) יכול להזניק את ערך הנכס שלכם באחוזים ניכרים. זו לא הבטחה, אבל זו סטטיסטיקה הגיונית.
- קהילה מקומית: לעיתים קרובות, דווקא באזורים הללו קיימת קהילתיות חמה ותומכת, כזו שקשה למצוא במגדלי היוקרה האנונימיים. שקט ושלווה, בלי כל ה"פוזה".
המדע מאחורי המספרים: איך שמאי מקרקעין קובע שווי (גם באזורים מאתגרים)?
זה לא קסם, ובטח שלא ניחוש פרוע. הערכת שווי נכס היא מקצוע מורכב ודורש ידע רב, ובמיוחד כשהשמאי צריך 'לשבור את הראש' באזורים שבהם אין שפע של עסקאות דומות. אבל אל דאגה, לשמאים יש ארגז כלים שלם!
כאן אתם מבינים למה חשוב שמאי מקרקעין יהיה לא רק מקצועי אלא גם בעל ניסיון ספציפי באזורים כאלה. הוא לא יכול להסתפק ב"השוואת מחירים" פשוטה. הוא צריך להיות בלש נדל"ן.
השמאי כבלש: שיטות הערכה סודיות (פחות או יותר)
- גישת ההשוואה (כשזה אפשרי): אם יש בכל זאת עסקאות דומות שנסגרו לאחרונה, השמאי ישתמש בהן, תוך התאמות למצבו הספציפי של הנכס שלכם (קומה, שיפוץ, נוף, חניה). באזורים פחות מבוקשים, ה'השוואה' עשויה להיות יצירתית יותר, ולקחת בחשבון אזורים קרובים אך מעט יותר מבוקשים, עם התאמות מחיר כלפי מטה.
- גישת העלות (כשבונים מחדש): אם הנכס יחסית חדש, או ניתן לשחזור בקלות, השמאי יחשב כמה יעלה לבנות נכס דומה מאפס, כולל עלות הקרקע, הבנייה, הפיתוח והיזמות. זו שיטה יעילה כשיש מעט מידע השוואתי.
- גישת ההכנסות (לנכסים מניבים): אם אתם רוכשים נכס להשקעה, השמאי יעריך כמה הכנסה מדמי שכירות הוא יכול להניב, וימיר זאת לשווי נוכחי. גם כאן, נדרש ניתוח עמוק של שוק השכירות המקומי, ולא רק של מחירי הקנייה.
שאלות ותשובות קצרות
- ש: האם שמאי יכול "לטעות" בהערכה?
- ת: שמאי הוא אדם, וכמו כל אדם, הוא מסתמך על נתונים ועל שיקול דעת. אולם, הוא מחויב לסטנדרטים מקצועיים מחמירים. הערכה אינה מדע מדויק אלא הערכה מבוססת נתונים. אם יש ספק, תמיד אפשר לבקש שומה נגדית (באישור הבנק).
- ש: מה קורה אם הערכת השווי נמוכה מהמחיר ששילמתי?
- ת: זו סיטואציה קלאסית. המשמעות היא שהבנק יאשר לכם משכנתא רק על בסיס שווי הנכס כפי שהוערך על ידי השמאי, ולא על בסיס המחיר ששילמתם. לדוגמה, אם קניתם במיליון והשמאי העריך ב-900 אלף, והבנק מאשר 70% מימון, תקבלו 70% מ-900 אלף, ולא ממיליון. הפער יצטרך לבוא מההון העצמי שלכם. כאן, יועץ משכנתאות מעולה יכול לעזור לכם להבין את המשמעויות ולתכנן את הצעדים הבאים.
5 טעויות קריטיות שיעלו לכם ביוקר (או איך לא לקלקל לעצמכם את העסקה)
הנה לכם כמה טיפים זהב, היישר מניסיון עשיר, שיכולים לחסוך לכם לא רק כאב ראש, אלא גם כסף אמיתי (עם הסתייגות כמובן, אנחנו לא מבטיחים מיליונים). כשאתם מתעסקים עם נכס באזור "מאתגר", הטעויות האלה קריטיות כפליים.
- הזנחת הבדיקה התכנונית: חשבתם ש"אזור שקט" זה לנצח? תבדקו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה! אולי מחר בונים לכם מגדל משרדים או כביש מהיר מתחת לחלון. השמאי בודק זאת, אבל אתם צריכים לדעת לפני כן.
- חוסר הבנה של השוק המקומי: אל תסתפקו בלשמוע "אין מה לעשות שם". נסו להבין את הדינמיקה המקומית: האם יש אוכלוסייה חדשה שמגיעה? האם יש ביקוש לשכירות? תדברו עם אנשים, תחקרו!
- הצגת נכס לא מטופח: נכון, זה אזור פחות מבוקש. אבל זה לא אומר שהשמאי לא יבחין בנזילות בקירות או במטבח שהתפרק. נכס במצב טוב תמיד יקבל הערכה טובה יותר. "הרושם הראשוני קובע" תקף גם כאן.
- התעלמות מבעיות משפטיות: חריגות בנייה, בעיות בעלות, שעבודים – כל אלה יכולים להוריד משמעותית את ערך הנכס או להפוך אותו לבלתי ניתן למשכון. עורך דין מומחה למקרקעין הוא חובה כאן!
- אי ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות: הלב והנשמה של העסקה. יועץ משכנתאות עם ניסיון יודע לעבוד עם שמאים, מכיר את המדיניות של הבנקים השונים ביחס לאזורים שונים, ויכול להפנות אתכם לבנק הנכון ולבנות עבורכם תמהיל משכנתא אופטימלי, שיחסוך לכם פוטנציאלית אלפי שקלים רבים לאורך חיי ההלוואה. ההבדלים בהערכה ובשיעורי הריבית בין בנק לבנק יכולים להיות דרמטיים.
שאלות ותשובות קצרות
- ש: האם כדאי לשפץ את הנכס לפני הערכת השווי?
- ת: תלוי. שיפוץ קוסמטי קל יכול לשפר את הרושם. שיפוץ יסודי יותר – רק אם אתם בטוחים שהוא יחזיר את ההשקעה. לעיתים קרובות, עדיף להשאיר את המצב הקיים ולא 'לשפוך כסף' על שיפוץ שיתכן והשמאי לא יתמחר במלואו, במיוחד באזורים פחות יקרים. התייעצו עם יועץ או שמאי מראש.
- ש: למה יועץ משכנתאות כל כך חשוב דווקא באזורים כאלה?
- ת: באזורים פחות מבוקשים, שולי הטעות קטנים יותר, והבנקים לעיתים קרובות נוטים להיות שמרניים יותר. יועץ מומחה יידע אילו בנקים גמישים יותר, איך להציג את הבקשה בצורה הטובה ביותר, ואיך לגשר על פערים אפשריים בהערכה. הוא פשוט שומר הראש הפיננסי שלכם.
הבנקאי כפסיכולוג: מה הבנק באמת חושב על "העסקה המפוקפקת" שלכם?
אז יש לכם נכס באזור קצת "מיוחד", השמאי עשה את שלו, ועכשיו זה מגיע לבנק. מה עובר בראש של הבנקאי? הוא לא מחפש סיפורים מרגשים, הוא מחפש מספרים, ובעיקר, הפחתת סיכון. בעיני הבנק, נכס הוא קודם כל בטוחה. במקרה הכי גרוע, אם לא תעמדו בתשלומים, הבנק ירצה למכור את הנכס ולהחזיר לעצמו את הכסף.
לכן, באזורים פחות מבוקשים, הבנק עשוי להיות שמרני יותר. יחס הלוואה לשווי (LTV – Loan To Value) עלול להיות נמוך יותר, כלומר, תצטרכו להביא יותר הון עצמי. זו לא גזירת גורל, אלא מנגנון הגנה של הבנק. אבל גם כאן, יש דרכים להשפיע.
להפוך את הקערה על פיה: איך לשכנע את הבנק שהנכס שלכם הוא דווקא ה"בונבון"?
- תיק מסודר ומלא: תגיעו לבנק עם כל המסמכים מוכנים, עם שומת שמאי ברורה, עם נתונים על האזור אם אספתם (תוכניות פיתוח, למשל). זה מראה על רצינות ומקצועיות.
- כושר החזר מוכח: בסופו של דבר, הכי חשוב לבנק זה שתחזירו את הכסף. כושר החזר גבוה, הכנסה יציבה והיסטוריית אשראי נקייה יעשו את העבודה יותר טוב מכל נכס נוצץ. "כסף מדבר" זו לא רק קלישאה.
- יועץ משכנתאות מומחה: שוב, הדמות הקריטית. יועץ מקצועי יודע להכין את התיק לבנק בצורה שתדגיש את החוזקות שלכם ושל הנכס, ולענות על שאלות וחששות אפשריים עוד לפני שהם עולים. הוא יכול להפוך נכס "מסוכן" לנכס "עם פוטנציאל" בעיני המוסד הפיננסי.
שאלות ותשובות קצרות
- ש: האם אפשר להתמקח עם הבנק על יחס LTV?
- ת: בדרך כלל, יחס ה-LTV הוא קשיח ונקבע על פי מדיניות הבנק ורגולציה. עם זאת, יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעיתים למצוא בנק עם מדיניות מעט גמישה יותר לאזורים מסוימים, או לנתב את הבקשה שלכם לבנק ש"אוהב" יותר את הפרופיל שלכם.
המעגל נסגר: היתרון הנסתר של פריים משכנתאות במסע שלכם
אז הבנתם: קניית נכס באזור שאינו נמצא בכותרות הראשיות של הנדל"ן היא הזדמנות אמיתית, אבל היא גם דורשת ידע, ניסיון וגישה נכונה. בדיוק כאן נכנס לתמונה מישהו שרואה את התמונה המלאה, מישהו שיודע "לשחק" עם כל הנתונים, להציג את הנכס באור הנכון, ולמצוא עבורכם את המשכנתא המתאימה ביותר.
זוכרים את "פריים משכנתאות" שהוקמה ב-2006? מאז ועד היום, אנחנו הכתובת המקצועית והאובייקטיבית ללקוחות שעומדים בפני ההחלטות החשובות בחייהם. בנינו בית (כן, אנחנו יודעים, משחק מילים, אבל הוא עובד!) ללקוחותינו, בו הם מרגישים בטוחים שהם מקבלים את השירות הטוב ביותר בארץ. הניסיון שלנו, הקשרים שלנו עם כלל הבנקים, וההבנה העמוקה של שוק הנדל"ן, כולל האזורים ה"מאתגרים", הופכים אותנו לשותפים חיוניים במסע שלכם.
היועצים שלנו לא מסתכלים רק על המספרים היבשים. הם מסתכלים על הפוטנציאל, על התוכניות העתידיות שלכם, ועל איך להפוך את העסקה הזו לחלקה, יעילה וחסכונית ככל האפשר. אנחנו לא מבטיחים לכם עולם מושלם, אבל אנחנו בהחלט מבטיחים לכם למקסם את הסיכויים שלכם ולקבל את התנאים הטובים ביותר האפשריים, תוך התחשבות מלאה בנתונים האישיים שלכם ובתנאי השוק המשתנים.
שאלות ותשובות קצרות
- ש: מתי כדאי לפנות ליועץ משכנתאות בתהליך כזה?
- ת: כמה שיותר מוקדם! עוד לפני שאתם חותמים על זיכרון דברים. יועץ יכול לעזור לכם להבין את היכולות הפיננסיות שלכם, את ההון העצמי הדרוש, ואפילו לייעץ לגבי כדאיות הנכס הספציפי באזור מסוים.
- ש: האם יועץ משכנתאות יכול להשפיע על הערכת השמאי?
- ת: לא ישירות, כמובן. שמאי הוא גורם אובייקטיבי. אבל יועץ טוב יכול להכין אתכם נפשית ופיננסית לכל תרחיש, ולעזור לכם לבחור את הבנק הנכון שיודע להתמודד עם שומות כאלה בצורה הטובה ביותר.
פנס אחרון לפני כניסה: מעבר לשומה – מה עוד חשוב לדעת?
אז עברתם את השמאות, הבנק אישר את המשכנתא, אתם כבר רואים את עצמכם שותים קפה במרפסת החדשה שלכם (או לפחות מדמיינים אותה). אבל רגע, יש עוד כמה נקודות קטנות (אך חשובות!) שלא כדאי לשכוח.
בידקו את הסביבה הקרובה: לא רק את הנכס עצמו, אלא גם את השכנים, את רמת התחזוקה של הבניין או הרחוב, את נושא הפשיעה (אם קיים חשש), את נגישות התחבורה הציבורית והפרטית. כל אלה משפיעים על איכות החיים ועל הערך העתידי של הנכס.
אל תשכחו את העתיד: תמיד תסתכלו קדימה. האם אתם רואים את עצמכם גרים שם בעוד 5 או 10 שנים? האם אתם חושבים על השבחת הנכס? על השכרה עתידית? כל המחשבות הללו צריכות לקחת חלק בתהליך קבלת ההחלטות שלכם.
ובסופו של יום, זכרו: אין "אזורים פחות מבוקשים", יש אזורים שפשוט מחכים לכם שתגלו אותם. תגיעו עם ידע, עם ליווי מקצועי, ועם ראש פתוח – ואולי תמצאו את הבית המושלם שלכם בדיוק איפה שאף אחד אחר לא העז לחפש.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
